Ипотека и недвижимость - Дорога на восток

Мировой рынок недвижимости ждет такой же обвал, какой поразил в начале этого десятилетия фондовые рынки. Как показывают исследования, к 2008 году цены на жилье в Великобритании упадут на 20-25%. Рост стоимости квартир все сильнее опережает рост доходов населения планеты.

Нынешний "перегрев" мирового рынка недвижимости - не первый в его истории. Даже новейшей. В конце 1980-х его печальные последствия испытали на собственном опыте Британия и Япония, в начале 1990-х - Германия. Аргументы, приводившиеся тогда теми, кто "играл на повышение", ничем не отличались от сегодняшних: демографические изменения, ограничение пригодной для застройки площади и ужесточение законодательства не дадут ценам упасть. В ход шла даже эксплуатация своеобразной национальной гордости. В разгар бума на японском рынке некоторые представители этой страны любили повторять, что земля под императорским дворцом в Токио стоит больше, чем вся недвижимость Манхэттена.

Между тем последствия таких увлечений переживались гораздо болезненнее и оказывались более продолжительными, чем аналогичное похмелье на фондовых рынках. Инвестиции в недвижимость требуют гораздо больших кредитов. И если стоимость этих займов впоследствии не размывается инфляцией, за крахом рынка следует стремительное увеличение реального долгового бремени его участников.

По данным исследований, проведенных Milken Institute (Лос-Анджелес), "перегретые" рынки одновременно стимулируют и пожирают друг друга. Рост прибылей от торговли ценными бумагами используется для покупки недвижимости и поднимает ее цену. Падение рынка ценных бумаг вызывает паническое бегство денег на рынок жилья.

Вдобавок ко всему в таких странах, как Великобритания и США, с недвижимостью связана значительно большая часть национального богатства, чем с рынком капиталов.

По данным проведенных в Соединенных Штатах исследований, в состоянии готовящегося лопнуть "пузыря" сегодня находятся рынки недвижимости примерно трети крупных городских центров страны. Их рейтинг возглавляют Бостон и Сан-Диего. У этих городов самые низкие показатели доступности жилья, измеряемой отношением цен на недвижимость и размеров выплат по кредитам к среднегодовому доходу населения. Считается, что когда эта пропорция в полтора раза выше той, которая сложилась здесь исторически, рост цен уже нельзя объяснить ссылками на недостаток предложения, связанный с пространственными ограничениями. Последнее объяснение, по мнению американских специалистов по недвижимости, применимо лишь к городам, в которых показатель доступности колеблется между 1 и 1.5, например к Нью-Йорку или Сан-Франциско.

Однако на этот раз список стран, приближающихся к опасному рубежу, уверенно возглавляет Великобритания, где годовой рост цен на недвижимость составлял в последние годы примерно 20%. Именно такой показатель, по мнению некоторых экспертов, является признаком спекулятивной природы роста. С 1995 года число домов стоимостью больше 1 млн. фунтов выросло в Британии в 11 раз.

По прогнозам, к 2008 году страну ждет обвал цен на недвижимость, намного более серьезный по последствиям, чем коллапс фондового рынка, пережитый в начале этого десятилетия. Тысячи домовладельцев окажутся в ситуации, когда стоимость их собственности окажется меньше, чем объемы кредитов, взятых ими для ее приобретения. Особенно вероятен подобный сценарий в том случае, если к этому времени так и не произойдет сколько-нибудь заметного оживления мировой экономики. Спусковым крючком для обрушения рынка послужит рекордное увеличение долгового бремени домовладельцев, связанное с ростом кредитования, спровоцированным низкими процентными ставками. Другим фактором станет кризис рынка аренды, объем которого достиг к концу 2003 года 27 млрд. фунтов. Доход от сдачи офисных помещений и квартир часто уже недостаточен для покрытия расходов, связанных с выплатой кредита. А начинающееся падение цен во многих секторах рынка делает все более призрачными надежды на то, что эти потери окупятся за счет роста стоимости домов.

Москва - Лондон

Аренда квартиры в Лондоне

Значительная часть жителей Лондона не стремится приобретать жилье в собственность, а сознательно предпочитает жить в арендованных квартирах - это получается дешевле и удобнее. Меньше обязательств и головной боли, но главное - аренда позволяет избежать "квартирной инфляции": из-за существования рентного контроля договоры на аренду квартир заключаются, как правило, на много лет, если не на десятилетия вперед. И владелец квартиры не имеет права менять заранее оговоренную стоимость квартиры. Таким образом, учитывая, что цены на жилье в Лондоне стабильно растут с каждым годом, съемщик получает право платить за квартиру в течение нескольких лет одни и те же деньги. Именно из-за моды на аренду снять жилье в Лондоне довольно сложно, если хочется найти оптимальное сочетание "цена-качество". При этом как отмечают риэлторы, даже настоящие англичане - те, кто не только работает в столице, но и имеет британские корни, также в большинстве своем в последнее время все больше стали предпочитать аренду квартир в Лондоне их покупке. Как правило, англичане стараются приобрести дома только за городом - чтобы жить там уже в преклонном возрасте, но не живут там постоянно. А в столице снимают второе жилье - собственно для жизни в работоспособном возрасте. Предложение квартир намного опережает спрос лишь в секторе самых дешевых, зачастую очень некачественных квартир и в сегменте "люкс". Вот здесь вариантов - великое множество.
По соседству с такими крупными жилыми массивами, как Гольяново, Вешняки, Ивановское, Измайлово, Перово находятся уникальные образцы архитектуры: храмы Успения Пресвятой Богородицы в Вешняках; Рождества Иоанна Предтечи в Ивановском; Димитрия Солунского на Благуше; Рождества Христова, Покрова Пресвятой Богородицы в Измайлове; Зосимы и Савватия Соловецких в Гольяново; Воскресения Христова в Сокольниках; Спаса Преображения в Богородском и другие.

На территории округа расположены такие памятники садово-парковой архитектуры, как усадьбы Кусково и Измайлово, а также знаменитые Екатерининская матросская богадельня, Никольский единоверческий монастырь и Преображенская слобода. Эти места являются памятниками истории и культуры общероссийского масштаба. К примеру, Измайлово было одной из важнейших загородных царских резиденций второй половины XVII века. По своей значимости царская усадьба могла сравниться лишь с селом Коломенским. С Измайлово связаны детские юношеские годы Петра I. Именно здесь он обнаружил на старом льняном дворе заброшенный старый ботик, которому суждено было стать "дедушкой" русского военного флота.

На востоке столицы находятся уникальные зеленые массивы - Измайловский лесопарк, государственный природный национальный парк "Лосиный остров" и парк "Сокольники". По распоряжению мэра столицы Юрия Лужкова, скоро "Лосиный остров" и Измайловский парк соединит так называемый экологический коридор. Возведение коридора предусмотрено проектом развития Черкизовского природоохранного комплекса, в рамках которого на площади в 42 гектара должен быть сформирован парк-усадьба Черкизово. В экологический коридор между Лосиным островом и Измайлово войдут уже существующий сквер Зеленая горка и парк на Большой Черкизовской улице. Кроме того, будут разбиты новый сквер в районе бульвара Рокоссовского и парк в долинах рек Хапиловка и Серебрянка.

Из-за близости садово-парковых зон особенно благоприятны для проживания районы Измайлово, Восточное Измайлово и Метрогородок. Однако есть в ВАО и свои "черные" дыры - районы шоссе Энтузиастов, Щелковское шоссе и МКАД. Тяжело приходится и жителям западных районов ВАО, где в начале прошлого века сложились огромные промзоны. Хотя, по заверениям префектуры, экология в ВАО улучшается, так как многие промышленные предприятия, например "Хроматрон", прекратили свою работу.

Отличительная особенность Восточного административного округа Москвы - большое количество спортивных сооружений - здесь расположены 19 стадионов (включая известный "Локомотив"), 11 плавательных бассейнов, 11 крытых спортивных сооружений.

В ближайшие несколько лет в районе метро "Черкизовская" планируется создать крупнейший в Москве транспортный узел. Однако пока ситуация на дорогах в ВАО оставляет желать лучшего - жители всерьез обеспокоены пробками на шоссе Энтузиастов, Щелковском и Измайловском шоссе, а также на Преображенской площади. Транспортная развязка должна повысить качество привлекательности жилья в районе.

Большая часть жилья в Восточном округе - это пятиэтажная застройка 40-70-х годов, поэтому ведется активная работа по сносу ветхих пятиэтажек и переселению жителей в новые дома. К концу года на территории ВАО планируется построить более 500 тыс. кв. м жилья, в том числе 160 тысяч - для очередников округа и более 100 тысяч квадратных метров в рамках программы "Молодой семье - доступное жилье".