Ипотека и недвижимость - Как купить правильную квартиру

Раньше было все ясно: монолит - это индивидуальный проект и качество, панель - типовой проект и экономия. Однако типовые дома сегодня перестали быть одинаковыми - это был ответ домостроительных комбинатов на запрос потребителя: никто уже не хочет сегодня жить в штампованных коробках. Сегодня специалисты говорят о том, что в ближайшие годы нас ждет новый скачок качества, и все, что не соответствует новым стандартам, будет сметено с рынка. Будет ли место типовому жилью в этой формирующейся системе координат? Большинство специалистов считает, что будет, но для этого оно должно измениться. Попробуем рассмотреть ростки этих новых стандартов на примере сегодняшних наиболее популярных серий.

КОПЭ. Белеет "Парус"...

При всем обилии предложений типовых новостроек сегодня можно выделить трех лидеров: П-44М, И-155 и КОПЭ с его последней модификацией - Парус. КОПЭ - это живое подтверждение того, что скептическое отношение к панели сегодня не вполне уместно. Эту серию представляет на российском рынке группа компаний ПИК. ДСК-2, входящий в ПИК, начал строительство 22-этажных жилых домов КОПЭ-80 еще в далеком 1980 году. Через пять лет серия была усовершенствована и с тех пор претерпела несколько модернизаций. Помимо большой этажности и уникальной системы блокировки секций, у этих домов есть и другие преимущества, сделавшие их популярными у покупателей. Трехслойные наружные стеновые панели с утеплителем отвечают требованиям современных норм энергосбережения. Для остекления окон используются немецкие стеклопакеты KBE. Система отопления оснащается индивидуальными терморегуляторами. В последние два года вместо алюминиевой используется медная проводка. Продумана и пожарная безопасность: есть автоматические системы дымоудаления, оповещения о пожаре.

И все же, что ни говори о преимуществах КОПЭ, у этой серии есть один очень большой недостаток: она не только выглядит архаично, но и просто всем изрядно надоела. По сути, все, что менялось облике этих домов за 20 лет - это цвет плитки, которой облицованы фасады. Так что новая модернизация КОПЭ, получившая название "Парус", пришлась как нельзя кстати. Это совместная разработка ДСК-2 с ОАО "Моспроект". С появлением эркеров улучшился внешний вид домов и увеличилась площадь квартир. Торцы дома перестали быть столь безликими - их украсили большие застекленные лоджии. Наружные стеновые панели теперь облицовываются плиткой по новой технологией - под мрамор. Московские власти возлагают большие надежды на новую серию, которая позволит сочетать наращивание темпов строительства и вести застройку в соответствии с современными градостроительными принципами.

В настоящее время дома серии Парус на разных стадиях строительства можно приобрести по цене 50 за кв. м в районе метро "Алексеевская", на 200 долларов дороже у метро "Калужская". А вот во втором квартале 2005 года обещают сдать первый такой дом в Новокуркино, причем метр стоит там сегодня всего 730 долларов. Привлекательность г. Химки в последнее время сильно выросла за счет интенсивного развития прилегающих территорий Москвы и области. В настоящее время реализуется концепция комплексной застройки нескольких микрорайонов площадью более 80 Га. Общая площадь жилья составит около 900 тыс. кв. метров. Запланировано создание хорошей транспортной и социальной инфраструктуры. Архитектурный облик района будет формироваться сочетанием монолитных домов по индивидуальным проектам и домов серии Парус. В перспективе транспортная доступность Новокуркино улучшится за счет строительства линии наземного метро "Москва-Сити" - Химки - Аэропорт Шереметьево 2".

И-155. На стыке конкурирующих технологий

Серия И-155 принадлежит СУ-155 - одной из крупнейших в Москве строительно-производственных корпораций. Серия И-155 в отличие от КОПЭ была разработана намного позже - в 2000 году. В самом СУ-155 эту серию называют "индивидуальными панельными домами", подчеркивая возможность обеспечить многообразие внешнего облика домов. Сама серия И-155 - переходная, поскольку в ней применены элементы монолитной технологии. Такие дома называют каркасно-панельными. Аналитик рынка Юрий Кочетков поясняет, что так называют проекты, где наружные стены состоят из монтируемых панельных плит. В то же время каркас здания здесь до 8-го этажа - монолит. Домодедовский ЖБИ, который выпускает плиты для И-155, был реконструирован в 1999 году. Это позволило создать серию домов с широким шагом, с квартирами свободной планировки, тепло- и звукоизоляцией, отвечающих современным требованиям. Большое преимущество этих домов - застройщик может проявить большую гибкость в площадях и планировках квартир. Например, однокомнатная квартира может быть от 36 до 52 кв.м, двухкомнатная - от 56 до 83 кв. метров и т.д.

Дома могут быть как многосекционные, так и башенного типа. Стены, как и у КОПЭ, трехслойные: снаружи - два слоя монолитного железобетона, внутри - минеральный утеплитель. Высота этажа до чистовой отделки (то есть от плиты до плиты) - 3 метра. В зависимости от планировки в квартирах имеются эркеры. Балконы и лоджии остеклены. Этажность может быть от 10 до 24 этажей, что позволяет строить здания переменной этажности. В некоторых многосекционных домах предусмотрены подземные автостоянки. В настоящее время квартиры в домах серии И-155 можно купить в районе метро "Юго-Западная" (1500 долл. за кв.м), в Кузьминках (1200 долл.), в Новых Черемушках (1850долл.). Как видим, цена сильно зависит от района.

Наиболее привлекательное по цене предложение относится к перспективному району Павшинской поймы - в 2 км от МКАД по Волоколамскому шоссе рядом с Красногорском. Здесь квадратный метр стоит чуть больше 900 долл. на начальной стадии строительства. В настоящее время идет первая очередь застройки. Район весьма живописный - рядом берег Москвы-реки. Предусмотрено широкое строительство спортивных и досуговых сооружений, объектов социальной инфраструктуры. В частности, здесь будет крупнейший в России горнолыжный комплекс с круглогодичным покрытием. Главная проблема этого района на сегодня - транспортная доступность. Те, кто живут в соседнем Красногорске, хорошо знают, что до станции метро "Тушино" можно добираться более 40 минут на машине в час пик, хотя в обычное время это занимает 10-15 мин.

Впрочем, здесь многое планируется сделать для решения транспортной проблемы. В будущем пешеходный мост через Москву-реку соединит район со станцией метро "Мякинино" недалеко от "Крокус Сити". По Ильинскому шоссе можно быстро попасть на Новорижское шоссе. Сейчас этот маневр лишен смысла (за исключением поездок на дачу по этому направлению), а вот через несколько лет после строительства Краснопресненского проспекта в центр будет добираться гораздо проще, чем сейчас. Кроме того, на строящейся Митинско-Калининской линии метрополитена сразу за внешним кольцом МКАД будет возведена ст. "Волоколамская", к которой планируется переместить железнодорожную платформу "Трикотажная" (расположенную сейчас на пересечении с МКАД) для образования нового пересадочного узла. Можно с уверенностью сказать, что к тому времени, как все это будет сделано, квартиры в Павшинской пойме изрядно поднимутся в цене.

П-44Т. Кремлевские стены вышли в тираж

Одна из наиболее популярных сегодня серий в столице - П44Т от ДСК-1. Причина хорошего отклика покупателей в том, что застройщику вовремя удалось уловить вектор покупательского спроса. Как ни странно, сыграл роль и такой психологический фактор, как "кирпичный" облик этих домов. Разумеется, это только отделка: это панельная серия и никакого кирпича там нет и в помине, но выглядит солидно. Помимо чисто "психологических", у этой серии есть и ряд более серьезных преимуществ. Трехслойные плиты имеют высокий коэффициент теплоизоляции, как у кирпичной стены. Проблема качества швов (бич старых панельных домов) здесь тоже решена - за счет применения новой технологии "закрытого стыка". В домах устанавливаются медная проводка, стеклопакеты, терморегуляторы, современные счетчики.

Очень популярны у потребителей большие кухни (до 13 м) - эта площадь достигается, в частности, за счет эркеров и выноса вентиляционного короба в коридор. Не секрет, что покупатели экономкласса не в состоянии обычно позволить себе отдельную комнату под гостиную, так что большие кухни всегда кстати. Еще одним преимуществом домов этой серии в ДСК-1 считают то, что они сдаются под чистовую отделку. В отличие от большинства монолитных домов, где перед отделкой необходимо выровнять стены, сделать стяжку, межкомнатные перегородки, здесь можно сразу приступать к отделке. Соответственно, затраты на кв. метр в монолитном доме - 160-200 долл., а в П-44Т - от 40 долларов.

ДСК-1 был основан в 1961 году. "Как Генри Форд придумал автомобиль, сходящий с конвейера, так и мы придумали конвейерный дом. Мы создали панельное домостроение", - сказал как-то Владимир Копелев, генеральный директор комбината. Его слова не лишены оснований: ДСК-1 в 60-е годы построил более 2,5 млн. кв. м пятиэтажек. А сегодня визитной карточкой комбината по праву считается комплекс на Рубцовской набережной (1999 г.), в котором наглядно продемонстрировано, что из серийных домов можно возводить не только безликие коробки, но и целые комплексы современной архитектуры.

Предшественником П-44Т была "долгоиграющая" серия П-44 (без Т), которой комбинат отдал 20 лет жизни. Последний такой дом был построен в 2000 году. А вот первый П-44Т появился в 1997 году на ул. Маршала Василевского. Гибкость, проявленная комбинатом после прихода рынка, обеспечила то, что ДСК-1 не только остался на плаву, но и занял прочные позиции на московском рынке жилья в верхней части экономкласса. Дома П-44Т можно найти в самых разных районах, в основном за пределами третьего кольца. Наиболее массовые вкрапления этой серии наблюдаются в Марьино и Северном Измайлово.

Еще в 2000 году начали говорить об очередной улучшенной серии "Юбилейный", а примерно год назад ДСК анонсировал первые такие дома в Южном Бутово и Марьинском парке. Проект предусматривает значительное увеличение этажности - возможно строительство от 25 до 35 этажей. Внутренние вертикальные конструкции - монолит, наружные - трехслойные панели. Некоторые эксперты утверждают, что за монолитно-сборными домами большое будущее, поскольку они сочетают преимущества обеих технологий. Проявлением этого подхода стало последнее детище ДСК-1 - "Башня монолитно-сборная" (БМС). Технология строительства отражена здесь в самом названии. На 2004 год комбинат запланировал построить ни много ни мало 1 млн. 100 тыс. кв.м жилья, в дополнение к этому на дома серии БМС придется 100-150 тыс. кв.метров. Первые площадки под них уже выделены, они находятся в Солнцево и на ул. Борисовские пруды. В ДСК-1 считают, что их компания, которая стояла у истоков панельного домостроения в СССР, сегодня смогла изменить сам стереотип "панельного дома", создавая новое качество жилья в этом емком сегменте рынка столичных новостроек.
Понятие экономкласса в недвижимости настолько же расплывчато и зыбко, как, скажем, понятие средний класс в человеческом обществе. Тоже можно сказать и о бизнес-классе, и об элите. Покупателю явно не стоит, приходя в агентство недвижимости, говорить: мне нужна квартира экономкласса. То, что здесь "эконом", у других вполне может называться "бизнес". "Классовые позиции" компании "Корпорация МИАН" раскрыл в интервью КДО Олег Коленьков, руководитель направления новостроек. "Корпорация МИАН", крупнейший оператор на столичном и подмосковном рынке новостроек, который представляет покупателям как собственные инвестиционные проекты, так и продукцию ведущих застройщиков.

При всем богатстве выбора...

Приоритеты экономпокупателей год от года меняются. Сегодня, по словам О.Коленькова, их уже не устраивает панель "улучшенной планировки", пусть даже с эркерами и стеклопакетами. Это можно понять. Современный панельный дом - всегда типовой проект, в основном предназначенный для массовой застройки по социальному заказу. А это значит, что рядом с вами, вложившим весьма солидную сумму, могут поселиться люди, получившие жилье по социальным программам или переселенцы из сносимых пятиэтажек. Между тем социальная однородность состава жильцов сегодня - одно из существенных требований покупателей.

Шагнув на следующую ступеньку по социальной лестнице и классам жилья, покупатель, естественно, получает выбор. Во-первых, месторасположение у домов экономкласса лучше: как правило, достаточно близко от станции метро. И будь то жилой комплекс или точечная застройка, рядом с домами этого типа не должно находиться промышленных предприятий, кладбища, овощной базы и т.п. Во-вторых, уверяет, О.Коленьков, это однозначно монолитно-кирпичная постройка. Причем проект квартир сделан таким образом, чтобы можно было спокойно провести перепланировку в соответствии со вкусом хозяина: установить межкомнатные перегородки или, напротив, создать студию. А это значит, что казусы типа 10 квартир на площадке или комнаты, расположенные по одной линии, будут исключены.

Но, покупая квартиру в доме экономкласса, не стоит рассчитывать на определенные характеристики, которые присущи элитному жилью. Среди них - огороженная территория, центральное кондиционирование и многое другое. Правда, есть дома, которым удается, балансируя на грани, приблизиться к этому уровню. К плюсам в верхней части спектра экономкласса относится то, что на окнах появляются стеклопакеты, а балконы подлежат общему остеклению. К минусам - более высокая цена. Квартиры за 1500 долл. в таких домах можно приобрести только на начальном этапе строительства. Типичный пример такого экономкласса, по словам Олега Коленьква, - жилой комплекс "Шуваловский". Несмотря на твердые характеристики экономкласса, цена за квадратный метр здесь давно уже перевалила за 3000 долл., хотя первоначально находилась на нижнем уровне своего диапазона.

Экономим на цене, но не на качестве

Панельное жилье, считает г-н. Коленьков, нельзя рассматривать как часть экономкласса, - это самостоятельный сегмент рынка. Соревнование между панелью и кирпичом ведется с 60-х годов. Панель брала массовостью и доступностью, а кирпич - индивидуальностью и качеством. Они и сейчас по разные стороны баррикад, а появление монолита лишь обострило ситуацию. Несмотря на все нарекания, панельные дома востребованы своим небольшим метражом квартир. Когда перед покупателем со средним достатком стоит дилемма: приобрести однокомнатную квартиру в 50 кв.м в монолитно-кирпичном доме или по той же цене 52-метровую двушку в панельном, выбор часто делается в пользу последней.

Стоимость такого жилья в последний год уверенно подбирается к ценовому диапазону экономкласса, перевалив рубеж в 1200-1300 долл. Но, тем не менее, говорить о том, что панель займет свое место в этом сегменте рынка нельзя, говорит О.Коленьков. Такие дома плохо поддаются перепланировке, не позволяют строить подземные паркинги или двухуровневые квартиры. А огороженная территория - еще не показатель нужного класса. Сейчас многие спорят о том, должно ли массовое жилье быть обязательно типовым и может ли качество быть массовым? И счет опять не в пользу панели. На западе столицы, например, по программе сноса ветхого жилья уже строятся целые кварталы монолитных домов с высокими потолками, хорошей планировкой и полной инфраструктурой. Застройка вроде бы и массовая, но, тем не менее, качественная.

Жить или не жить

"Квартиру можно продать, можно сдать", - говаривал рекламный герой Ильи Олейникова. "А еще в ней можно жить", - вторил ему Юрий Стоянов. Как распорядиться вновь приобретенной квартирой, вопрос совершенно не праздный. Разница между жильем на перепродажу, сдачу в аренду и для себя - огромна. Когда у человека сформировалось четкое представление о том, в каком месте, у какого метро он хочет жить, в первую очередь, следует проконсультироваться у риэлтора. Ведь информация, которую вы получите у профессионала, может оказаться для вас решающей. Откуда вам, например, знать, а не пустят ли через несколько лет мимо окон вашего дома ветку наземного метро, как это произошло уже с одним из известных домов. Нелишним будет уточнить, что именно построят по соседству: бетонный завод, развлекательный центр или поликлинику.

Другой вопрос - инвестирование в жилье. Если вы задумали купить квартиру в центре для дальнейшей сдачи ее в аренду, то было бы, по меньшей мере, неразумно тратить деньги на однокомнатную. В центре такое вложение денег заведомо убыточно. Ведь ваш будущий арендатор - человек со средствами и снимает квартиру не только для того, чтобы в ней жить, но и для представительских целей. А для проведения переговоров, встреч и приема гостей более уместна трехкомнатная квартира. Если же конечная цель - перепродажа, то разумнее обзавестись как раз однушкой. На рынке продаж это самый ходовой товар независимо от округа.

Естественно, что при беседе с риэлтором все эти нюансы учитываются, и вы можете открыть для себя такие тонкости, о которых раньше не задумывались. Например, какое количество лифтов в доме высокой этажности и есть ли среди них грузовые. Какая практика строительства у определенного инвестора: сдает он дома вовремя или строительство каждый раз задерживается. Примеров множество, и велика вероятность того, что ваше мнение кардинально изменится в пользу того или иного варианта.

Подмосковные просторы

Невероятный бум строительства жилья именно экономкласса переживает в последнее время ближнее Подмосковье. Причин тому несколько. Для многих семей нет принципиального различия: жить в отдаленном спальном районе Москвы или за МКАД, а выгода, как говорится, налицо. Прежде всего, цена. За трешку в новом монолитно-кирпичном доме в Подмосковье просят столько же, сколько за однокомнатную где-нибудь в Северном Бутово. А добраться в центр из Реутова, Красногорска или другого города-спутника подчас гораздо проще. При сопоставимом качестве разница в цене может быть 300-400 долл. за метр и более.

Нельзя сказать, что те, кто покупает квартиру в ближнем Подмосковье, не обладают достаточным количеством средств, требуемых для покупки жилья в столице. Многие поступают так из соображений комфорта и экологии, а некоторые даже специально приезжают сюда, чтобы поступить в филиал московского вуза. Шанс поступить на бесплатное отделение гораздо выше, чем в Москве. Есть, конечно, люди, которые родились и всю жизнь прожили в центре, и поэтому для них шум Садового кольца за окном - неотъемлемая часть привычного образа жизни. Они за МКАД не поедут, даже если им предложат квартиру в сто раз лучше теперешней.

Другая часть покупателей подмосковного жилья - приезжие, которые не собираются работать в столице. Как правило - это северяне, отработавшие на нефте-, газо- и золотодобывающих предприятиях. Для них Москва с ее вечным шумом и сутолокой - не самый удачный вариант решения жилищной проблемы. А тихий подмосковный город кажется привычным и уютным. Единственное, что может остановить потенциального покупателя - это отсутствие привычной инфраструктуры: магазинов, салонов, спортивных центров и т.д. Но дело в том, что сейчас ситуация изменилась: на инвестора изначально накладываются определенные обязательства по обеспечению жителей социальной инфраструктурой: постройка школы, детского сада, насосных станций и благоустройство территории.

Другая проблема - нелицеприятное соседство. Если в Москве, как уже говорилось выше, она существует на уровне квартир в одном подъезде, то в Подмосковье вполне реально соседство таун-хаусов с бараками. Здесь решение может быть одним: не доверять рекламным призывам, а съездить и увидеть своими глазами место планируемого проживания. Этот совет, разумеется, применим и для Москвы. Главное, о чем должен помнить потенциальный покупатель жилья любого класса: "кто предупрежден, тот вооружен". И не полениться собрать всю возможную информацию о предмете будущей покупки.