Ипотека и недвижимость - Кредит на квартиру можно сделать доступнее, но не дешевле

Стоимость жилья на столичном рынке недвижимости в апреле 2004г. выросла на 3,8%. При этом в марте 1 кв. м стоил 1 тыс. 606 долл. против 1 тыс. 547 долл. за кв. метр в феврале. Такие данные приводятся в материалах аналитического центра "Индекс рынка недвижимости".

В ближайшей перспективе темп роста цен на жилье достигнет уровня 4% в месяц, полагают аналитики.

Сохранение существующего направления экономического развития страны будет способствовать повышению доходов и накоплений граждан. В результате рост цен на недвижимость за 2004г., скорее всего, превысит наиболее вероятный прогноз в 20%-25% и может превысить 30%.

Дальнейшее повышение темпа роста цен должно, по мнению аналитиков, привести к прекращению снижения индекса доходности строительства жилья. Этот показатель остается очень высоким, и текущая доходность от вложений в жилье за счет арендных платежей и роста стоимости квартир находится на уровне 50% годовых.

Напомним, 9 апреля газета "Финансовые известия" писала, что стремительный рост цен на недвижимость превратил московские квартиры в реальный инструмент для инвестиций. Издание ссылалось на исследование экспертов, по данным которых на столичном рынке жилья доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях, выросла в прошлом году до 30%. В этом году "пустых" квартир будет уже 35-40%. Если рост цен прекратится или среди инвесторов просто возникнет боязнь такой возможности, то "инвестиционные" квартиры сразу же будут выставлены на продажу. В результате произойдет обвал цен.

По мнению других экспертов, к 2006г. потенциал роста цен на московское жилье исчерпается, достигнув средней отметки в $2 тыс. за кв.м. Тогда темпы роста цен заметно снизятся. А резкое увеличение объема предложения за счет продажи инвестиционных квартир создаст условия для легкого перехода от роста цен к их снижению. Ряд риэлторов считает, что при этом рынок не рухнет, а плавно перейдет в стадию стабилизации, при этом сохранив даже небольшой прирост цен на уровне инфляции (около 10% в год).

Кроме того, эксперты связывают снижение цен в 2005-2006 гг. с прогнозируемым снижением мировых цен на нефть, которое потянет за собой уменьшение платежеспособного спроса и возможные трудности с выплатами взятых кредитов и у застройщиков, и у потребителей. Другие уверяют, что к 2006 году на московском рынке появится новое жилье гораздо лучшего, чем сейчас, качества, и все прежние постройки перестанут быть высоколиквидными.

Вместе с тем, как отмечает газета, цены на столичном рынке недвижимости активно растут уже четвертый год. Только за прошлый год жилье подорожало в среднем на 30-40%, а отдельные квартиры выросли в цене более чем на 50%.
Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) решила внести свой вклад в уменьшение суммы первого взноса в ипотечное жилье. Глава ассоциации Владимир Пономарев пообещал, что с помощью механизма страхования ее удастся снизить с 30 процентов до 10. Попечительский совет НАУИР возглавил министр промышленности и энергетики Виктор Христенко.

Именно первый взнос за квартиру для большинства наших заемщиков является непреодолимым финансовым препятствием на пути к доступному жилью. Дело в том, что банк, выдающий кредит, хочет получить в залог как можно большую сумму, чтобы снизить свои риски в случае невозврата. И его можно понять: по Конституции РФ у нас "каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен жилища", при этом Гражданский процессуальный кодекс делает невозможным при невозвращении кредита выселять должника из квартиры, если ему больше негде жить. Да стабильность доходов большинства наших граждан все еще недостаточна для полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все "длинные" банковские кредиты являются для самих банков довольно рискованными или "плохими". Кстати, по данным Банка России, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности.

Согласно идее НАУИР, интересы заемщика и банка могут быть сбалансированы с помощью страхования ответственности заемщика: если он застрахует свою гражданскую ответственность от неисполнения обязательств по возврату 20% стоимости жилья, то сумму первого взноса (30%) можно без риска для банка сократить до 10%. А десять процентов - это не тридцать, и заемщику их заплатить значительно проще.

Сегодня существуют разнообразные программы государственной поддержки особо нуждающихся в жилье, например, молодые семьи. И в большинстве случаев государство само погашает первый взнос, оставляя на долю заемщика выплату процентов (в более редких случаях субсидируется выплата процентов по кредиту). Кстати, схема, придуманная НАУИР, автоматически повышает процентную ставку, правда, ненамного: сейчас она составляет в среднем 15% годовых в рублях, а при страховании части первичной выплаты не превысит, по расчетам экспертов, 15,4% (поскольку страхование банковских рисков, естественно, также будет происходить за счет заемщика). При этом такие немалые по западным меркам ставки по ипотечным кредитам для наших банков абсолютно оправданы: затраты банков по привлечению средств населения сейчас составляют 9-12% (при инфляции не менее 12% в год).

Однако насколько меры по троекратному уменьшению первого взноса реально повлияют на количество граждан, которые смогут воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения своего жилья, пока неясно. Ведь за счет уплаченной страховки оно не становится дешевле - напротив, оно даже станет немного дороже.

Сегодня, по оценкам президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, нижняя граница доходов населения, при которых ипотечный кредит в принципе становится доступным, оценивается в 27 тыс. рублей на семью из трех человек (около 300 долларов в месяц на человека). Эта группа составляет всего 12,5% от всего населения, причем многие из них, как наиболее богатые, уже успешно решили свои жилищные проблемы. Для остальных ипотечный кредит пока что продолжает оставаться "неподъемным". Рост числа семей, для которых ипотека станет доступной, эксперт напрямую связывает с перспективой роста семейных доходов и с грядущим снижением стоимости жилья и ипотечного кредита. Напротив, по результатам исследования, проведенного главой департамента стратегического анализа ФБК Игорем Николаевым, в России количество выданных банками ипотечных кредитов никоим образом не зависит ни от величины процентной ставки по кредиту, ни от сроков займа. То есть совсем не высокая цена кредита тормозит развитие рынка ипотеки. И скорее всего не величина первого взноса.

По мнению Николаева, в первую очередь на объем выдаваемых кредитов влияет платежеспособность населения. Даже в Москве реальными потребителями рынка ипотеки могут быть не более 20% самого обеспеченного населения, что же говорить о регионах. Простой пример: если семья из двух человек из означенной 20-процентной группы берет кредит на покупку квартиры площадью 45 кв. метров (стоимость кв. метра в Москве составляет 1000 долларов в среднем) на 10 лет и под 15% годовых, она должна ежемесячно выплачивать банку по 500 долларов. Бюджет семьи из менее обеспеченной 20-процентной группы такие расходы уже не выдержит.

Вторым важным фактором, тормозящим ипотеку, является, по мнению Николаева, отсутствие "длинных" денег у наших банков. На начало 2004 года доля привлеченных нашими банками средств на сроки больше 3 лет составляла менее 4%, и этого, по мнению эксперта, совершенно недостаточно для того, чтобы выдавать долгосрочные ипотечные кредиты под приемлемый процент. То есть под 4-5% годовых на срок до 25-30 лет, как это делается в США, а не под 15% годовых на 10 лет, как у нас. По-видимому, только тогда эти кредиты станут на самом деле доступны не избранному кругу лиц, а большинству населения.