Ипотека и недвижимость - С перепланировкой можно попасть в переделку

Попытки Министерства по налогам и сборам разобраться в собственном хозяйстве почти всегда воспринимаются как покушение на наши карманы. Так случилось и с письмом из министерского департамента косвенных налогов, адресованным региональным службам, которое попало в прессу. Руководство министерства напомнило подчиненным о том, что частные лица, зарабатывающие путем сдачи в аренду своего имущества, должны кроме подоходного налога платить еще и 18% НДС. Извлекают прибыль из личного добра бессчетное число владельцев квартир, дач и автомобилей. Но те, кто платит хотя бы 13-процентный подоходный налог на свой бедняцкий бизнес, не составляют и сотой доли от них. Большинство "частников" считают, что оставаться вне закона гораздо выгоднее, чем "светиться" в налоговых органах, особенно когда правила игры в этой сфере меняются так часто.

Сдача квартир - не бизнес. Наем - не аренда

В одной только Москве за счет арендаторов живут по меньшей мере четверть миллиона семей, примерно столько же на Черноморском побережье Краснодарского края. Законопослушных среди них настолько мало, что они даже не удостоились собственной строки в налоговой статистике. В крупных городах это преимущественно владельцы элитных квартир, в провинции у моря - хозяева вилл гостиничного типа. До 2003 года извлечение прибыли из собственного жилья считалось видом предпринимательской деятельности и называлось "оказанием услуг по кратковременному проживанию". А домовладельцы должны были регистрироваться в качестве предпринимателей без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Любой, кому доводилось отдыхать на частном секторе где-нибудь в Сочи, мог наблюдать, как хозяева либо прятались при появлении на пороге неких товарищей с деловыми портфелями, либо спешили показать им какие-то бумажки.

Но с введением в действие главы 26 Налогового кодекса "кратковременное проживание" перестало считаться предпринимательством, и черноморские и столичные домовладельцы вообще перестали что-либо платить. Законодатели Краснодарского края год назад попросили правительство дополнить 26-ю статью этим видом деятельности. Но получили отказ за подписью министра финансов Алексея Кудрина, мотивированный тем, что правительство не имеет права заставлять граждан регистрировать ПБОЮЛы.

"Платите 13 процентов и спите спокойно"

Но налоговики, кажется, нашли возможность помочь бюджету. "Физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем... Услуги по сдаче в аренду имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются налогом на добавленную стоимость..." - гласит пояснительное письмо из МНС. Впрочем, авторы письма утверждают, что к владельцам жилья это не относится.

- Никто не собирается облагать НДС граждан, сдающих свои квартиры, - пояснила "Известиям" Надежда Чамкина, руководитель департамента косвенных налогов. - В письме речь идет не о сдаче жилья внаем, а об аренде имущества. Например, если физическое лицо является совладельцем нежилого помещения, сдаваемого в аренду. (Сдавать жилье под нежилые цели запрещено.) Или если фермер отдает в аренду сельхозтехнику или здание на своей земле.

Иными словами, от частников-домовладельцев налоговики требуют лишь одного: платите 13% и спите спокойно. Не хотите регистрировать ПБОЮЛ - не надо.

"Мы подключаем органы внутренних дел, нам пишут старшие по подъезду"

И если угроза дополнительного налогообложения частников, по заверениям налоговиков, оказалась мнимой, то спать спокойно тем частникам, кто и подоходный налог платить не хочет, налоговики давать не собираются. Правда, пока больше пугают.

- Да, не каждый пустит налогового инспектора в квартиру, - говорит руководитель департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц Валентина Акимова. - Но у нас разработана система выявления. Риэлторы должны повернуться лицом к государству, к налоговикам. Неужели вы думаете, что если я приду в агентство недвижимости, мне откажут в информации? Кроме того, хозяева квартир должны оформить жильцам временную регистрацию. Мы подключаем органы внутренних дел, нам пишут старшие по подъезду.

Правда, прецедентов выявления неплательщиков при помощи старших по подъезду или участковых Валентина Акимова не припомнила. Да и какой толк в осведомителях, если передача денег от съемщика владельцу обычно происходит без свидетелей?

- Домовладельца может выдать только сам съемщик, - рассуждает риэлтор Тимур Зыков. - Из мести за высокую плату или просто по глупости - если будет болтать на эту тему на всех углах. Договор между гражданами о найме квартиры, который подписывается при участии компании по недвижимости, ничего не доказывает. Ну подписали, зафиксировали условия оплаты, а потом подружились с жильцом и решили не брать с него денег по дружбе.

"У каждого налогового инспектора свой кодекс"

Помимо "квартирного" в стране процветают еще десятки "бизнесов", недоступных налоговым органам. Целая армия прислуги, нянь, ремонтников, грузчиков "вне закона". Наконец, еще одна неуловимая для налоговиков категория - частные извозчики.

- Частный извоз - безусловно, предпринимательская деятельность, - говорит Валентина Акимова. - И по закону водители должны регистрироваться как предприниматели. Но мало кто это делает.

Действительно, как ни стараются налоговые службы вовлечь в законное русло частников, зарабатывающих на своем имуществе, будь то машина или квартира, на уговоры те не поддаются. Не платить налоги по-прежнему выгодно. И безопасно. Не только потому, что частники, в отличие от банков и нефтяных компаний, юркие и неуловимые. Но и оттого, что российское налоговое законодательство отличается крайней нестабильностью и всегда остается риск оказаться виноватым в том, что еще вчера считалось вполне законным.

- У нас очень много налоговых инспекций, - констатирует адвокат Василий Рождествин, - и налоговый кодекс они читают по-разному. А кто-то вообще не читает. Решение вопроса о том, законопослушный вы налогоплательщик или нет, зачастую зависит от конкретной инспекции. И даже от конкретного инспектора.
Городские власти приняли документы, ограничивающие возможности доморощенных архитекторов

- Слушай, что делать? - обратился ко мне коллега. - Соседи сверху за счет воздуховода увеличили кухню, и теперь у меня в квартире в углу над кухонной мойкой начала расти плесень. Некоторые люди в доме жалуются, что совсем "заплесневели".

Ситуация, увы, типичная. Приятельница недавно съехала из великолепной квартиры у метро "Тульская", потому что кто-то из нижних соседей перекрыл вентиляционный стояк. А попробуй самостоятельно узнай - кто именно. В общем, в ее апартаментах аромат стоял еще тот, причем постоянно. Пришлось купить жилище попроще, зато без запахов.

Табу на полет фантазии

Живем мы в своих норках или дворцах, обустраивая их кто во что горазд, вопреки всяким правилам и нормам. Вернее, жили до сих пор. В конце концов, чтобы остановить самодеятельность доморощенных архитекторов-дизайнеров, в прошлом году Госстрой РФ издал постановление о новых правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. 7 апреля этого года Мосгордуме пришлось принять закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах", а правительству Москвы 13 июля - постановление "О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах" - с более жесткими, чем даже госстроевские, ограничениями на "полет фантазии" собственников и нанимателей жилья.

Вообще-то документы по поводу ограничений на перепланировку существовали и раньше. О том, например, что запрещается стеклить лоджии без специального разрешения, мы знаем давно.

Но поскольку вокруг это делалось абсолютно безнаказанно, "застеклились" практически все, и всяк ставил рамы по своему вкусу и кошельку. Так что фасады наших вполне приличных дотоле домов приобрели убогий вид, как в каком-нибудь Гарлеме. Да еще когда в лоджиях, выходящих на магистральные улицы, на веревках болтается разномастное белье - это ух! Слава Богу, наконец-то поняли, что дома будут выглядеть достойнее, если все лоджии застеклить одинаково еще на стадии строительства.

Ждите гостей нежеланных

Вспомните - к вам когда-нибудь кто-нибудь из официальных лиц заходил, чтобы проверить, не слишком ли вы накуролесили с собственными экс- и интерьерами? Во всяком случае, ко мне пока ни разу в жизни с такой целью не наведывались. Теперь же можно ждать гостей. Если закон и постановление не лягут тихо под сукно, Мосжилинспекция, которой переданы функции по разрешению подрядных работ на переустройство, контролю за их ходом и приемке "готового продукта", должна в самое ближайшее время навестить все 3 миллиона 645 тысяч московских квартир и проверить, все ли в них так, как было задумано проектировщиками. Для этого ведомству Александра Стражникова даже выделяют 133 дополнительных работника.

Так что сто раз подумаешь, прежде чем, например, расширить кухню за счет лоджии или "прорубить окно" из кабинета в гостиную. Кстати, и то, и другое - моя давняя мечта. Хорошо, что руки не успели дойти. Но и без этого в любой момент меня могут навестить. Например, если кто-то из ответственных за выполнение закона товарищей заметит, что в одной из лоджий у меня на восьмом этаже стоит шкаф, а в другой - поставленный на попа старый пружинный матрац от тахты.

Или если я вдруг выкрашу оконные переплеты в зеленый цвет, - при том, что у всех остальных в многоэтажном доме они белые.

Руководитель Мосжилинспекции Александр Стражников сетовал, что не во всякую квартиру представителей его ведомства пускают. Теперь инспекторам позволено все, потому что даже стиралку или электроплиту нельзя подключить без их разрешения. А такое разрешение дадут только в обмен на ваше письменное обязательство пускать в дом все контролирующие органы. Несанкционированная перепланировка может дорого обойтись владельцам и нанимателям квартир - вплоть до выселения.

Главное - не рушить стены и потолки

Кое-что в новом городском законе кажется доведенным до абсурда. Хорошо, хоть белить потолки, клеить обои и двигать мебель разрешается безнаказанно.

Можно понять требования о недопустимости разборки или передвижки стен и межэтажных перекрытий, создании проемов в несущих стенах. Но ставить металлические двери или устанавливать спутниковую антенну по специальному разрешению… Кому можно позавидовать, так это новоселам, въезжающим в квартиры, где есть только основные, несущие стены. Я недавно совершила экскурсию в одну из таких новостроек. Огромные пространства, в которых обязательно начнешь фонтанировать идеями.

Ставь перегородки между комнатами, как тебе вздумается, и двигай их как хочешь, но тоже до известного предела. Например, жилая комната не может быть менее 9 квадратных метров и уже 225 сантиметров. А всяческие прибамбасы в виде кондиционеров на наружных стенах и тех же спутниковых антенн придется устанавливать с соответствующего разрешения местных органов власти. Зато видели бы вы эти полукруглые - ни одного острого угла! - переходы между комнатами, эти моднейшие ниши в стенах, эти супер-пуперные окна и двери. Правда, дом - для очень богатеньких.

НАША СПРАВКА

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартиры
- Действующий поэтажный план БТИ
- Экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22)
- Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи)
- Выписка из домовой книги - Финансово-лицевой счет
- Техническое заключение (лицензия организации)
- Проект перепланировки (лицензия организации)
- Договор на технадзор (с проектной организацией)
- Акт на скрытые работы
- Согласование с пожарным надзором
- Согласование с санэпидстанцией
- Согласование с балансодержателем
- Согласование с архитектурно-планировочным управлением
- Согласование с жилищной инспекцией
- Согласование с газовой инспекцией
- Согласие соседей прилегающих квартир
- Страховка (на время проведения строительно-монтажных работ)
- Согласование с Мосгосэкспертизой (в зависимости от сложности работ)
- Сдача документов в межведомственную комиссию
- Получение выписки из протокола МВК
- Получение распоряжения префекта или главы районной управы
- Получение нового поэтажного плана БТИ

Дополнительно по требованию государственных служб:
- Договор на вывоз мусора
- Договор на технадзор с балансодержателем
- Акт приемки квартиры балансодержателем после выполненных работ

Количество документов для сдачи на МВК в зависимости от округа колеблется от 18 до 25. Если поручить эти хлопоты посредническим компаниям, придется заплатить от 1500 до 5000 долларов, в зависимости от того, насколько сложную перепланировку вы собираетесь сделать. Проигнорировав закон, можно налететь на штраф от 1500 до 2500 рублей - и либо заставят вернуть все в первоначальный вид, либо все-таки, хотя и задним числом, оформить необходимые документы.