Ипотека и недвижимость - Эксперты считают, что цены на недвижимость в столице продолжат расти

Несмотря на то что еще недавно многие специалисты поговаривали, что людей, способных купить баснословно дорогое жилье в Москве, становится все меньше, элитный сектор развивается довольно активно, причем эксперты прогнозируют, что рост цен будет продолжаться и в этом году. Если в феврале 2003 года цены на квартиры в районе сверхпрестижной Остоженки составляли 10 тыс. долл. за кв. м, то сейчас девелоперы говорят о проектах по цене до 15 тыс. долл. за кв. м. Риелторы определяют число своих потенциальных клиентов пятью тысячами человек, хотя на рынке присутствует не более 3500 квартир и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса, которая не может не вызывать новый рост цен. Если эта тенденция продолжится, то за Москвой окончательно закрепится репутация одного из самых дорогих городов не только по стоимости жизни, но и по стоимости жилья.

Последние пять лет цены на недвижимость в Москве растут бешеными темпами. 2003 год стал новым этапом развития рынка элитного жилья России. Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка (то есть с начала 1990-х годов) средний уровень цен на жилье в Москве превысил планку в 1400 долларов за квадратный метр, при этом стоимость элитного жилья начинается с планки в 3500 долл. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30–40%. При том что средняя стоимость строительства жилых домов в 2003 г. составила в Москве 15,7 тыс. руб. за кв. м, то есть порядка 515 долл. за кв. м.

На стоимость квартиры влияет огромное количество параметров. Что касается главного критерия – месторасположения, то новые элитные проекты по-прежнему располагаются в пределах Садового кольца. Наибольшая концентрация элитных домов наблюдается в районе Остоженки, которую часто называют "Золотой милей". В Москве есть и еще одно место, которое потенциально может затмить собой «Золотую милю» – Болотный остров, где сейчас располагается фабрика «Красный Октябрь». Учитывая программу мэра по выводу предприятий за пределы МКАД, участь сия не минет и «Красный Октябрь». Данный район обладает рядом преимуществ даже по сравнению с «Золотой милей», главная из них – автономность, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали, несмотря на то что это центр Москвы.

Сегодня характеристики элитного жилья значительно скорректированы потребительским спросом. Те дома, которые еще недавно подходили под эту категорию, сегодня элитными уже не являются. Например, повысились требования к безопасности и охране территории, теперь обязательно и наличие парковки. Нельзя не сказать еще об одной характеристике элитного жилья, которая в последние годы приобрела важнейшее значение: это однородный социальный состав проживающих. Именно поэтому многие девелоперы и риелторы вводят гласный или негласный фейс-контроль потенциальных покупателей.
На днях в Департаменте инвестиционных программ строительства (ДИПС) города Москвы состоялась встреча наиболее влиятельных аналитиков в области недвижимости. Обсуждались наболевшие проблемы в этой сфере, среди которых, как и ожидалось, наибольшее оживление вызвала тема так называемого «инвестиционного пузыря». Всех интересовало, существует ли такой «пузырь» и если да, то скоро ли он лопнет. Начнем с того, что подразумевают аналитики под буквально набившим оскомину за время встречи «пузырем». Хотя четкого определения этому понятию никто из аналитиков так и не дал, а руководитель группы маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов даже сказал, что «ни разу не слышал разумного определения «пузыря» в устах его апологетов», можно предположить, что под ним подразумевается непрекращающийся рост цен на жилье, а также самого жилья, приобретаемого не для проживания, а для того, «чтобы было». Видимо, те самые «апологеты», о которых говорил Андрей Куприянов, подразумевали, что практически не поддающийся прогнозированию взлет цен на недвижимость можно сравнить с надувающимся пузырем, который рано или поздно должен лопнуть, в связи с чем, кстати, незамедлительно была затронута тема кризиса. Эпитет же «инвестиционный», употребляемый в словосочетании с «пузырем», означает в нашем случае, что цены, устанавливаемые на жилье, взвинчиваются благодаря людям, которые покупают недвижимость как средство вложения денег и автоматически называются инвесторами.

Впрочем, видимо, необходимости в вынесении дефиниции «пузырю» действительно не было, поскольку все аналитики во время обсуждения сошлись на том, что его просто нет. По словам вице-президента Российской гильдии риелторов (РГР) Константина Апрелева, «инвестиционного пузыря» нет, потому что 70% жилья покупается не для приумножения денег, а для их сохранения и только 30%, – со спекулятивными целями. Начальник отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрий Кочетков добавил к этому, что, по его мнению, среди покупателей квартир в настоящее время огромный слой составляют те, кто «просто улучшает свое жилищное положение», отнюдь не стремясь к извлечению прибыли из своих приобретений. Юрий Кочетков считает, что из ста приобретателей квартир в лучшем случае один-два действительно являются инвесторами, однако – не больше. «Определить инвестора очень сложно. Чтобы понять, инвестор человек или нет, нужно проследить, когда он квартиру купил и когда продал. Однако сейчас нет смысла продавать товар, постоянно растущий в цене. Многие просто стремятся уберечь деньги от инфляции. Если человек вложил их в товар, который дорожает на 30–40% ежегодно, ему нет смысла менять точку инвестирования. Это понятно. Отследить инвестора как такового таким образом очень сложно, и, следовательно, невозможно говорить об инвестиционном пузыре», – сказал сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

С подобной категоричностью аналитики восприняли и вопрос о том, лопнет ли «пузырь» – будет ли кризис, иными словами. По мнению экспертов, никаких резких падений на рынке жилья быть не может. Если снижение и будет, то очень плавное, считает Константин Апрелев. По его словам, «недвижимость – это не ценные бумаги, это то, что обладает доходностью – минимум 6% годовых». Именно поэтому никаких резких изменений не произойдет. «Возможны нормальные рыночные колебания и циклы», но не кризис, считает директор Аналитического центра компании «МИЭЛЬ» Геннадий Стерник. По его мнению, московские и подмосковные цены на жилье растут еще и из-за ипотеки: «В регионах она является благом, потому что там цены растут не так быстро, как в столице. Кроме того, там при помощи ипотеки квартиры могут купить себе не самые состоятельные люди. В Москве же ипотека – это однозначный вред, она буквально толкает цены вверх. А у нормальных людей доходы так быстро не растут, как в Москве растут цены. Происходит отрезание людей от доступного жилья». С утверждением о пользе ипотеки для регионов оказался совершенно не согласен Юрий Кочетков. «Ипотека для регионов – это десятое колесо в телеге. Там она не работает. А вообще мое отношение к ипотеке, как к наркотику: один раз укололся, двадцать лет лечишься», – сказал он.

Отдельным вопросом на круглом столе стала проблема монополизации рынка. Аналитики считают, что никакого сговора между игроками не существует, а цены растут по объективным причинам. Андрей Бекетов попытался объяснить это на примере: «В рекламе стоит цена 1500 долларов за квадратный метр. Откуда она берется? Застройщик платит за площадку 500 долларов за кв.м. Затем он возводит само здание, вкладывая еще как минимум 500 долларов в кв.м. Ну и надо же еще расплатиться за банковский кредит. Вот и получаются 1500 долларов. Если бы все эти полторы тысячи долларов просто падали в карман застройщика, то мы бы, наверное, не здесь проводили круглый стол...» «...А на Канарах или в «Матросской Тишине», – подсказал кто-то из участников. Константин Апрелев считает, что более правомочен разговор о монополизации доступа к земельным участкам, а не о сговоре на рынке или монополизации его в целом. Никакого сговора быть не может, потому что вся информация о ценах внутри компаний держится в секрете. Иначе действовать было бы просто невыгодно.

Между тем, по прогнозам аналитиков, сокращения предложения на рынке жилья ожидать не приходится. Может только увеличиться срок экспозиции объектов на рынке. В конечном итоге это скорее всего приведет к постепенной стабилизации цен, объемы же предложения вряд ли сократятся. Кроме того, по словам аналитиков, в апреле объем предложения традиционно резко увеличивается, так же как снижается обычно в августе.

Таким образом, по мнению аналитиков, ни предложение, ни спрос в ближайшее время снижаться не будут. А значит, по-прежнему будут расти цены. Из шести присутствовавших на встрече аналитиков только один предсказал снижение цен к январю 2005 года. Максимальную цену за квадратный метр жилья ожидает Андрей Бекетов – 2400 долларов (при условии, что 1 доллар к концу года будет стоить 29 рублей). Минимальную – сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Андрей Сапожников – 1400 долларов. Прогнозы остальных колебались от 2100 до 2200 долларов. Напомним, что на сегодня средняя цена на жилье в Москве составляет 1800 долл. за кв. метр.

Аналитики попытались успокоить присутствовавших и говорили о том, что по идее все идет по плану. Как сказал Геннадий Стерник, рынок развивается циклически, сейчас он растет вверх, однако чуть позже он добавил: «Дымом пахнет, пахнет дымом. Вроде бы все прекрасно, но вдруг выползают змеи, как перед землетрясением».