Ипотека и недвижимость - Земельных льгот не будет

Столичная недвижимость последние три года -- один из самых привлекательных объектов для инвестирования. Но для большинства граждан этот бизнес по понятным причинам был недоступен. Ситуация изменилась в конце прошлого года. На рынке появились компании, предлагающие приобрести долю в торговых или офисных объектах, а также в паевых фондах, ориентированных на инвестиции в недвижимость. Подробности выяснял корреспондент "Денег" Олег Кузьминский.

Нестандартное предложение

В начале этого года появилась реклама группы "Тоннекс", которая обещала потенциальным клиентам, инвестировавшим от $5 тыс. в приобретаемые компанией здания, ежемесячные выплаты из расчета 15-20% годовых. Учредителем "Тоннекса" является фирма "Инффоком" (любопытно -- почти так же называется прообраз ЛогоВАЗа в романе "Большая пайка").

На звонок по указанному в рекламе номеру мне ответил молодой человек, представившийся Антоном. Мы поговорили -- выяснилось, что в случае участия в программе "Доходный метр" я стану собственником части конкретного объекта недвижимости. Правда, чтобы избежать лишних проблем с выделением и государственной регистрацией многочисленных долей в здании (размер минимальной доли -- 2%), следовало приобрести акции ЗАО или долю в ООО, созданного для приобретения и последующей эксплуатации указанного строения.

Я попросил выслать мне предложение по объекту и типовой договор с "Тоннексом", и клерк с готовностью согласился. Спустя полчаса пришел соответствующий факс. В предложении содержалась информация об офисном здании на улице Старой Басманной общей площадью 366 кв. м, "состояние всех помещений отличное (евроотделка)". Стоимость минимальной доли в ООО, заключившем с городом договор аренды этого строения на 25 лет и в настоящее время его у города выкупающем, составляла $13 тыс., ставка доходности -- 15-20% в зависимости от размера приобретаемой доли. Уточнить детали предложения, договора, а заодно и всей программы "Доходный метр" я решил непосредственно у руководства "Тоннекса".

Ближайшее рассмотрение

Гендиректору компании Евгению Мельникову я честно представился корреспондентом. На вопрос о реальности доходности в 15-20% годовых он ответил, что сейчас в Москве много недооцененных объектов недвижимости, эксплуатация которых может принести не менее 30% годовых. Около половины получаемых средств должно пойти на обеспечение управления зданием, содержание бухгалтерии и уплату налогов. По мнению Мельникова, через три-четыре года столь выгодных предложений по покупке уже не будет, но арендные ставки наверняка не упадут. "Тоннекс" обещает в любом случае выплатить положенные деньги, правда, по договору штрафные санкции в случае невыполнения этого условия составляют 0,03% в день, то есть всего около 11% годовых в валюте.

В 2001-2002 годах "Тоннекс" уже реализовал десять аналогичных проектов, однако, как выяснилось, вложения осуществлялись за счет собственных средств и денег "дружественных компаний". Привлекать инвесторов со стороны компания решила только в этом году. То есть доказать свою надежность широкому кругу инвесторов еще не успела. Впрочем, меня больше интересовала нестыковка анонсируемых "Тоннексом" условий и конкретных предложений. Участники должны были стать собственниками здания, а в присланном мне факсе говорилось, что оно находится в аренде. Первая часть разъяснения мне понравилась: "Для того мы и инициировали программу, чтобы выкупить здание в собственность". А вот вторая смутила: "Ну а если это нам не удастся, мы просто пролонгируем договор аренды". Таким образом, участник программы реальными правами собственности на здание обладать не будет.

Недвижимость на паях

Помимо группы "Тоннекс" о привлечении частных инвестиций для покупки объектов недвижимости в этом году объявили две управляющие компании паевых фондов. В начале марта компания "Конкордия Эссет Менеджмент" завершила формирование Первого инвестиционного фонда недвижимости. Минимальная первоначальная сумма инвестиций составляла 16 млн руб. Однако через полгода "Конкордия" планирует организовать вторичную торговлю паями на бирже, причем они будут доступны широким слоям населения -- стоимость пая определена в 1 тыс. руб.

Компания UMACO также в марте заявила о формировании фонда "Курорт", который будет заниматься инвестициями в строительство гостиниц в Сочи и на расположенном неподалеку горнолыжном курорте "Красная Поляна", а еще -- в центральной части России. Сейчас стоимость "входного билета" в "Курорт" -- 10 млн руб. UMACO, как и "Конкордия", после завершения формирования паевого фонда намерена продавать паи на вторичном рынке по ценам, которые должны удовлетворить граждан, располагающих сравнительно скромными средствами.

Отметим, что группа "Тоннекс" тоже собирается использовать традиционные финансовые инструменты для привлечения инвестиций. Летом компания планирует эмитировать под свои проекты облигационный заем на 20 млн руб. Доходность облигаций установлена на уровне 12% годовых в валюте.

Техника безопасности

Идея участия в долевых и паевых инвестиционных программах на первый взгляд кажется весьма разумной. У большей части населения нет денег на покупку не только квартир, но даже комнат, которые сейчас могут стоить и $20 тыс. В то же время $5-10 тыс. есть у многих. Упомянутые программы в принципе позволяют им воспользоваться инвестиционными возможностями московского рынка недвижимости, который по уровню доходности имеет мало конкурентов. Поэтому логично предположить, что люди действительно купятся на эти предложения. Но смущают нюансы.

Прежде всего, безопасность вложений обеспечивается только в случае оформления в личную собственность части строения (например, тех самых 2% -- примерно 7 кв. м в здании площадью 360 кв. м). Понятное дело, выделение полусотни долей и оформление на них прав собственности в Москомрегистрации -- дело хлопотное и дорогое. Но, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" Ирины Гливы, только тогда "появляется гарантия того, что вас не обманут, тем более что договором предусмотрено делегирование функций контроля за использованием здания управляющей компании".

Благоразумнее будет вложиться в паевой фонд. Управляющие компании таких структур имеют лицензию Федеральной комиссии по ценным бумагам (ФКЦБ), и их деятельность постоянно этой организацией контролируется. Однако стать учредителем фонда из-за высокой стоимости первоначального взноса для подавляющего большинства потенциальных частных инвесторов затруднительно. Более реально купить бумаги ПИФов или облигации компаний вроде "Тоннекса" на вторичном рынке. Правда, скорее всего, сделать это вы сможете только через брокеров биржевых площадок.
Земля в центре Москвы уже застроена довольно плотно. Однако предприниматели часто пытаются возвести здесь новые торговые павильоны. На этой почве то и дело возникают споры с другими фирмами и с муниципальными властями.

Чтобы обсудить пути разрешения подобных противоречий, в префектуре Центрального административного округа было проведено первое очное заседание окружной Комиссии по устранению административных барьеров и разрешению конфликтных ситуаций. Данная структура занимается рассмотрением конкретных ситуаций и предлагает меры по разрешению конфликтов. В состав этой комиссии, которую возглавил префект округа Сергей Байдаков, входят представители префектуры ЦАО и представители общественных предпринимательских организаций.

На заседании были рассмотрены шесть вопросов, связанных с проблемами предпринимателей округа. Все затронутые проблемы касались имущественно-земельных отношений. В частности, в трех случаях речь шла об отказе в продлении договора аренды земли для эксплуатации торговых павильонов. По всем объектам имелось отрицательное решение Москомархитектуры, обоснованное тем, что данные здания не были включены в программу некапитальных объектов, которые должны располагаться в пределах действующих линий градостроительного регулирования (их еще называют "красными линиями"). Префект ЦАО С. Байдаков предложил еще раз обратиться в Москомархитектуру уже от имени комиссии, чтобы хотя бы на время оставить павильоны на своих местах по соображениям их социальной значимости.

По двум подобным обращениям предпринимателей уже приняты защитительные меры. А вот апелляция ООО "ЦСП "Надежда" о признании нежилого помещения по адресу: ул. 1905 года, вл. 11 самовольной постройкой осталась неудовлетворенной. Дело в том, что этот вопрос уже обсуждался на многочисленных судебных заседаниях, в том числе в апелляционной и кассационной инстанциях, и требования "Надежды" не признали законными.

Как отметил заместитель префекта Михаил Орлов, если фирма хочет получить какие-либо преференции, например, для предоставления земли под торговый павильон, то она может принять участие в программе развития социальных магазинов. Никаких иных преференций и льгот быть не может, а законность вывода павильона с улицы 1905 года уже подтверждена судом.

Работа Комиссии по устранению административных барьеров и разрешению конфликтных ситуаций при развитии предпринимательства регулируется специальным Положением. Исходя из этого, следующее очное заседание члены комиссии проведут в следующем квартале.

Последний месяц лета в Центральном округе был также отмечен рядом торжественных событий. Так, 20 августа на территории Детской городской клинической больницы им. Г.Н. Сперанского (Шмитовский проезд, д. 29) состоялось торжественное подведение итогов окружного конкурса "Московский дворик - 2004".

В награждении призеров конкурса "Московский дворик - 2004" приняли участие руководитель Комплекса городского хозяйства Москвы Петр Аксенов, префект ЦАО С. Байдаков, представители и руководители городского Департамента здравоохранения, Объединения административно-технических инспекций Москвы, руководители районных Управ и ДЕЗов ЦАО.

В тот же день, 20 августа, в Таганском районе Центрального административного округа состоялось открытие первого внутридворового пункта по сбору, сортировке и брикетированию твердых бытовых отходов (ТБО). Новый пункт в Таганском районе будет работать в рамках "Пилотного проекта по сбору и переработке отходов на базе РУ "Таганская" с участием предприятий малого бизнеса. Напомним, что совсем недавно эта тема обсуждалась на пресс-конференции в Правительстве Москвы. Министр Е. Егоров тогда заметил, что утилизация ТБО сегодня очень выгодна. На этот рынок выходят все новые структуры малого бизнеса. Поддержать благое начинание призвана "Городская программа развития науки и технологий в интересах города Москвы на 2002-2004гг.", разработанная в Департаменте природопользования и охраны окружающей среды города Москвы.

На пункте в Таганском районе будут предварительно сортировать отходы, размещать их по контейнерам и потом брикетировать. В результате, полезные элементы (бумага, картон, алюминиевые банки, пластик) пустят на дальнейшую переработку на предприятиях города.