Ипотека и недвижимость - Жилищный кодекс развеет иллюзии о бесплатном жилье

В понедельник в рассылку мэрии поступило постановление мэра № 240-ПП "О совершенствовании работы городской комиссии по пресечению самовольного строительства". В этом документе власти Москвы фактически признают, что, несмотря на мощный бюрократический заслон, который необходимо преодолеть, чтобы начать стройку в столице (иногда на это уходят годы, а число необходимых согласований зашкаливает за сотню), некоторым застройщикам почему-то удается сделать это легко и быстро. Зачастую вообще без каких бы то ни было разрешений.

"Встречаются случаи, когда строительно-монтажные работы на объекте самовольного строительства практически завершены, объект готов к началу эксплуатации (или уже фактически эксплуатируется), в то время как проектно-разрешительная документация не оформлена в установленном порядке. Отсутствуют согласования Москомархитектуры, заключения Мосгосэкспертизы и Государственной экологической экспертизы, разрешения Госархстройнадзора или Объединения административно-технических инспекций города Москвы на производство строительных работ, допущены иные грубые нарушения. Такое положение создает реальную угрозу жизни и здоровью людей, нарушает законные интересы города, юридических и физических лиц, реализуется мнимое право собственности, помещения сдаются в аренду ", - черным по белому написано в постановлении.

То есть получается, что ребята с бульдозерами, подъемными кранами и другой стройтехникой могут совершенно спокойно выбрать, по их мнению, удобный участок земли в столице и построить на нем, скажем, жилой дом или офисный центр. При этом придется, видимо, дать взятку префекту или главе управы, чтобы служивые люди сильно не вникали в то, что происходит на их территории. Но по сравнению с тем, сколько надо потратить денег и времени на то, чтобы в законном порядке получить все разрешения на застройку, это сущие мелочи. Правда, покупать квартиры в таких домах врагу не пожелаешь - власти Москвы грозят снести практически все незаконные постройки, в том числе и "лишние этажи" в новостройках.

- Мы будем нещадно бороться с самостроем, - заявил недавно "Известиям" заместитель главы стройкомплекса Москвы Александр Косован. - Есть в городе ряд объектов, которые вообще строят незаконно, только в центре мы таких восемь обнаружили. Или не все разрешения получили, или вообще без них начали землю копать. Эти стройки мы закроем. Я вам скажу, Лужков с такими нахалами быстро и беспощадно расправляется.

Впрочем, это только на словах получается быстро. К примеру, история дома на Волхонке, 6 тянулась несколько лет. Один "умный" застройщик скупил 6 квартир из 20 в старинной пятиэтажке в самой что ни на есть охранной зоне Кремля. Затем пристроил шестой этаж. А потом еще и двухэтажную мансарду... Квартиры в ней распродавались так хорошо, что он сделал то же самое и на домах по Знаменке,13 и Знаменке, 8. Дома начали трещать, а старожилы жаловаться в префектуру и мэрию. Только тогда и выяснилось, что сделано это было практически самовольно (только бывший префект ЦАО Александр Музыканский был в курсе). Самовольно надстроенные этажи и мансарды Лужков постановил снести в недельный срок. Чтобы выполнить это распоряжение, ушло три года (долго тянулись судебные тяжбы), но в итоге снесли только мансарду на Волхонке. Говорят, нажим на мэрию шел с двух сторон: и со стороны застройщика и со стороны тех довольно известных в городе людей, кто уже купил квартиры на "лишних этажах" прямо напротив Боровицкой башни Кремля.

Недавно на совещании в мэрии разгорелся скандал по поводу быстроты и натиска уже крупного и любимого в стройкомплексе застройщика -компании "Дон-Строй". Неожиданно выяснилось, что высотка "Триумф-палас" выросла на 80 метров выше проектной (без учета шпиля). Заметно выше утвержденной в документах построена и высотка на Воробьевых горах. Впрочем, "Дон-Строю" не привыкать - однажды им уже пришлось сносить "лишние" этажи в жилом доме по Филипповскому переулку. Причем забавно, что пока шел снос, заранее проплаченная реклама призывала москвичей покупать квартиры в тех самых "незаконных этажах".

По сведениям "Известий", сейчас членами рабочей группы Москомархитектуры выявлено более 550 объектов самовольного строительства в Москве, из них 181 уже давно и успешно эксплуатируется. Надо ли говорить, что вся прибыль с таких "самоволок" идет инвесторам, минуя городскую казну (ну кроме разве что личных карманов тех, кто годами закрывает на это глаза).

Кстати, по закону, проверки на строительных объектах разрешено проводить не чаще чем раз в два года, а штраф за самовольное строительство сейчас составляет 20 тыс. рублей. Что смешно, учитывая, что 1 кв.м жилья в Москве уже зашкалил за $2000, а аренда офисных помещений в центре доходит до $5000 за кв.м.

Городскую комиссию по пресечению самовольного строительства отныне возглавил глава стройкомплекса Владимир Ресин (раньше этим занимался бывший глава Москомимущества Олег Толкачев, но при нем комиссия собралась всего несколько раз и "ушла в подполье"). В ведении ресинской комиссии будут все "самоволки" в особо крупных размерах - свыше 3000 кв.м. Самым жадным и наглым застройщикам грозит крах бизнеса в Москве. Во-первых, снос и демонтаж незаконно построенного объекта за счет владельца (если застройщик будет сопротивляться, Москва обратится в суд). Во-вторых, лишение лицензии. В-третьих, занесение в "черный список" - то есть даже если лицензию бедолаге вернут, строить он в Москве все равно не будет.

Но лазейка для самых приближенных к мэрии все же остается. Как написано в постановлении, "если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан", такие "самострои" разрешат сохранить. При этом получить все необходимые разрешения и согласования, а также в установленном порядке поделиться прибылью с городским бюджетом все равно придется. Решать - казнить или миловать - будут, как обещают в стройкомплексе, коллегиально, открыто и гласно.

Объекты помельче (от 1000 до 3000 кв.м) будет выискивать специальная комиссия Москомархитектуры. Владельцев совсем мелких (менее 1000 кв.м) построек будут находить и наказывать окружные комиссии, созданные в каждом округе столицы. Причем есть такое подозрение, что префекты и главы управ прекрасно знают, где их искать, но ищут пока не всегда - теперь их работу также будет контролировать городская комиссия.

"Известия" будут следить за продвижением этой работы.
Вчера глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников рассказал журналистам о проекте нового Жилищного кодекса, который, как ожидается, будет принят к 2005 году. Кодекс отменит бесплатную приватизацию и сократит число претендентов на льготное жилье.

Работу над новым Жилищным кодексом на протяжении десяти лет вела группа специалистов Госстроя (ныне Федеральное агентство по строительству и ЖКХ), представителей администрации президента и ученых. Вчера руководитель рабочей группы Павел Крашенинников заявил, что работа окончена, проект отправлен в правительство на заключение. Необходимость нового кодекса господин Крашенинников объяснил тем, что многие положения Жилищного кодекса 1983 года устарели, а принятые с тех пор дополнительные законы и подзаконные акты сделали жилищное законодательство чересчур громоздким. "Даже специалистам очень сложно порой разобраться во всех нюансах",– подчеркнул глава комитета Госдумы.

Кроме того, новый кодекс, по мнению господина Крашенинникова, "поможет гражданам отказаться от прежних иллюзий". "Старый кодекс, основывавшийся на Конституции 1978 года, обещал бесплатное жилье всем. Новый кодекс предусматривает бесплатное жилье только социально незащищенным слоям,– заявил Павел Крашенинников.– Будет создана всего одна очередь для малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий". Льготное жилье гражданин сможет получить один раз в жизни.

Кого считать малоимущими, будут определять органы местного самоуправления. "Критерии определения льготников во всех регионах разные,– отметил господин Крашенинников,– поэтому в Госстрое будет разработана специальная методика, учитывающая уровень зарплаты гражданина, его имущество". Отсутствие критериев в самом кодексе уже вызвало нарекания со стороны парламентариев. Депутата Галину Хованскую, в частности, не устраивает, что в проекте нет определения категории первоочередников: "О детях-сиротах, инвалидах первой группы и других категориях граждан, которые должны получать жилье вне очереди, в кодексе ничего не сказано".

Впрочем, разработчики предусмотрели для малоимущих другие льготы: социально необеспеченные граждане, не приватизировавшие свое жилье, а заключившие бессрочные договоры социального найма, могут не платить за квартиру до тех пор, пока "сохраняют свое бедствующее положение".

Одним из главных новшеств Жилищного кодекса станет отмена бесплатной приватизации жилья. С его принятием закон "О приватизации" утратит свою силу, и гражданин сможет оформить права собственности на квартиру, только выкупив ее у государства. Как объяснили Ъ юристы компании МИЭЛЬ, такая "возмездная" форма разгосударствления (приватизации) собственности не новшество, она действует в нежилом секторе – например, в виде акционирования. "Однако для жилья этот способ мало подходит",– уверены в компании МИЭЛЬ. Главная проблема, по мнению экспертов, возникнет с определением рыночной стоимости недвижимости. "Массовая оценка не подойдет, так как каждый объект индивидуален,– говорят юристы.– Оценка же, проводимая БТИ, неэффективна, так как не отражает реальной стоимости квартиры: БТИ учитывает только капитальность строения и его износ, но не учитывает таких важных параметров, как, например, место расположения (стоимость квадратного метра жилья в Москве и Рязани по БТИ одинакова). В результате получается, что однокомнатная квартира в Москве, рыночная стоимость которой $35-45 тыс., будет стоить по БТИ 100-200 тыс. рублей". Но выплатить даже такую сумму смогут далеко не все. Для многих россиян это доход за несколько лет.

Разработчики нового кодекса не забыли и о злостных неплательщиках, и о тех, кто проводит перепланировку квартиры без необходимых согласований. За неуплату коммунальных услуг в течение шести месяцев начнут выселять, предоставляя жилье по нормам общежития (из расчета 6 кв. м на человека). Такая мера предусмотрена для тех, кто занимает квартиры по договору социального найма, собственники же жилья отделаются штрафами. Несанкционированная перепланировка квартиры, как и в действующем законодательстве, будет караться штрафом, а при повреждении конструкций дома повлечет лишение прав собственности или расторжение договора социального найма.

По словам разработчиков, первое чтение проекта Жилищного кодекса состоится уже на весенней сессии, а до конца года документ будет принят.