Ипотека и недвижимость - Ивантеевка: в зеленом кольце

Банки хвалят заемщиков: всего 0,33% из них задерживают выплату по кредитам. По статистике Ассоциации региональных банков, это один случай на 123 кредита. Сами банкиры говорят о том, что случаев неплатежей в их практике и вовсе не было.

Такая хвала русскому человеку неудивительна: рынок ипотеки весьма молод, а зарубежный опыт показывает, что неплатежи начинаются спустя несколько лет. Да и сами банкиры, несмотря на оптимистичные цифры, на рынок ипотеки выходят с осторожностью. Ведь сам рынок сегодня держится на честном слове, которому банки не склонны верить. Жилищный кодекс запрещает принудительное выселение из квартир, а закон «Об ипотеке» настаивает на нем. Что реально сегодня можно сделать с нерадивым заемщиком?

На пути прогресса
Развитию ипотечной системы в стране препятствуют не только высокие процентные ставки и значительный первоначальный взнос, но и неразработанная процедура судебного истребования квартиры у неплательщиков. Можно, конечно, внести в закон поправки о выселении неплательщиков, но тогда этот закон будет противоречить Конституции РФ, которую переписывать ради ипотеки никто не собирается. Как сказал один политический обозреватель, «это не Конституция у нас плохая, а жизнь».
Процентную ставку по ипотечным кредитам будет снижать рынок. А как быть с нерадивыми заемщиками? Наш президент в конце прошлого года заявил, что, мол, ипотеку можно поставить на ноги только в том случае, если разработать механизм выселения заемщиков. «Или вы выплачиваете кредит, — заявил президент, — или возвращаете имущество». «Эти поправки надо внести в законодательство, и законодатель должен на это решиться», — потребовал В. Путин. Не приходится сомневаться, что такой закон может быть принят.
Итак, стоит ли тому, кто взял вчера кредит, а сегодня испытывает финансовые трудности, собирать чемоданы?

Ищите выход
Некоторые соотечественники продолжают думать, что если даже их и выселят, то уж точно предоставят взамен прожиточный минимум квадратных метров на человека. Тут стоит вспомнить ст. 15.5 закона «Об основах федеральной жилищной политики», которая провозглашает предоставление минимальной жилой площади только нанимателям квартир (договор социального найма). На собственников квартир этот закон не распространяется, а потому и заемщикам ипотечных кредитов общежитие не светит.
Что касается заемщиков, то согласно закону «Об ипотеке» банк-кредитор имеет все права требовать выселения заемщика и реализовывать квартиру через суд. Сначала банку необходимо несколько раз предупредить заемщика о необходимости возвращать долги и только потом «выбивать» их через суд. Когда накопилась критическая сумма задолженных платежей или миновал оговоренный срок, кредитор может обращаться с иском в суд. Закон «Об ипотеке» 1998 года гласит: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».
В прошлом году цены на жилую недвижимость росли на 4–6% в месяц, что позволяло некоторым особо умным людям строить «инвестиционный бизнес», кредитуясь в банках. Так, поговаривают об умельце, который взял кредит в банке под ставку 14–15% и впоследствии неплохо заработал. Платежи по кредиту он не вносил, а когда терпение кредитора кончилось, договорился о реализации квартиры по рыночной цене. Закон же требует после реализации квартиры оставшуюся от погашения долга сумму выплачивать выселенному заемщику. Но может произойти и обратное: полученных при продаже квартиры денег не хватит на оплату долгов (в том случае, разумеется, если рыночная стоимость квартиры за время проживания в ней сильно упадет). Тогда оставшуюся сумму заемщик будет вынужден выплатить самостоятельно.

Без страха и упрека
Если банк в суде выиграл дело, а у заемщика имеется в собственности другая жилплощадь, его просто переселяют. С препятствиями банк сталкивается тогда, когда выселять надо человека, не имеющего другого жилья. Если у заемщика имеются несовершеннолетние дети, бояться ему нечего: на улицу никто его не выселит. Даже если суд примет решение о выселении, реальное выселение произойдет только тогда, когда ему смогут подобрать что-то подходящее. Кстати, российские органы опеки имеют бескомпромиссное отношение к любым операциям с недвижимостью, где прописаны дети, за их интересы они стоят «до последнего» и на диалог идут редко.
Бездетному заемщику бояться, в принципе, тоже нечего. Пока есть старая Конституция и новая Комиссия по правам человека, на улицу его тоже не выкинут. Скорее всего, такого заемщика обяжут выплачивать долг из имеющихся источников дохода. В этом случае заемщик получает практически льготный кредитный тариф, а банк будет ждать выплат неопределенный срок.

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
В США кредитор изымает имущество практически сразу, как только несостоятельность заемщика становится очевидна, и без суда. Процесс реализации квартиры занимает четыре месяца. За это время заемщик имеет возможность вернуть квартиру, выплатив долг. Теряет эту возможность он за пять дней до сделки. Впрочем, в США отработан не только механизм реализации квартиры, но и защита заемщика. Так, многие неплательщики, не желающие расставаться с жилплощадью, объявляют себя банкротами. В этом случае банку приходится обращаться с иском в суд, что американские инвесторы тоже очень не любят. Заемщик имеет право передать право на владение квартирой вместе с выплатой долгов третьему лицу, что тормозит процесс изъятия жилплощади. И еще один интересный нюанс: американский банк может реализовать квартиру, не выселяя владельца. Этим занимаются уже новые владельцы, которые обращаются за помощью к местному шерифу. Шериф же на стариков и детей внимания не обращает — выгоняет всех, кто есть.

Если банк самостоятельно, без суда, желает выселить вас из квартиры, нужно звонить в службу судебных приставов и узнавать, есть ли судебное решение по вашему вопросу. В случае его отсутствия смело выгоняйте гостей или звоните в милицию, если уходить они не хотят.
Если вас все же выселили без суда, то вы имеете право выступить с собственным судебным иском либо о возмещении банком причиненного ущерба, либо об истребовании квартиры, из которой вас выселили. В последнем случае ваша квартира наверняка окажется уже проданной, и новый ее владелец знать не будет о ваших прежних проблемах. Выселять его суд также не станет, поскольку уж он-то наверняка приобрел квартиру без помощи кредита. Если вы потребуете возмещения ущерба от банка, то можете присовокупить к своим требованиям и требование о предоставлении новой жилплощади согласно все той же Конституции.
Отметим, что сказанное выше представляет собой теоретический подход к вопросу. В российских реалиях наверняка найдется банк, который не пойдет в гуманный российский суд, а найдет свои способы посчитаться с должником. Поэтому лучше не вызывать огонь на себя. Кому нужна будет потом ваша квартира?

На вечное поселение
В ближайшем будущем ситуация может кардинально измениться, если Дума примет в закон «Об ипотеке» изменения о безусловном выселении неплательщиков. Но и в этом случае на страже гражданских интересов будет стоять Конституция РФ. У властей только один выход — сформировать переселенческий фонд, куда можно будет выселять должников. Формирование его займет долгое время, поскольку имеющихся пустых «квадратов» в Москве нет, а темпы строительства не могут обеспечить даже платежеспособный спрос. Есть также вариант выселять должников в общежития. Вот тут действительно можно вытаскивать чемоданы.
В любом случае вам либо предоставят альтернативное жилье, либо выселят на имеющуюся у вас жилплощадь. Поэтому можем обрадовать: выселения на улицу с вещами не будет! Но проблемы гарантированы. Тем, кто только планирует взять ипотечный кредит, советуем хорошенько задуматься над будущим своих финансовых возможностей и, в случае если оно не блестяще, не рисковать.

ОЛЬГА РЕДЬКИНА, рисунок ИГОРЯ ДЕМИХОВА

Евгений Чепенко
Директор юридического департамента ОАО «АИЖК»:
— В жилищное законодательство (гл. 3.1 Жилищного кодекса РФ) внесены изменения, согласно которым субъектами РФ должен быть принят закон, определяющий порядок формирования и условия предоставления фонда жилья для временного поселения, предоставляемого гражданам и членам их семей, утратившим право на жилое помещение при обращении взыскания на квартиру, которая была заложена в обеспечении возврата кредита или займа. Нормы хорошие и коррелируют со ст. 78 закона «Об ипотеке», которая предусматривает возможность обращения взыскания на заложенную по ипотечному кредиту или займу квартиру с прекращением права пользования, а соответственно, и проживания в бывшей квартире, заложенной по ипотеке. Но есть одна небольшая заминка. Согласно гражданско-процессуальному законодательству (ст. 446 ГПК РФ), взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является для гражданина-должника и членов его семьи единственно пригодным для проживания. Поэтому налицо противоречие нескольких законов. С целью устранения противоречий есть предложения о внесении изменений в ст. 446 ГПК. И если Дума примет такие предложения, то противоречия снимутся, а вопрос будет решаться гораздо проще.
У нас в стране судебная практика давно сложилась таким образом, что иск о выселении гражданина из жилья будет удовлетворен, если суду до момента принятия решения будут предоставлены сведения о жилом помещении, отвечающем санитарно-техническим требованиям, куда человек отселяется. В принципе, ст. 446 действует в том случае, если никакого жилья предоставлено на суде не будет. Это связано с тем, что суд, вынося решение о выселении, должен конкретно указать адрес, куда человек отселяется.
Есть еще такая проблема: нельзя отселить неплательщика, если у него есть несовершеннолетние дети. Хотя формально и совершеннолетние граждане, и несовершеннолетние дети находятся в одном положении. Почему? Потому что, как правило, при получении ипотечного кредита вопросы выселения детей в квартиру, обеспеченную залогом, проходят согласования с органом опеки, который может дать, а может и не дать разрешение. Если он не дает разрешение, то ипотечная сделка не производится. Так что процесс выселения может случиться, но только по конкретному адресу, который будет предоставлен суду.
Подмосковный город Ивантеевка со всех сторон окружен «зеленым кольцом»: въезжающих в него на электричке встречает многовековой сосновый бор, а приближающихся к городу со стороны Ярославского шоссе — уникальный селекционный лесопитомник.

Ивантеевка расположена северо-восточнее столицы, в 17 км от МКАД, на живописных берегах реки Учи и ее притока Скалбы. Площадь города составляет 1460 га, в нем много зелени и дышится совсем не по-столичному.
Но наибольшую известность Ивантеевка получила как крупнейший российский селекционный центр. Опытный лесопитомник был основан в Ивантеевке еще в 1939 году по проекту и под руководством видного советского ученого, академика Александра Яблокова. А спустя три года здесь был заложен дендрологический сад. Сегодня коллекция дендрария насчитывает более 250 видов растений со всего мира.
В небольшом городе с населением 51 тыс. человек, как положено, есть свой Дворец культуры, музей, выставочный зал, зал искусств, кинотеатр и даже муниципальный театр. Работают детские музыкальная, художественная и спортивная школы.
У выпускников школ, желающих продолжить образование в своем городе, есть выбор между расположенным в Ивантеевке филиалом МГСУ и собственным городским вузом — Ивантеевским институтом управления и права. В городе достаточно много возможностей для любителей активного отдыха и спорта: здесь работают бассейны, стадионы, лыжная база.
Автобус № 316 и многочисленные маршрутные такси курсируют между Ивантеевкой и станцией метро «ВДНХ» с интервалом 8–10 мин. Время в пути занимает не более получаса. Не составляет особого труда добраться до Москвы и на электричке: железнодорожная станция «Ивантеевка» расположена на ветке Болшево-Фрязино в 40 мин. езды от Ярославского вокзала столицы.
В настоящее время в Ивантеевке идет масштабная комплексная застройка двух городских микрорайонов. В обжитых старых кварталах города параллельно с реконструкцией жилых домов ведется строительство современных комплексов на месте сносимых ветхих строений. Согласно концепции Генерального плана развития города, новые и реконструированные здания должны составлять единый композиционный комплекс.

«Атриум» на улице Новая Слобода
Элитный жилой дом, расположенный в престижном районе центра Ивантеевки, создается по авторскому проекту архитектора Сергея Непомнящего.
При строительстве дома применяются самые передовые технологии, современные материалы и новейшее инженерное оборудование. Внешняя отделка здания выполнена по эксклюзивной технологии. Наружные стены толщиной 300 мм с несъемной опалубкой и внутренней кирпичной кладкой толщиной 150 мм обеспечивают качественную тепло- и шумоизоляцию. Отделка фасада в верхней части здания — зеркальные особо прочные плиты, нижняя часть облицована декоративной плиткой под натуральный камень.
Особенность дома — атриумные квартиры. Это одноэтажные квартиры с двухуровневым внутренним двориком — зимним садом. Трехкомнатные квартиры имеют просторную гостиную и связанную с ней кухню, выходящую в зимний сад. Наружная стена зимнего сада полностью остеклена. Пространство зимнего сада (высота — 6,3 м) может быть использовано в качестве столовой. Главная спальня освещена через окна в наружной стене. Вторая спальня обращена в зимний сад и имеет «французские» окна во всю стену, которые ориентированы на наружное остекление зимнего сада. Перепад высот между уровнем пола зимнего сада и спален позволяет организовать выход из спален на внутренний балкончик, нависающий над зимним садом.
Аналогичную структуру имеют атриумные 2-комнатные квартиры, в которых спальни имеют окна в наружной стене, а гостиные и кухни освещены через атриум.
Помимо атриумных квартир в составе секции имеются традиционные 1-комнатные квартиры-студии и 3-комнатные квартиры, обращенные как на солнечную сторону, так и во двор, расположенный с северной стороны дома.
В структуру жилой секции дома также включена и система из трех общественных атриумов, расположенных друг над другом. Каждый из этих атриумов высотой четыре этажа имеет обширный витраж, освещающий пространство внутреннего дворика — зимнего сада. Входы в квартиры организованы через галереи, опоясывающие атриумы.
Срок сдачи — II кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $660.

Жилой комплекс «Новый город»
Микрорайон 21 (ул. Колхозная), где возводится этот жилой комплекс, расположен в живописном северо-восточном районе города, на левом берегу реки Скалбы, в 10 мин. ходьбы от железнодорожной станции. На территории комплекса будет создана полноценная инфраструктура: подземный гараж, магазины, детский сад, АТС, спортивные сооружения, предприятия бытовых услуг.
Многосекционные 11–17-этажные монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальному проекту, предусматривающему самый широкий выбор квартир по площадям и планировкам, с кухнями от 9,5 до 11,5 кв. м и двумя санузлами (кроме однокомнатных квартир). В каждом подъезде предусмотрено помещение для охраны. Учтены интересы инвалидов и малоподвижных групп населения: входы оборудованы пандусами, а в вестибюлях имеются места для установки подъемников. Благоустроенные дворы озеленены и оборудованы комплексными детскими и спортивными площадками. Площади квартир: 37,3 кв. м (однокомнатные), 59,6–61,1 кв. м (двухкомнатные), 79,9–82,5 кв. м (трехкомнатные). Окна оснащены тройными пластиковыми стеклопакетами, лоджии остеклены. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи к. 2, 3 — II кв. 2004 года,
к. 9 — IV кв. 2004 года,
к. 5 — II кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $550.

Дом в Студенческом проезде
В тихом обжитом районе города рядом с рекой Учей и лесопарком, на месте сносимого ветхого дома № 37 планируется строительство 5–6-этажного монолитно-кирпичного жилого комплекса повышенной комфортности. Вход в здание предусмотрен из благоустроенного внутреннего дворика с яблоневым садом и фонтаном. При 3-комнатных квартирах первого этажа будут огороженные земельные участки. На верхних этажах расположатся 2-уровневые квартиры. Во всех квартирах запланированы просторные лоджии. Высота потолков — 3 м. Площади квартир: от 36,3 кв. м (однокомнатные), 41–68 кв. м (двухкомнатные), 80–114 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $750.

Дом на улице Пионерской
Новый жилой дом № 10 на ул. Пионерской расположен в микрорайоне комплексной застройки «Зеленый квартал» в центре Ивантеевки. Параллельно с жильем здесь строятся объекты инфраструктуры, подземные гаражи, парковки, ведется озеленение. Дом № 10 — это монолитно-кирпичный жилой комплекс, состоящий из разноэтажных секций (от 4 до 10 этажей) оригинальной цветовой гаммы. Дом полностью телефонизирован, имеет выделенную линию для выхода в интернет. В каждом подъезде оборудовано место для консьержа. Конструктивное решение дома позволяет при желании менять планировку квартир. Высота жилых помещений — 3 м. Площади квартир: 51,2 кв. м (однокомнатные), 68,2 кв. м (двухкомнатные), 99 кв. м (трехкомнатные). В каждой квартире большие кухни (от 12 до 15 кв. м) и холлы. В большинстве квартир имеется по два санузла.
Срок сдачи — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $630–670.

Жилой комплекс в квартале 9
Новый жилой дом по адресу: кв. 9, к. 2, строится в центре города на пересечении улиц Толмачева и Новая Слобода. В микрорайоне с отлаженной инфраструктурой сконцентрированы основные городские физкультурные комплексы: стадион, бассейн, две детские спортивные школы, лыжная база. Монолитно-каркасный 8-секционный дом переменной этажности (10–12 этажей) расположен на огороженной и охраняемой территории. Здесь же оборудованы парковка и детская площадка. Первые этажи дома нежилые. Площади квартир: 46,5–50,6 кв. м (однокомнатные), 64,1–65,8 кв. м (двухкомнатные), 104,6 кв. м (трехкомнатные). Высота потолков — 3,1 м. Балконы и лоджии остеклены. Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — II кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $590.

Дом на улице Первомайской
В монолитно-кирпичном доме с мансардой всего 44 квартиры, выполненных в современном европейском стиле. В доме имеется подземная автостоянка. Первые этажи отводятся под офисы и магазины. Высота потолков — 3,1 м. Площадь однокомнатных квартир — от 50 кв. м, двух-, трехкомнатных — от 72,4 до 120 кв. м. Возможна индивидуальная перепланировка. В доме есть квартиры с зимним садом (от 164 кв. м), а также квартиры для VIP-клиентов.
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — от $640.

Жилой комплекс «Зеленый квартал»
В микрорайоне № 7, на ул. Пионерской, ведется комплексная застройка таун-хаусами и секционными монолитно-кирпичными домами разной этажности. «Зеленый квартал» занимает площадь 6 га.
На территории «Зеленого квартала» построят три подземных гаража, автомобильные стоянки и гостевые парковки. К запроектированным офисно-торговому центру и спортивному комплексу в перспективе добавятся тренажерные залы и фитнес-клуб.
Конструктивные решения таун-хаусов — монолитный каркас без внутренних несущих стен, что позволяет создавать любую планировку. В квартирах просторные кухни от 12 до 21 кв. м, по два санузла площадью в среднем 6 кв. м, а потолки — 3 м. Окна из ПВХ с двухкамерным стеклопакетом. В каждой квартире автономное автоматическое отопление. Построена первая очередь — 2-уровневые таун-хаусы площадью от 88,8 до 121,7 кв. м. Вторая очередь (д. 8, 9) — 3-уровневые таун-хаусы площадью от 136 до 220 кв. м.
Срок сдачи второй очереди — III кв. 2004 г.
Стоимость 1 кв. м — от $750.