Ипотека и недвижимость - Сверхдоходов на рынке недвижимости больше не будет

"Трансвааль-парк", где 14 февраля погибли 17 человек, а еще 113 получили травмы и ранения, 1 мая планируется снова открыть для посетителей.

- Все к первому мая должны разобрать, выбирайте спортивную программу, - предложила корреспонденту "РГ" сотрудник клиентской службы Татьяна. - Не бойтесь, в одиночестве вы плавать не будете. У нас, знаете, сколько народу уже приходит.

У Татьяны уже готов прайс-лист на услуги, которые можно будет получить здесь с первого мая: бассейн, фитнес, аквааэробика. Схему для возвращения клиентов хозяева "Трансвааля" придумали безупречную. Сначала они отказались вернуть владельцам абонементных билетов стоимостью более 2 тысяч долларов хотя бы их неизрасходованную часть. А затем обзвонили их и предложили доплатить немногим меньше 300 долларов. Логика проста. Даже состоятельному человеку непросто выкинуть на ветер такую сумму. А тут предоставляется возможность вернуть ее, лишь чуть-чуть доплатив.

Выглядит развлекательный центр сейчас как свежая новостройка. Но только внешне.

- Вроде все готово, - разговаривают две сотрудницы. - Но непонятно, как люди в сауны будут ходить, там же одни руины.

По словам Искандера Богданова, директора по рекламе "Трансвааль-парка", о том, чтобы комплекс начал работать как можно скорее, просили жители. Честно говоря, паломничества посетителей я не заметила. Местный житель Василий Безниченко выразился образно: "Неохота веселиться на кладбище".

Уполномоченный по правам человека в РФ Владимир Лукин считает возобновление работы парка недопустимым до тех пор, пока не станут известны итоги расследования прокуратуры и не окончатся судебные тяжбы. Против открытия аквапарка высказался в минувшую пятницу и зам. генерального прокурора Владимир Колесников. По его мнению, на месте трагедии нельзя веселиться. "Я бы там сделал мемориал - как не надо строить и об ответственности всех нас", - сказал он. Вице-мэр Валерий Шанцев считает, что "Трансвааль" после проверки технического состояния комплекса вполне можно открывать.Как сообщила корреспонденту "РГ" пресс-секретарь Елена Никифорова, о том, что развлекательный комплекса готовится к открытию, префект ЮЗАО Валерий Виноградов узнал из СМИ. Ни окружных пожарников, ни работников СЭС проверять готовность комплекса к приему людей никто не приглашал.

Впрочем, и будь эта проверка, что она даст? Руководители стройкомплекса Москвы прямо говорят, что "сегодня не существует элементарных технических стандартов и правил для возведения сложных, нетиповых строительных объектов, таких, как те же самые аквапарки". Отсутствие этих стандартов до сих пор Москву не останавливало. Словом, не важно, что нет правил строительства, была бы выгода. Гимном ей, похоже, станет вся трагедия "Трансвааль-парка".

Складывается впечатление, что, по большому счету, уже не важно, какие выводы о причинах трагедии сделают экспертная комиссия города и комиссия ныне расформированного Госстроя. Для прокуратуры, которая ведет следствие, важны лишь выводы судебной экспертизы. И хотя следствие не закрыто, аналитики уже предрекают, что скорее всего виноватых не будет. Все спишут как раз на те строительные нормы и правила, которых нет.

...У кирпичной декоративной оградки "Трансвааля", откуда еще хорошо видны останки аквапарка, до сих пор стоят фотографии погибших, лежат живые цветы и тлеет лампадка. Первого мая сюда приглашают прийти развлекаться новых посетителей.
Бум частных и портфельных инвестиций в жилье, офисы и торговые центры был вызван прежде всего высоким уровнем доходности московской недвижимости. В конце прошлого года привлекательность вложений была очень большой благодаря стремительному росту цен и столь же быстрому падению доллара. Но время сверхдоходов для инвесторов на рынке недвижимости, похоже, уже прошло. Индекс доходности недвижимости с начала этого года постоянно падает.

Прибыль девелоперов и инвесторов, занимающихся недвижимостью, оценивается по-разному. Кроме того, привлекательность вложений сильно зависит от того, в какой сектор рынка они сделаны. Например, застройщики, возводящие офисные и торговые центры и сдающие их в аренду, получают в среднем 20-30% прибыли в год. Доходность инвесторов, покупающих торговые центры, по словам Алексея Годованца, управляющего директора Москоммерцбанка, составляет 15-20%. При инвестировании в офисы класса А можно рассчитывать на прибыль в 12-14% в год, класса В - 18-25% в год.

В жилищном сегменте на вложенный собственный капитал девелопер может получить до 50% прибыли в год. Столь высокий показатель достигается за счет того, что продажи квартир сейчас активно ведутся на самых ранних стадиях строительства и застройщик имеет возможность окупать большинство расходов за чужой счет. В то же время частные инвесторы, покупающие жилье для сдачи в аренду, по мнению Готованца, получают всего 10% рентабельности в год.

В конце прошлого года, когда цены на московское жилье росли на 4.5-5% в месяц, индекс доходности инвестиций, по подсчетам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.ru), достигла восьми единиц от уровня доходности по банковским валютным депозитам. Это значение оказалось максимальным. С начала 2004 года индекс доходности жилья стал снижаться, опустившись до отметки в семь, а потом и в шесть единиц. Такой уровень тоже считается довольно высоким, но и тенденций к бурному росту привлекательности вложений пока не видно.

Олег Репченко, руководитель ирн, объясняет снижение рентабельности замедлением темпов роста цен на московское жилье. Действительно, в начале года на рынке недвижимости царило традиционное послепраздничное затишье. Но за март индекс стоимости жилья вырос на 3.8% (в январе-феврале показатель составлял 2.5-3%) и почти приблизился к темпам роста цен конца 2003 года. Однако индекс доходности остался практически на прежнем уровне. По прогнозам Репченко, он и в апреле будет стоять на отметке 6.5 единицы от средней доходности по банковским валютным депозитам.

Специалисты инвестиционных компаний также не рассчитывают на то, что рентабельность вложений в жилую недвижимость в ближайшее время будет расти, тем более что самый вероятный прогноз развития рынка на 2004 год предполагает, что цены вырастут в среднем на 20-25%, а не на 35-40%, как в прошлом году. Скорее всего доходность вложений в жилье будет постепенно снижаться и стабилизируется ближе к концу года. При этом любая негативная информация, способная напугать владельцев квартир, может нарушить баланс между спросом и предложением и соответственно заморозить потенциальные прибыли частных инвесторов.

В секторе коммерческой недвижимости, по прогнозам Colliers International, в ближайшие два года доходность офисных и торговых центров останется высокой, но будет иметь явную тенденцию к постепенному снижению. Это обусловлено появлением большего объема качественного предложения, которое влечет за собой уменьшение арендных ставок. Так что рассчитывать на сверхдоходы потенциальному инвестору не приходится уже нигде. Разве что обратить внимание на коттеджное строительство, где доходность по-прежнему остается на уровне 50% в год.