Ипотека и недвижимость - Бесплатную приватизацию квартир отменят с 1 января 2007 года, а жилищная реформа продлится в россии до 2012-го

Конституционный Суд подтвердил право иностранцев приобретать в собственность земельные участки на территории России.

Оспорить положения Земельного кодекса, позволяющие иностранным гражданам и юридическим лицам владеть на праве собственности земельными участками в России, попыталась Мурманская областная Дума. Законодатели с Кольского полуострова настаивают на том, что коль скоро земля по Конституции является "основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории", никакой закон "не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации". Кроме того, мурманские депутаты, изучив часть 1 статьи 36 Конституции, полагают, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения.

Таким образом, по мнению законодателей, "предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации". И более того, "создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации", ставя по угрозу суверенитет России.

Этим доводам Конституционный Суд не внял. В своем постановлении от 23 апреля 2004 года КС поясняет, что, во-первых, отдавая землю в частные руки, никто таким образом государственную территорию на продает: "При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность".

Во-вторых, Конституционный Суд напоминает, что Конституция в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Ну а случаи, когда права и обязанности в объеме своем не совпадают, должны определяться либо федеральным законом, либо международным договором. Такие "изъятия" из общего принципа можно найти в том же Земельном кодексе, который запрещает передавать в иностранные частные руки земельные участки на приграничных и ряде других особых территорий. Кроме того, закон о введении Земельного кодекса дозволят иностранцам пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения исключительно на праве аренды. Подобные ограничения можно встретить и в ряде других законодательных актов. В своей совокупности они гарантируют российским гражданам и юридическим лицам "относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом".

Вывод Конституционного Суда неумолим: "Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками […] не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России".

Таким образом, вопрос, терзавший в течение последних лет "патриотично настроенные" души, получил окончательный, не подлежащий обжалованию ответ.
Пакет законопроектов, реформирующих жилищную сферу в России, Государственная Дума рассмотрит в первом чтении уже 15 июня. Об этом на заседании круглого стола на тему "Проблема ипотечного законодательства на современном этапе" заявил вице-спикер нижней палаты Георгий Боос. По его словам, депутаты ожидают заключения правительства по этим законопроектам к 10 мая. И, скорее всего, оно будет положительным, поскольку вырабатывались законодательные инициативы, как подчеркнул Боос, совместными усилиями депутатов, в особенности "единороссов", администрации президента и самого кабинета министров.

Направленный за визой в правительство пакет законов уже получил в прессе название "ипотечный". Однако же круг вопросов, которые с помощью этих законопроектов, собираются урегулировать их авторы намного шире. По сути своей, это ни что иное, как радикальная реформа нынешней жилищной политики, основные положения которой продолжают действовать с советских времен. Идеологию предстоящей реформы можно сформулировать в одной фразе: доступным жилье будет, бесплатным - нет.

Если пакет законопроектов не встретит сопротивления в правительстве РФ и Совете Федерации, чего и не ожидается, то официальный старт жилищной реформе будет дан 1 января 2005 года, когда вступят в силу первые ее положения. Ключевым из них является, пожалуй, запрет на приватизацию вновь предоставляемого гражданам за государственный и муниципальный счет жилья. Кроме того, должна изрядно поредеть очередь на бесплатные квартиры. Но не потому, что резко возрастут объемы социального строительства, а в силу нового подхода к распределению муниципальных квадратных метров. Как предполагается, право на получения такого жилья будут иметь отнюдь не все, кто в нем нуждается (в соответствие с ныне действующими социальными нормами), а лишь малоимущие очередники. При сохранении льготных категорий, хотя и не всех, рассчитывать на заключение договора социального найма смогут только те, кому материальное положение не позволяет приобрести жилье в собственность или арендовать его на коммерческих условиях. При этом приватизировать квартиру, предоставленную по договору социального найма после 1 января 2005 года, будет уже невозможно. Однако у тех, кто не успел приватизировать ранее предоставленное жилье, останется время сделать это до 1 января 2007 года. Эта дата должна войти в историю как день окончания бесплатной приватизации.

Впрочем, по словам Бооса, прекратив раздавать квартиры бесплатно, государство все же оставит некоторые возможности для некоторых категорий граждан обзавестись собственным жильем за казенный счет. Речь идет о различных субсидиях и льготном кредитовании, в том числе ипотечном. Однако такие перспективы в настоящий момент довольно туманны. При нынешних объемах жилищного строительства, и это не устают повторять эксперты, любая государственная помощь в приобретения жилья на свободном рынке чревата лишь повышением цен на недвижимость. На какое-то время о так называемой социальной ипотеке лучше вообще позабыть.

Ну а чтобы в регионах развернулось массовое строительство доступного жилья, необходимо сокращать издержки застройщиков, не перекладывая на них функции муниципалитетов по прокладке и модернизации коммуникационной инфраструктуры. Соответственно, нужны деньги местным властям. Путь в данном случае один - увеличивать налоговую составляющую муниципальных бюджетов. В этой связи федеральные законодатели намерены принять закон о налоге на недвижимость и приравненные к ней объекты. Этот налог, единый как для физических, так и для юридических лиц, должен полностью поступать в местные бюджеты. Субъекты федерации смогут вводить его на своих территориях по мере готовности в период до 2007 года.

В то же время неясностей здесь еще очень много. До сих пор в подвешенном состоянии находится вопрос с оценкой базы налога на недвижимость. В идеале этим должны заниматься профессиональные оценщики, на практике же, по крайней мере, на первых порах определять налогооблагаемую базу будут фискальные органы по несуществующим пока методикам.

Все теми же налоговыми мерами предполагается отстранить от игры на рынке недвижимости физических лиц. Нынешнее законодательство делает возможным существование самых разных схем, при которых "физики" зарабатывают на рынке недвижимости приличные деньги фактически без уплаты налогов. Схожие схемы позволяют уменьшать налоговые отчисления и компаниям, действующим через физлиц. В этом контексте будет пересматриваться система налоговых вычетов, предоставляемых ныне гражданам при продаже жилья.

Напомним, что сегодня физическое лицо, продавая свою жилую недвижимость и земельные участки, имеет право на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей, а если эта недвижимость находится в его собственности более 5 лет, то подоходный налог с вырученной от продажи суммы не платиться вовсе. Вместе с тем налоговую декларацию можно заполнить так, чтобы продажа недавно приобретенного дорогого жилья также "выпадала" из-под налогообложения, даже при указании реальной, а не БТИшной оценки.

С одной стороны, желание государства обложить налогом предпринимательскую деятельность граждан понятно и, более того, справедливо. С другой, как отметил президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, простой перевод активов физических лиц из одной формы (недвижимость) в другую (денежные средства) в качестве такой деятельности рассматриваться не должен. В свою очередь, Георгий Боос заверил, что изменения в этой части налогового законодательства коснутся лишь тех граждан, кто действительно играет на рынке. Все остальные смогут менять место жительства, продавая квартиру в одном городе и покупая в другом, или просто улучшать свои жилищные условия, пользуясь всеми возможными налоговыми послаблениями. Кроме того, если на жилищном рынке "физики" окажутся вне игры, инвестиционный спрос на квартиры сократится, и можно будет ожидать замедления роста цен.

Жилищная реформа затронет самые разные сферы законодательства и, по словам Бооса, продлиться до 2012 года, когда вступят в действие последние из предлагаемых сегодня мер.