Ипотека и недвижимость - Прогнозы

Кажется, совсем недавно мы даже не слышали такого слова – «пентхаус». Разве что некоторые знали о существовании американского журнала с аналогичным названием. И вот в Москве началась массовая стройка, причем упор стал делаться на элитное жилье, и на фасадах новостроек стали появляться рекламы, предлагающие всем желающим приобрести недвижимость в строящемся доме. Некоторые объявления стали пестрить и словом «пентхаус». Не все понимали, что это такое, но догадывались, что в слове кроется антоним «хрущевке».

Между тем пентхаусы будут постарше знакомых до боли квартирных коробок 60-х годов. Они появились в 1920-х в далеком Нью-Йорке, когда на крышах небоскребов стали строиться особняки. В Америке пентхаусы строятся до сих пор, причем считаются эксклюзивным, штучным товаром для элиты. Владельцы подобного жилья могут иметь свой сад, свой выход на крышу, свой бассейн, живя при этом в самом центре города. Они наслаждаются прекрасным видом, их не беспокоит никакой городской шум, в таких помещениях всегда много света благодаря масштабному остеклению фасадов. Американская традиция перенята Москвой.

Как говорит коммерческий директор строительной корпорации «БАРКЛИ» Анжела Кузьмина, пентхаусы являются «специальным предложением» любой строительной компании. «БАРКЛИ», например, строит их в самом центре столицы – на Остоженке и Арбате. Как правило, пентхаус – это самое дорогое, самое престижное жилье.

Высокая стоимость объясняется простыми причинами, говорит Анжела Кузьмина: виды, отдельный дом на крыше здания, панорамное остекление на все четыре стороны света, самая высокая точка в доме, отсутствие соседей. Например, владельцы пентахусов строящегося жилого комплекса бизнес-класса «Мономах» будут иметь собственный выход на крышу, свою собственную эксплуатируемую кровлю. Об эксклюзивности такого рода жилья можно судить даже по тому, что в «Мономахе» на общую площадь около пяти тысяч кв.м приходится всего два пентхауса. По словам Анжелы Кузьминой, цена на такое жилье растет с каждым днем строительства. «Например, пентхаус в особняке на Остоженке, который был сдан нами еще в 2003 году, продается только сегодня. Цена квадратного метра в пентхаусах на Остоженке колеблется от 10 до 15 тысяч долларов в зависимости от видовых качеств и от количества квартир в доме», – говорит она.

Обычно люди целенаправленно и долго ищут пентхаус. Они точно представляют, как должен выглядеть их городской «дом». Как отмечает Анжела Кузьмина, покупатели пентхаусов – люди особого склада: «Жить на крыше с панорамным видом и масштабным остеклением может не каждый. Безусловно, можно создавать уют и в пентхаусе, но этот уют не будет иметь ничего общего с уютом обычной квартиры с четырьмя стенами. Случается, что люди приобретают пентхаус, но не живут в нем. Они просто к этому не готовы. Ты живешь не просто в стенах своей квартиры, а в большом светлом пространстве. Ты паришь над городом, находишься в постоянной жизненной эйфории». Конечно, есть и люди, которые приобретают пентхаусы просто потому, что это престижно. Кульминация моды на такое жилье была в Москве лет пять назад. Однако, как говорит коммерческий директор «БАРКЛИ», сегодня покупка пентхауса – это, скорее, самореализация. В настоящее время многие говорят о том, что на рынке недвижимости наблюдается покупательский бум с целью инвестирования денег. Между тем, по словам Анжелы Кузьминой, рассматривать пентхаусы с точки зрения частных инвестиций с целью быстрого получения денег было бы неверно – это штучный эксклюзивный товар. При покупке пентхауса клиент, как правило, встречается с архитектором, строителями и дизайнерами, при этом не важно, построен дом или еще нет. Покупатели часто хотят воплотить свои самые дерзкие желания, могут, например, пожелать, чтобы на крыше был бассейн.

География распространения пентхаусов – это, как правило, центр города, поскольку наиболее важная особенность этого типа недвижимости – это открывающиеся из окон живописные виды, говорит директор по маркетингу и продажам «Квартал» Сергей Лушкин. Ни одна элитная квартира не способна дать ее владельцу такое эстетическое наслаждение видом, открывающимся из окон, как владельцу классического (в изначальном, американском, понимании этого слова) пентхауса. Считается, что из классического пентхауса должен открываться вид, как минимум, на три стороны света, пейзаж при этом должен быть привлекательным с любой из этих сторон. К сожалению, говорит Сергей Лушкин, выполнить такое условие не всегда возможно. В центре Москвы, например, где в секторе элитной недвижимости преобладают клубные малоквартирные дома низкой этажности, говорить о живописных видах, естественно, не приходится: все виды перекрывают соседние жилые и офисные здания, образующие плотное окружение. Шикарный вид на Москву может открыться только с верхних этажей очень высокого здания, расположенного в районе, не испорченном дымящимися трубами промышленных предприятий и не застроенном со всех сторон похожими высотками. Между тем, несмотря на кажущуюся перегруженность строительством Москвы, подходящие для пентхаусов районы в столице еще есть. Это, например, лесопарковая зона Воробьевых гор, Ботанический сад МГУ, Нескучный сад, Воронцовский парк, Тропаревский и Битцевский лесопарки. Все это дает юго-западу Москвы право претендовать на звание лучшего панорамно-пейзажного района столицы, отмечает Сергей Лушкин. По его мнению, исходя из особенностей восприятия этого вида недвижимого имущества можно предположить, что емкость рынка пентхаусов в ближайшем будущем увеличиваться не будет, по крайней мере до тех пор, пока пентхаусы будут позиционироваться как эксклюзивное, индивидуальное жилье. Спрос на пентхаусы сохранится, но останется стабильным, поскольку круг людей, стремящихся к такому образу жизни, достаточно ограничен. Рынок пентхаусов – это не тот рынок, где возможно перенасыщение, сказал Сергей Лушкин.

С тем, что спрос на пентхаусы есть и вряд ли ослабеет в ближайшее время, согласны и в компании «ДОН-Строй». Как говорит руководитель отдела по работе со СМИ Екатерина Вертячих, этот вид недвижимости пользуется большой популярностью и активным спросом у покупателей, поскольку пентхаусы расположены в лучших районах Москвы, а кроме того, всегда обладают неординарным архитектурным решением. Для людей, подбирающих себе жилье, исходя из этого критерия, лучшего вида недвижимости, чем пентхаус, не найти. Первые "дома на крыше" были построены компанией "ДОН-Строй" в жилом комплексе "Алые Паруса" на берегу Москвы-реки. Сегодня география расположения жилых комплексов "ДОН-Строя", обладающих пентхаусами, довольно обширна: жилые комплексы класса "Премиум" – "Алые Паруса-2" в Щукино, "Триумф-Палас" на Соколе, квартал "Воробьевы горы" на Мосфильмовской ул.; комплексы "Де-Люкс" – "Новая Остоженка" и "Дом на Смоленской набережной", "Новопесковский" и "Филипповский" в самом центре столицы.
Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) провел круглый стол с участием шести ведущих аналитиков рынка недвижимости. Целью его организаторов было ознакомить журналистов с мнениями специалистов по поводу нынешней ситуации на рынке и возможными сценариями ее развития в будущем.

Основным поводом к дискуссии послужили общеизвестные факты: столичный рынок недвижимости развивается динамично, стоимость жилья приобретает пугающий характер. Если в прошлом году средняя цена квадратного метра была на уровне 1650 долларов за квадратный метр, то за первый квартал 2004 года доросла до 1800. В то время как количество предложений на первичном рынке по сравнению с этим же периодом прошлого года стало меньше, вторичный рынок и сегмент элитного жилья продолжают расти (объем предложения здесь увеличился соответственно, на 5 и 8%). Вдвое увеличились продажи жилья в Подмосковье. Продолжается развитие ипотеки. Можно ли говорить о стабилизации ситуации? Каковы основные факторы, влияющие на рост цен? Что ждет рынок недвижимости в будущем? На эти вопросы и предстояло ответить участникам круглого стола.

А есть ли "пузырь"?

Обсуждение началось с обнародования мнений аналитиков по поводу существования в настоящее время на рынке так называемого "пузыря", связанного с резким увеличение количества инвестиционных сделок. Участники дискуссии проявили редкое единодушие в том, что это не так. Вице-президент РГР Константин Апрелев, к примеру, отметил, что спекулятивные инвестиции присутствовали на рынке всегда: "Важно рассматривать эту ситуацию с точки зрения цели инвестиций: продажи или вложения средств". По его мнению, 70% нынешних инвесторов пытается таким образом сохранить деньги и только 30% - совершает сделки со спекулятивной целью. И, несмотря на то, что в данный момент таких "спекулянтов" в два раза больше, чем обычно, это незначительная величина. По мнению начальника отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья" Юрия Кочеткова, инвесторы играют определенную и немаловажную роль. "Но из 100 москвичей - инвесторы - от силы 1-2 человека. Заявленных ранее 30-35% я в упор не вижу", - сказал он. "Не имеет смысла продавать товар, постоянно растущий в цене. Задача - уберечь деньги от инфляции. Покупка квартиры - это инвестиции глобального плана, но почему считается, что инвестор должен когда-то выбросить все это на рынок", - отмечает аналитик Андрей Бекетов. Не считает, что применительно к данной ситуации можно говорить о "пузыре" и руководитель группы маркетинга ДИПС Андрей Куприянов: "Несомненно, часть физических лиц приобретает жилье со спекулятивными целями или для вложения средств. Но в отличие от держателей акций в кризисных ситуациях владельцы квартир не сразу бегут на рынок". О возникновении "пузыря" как возможности развития ситуации ранее говорил директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник, однако сегодня, по его мнению, перегрева рынка нет, а значит, нет и "пузыря". "Рынок растет по объективным причинам, и это абсолютно нормально", - считает он. Не согласиться с присутствующими позволил себе лишь консультант ФРП Андрей Сапожников: "Когда я иду домой мимо новостроек, ради интереса считаю светящиеся и пустые окна. И всегда больше 1% получается".

Возможен ли кризис?

Вторым на повестке дня был вопрос о возможности кризиса (резкого изменения ситуации на рынке недвижимости) и возможности повторения ситуации 1998 года. К. Апрелев отметил, что более уместно сравнение с 1995 годом: "Никаких резких падений на этом рынке невозможно, если и будут снижения, они пройдут не молниеносно, а после какой-то раскачки рынка. Недвижимость обладает реальной доходностью (минимальная ставка - 6% годовых в валюте), а посему держатели квартир рассматривают их, прежде всего, как перспективную доходность". Один из основных факторов влияния на рынок - "бегство" от доллара (чем более нестабильна валюта, тем больше вложений в недвижимость). С этим мнением не согласен Ю. Кочетков, который считает, что достаточно политического или социального кризиса - и люди вновь станут опасаться вкладывать средства в недвижимость. Так что кризис рано или поздно наступит вновь. По мнению же А. Куприянова, критическую ситуацию могут вызвать только внешние воздействия: "Рост цен на сырье и ситуация с валютами - вот два фактора, которые и будут влиять на формирование цены". Никакой аналогии с августовским кризисом не видит Г.Стерник. "Происходят нормальные рыночные циклы и колебания. Кризиса не предвижу", - отметил он.

Ипотека: вред или благо?

"Как повлияет внедрение ипотеки на ценовую ситуацию?" - таков был следующий вопрос, вынесенный на обсуждение аналитиков. Здесь участники круглого стола разделились на два лагеря. По мнению А.Сапожникова, в условиях поднятия рынка внедрение ипотеки - крайне неблагоприятно. Для этого нужна стабильность. С ним согласен и Г.Стерник: "Ипотека толкает цены вверх. В регионах, где цены почти не растут и платежеспособный спрос ограничен, внедрение ипотеки увеличит доступность жилья и число людей, которые смогут приобрести квартиру, то есть пойдет во благо. А для Москвы - это вред. Здесь ипотека повысит цены и может привести к ограничению возможностей приобретения жилья". Вместе с тем, А. Куприянов отмечает, что хотя ипотека и стимулирует рост цен, подъем рынка - оптимальный момент для ее внедрения. Он поможет тем, у кого есть деньги, и позволит отработать механизмы работы. "В условиях, когда будет ограниченный спрос на данную услугу, а операторов окажется много, возникнет конкуренция, которая приведет к снижению ставок и упрощению процедуры получения кредита", - предположил он. По мнению А. Бекетова, для регионов ипотека - во благо, а на ситуацию в Москве она повлияет незначительно, а Ю. Кочетков считает, что регионам ипотека не приносит никакой пользы: "Она там не работает. Да и вообще, ипотека, как наркотик, - один раз вкололся, 20 лет лечишься".

Есть ли сговор?

Гораздо более единодушные мнения аналитики высказали относительно монополизации рынка недвижимости и искусственного завышения цен крупными девелоперскими компаниями. Все сошлись на существовании монополизма административного ресурса (связанного с трудностями доступа к земельным участкам) и дружно отрицали существование механизма для сговора по поводу цен. "Существует лишь механизм определения каждым из застройщиков цены на свой объект при его выдвижении на рынок. Каждый инвестор ориентируется по ситуации и закладывает в цену свой прогноз. Если он видит, что цены будут расти, он может выставить максимальную цену (чтобы все привыкли), а может сделать ее ниже среднерыночной и потом постоянно корректировать", - отметил А. Куприянов. "Деньги в чемоданах никто по кабинетам не носит, есть другие механизмы работы", - добавил начальник отдела перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов.

Сбудутся ли прогнозы?

Рассуждая о связи роста цен с сокращением предложения, А. Куприянов обратил внимание на существование некоей равновесной ситуации - не все квартиры, предложенные на рынок, будут реализованы и не все потребности покупателей будут удовлетворены: "Ситуация со спросом и предложением устоявшаяся. О том, что предложение сокращается, говорить нельзя". Г. Стерник также не видит прямой связи между ростом цен и сокращением предложения. "Объем предложения растет, срок экспозиции по объектам увеличивается. Это первые признаки того, что в ближайшее время цены притормозят", - считает К. Апрелев.

В заключение Е. Леонов обнародовал содержание анкет, которые участникам круглого стола было предложено заполнить перед началом заседания. В них они высказали свои предположения относительно того, какой будет средняя цена на жилье к январю 2005 года. Итак, аналитики считают, что цены установятся в пределах 2100 - 2400 долларов за квадратный метр. Исключение составил лишь Андрей Сапожников, который высказал предположение о 1200-1400 долларах. О том, кто прав, мы, вероятно, узнаем только ближе к концу года, так как прогнозы, судя по значительному расхождению прошлогодних "предсказаний" с реальными результатами, - дело относительное.

Прогнозы - дело неблагодарное