Ипотека и недвижимость - Дом с окнами в будущее

Высокая деловая активность в российской столице привела к повышенному спросу на комфортабельные офисные помещения. Успешно работающие в Москве компании уже не хотят ютиться в помещениях, принадлежащих ведомственным НИИ. Они стремятся арендовать офис в современном комплексе.

По словам одного из директоров компании StilesRiabokobylko Дарьи Афанасьевой, в начале 2004 года общее предложение офисов международного класса (классов А и В) составило 3,25 млн кв. м. При этом объем нового строительства в 2003 году почти удвоился по сравнению с 2002 годом и достиг 397 тыс. кв. м. Ожидается, что к концу 2004 года общее предложение офисов международного качества составит 3,8 млн кв. м. Объем строительства в 2004 году оценивается в 560 тыс. кв. м, из которых 22% можно отнести к классу А.

Тенденции на офисном рынке
По мнению специалистов, значимыми событиями на офисном рынке в 2003–2004 годах стали реализация проекта «Москва-Сити» и выделение его в отдельный офисный район. Кроме того, по словам ведущего эксперта департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, одной из тенденций на рынке офисной недвижимости Москвы становится децентрализация. В последнее время девелоперы выбирают под проекты строительства офисов не только центральные районы города, но и площадки, удаленные от центра. Например, «Москва-Сити» находится вблизи третьего транспортного кольца, бизнес-парк «Крылатские холмы» вообще расположен на окраине города, а бизнес-центр «Кантри-Парк» — на территории Московской области, в Химках.
«На сегодняшний день расположение офиса в центре города перестает быть однозначным критерием успешности компаний, его занимающих, — подчеркивает Максим Жуликов. — Основными районами размещения офисных зданий помимо центра города (район Садового кольца) являются Замоскворечье, Белорусский, Фрунзенский, Новослободский». По информации агентства Paul’s Yard, многие компании предпочитают разместить в бизнес-центрах класса В+ или В свои back-offices, а для представительских целей арендовать офисы класса А в центре города.
В столице усилилась конкуренция между экс-промышленными зданиями за качественных арендаторов. В связи с выводом промышленных предприятий из центра города продолжается активное освоение территорий производств, причем планируется возведение не только офисных, но и жилых кварталов. Это район завода «Каучук» на Фрунзенской, промзона в районе Озерковской и Садовнической набережных, промзоны в районе станций метро «Павелецкая», «Бауманская».
Началась реализация новых проектов за пределами МКАД. За прошлый год на 55% возросло количество арендованных и купленных площадей, причем теперь преобладает прямая аренда, а не субаренда. По словам консультанта корпоративных услуг StilesRiabokobylko Александра Вильямса, тенденцией 2003 года стало уменьшение количества арендованных площадей в Центральном деловом районе и в районе Замоскворечье (40,3% в 2003 году и 49,9% в 2002 году), а также увеличение на 25% спроса на офисные площади, расположенные в серединной части города.

Спрос и предложение
По данным компании StilesRiabo-kobylko, уровень свободных помещений в классе А составляет 3,9%, а в классе В — 7,5%. За последний год выросли размеры арендуемых помещений, и теперь офисы площадью от 500 кв. м составляют 80% общего количества арендованных площадей. По-прежнему сохраняется высокий спрос на отдельно стоящие здания, что связано с престижностью и высокой ликвидностью объекта, а также с требованиями безопасности к организации деятельности компаний. В 2003 году было реализовано более 40 отдельно стоящих зданий по средней цене $3,5 тыс. за 1 кв. м. Соотношение аренды и покупки в минувшем году изменилось: в 2003 году оно составило 80:20, тогда как в 2002-м — 85:15. Отчасти это объясняется тем, что на рынок активно выводились особняки, рассчитанные на конкретного покупателя.
При росте объемов комфортабельных офисных помещений в 2003 году было отмечено замедление роста арендных ставок. Тем не менее ставки на офисы класса В выросли на 9,1%, что объясняется пересмотром и новой классификацией офисов, которая привела к тому, что многие офисы класса А были переведены в класс В. Самые высокие арендные ставки по офисным зданиям класса А были отмечены в Белорусском офисном районе (в среднем $507 за 1 кв. м в год), в Новослободском районе ($493 за 1 кв. м), Центральном деловом районе ($522 за 1 кв. м) и Замоскворечье ($511 за 1 кв. м), где рост ставок составил 8,9%, 7,6%, 5,6% и 1,2% соответственно. В остальных районах ставки остались либо на прежнем уровне, либо выросли незначительно (на 0,2–2%). Минимальные арендные ставки по офисам класса А зафиксированы в районе Сокол ($437 за 1 кв. м в год), при этом в районах Басманный, Шаболовский офисов класса А вообще не оказалось. По офисам класса В максимальные ставки сохранили за собой Центральный деловой район (в среднем $439 за 1 кв. м в год), район Таганский ($428 за 1 кв. м) и Фрунзенский ($425 за 1 кв. м). Самые низкие ставки по офисам класса В — удел района Шаболовский ($350 за 1 кв. м в год).
Специалисты отмечают, что на уровень арендных ставок в 2003 году в значительной мере повлияла решительность арендаторов в понижении ставок в связи с увеличившимся предложением.
Современный дом, построенный известным столичным архитектором, где все предусмотрено для комфортной жизни, — мечта многих московских семей. Впрочем, чьи-то мечты уже стали реальностью, так как в городе за последние годы построено немало подобных домов.

А чьи-то мечты еще ждут своего осуществления. Кто и почему выбирает дома бизнес-класса? А главное: сколько это стоит?

Что такое бизнес-класс?
По мнению специалистов, четкой системы классификации жилья на рынке недвижимости пока нет. Каждый риэлтор руководствуется в этом вопросе своими собственными соображениями. «Класс жилья — это скорее образ, миф, который нужен продавцу для продвижения объекта, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век». — Поэтому критерии классификации необходимы больше покупателю, чтобы правильно оценить квартиру с точки зрения соотношения цены и качества». Но если пользоваться существующей терминологией, то дома бизнес-класса можно отнести к нише между элитой и новостройками экономичного класса.

Цены на жилье бизнес-класса в зависимости от места расположения дома в среднем составляют $1,8–2,5 тыс. за 1 кв. м.
Типовой проект панельного жилья или даже кирпичный дом без паркинга (неважно, подземного паркинга или просто охраняемой стоянки) не подходит. Дом на первой линии третьего транспортного кольца или другой шумной магистрали тоже. Бизнес-класс — это монолитно-кирпичный или кирпичный жилой комплекс с современным инженерным оснащением, технической «начинкой» и профессиональной охраной.
Важный показатель для дома бизнес-класса — соотношение общей и жилой площади в каждой квартире. В квартире площадью 140 кв. м жилая зона не может быть меньше 80 кв. м. По понятным причинам в домах эконом-класса не до подобной «роскоши», все делается по минимуму, поскольку застройщик стремится продать как можно большую часть площади.
Специалисты отмечают существующее заблуждение: в доме бизнес-класса инфраструктура должна быть насыщенной. Реально же архитекторы закладывают в проект только то, что действительно нужно жильцам. Это магазины, прачечная, химчистка, салон красоты, кафе (бар) и спортивный зал. Иногда первые этажи занимают офисы и помещения службы эксплуатации, что не влияет на позиционирование дома.
Немаловажным критерием дома бизнес-класса является инженерное оборудование. Так, в жилом комплексе бизнес-класса «Крылатские огни», состоящем из двух зданий (22 и 35 этажей) установлены высокоскоростные лифты, застекление окон выполнено из тройных стеклопакетов немецкой фирмы КВЕ, система отопления — биметаллические радиаторы Style. Кроме этого, предусмотрены оптоволоконные телекоммуникации, спутниковое и кабельное телевидение, системы кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции. Есть подземная двухуровневая автостоянка с автомойкой, детские и спортивные площадки.
В целом же, по мнению заместителя директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксаны Каармы, приоритеты жилья бизнес-класса следующие:
— однородная социальная среда;
— благоприятная экология района;
— удобное транспортное сообщение с центром города;
— близость зеленых зон (парков, водоемов);
— охраняемая территория;
— собственная инфраструктура;
— оригинальное архитектурно-планировочное решение;
— качество строительства и современная инженерная «начинка».

Спрос и цены
По мнению риэлторов, спрос на жилье в домах бизнес-класса постоянно растет. В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» сообщили, что 60% продаж их управления новостроек составляют квартиры в домах бизнес-класса. С одной стороны, это объясняется желанием все большего числа семей поселиться в комфортных условиях, где не последнее место занимает единая среда обитания. С другой стороны, квартиры в домах бизнес-класса по площади (от 60 до 250 кв. м) практически не уступают элитным. Жилплощадь сдается без внутренних стен и перегородок, что позволяет хозяевам создавать личное пространство, руководствуясь своими идеями. Свободная планировка жилья, широкий «строительный шаг» применяемых конструкций позволяют соединять в одну две рядом расположенные квартиры.
Как и в элитных домах, однокомнатных квартир в бизнес-классе мало (около 10%), а основные объемы приходятся на трех- и четырехкомнатные квартиры увеличенного метража (от 120 кв. м). Именно такие квартиры сегодня ценятся людьми, обладающими финансовой возможностью оплачивать не только большой метраж, но и его содержание.
Цены на жилье в домах бизнес-класса ниже, чем в элитных, но выше, чем в новостройках эконом-класса. В зависимости от места расположения дома в среднем составляют $1,8–2,5 тыс. за 1 кв. м. Правда, на ранних этапах строительства у покупателей есть возможность сэкономить и приобрести площадь практически по тем ценам, какие запрашиваются за квартиры в обычных монолитных домах. К примеру, реализация жилья в жилом комплексе «Гранд-Паркъ» началась по ценам, нижний предел которых составлял $1,45 тыс. за 1 кв. м. По цене $1,5 тыс. за 1 кв. м можно было купить квартиру в жилом комплексе «Шуваловский». По мере строительства жилплощадь дорожает, и сегодня в «Гранд-Парке» средняя цена продаж подошла к $1,7–1,8 тыс. за 1 кв. м, а максимальная цена — $2,9 тыс. за 1 кв. м.
На улице Удальцова, вл. 67, жилплощадь реализуется по цене $1,8–2,5 тыс. за 1 кв. м. В жилом комплексе «Континенталь», что на проспекте Маршала Жукова, вл. 72–74, квартиры продают по цене $1,8–2 тыс. за 1 кв. м.
Пока, по словам заместителя директора департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Натальи Пензиной, предложение домов бизнес-класса превышает спрос. Поэтому цены этого сегмента жилья растут медленнее по сравнению с общей обстановкой на рынке столичных новостроек. В марте рост цен составил около 3 %, в то время как средний рост на монолитно-кирпичные дома был на уровне 4,7 %. «По мере роста благосостояния среднего класса возможно повышение спроса, а соответственно, и стоимости жилья», — уверена Н. Пензина.

Перспектива
По мнению специалистов, современные тенденции развития столичного рынка недвижимости предполагают увеличение объемов строительства домов бизнес-класса. Подобный прогноз подтверждает территориальный фактор: площадок, где можно построить дом бизнес-класса, значительно больше, чем площадок для элитного строительства. Кроме того, привлекательны и сами проекты домов бизнес-класса, не ограниченные ни по количеству квартир, ни по этажности. Для потребителей важным моментом является лояльная ценовая политика, применяемая при реализации жилья в бизнес-классе, которая позволяет поселиться в престижном месте и не потратить при этом заоблачную сумму денег.

Максим Калмыков
Директор по маркетингу «Московской строительной компании»:
— Жилье настоящего бизнес-класса является самой перспективной нишей. Для строительных компаний это возможность дополнительных инвестиций на уровне от $80 до $120 на 1 усредненный кв. м. А стоимость такого жилья может подниматься в зависимости от местоположения на $300–500 за 1 кв. м.
Для покупателя, который сейчас стал гораздо разборчивее, чем раньше, расположение квартиры в доме бизнес-класса означает дополнительные удобства: центральное кондиционирование, скоростной лифт, обязательно спускающийся в подземный паркинг, базовые элементы «интеллектуального здания».
Еще одним плюсом при приобретении жилья настоящего бизнес-класса для покупателя является то, что стоимость таких квартир будет расти более динамично, а в случае общего падения цен на рынке эти квартиры будут терять в цене значительно медленнее, чем другие, более низкие по качеству.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Перспективы у бизнес-класса хорошие. Особенно сейчас, с развитием рынка ипотечного кредитования, у покупателей появляется возможность переместиться из жилья эконом-класса в жилье бизнес-класса. Увеличивается количество застройщиков, соответственно, растет конкуренция в борьбе за покупателей. Застройщики стремятся улучшать качество строительства. Создаются целые фешенебельные районы с собственной инфраструктурой.

Наталья Ветлугина
Заместитель генерального директора компании «Новый город»:
— Спрос на бизнес-класс растет и расти будет. Это нормальное явление: люди стали хорошо зарабатывать, доходы увеличиваются. Раньше они стремились купить как можно больше квадратных метров за меньшие деньги, теперь они хотят перебраться в жилье лучшего качества.