Ипотека и недвижимость - Москва: затишье до июля

Искусственная среда обитания человека — жилой дом — в последнее время приобретает черты «интеллекта». Интеллектуальный дом — это требования к качеству микроклимата и экологической безопасности помещений, энергетической эффективности здания, его гармонизации с естественной окружающей средой. Президент Российской академии архитектуры и строительных наук, президент Московского архитектурного института (государственной академии) Александр КУДРЯВЦЕВ рассказал корреспонденту «СГ» Ларисе Белянчиковой о том, каким образом идея интеллектуализации жилья влияет на архитектурную мысль.

— Александр Петрович, появился термин «интеллектуальный дом», что он означает для архитекторов?

— Информационное поле современного общества ставит перед архитектурно-строительным комплексом задачу перехода на качественно новое представление о жилой среде. Роботоподобные дома будущего, о которых мы читали у Бредбери и Стругацких, бередят мысль профессионалов и порождают множество, по-моему, очень интересных предложений.

Естественно, что понятие «интеллектуального» дома вырастает из проблем экологии. Гармоничное взаимодействие искусственной среды и Божьего мира требует от нас профессиональных решений, которые минимизируют затраты энергии и не возобновляемых ресурсов, руководствоваться нормой «Минимальными средствами достигать максимального эффекта», будь то вопрос эксплуатации, экономии трудовых ресурсов или достижение художественно-архитектурного эффекта. Пример подобного решения я видел на одной из выставок: предлагается создание в любых природных средах инфраструктуры, к которой можно подключаться так же, как мы подключаем в электросеть бытовые приборы. Своеобразные «стволы», концентрирующие все системы жизнеобеспечения, а вокруг них организация пространства самая разнообразная — от минималистской до традиционной архитектуры.

Вырисовывается некая система взаимодействия дома — творения искусственного — с внешней средой. Как поставить эту систему взаимодействия в определенные саморегулирующие рамки? Прежде всего надо использовать информационные технологии. Сам дом должен быть осмыслен как поддающаяся регулированию система...

Подобные системы взаимодействия имеют некую историю. Еще в 1985 году я ознакомился с английским городом Милтон-Кейнсем, одним из городов-спутников нового поколения, организованным именно как система взаимодействия с естественной средой.

— Получается, что интеллектуальное жилище уже обладает историей?

— Шестидесятые годы дали миру совершенно замечательный всплеск английского строительства. Тогда появились города-спутники Харлоу, Кросби и целый ряд других, которые мы, в то время советские градостроители, очень внимательно изучали и по самой организации жизни города, и, что очень важно, по взаимодействию современной архитектуры с естественной средой. (Надо учитывать, что в то время качества модернисткой архитектуры вообще не подвергались никакому сомнению). Англия породила замечательную идею — город-сад, то есть воплощение идеального взаимодействия дома — творения рук человеческих — с садом, а дальше — с дикой природой, или естественной, как ее сейчас называют.

Я полагаю, что новое поколение городов-спутников продолжает линию, начатую проектировщиками Харлоу и Кросби. Харлоу построен как город-сад. Архитектурные объемы Кпросби «плавают» в природе. Так была заложена традиция

И вдруг я вижу вот этот самый Милтон-Кейс, который оказался большой традиционной деревней. Дома выстроены из кирпича, больших остекленных плоскостей уже нет. Появилась достаточно традиционная церковь, соединенная с клубом и воскресной школой. Я подумал — они пошли назад...

Но оказалось, что город построен с использованием принципа комбинированного активного и пассивного использования солнечной энергии и других возможных источников, в том числе энергии ветра. Город состоит из двух-трехэтажных домов традиционной английской архитектуры. Но они ориентированы в соответствии с движением солнца для наиболее полного использования аккумуляторов солнечной энергии. Впервые энергия использовалась не только во время прямого солнечного излучения.

Там же мы наблюдали интересные примеры синергетических решений: одно пространство предназначено для нескольких функций, при этом одна функция помогает другой. К примеру, проблема мусороудаления решена так: колонна в калитке является одновременно помещением для мусорной тележки и для почтового ящика.

В то время мы были убежденные модернисты, мы исповедовали пять известных принципов Ле Корбюзье: дом на колоннах, плоская крыша, ленточное остекление и так далее. И вдруг видим такой возврат к облику традиционного дома! Но это же естественно, так как человечество за тысячелетия выработало определенные образцы взаимодействия жилища с природой.

Современная техническая революция подсказывает, что эти же задачи можно решать не только пассивным образом, но и путем управления взаимодействия жизни дома с жизнью природы. Не случайно каждый из нынешних архитектурных звезд обязательно включает в свой проект экологическую компоненту, так Делают Норман Фостер, Ричард Роджерс, Гюнтер Бениш, практически все. Чтобы иметь коммерческий успех проекта, придать ему гуманный имидж, обязательно включают экологическую составляющую. Вспомните знаменитые небоскребы малазийского архитектора Кена Янга, в которых устроены вертикальные парки. Зелень является архитектурным компонентом, который снаружи скрадывает перегрев стеклянных поверхностей, но при этом режим обмена энергией подчиняется определенной программе.

Вот так постепенно приходим к понятию интеллектуального дома. Фактически это нечто, похожее на робот, запрограммированный на взаимодействие с природой таким же образом, каким с природой взаимодействует живой организм.

— Означает ли это, что предстоит возвращение к малоэтажной застройке?

— Этажность с интеллектуализацией не связана. Я думаю, это вопрос менталитета. Вид жилья зависит от стадии жизни, в которой живешь, от общей культуры, от отношения к жилищу вообще: будет ли жилье единственным или множественным в жизни каждого человека. Прозрачный кубик наверху 25-го этажа, из которого видна светящаяся Москва, — это мечта не одного молодого человека. Но надо ли всю жизнь прожить таким образом?

Мы, постсоветские люди, по-прежнему привязаны к устойчивой триаде: одна квартира, одна дача, одна машина. Переезд с квартиры на квартиру до сих пор считается катастрофой, в то время как во всем мире переезд из столицы в университетский городок не означает ни потерю статуса, ни потерю комфорта. Переезд зачастую является очередной ступенью к более высокому и более сложному этапу жизни. И мы должны постепенно к этому прийти. Рождается ребенок — надо переезжать в другое место. Выросшие дети уходят из семьи, значит, надо думать, а нужна ли такая большая квартира...

— Но это уже вопрос социальный, не являющийся архитектурным...

— Архитектура — зеркало социальных проблем. Никуда от этого не деться! Самое прямое выражение жизни общества — это архитектура. Вот и в отношении дома-робота... Те же проблемы, которые могут возникнуть с роботом, вполне возможны в интеллектуальном доме. Робот должен действовать, как человек, но вместе с тем полностью подчиняться человеку. Ситуация, когда робот вдруг начинает принимать самостоятельные решения, делать выбор вместо человека, уже стала сюжетом для многих фантастических романов.

Мы не должны перекладывать всю ответственность на систему, на механику и кибернетику. Мы должны ею управлять, наш мозг должен постоянно взаимодействовать с такого рода интеллектуальными системами и отдавать команду за командой.

Можно провести параллель с массовой компьютеризацией: мы передаем компьютеру память, запоминая только самое необходимое. Это облегчение на самом деле грозит атрофией собственных способностей. Если люди будут жить в домах-роботах, предупреждающих малейший дискомфорт, сопротивляемость организма может быть утрачена.

Любопытно, что один из пророков современной архитектуры Иван Ильич Леонидов в своих гениальных предвидениях этот момент учитывал. Как пример — его предложения в Магнитогорске. Он не стал делать единое пространство под одной крышей, а ведь такие предложения в мире были — создать город с искусственным климатом и солнцем. Леонидов считал принципиально важным делать павильонную планировку центра, что и было реализовано в Магнитогорске. Человек, переходя из павильона в павильон, чувствует свою связь с естественной природой, ощущает перемену погоды.

— Интеллектуальный дом - это все же дело будущего. Можно ли оценить, насколько себя оправдывает архитектурный футуризм?

— Россия имеет уникальный опыт создания городов одномоментно, волевым решением. Мне думается, что это положительный опыт. Возьмем пример Петербурга. Все было против: неудачное размещение — столица, находящаяся географически на границе, — дикий климат... А сегодня это главный европейский город России, город ансамбля ансамблей. Градостроительные качества Петербурга причисляют его к шедеврам человеческой цивилизации.

Мы можем гордиться целой плеядой городов, созданных одномоментно в советское время в системе Минсредмаша — Навои, Сосновый Бор, Шевченко... Новые города строились с безусловным желанием создать оптимальную жилую среду. Все понимали, что создание человеческих условий проживания — вклад в качество производства.

Еще один город, который создан по волевому решению, — Магнитогорск, недавно отметивший свое 75-летие. Сначала, как и везде, там росло производство. Комбинат и сегодня производит огромное впечатление, а в начале 30-х он соответствовал пику человеческих возможностей и знаний в области высоких технологий. Но первые строители и металлурги жили в землянках...

Я недавно в Магнитогорске побывал. Мы обсуждали итоги перспективной оправданности Генплана, принятого в 30-е годы, и пришли к выводу; что Генплан был закроен правильно, с размещением на левом берегу комбината, на правом — города. Настолько сильно было желание архитекторов и строителей создать там оптимальную среду в соответствии с теми или иными установками, в том числе эстетическими, что сегодня Магнитогорск можно считать энциклопедией советского градостроительства. Сегодня в стране другие масштабы строительства, а тогда была возможность строить ансамблями, создавать парадные магистрали. Лучшие московские и петербургские архитекторы считали честью для себя работать в Магнитогорске.

Рукотворные города — это опыт реализации утопий. Один из первых капитальных градостроительных комплексов Магнитогорска — Соцгород, созданный под руководством немецкого архитектора Эрнста Мая. До сих пор на одном из более чем аскетичных пятиэтажных домов есть табличка: «Здесь в присутствии 14 тысяч участников был заложен первый капитальный дом Магнитогорска». Образ города создают проспект Металлургов, комплексно решенные кварталы, Соцгород с фонтанами и садами. В начале 40-х появился удивительно интересный постконструктивистский жилой комплекс архитекторов Оля и Левинсона, где применены местные материалы, где есть естественный камень и дерево, используются малые архитектурные формы — арки, бассейны... Заложены гуманные и эстетические, близкие к совершенству градостроительные идеи.

Опыт Магнитогорска как города воплощенной мечты требует от нас специального анализа. Опираясь на наш архитектурный форпост — Магнитогорский технический университет с архитектурно-строительным факультетом, - в ближайшее время проведем там конференцию. Уверен, что это будет интересно для всего мира.

Пользуясь случаем, хочу от всей души поздравить своих коллег-архитекторов, всех строителей с профессиональным праздником! Желаю счастья, благополучия и новых свершений.
Говорят, отсутствие новостей - хорошие новости. А еще - богатые тоже плачут. Сейчас некоторым из них, снимающим квартиры, действительно хуже, чем менеджерам низшего и среднего звена. Если последние могут арендовать жилье по привычным ставкам, то высокооплачиваемые наниматели столкнулись, по уверению Penny Lane Realty, с беспрецедентным ростом цен. В сегменте дорогих квартир он с начала года составил 15 - 20% , утверждают аналитики компании.

Для среднего класса.

На рынке аренды типовых квартир затишье без ценовых колебаний и резких изменений сохранится до середины июля, считает Владимир Голдин, директор управления аренды компании "Миэль-Недвижимость". В середине лета спрос на квартиры в Москве традиционно повышается: на сдачу экзаменов в столичные вузы приезжают тысячи студентов, начинается миграция рабочей силы из регионов в Москву на заработки. Спрос повысится сначала на одно- и двухкомнатные квартиры, а затем и на жилье большей площади.

По цене предложения в этом сегменте риэлторы не ожидают резких изменений. "Начиная с декабря цена на аренду квартир среднего сегмента (не самых дешевых и не элитных) практически не менялась, - считает Голдин. - Сейчас минимальная цена на однокомнатную квартиру с набором мебели на окраине города - $300 в месяц. Такие квартиры остаются лидерами спроса".

По словам риэлторов, в последние месяцы самая большая проблема рынка аренды - нестабильный доллар. Владельцы квартир теряются при определении цены и при снижении курса американской валюты готовы повышать цены. Поэтому предсказать, насколько и как изменятся ставки аренды в ближайшее время, нельзя - многое будет зависеть от колебания курса доллара. В некоторых случаях в связи с нестабильностью доллара арендодатели выставляют цену в евро. Но пока это единичные случаи.

По данным "Миэль-Недвижимость", в мартовском предложении однокомнатных квартир наибольшее число объектов поставлял на рынок Центральный округ, а также Западный. В Южном и Юго-Восточном АО тоже много "единичек", и они здесь - самые дешевые в Москве. Но даже в самых отдаленных и неудобных районах, например в Новокосине, не найти жилья дешевле $200 - 250 в месяц) , хотя за $250 здесь можно отыскать и "двушку" - без особого ремонта и с минимумом мебели. Предложений по двухкомнатным квартирам (с ценой аренды до $450 в месяц) больше всего в Северном округе (здесь САО заменил ранее традиционного лидера - Западный округ). Трехкомнатных квартир (в диапазоне до $600 в месяц) больше всего в Северо-Восточном округе.

Качество в цене.

Тихий центр Москвы (Патриаршие пруды, арбатские переулки, Чистые пруды и Замоскворечье) по-прежнему лидирует в спросе на аренду элитных квартир, считают специалисты. Популярны и такие улицы, как Тверская, Остоженка, Пречистенка и Арбат. Это объясняется фактором близости к офисам западных компаний и посольств, большинство которых расположено в центре. Популярен Юго-Запад Москвы, так как именно этот район считается наиболее экологически чистым, что немаловажно для тех, кто приезжает в Москву с детьми.

Элитные квартиры с ценой аренды более $1000 в месяц продолжают пользоваться устойчивым спросом. Риэлторы замечают, что уровень требований, предъявляемых к арендуемым квартирам, растет. Это касается как инфраструктуры и качественных характеристик всего дома, так и дизайна, оборудования в самой квартире. Правда, владельцы таких квартир не дремлют и повышают расценки. Цены подчас уже достигают предкризисного уровня (начало 1998 г. ) , утверждают в Penny Lane Realty.

"До настоящего времени обычная ситуация на рынке была такова: клиент с определенным бюджетом на оплату жилья старательно подыскивал квартиру лучше, чем в среднем по этому ценовому сегменту, - говорит Екатерина Акимова, руководитель департамента аренды Penny Lane Realty. - Теперь же наоборот: отвечающая запросам клиента квартира обычно в полтора-два раза превосходит по стоимости его бюджет".

Похоже, что рост ставок постепенно сопровождается и ростом бюджетов. Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что в начале 2003 г. повышение спроса наблюдалось в недорогом сегменте элитной аренды ($1000 - 2000 в месяц). А с марта наступил резкий рост числа клиентов с бюджетами от $2000 до $4000 в месяц - на 30 - 40%. Хотя в целом по рынку большого роста объема заявок риэлторы не отмечают.

Наибольшей популярностью, по словам Марины Маркаровой, руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Real Estate, пользуются новые элитные дома (например, 1-й Смоленский пер. , 17, или Остоженка, 25) , соответствующие международным стандартам: профессиональная охрана, красивый подъезд с удобным лифтом, парковка (желательно подземная или как минимум на охраняемой территории) , службы сервиса дома. Привлекательны комплексы с развитой инфраструктурой - со спортивным центром, детской площадкой, химчисткой и прочими услугами. Требования к внутренней отделке уже не ограничиваются удобной планировкой и качественной отделкой. Обязательным становится регулируемое кондиционирование воздуха, стеклопакеты, профессиональный дизайн квартир. Как правило, все квартиры укомплектованы кухней со встроенным оборудованием. Небольшие квартиры размером до 120 кв. м, как правило, сдаются с мебелью. В апартаментах большей площади наличие мебели (не считая кухни) в большинстве случаев не предполагается.

Купить и сдать.

Все больше российских и даже западных бизнесменов рассматривают покупку элитной жилой недвижимости как выгодный инвестиционный проект, считает Маркарова. Затраты на покупку и ремонт при существующем уровне арендных ставок окупаются в среднем в течение пяти лет, что является привлекательным для людей, которым нужна надежность вложений. При покупке элитной квартиры с последующей сдачей ее в аренду собственники жилья все чаще прибегают к услугам профессионального управления, которые стали предлагать риэлторские компании.