Ипотека и недвижимость - Лужков не смог продать свое кольцо

Государство наконец определилось, что делать с “воздушными воротами страны” — аэропортом “Шереметьево”. Как стало известно “Ведомостям”, строительство нового терминала отложено на неопределенный срок. Вместо этого 22 октября совет директоров “Шереметьево” утвердит реконструкцию терминала “Шереметьево-2” стоимостью $70 млн. А передача аэропорта в управление “Альфа-групп” становится все более призрачной.

Год назад правительство Михаила Касьянова объявило тендер на управление “Шереметьево”. Управляющий должен был в течение полугода представить программу развития аэропорта. В январе 2004 г. в конкурсе победила компания “Альфа-Шереметьево”, учрежденная “Альфа-групп”. Однако кабинет Михаила Фрадкова итоги конкурса до сих пор не утвердил. По словам Александра Жарова, пресс-секретаря Фрадкова, премьер делегировал решение этого вопроса министру транспорта Игорю Левитину, возглавляющему совет директоров МАШ.

Левитин заявил “Ведомостям”, что правительство не исключает приватизации “Шереметьево”. “Сегодня, когда рынок авиаперевозок на подъеме, выгодно приватизировать аэропорты. Но [сейчас] они недооценены, и их надо подготовить к продаже”, — рассуждает министр транспорта. По его словам, планируется провести реконструкцию терминала “Шереметьево-2”, которая может начаться в будущем году, укрепить менеджмент аэропорта и выставить “какой-то процент акций МАШ на продажу”, возможно, уже в 2006 г.

Совет директоров МАШ рассмотрит проект реконструкции “Шереметьево-2” 22 октября, рассказала “Ведомостям” начальник центра общественных связей “Шереметьево” Ангелина Матросова. По ее словам, немецкая компания Hochtief разработала проект реконструкции стоимостью $70 млн еще в 2003 г. Гендиректор российского офиса Hochtief Том Шмидт рассказал “Ведомостям”, что проект предполагает увеличение пропускной способности “Шереметьево-2” почти в 1,5 раза до 3000 пассажиров в час (около 9 млн человек ежегодно против 6,5 млн в 2003 г.), увеличение площадей под торговые точки на 20%, более удобное расположение стоек регистрации (их станет 64 вместо 48). Кроме того, предусмотрено внедрение автоматической системы досмотра багажа. Наконец, планируется обновить интерьер аэропорта.

“Мы строили свой терминал, правда, меньше "Шереметьево-2", за $50 млн”, — вспоминает гендиректор международного аэропорта “Внуково” Виталий Ванцев, добавляя, что “реконструировать всегда дороже, чем строить”. Оценивать заявленную “Шереметьево” стоимость реконструкции, не зная всех деталей проекта, он отказался.

Проект будет финансироваться за счет собственных средств аэропорта и банковских кредитов, говорит и. о. гендиректора “Шереметьево” Евгений Бахтеев. По его словам, уже проведены предварительные переговоры с государственными (Сбербанком и Внешторгбанком) и иностранными (немецкими и бельгийскими) банками, но об их результатах глава “Шереметьево” говорить отказался. Если совет директоров одобрит этот проект, то генподрядчика планируется выбрать по итогам международного тендера в первом полугодии 2005 г., говорит Левитин.

Левитин не уточнил, что он имел в виду под укреплением менеджмента, но источник, близкий к совету директоров “Шереметьево”, предполагает, что речь идет о наделении и. о. гендиректора “Шереметьево” Евгения Бахтеева полномочиями полноценного гендиректора. По положению о выигранном “Альфой” конкурсе функции единоличного исполнительного органа МАШ может исполнять управляющая компания.

Но перспективы “Альфы” поучаствовать в проекте выглядят все более сомнительными. Фрадков уже заявил, что договор о передаче “Шереметьево” в управление “Альфа-групп” будет подписан при условии, что она возьмет в партнеры “Аэрофлот”. И Левитин, и Жаров заявили “Ведомостям”, что, по их сведениям, “[эти] хозяйствующие субъекты пока не договорились”.

“Похоже, "Альфа-групп" окончательно отодвинули от управления "Шереметьево", — говорит аналитик ОФГ Елена Сахнова. — Иначе такие серьезные вопросы, как реконструкция "Шереметьево-2", согласовали бы с будущей управляющей компанией”. Гендиректор “Альфа-Шереметьево” Игорь Барановский говорит, что с его компанией ничего не согласовывали. А президент “Альфа-групп” Михаил Фридман, кажется, поставил крест на проекте: “Аэропорт — не наш профильный бизнес. Если наши менеджерские и финансовые таланты востребованы, мы готовы заниматься управлением. Если нет — мы умываем руки. Мы без претензий”.
Международный аэропорт “Шереметьево (МАШ) – крупнейший в стране, в нем базируется ведущий российский перевозчик “Аэрофлот”. За январь – август 2004 г. “Шереметьево” обслужило более 8,5 млн человек, в том числе около 4,6 млн пассажиров “Аэрофлота”. Выручка в 2003 г. – 4,4 млрд руб., чистая прибыль – 0,6 млрд руб. Государству принадлежит 100% акций МАШ.
Столичные власти и московские строительные компании отправились на поиски инвесторов в Германию. На международной выставке коммерческой недвижимости Expo Real -2004 в Мюнхене они, в частности, представили 48 участков по программе "Новое кольцо Москвы", проект жилого комплекса "Итальянский квартал", предложения по реконструкции гостиниц (в том числе "России") и строительству офисных центров. Однако западные инвесторы в Москву не торопятся: их не устравивает условия сдачи земли под строительство не в собственность, а в аренду.

Какие проекты Москва привезла в Мюнхен
Московское правительство участвует в мюнхенской выставке Expo Real уже в шестой раз. Выступая перед немецкими журналистами, руководитель Комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк рассказал, что в прошлом году в экономику Москвы было привлечено около 14 млрд. долларов иностранных инвестиций. "О прозрачности столичного рынка говорит тот факт, что в городе создана система конкурсов и аукционов, позволяющая свести участие чиновников в этом процессе к минимуму. Любой участник, выкупивший конкурсную документацию, сможет принять участие в аукционе", - рассказал он. В этом году в Мюнхен привезли полную информацию по 48 участкам, зарезервированным под строительство высоток по программе "Новое кольцо Москвы".

Глава тендерного комитета Геннадий Дегтев сообщил ГАЗЕТЕ, что участок в проезде Серебрякова может быть реализован вне конкурса. "Это связано с некоторыми обременениями по этому участку: 900 гаражей инвестору придется выводить за свой счет, промзону по соседству уберут только лет через десять. Поэтому этот участок будет предоставлен той компании, которая просто согласится им заняться", - сообщил Дегтев. Правда, он не уточнил, будет ли снижена стоимость объекта. Геннадий Дегтев предположил, что в Мюнхене найдутся инвесторы, которые захотят весной 2005 года поучаствовать в московских "высотных" торгах.

По его информации, одна иностранная компания уже подала заявку на участие в строительстве нового гостиничного комплекса на месте подлежащей сносу "России".

Вниманию остальных потенциальных инвесторов были предложены проекты реконструкции гостиниц "Останкино" (20 млн. долларов), "Золотой колос" (10 млн. долларов) и "Северная" (22 млн. долларов). Им также предложили переоборудовать административный центр в Столешниковом переулке под международный туристический центр (16 млн. долларов).

Как рассказал ГАЗЕТЕ руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин, после реализации проекта инвестор получит определенный пакет акций гостиницы (размер будет зависеть от степени участия).

Свои проекты представили и столичные строительные компании. К примеру, концерн "Крост" презентовал обновленный проект "Четвертый квартал в Хорошево-Мневниках". "Крост" приехал на выставку не с целью найти инвесторов, мы ищем контакты с иностранными партнерами, с которыми можно было бы работать, - рассказал директор концерна по рекламе Леонид Белага. - Кроме того, мы рассчитываем, что большую часть офисов в новом комплексе будут арендовать именно иностранные компании".

На выставке также представили проект "Итальянский квартал", который компания "Энергогарант Капитал-Строй" собирается строить на месте промзоны между улицами Фадеева и Долгоруковской. "Моспроект-4" совместно с Meiner-Scupin Partner Architekten заявили о намерении полностью реконструировать район Лефортово, но этот проект еще находится в стадии разработки.

Инвесторы не хотят рисковать
Несмотря на постоянные разговоры о намерениях, западные компании не рвутся участвовать в московском строительстве. На мюнхенской выставке подписан всего один договор с компанией Porsсhe AG. Как рассказал ГАЗЕТЕ руководитель московского земкомитета Виктор Дамурчиев, компании в долгосрочную аренду на 49 лет с правом пролонгации выделен участок площадью 1,2 га на Ленинградском шоссе - под строительство технического торгового центра и представительства компании. В качестве компенсации городу Porsсhe заплатит 1,4 млн. долларов, а на строительство центра затратит 10 млн. евро. Объект должен быть сдан в 2007 году, но компания собирается построить свой центр досрочно.

Что касается остальных инвесторов, то их пугает тот факт, что земля в Москве не продается. Кроме того, до сих пор не произведено разграничение земли между федеральными и столичными властями, что также увеличивает инвестиционные риски. "Не получится ли так, что сегодня мы заключаем договор с одним собственником земельного участка, а по прошествии какого-то времени придет новый собственник?" - спрашивают представители иностранных компаний у Юрия Росляка. "Делается все возможное, - пытается успокоить их руководитель Комплекса экономической политики и развития, - будут внесены поправки в Земельный кодекс, а после их принятия землю можно будет выкупить".

Правда, о каких поправках идет речь, непонятно: ведь столичные власти сами выступают против продажи земли в собственность, поскольку аренда приносит городу больший доход, чем разовая сделка купли-продажи. Похоже, для привлечения иностранных инвесторов на московский рынок земли и недвижимости городским властям все-таки придется пойти на уступки.

СПРАВКА

"Новое кольцо Москвы" - программа строительства в столице 60 высотных жилых домов стоимостью 5 млрд. долларов. Первые три участка "Нового кольца" застраивают "Конти" и "Спецвысотстрой". 19 августа этого года на аукционе было продано два лота (административное 35-этажное здание на Алтуфьевском шоссе за 6,9 млн. долларов и аналогичное 30-этажное в Семеновском переулке за 9,4 млн. долларов). Лот (жилое здание) в проезде Серебрякова стоимостью 15,8 млн. долларов уже трижды снимался с торгов.