Ипотека и недвижимость - Ипотека для новостроек

По словам заместителя начальника кредитного департамента банка «ДельтаКредит» Елены Тарасовой, если раньше — на этапе становления и развития ипотечного бизнеса — банку приходилось больше работать над структурными элементами системы ипотечного кредитования, то теперь пришло время уделять больше внимания клиентам. Отныне подход к каждому из них будет дифференцирован. Решение об условиях кредитования (например, процентных ставках, сумме кредита) будет приниматься на основе оценки кредитоспособности. Для каждого заемщика будут индивидуально просчитываться все кредитные риски и на этом основании приниматься окончательное решение.

Заемщиков ждет и еще одна новинка. «Наш банк предоставляет самые большие кредиты, которые зависят от стоимости обеспечения, предоставленного заемщиком. Это наше существенное преимущество. Однако очень часто у заемщика на первоначальном этапе, то есть в момент обращения за кредитом, нет собственных наличных средств, но имеется в собственности недвижимость. Как правило, это квартира. Мы разрабатываем и в ближайшее время внедрим новый кредитный продукт, который позволит заемщику засчитывать имеющееся у него жилье в качестве первоначального взноса. Это, безусловно, расширит круг наших клиентов», — говорит Е. Тарасова. К увеличению спроса на ипотечные кредиты банк готов. По словам президента банка Николая Шитова, в скором времени будут увеличены объем долгосрочного финансирования, число стратегических партнеров, а также уставной капитал.

Что касается возможного сотрудничества банка с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, то руководители «ДельтаКредит» пока осторожно говорят о его перспективах. «Мы являемся ритейловым банком, то есть выдаем кредиты, а агентство действует на рынке как оптовый оператор. При этом, мы не просто выдаем кредиты, а выдаем качественные активы. За последние два-три года у нас еще не было ни одного дефолта. Для организации, которая намерена выпускать ценные бумаги, это очень важно. И на московском рынке таких операторов не очень-то и много. Так что у нас, объективно существует мощная платформа для взаимодействия», — считает Н. Шитов.

Что касается проблем юридического обеспечения деятельности ипотечного рынка, то, по мнению специалистов «ДельтаКредит», необходимо оперативно внести изменения в ряд законодательных актов. Во-первых, надо оптимизировать положение о налоговых сборах. Они сегодня составляют 1,5% от суммы сделки с недвижимостью, и многие покупатели не заинтересованы декларировать реальные суммы сделок купли-продажи. Это неприемлемо для «ДельтаКредит», поскольку существенным условием кредитования является декларирование полностью всей суммы купли-продажи и ипотеки квартиры. Это также невыгодно государству, так как «загоняет» весь рынок в «тень». Завышенная ставка за нотариальное оформление ипотеки ставит в неравные условия клиентов, покупающих жилье по ипотеке и за полную стоимость.

Во-вторых, необходимо логически завершить реформу Налогового кодекса: снижен подоходный налог на физических лиц, но высоким остался налог на фонд заработной платы. Это не позволяет работодателям увеличить «белую» часть зарплаты и делает ипотеку труднодоступной для многих потенциальных клиентов.

В-третьих, – и это главное на сегодняшний день — необходимо как можно скорее принять закон об ипотечных ценных бумагах. Рынок ипотеки имеет благоприятные предпосылки для роста и развития, а именно: позитивные прогнозы улучшения макроэкономической обстановки и стабильность политической ситуации в стране. И комплекс мер по приведению законодательной базы в соответствие с реалиями рынка позволит активизировать два потока: значительно увеличить приток инвестиций в сферу ипотеки и расширить платежеспособный спрос на ипотечные кредиты.
С каждым днем ипотека все увереннее завоевывает рынок. Преимущества использования кредита при решении жилищных проблем очевидны - покупатель сразу становится собственником квартиры, а расплачивается постепенно.

До недавнего времени этот вид кредитования "работал", в основном, на вторичном рынке. Ведь при покупке недвижимости на стадии строительства деньги нужны сегодня, а квартира переходит в собственность некоторое время спустя. Естественно, в этой ситуации квартира не может служить залогом. Однако в настоящее время и этот факт перестал быть существенным препятствием для развития ипотеки на первичном рынке.

В числе тех, кто предоставляет сегодня "новостроечные" кредиты, - Сбербанк, DeltaCredit, "Фора-банк", Московский кредитный банк, "Импэксбанк", ипотечный проект банка "Тройка Диалог", банк "1 ОВК", "Промстройбанк", банк "Система" и др. В конце 2003 года стартовала программа кредитования первичного жилья и в "Райффайзенбанке".

Большинство игроков ипотечного рынка работают с первичным жильем не один год. Но если раньше ссуду на приобретение квартиры в строящемся доме можно было получить только с условием, что здание возведено не менее чем на 30%, то сегодня банки рассматривают возможность кредитования объектов и на более ранних этапах строительства.

Все кредитные организации работают практически по одному "сценарию", (в том числе и по новостройкам). Потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов (заявление-анкета, паспорт, справки о платежеспособности и т.д.) и, если принимается положительное решение о выдаче ссуды, вносит первичный взнос в размере 30-40% от стоимости покупаемого жилья. Оставшуюся сумму предоставляет банк - с условием, что в течение определенного времени (обычно десять-пятнадцать лет) деньги ему будут возвращены.

Кредит на покупку квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, выдается конкретному физическому лицу, платежеспособность которого официально подтверждена (как правило - справкой с места работы или декларацией с отметкой налоговых органов, хотя некоторые программы учитывают и банковские депозиты, ценные бумаги, страховые выплаты, а также "альтернативные" способы выдачи зарплаты).

Другое дело, что условия, на которых может быть получена искомая сумма при кредитовании "новостройки", имеют свои нюансы. В частности, это касается процентов за использование кредита. На то время, пока квартира не имеет статуса собственности и ее невозможно использовать в качестве залога, многие банки вместо стандартных 10-15% годовых берут 16-20%. Таким образом, финансисты компенсируют свои риски, связанные с двойными продажами, недостроем и т.д.

Период действия повышенных процентных ставок зависит от того, в какой момент человек покупает квартиру - на стадии котлована или перед завершением строительства. Плюс время, которое понадобится на оформление права собственности.

Правда, здесь есть исключения. В Сбербанке, например, можно взять ссуду на условиях фиксированных 11% годовых, которые действуют с момента выдачи кредита, а не оформления права собственности. Основное требование при этом - поручительство не менее двух физических лиц.

Итак, удостоверившись, что кредит будет погашен, банк заключает с заемщиком кредитный договор, где определяется размер ссуды, срок и порядок ее погашения, а также объект, который собственно приобретается. На этом основании банк перечисляет оговоренную сумму на счет заемщика, а тот в свою очередь, переводит деньги продавцу или привлеченной к сделке риэлторской компании.

Если речь идет о выдаче кредита на вторичное жилье, процесс передачи денег завершается на этом этапе. В случае же инвестирования строительства допускается вариант, когда банк направляет средства напрямую строительной (или риэлторской) компании. Хотя в основном этот процесс осуществляется по первой схеме.

Но, прежде чем будет заключен кредитный договор с банком, необходимо согласовать сам объект кредитования. И на этом, пожалуй, стоит заострить внимание.

Деньги выдаются только на основании согласованного с застройщиком инвестиционного договора, где прописаны определенные банковские условия. В частности, указывается, что квартира приобретается на заемные средства и с момента оформления на нее права собственности переходит банку-кредитору в качестве залога. Сложность, однако, в том, что не со всеми компаниями-застройщиками удается договориться. Некоторые из них при этом рассуждают примерно так: зачем нужны лишние согласования и оформление дополнительной документации, когда покупатели и так "сметают" все на уровне котлована?

В принципе, всю эту процедуру покупатель может пройти самостоятельно. Но эффективнее все же обратиться к специалистам, увеличив тем самым свои шансы на получение кредита.

Во-первых, риэлторские компании, давно и плодотворно работающие на рынке ипотеки, хорошо знают, в каких банках и на каких условиях предоставляются "новостроечные" кредиты, и могут подобрать наиболее выгодный вариант. Во-вторых, весь процесс подготовки необходимых документов, равно как и согласование объектов недвижимости, инвестиционных договоров, специалисты по ипотеке берут на себя.

К тому же, крупные риэлторские компании сами, как правило, являются инвесторами строительства многих московских объектов, заранее согласовывая "свое" жилье с банками (причем в большинстве случаев соглашение подписывается на жилой комплекс целиком). Соответственно, приобретая квартиру из риэлторского фонда, заемщику остается только доказать банку свою платежеспособность.

Наглядным примером может служить реализация жилого комплекса "Гранд-Паркъ". Этот крупнейший проект, генеральным риэлтором которого является компания "МИЭЛЬ-Недвижимость", кредитуют сразу несколько финансовых учреждений: DeltaCredit, Сбербанк, "Импэксбанк", а в скором времени к ним планирует присоединиться еще и ипотечная программа банка "Тройка-диалог". Так что, обратившись к риэлторам, в данном случае можно получить и квартиру, и ипотеку "из одних рук".

То же самое можно сказать и в отношении других объектов: ул. Петрозаводская, владение 28, корп. 1, владения 12 и 18; ул. Героев Панфиловцев, владение 20; микрорайон Фили-Давыдково, корпусы 4 и 5. Таким образом, получить кредит на покупку этих новостроек вполне реально. И как только кандидатура заемщика будет согласована с конкретным банком, клиент может бронировать на себя квартиру.

Ну вот, собственно, и все основные моменты. Напоследок остается добавить, что по условиям большинства банков-кредиторов, на этапе строительства объекта необходимо застраховать не только жизнь и здоровье заемщика, но и строительные риски. Если же требуется (как, например, в Сбербанке) одно лишь имущественное страхование недвижимости от повреждений (пожар, затопление и т.д.), то следует учитывать, что соответствующий полис выдается только после оформления права собственности.

Ипотека для новостроек - c каждым днем все реальнее