Ипотека и недвижимость - Московские строители уходят в регионы

Миру известны отели, которые позиционируются как шестизвездочные. Это новое веяние возникло на пороге двух тысячелетий и стало распространяться по континентам. Многие аналитики рынка относятся скептически к любым попыткам возвести статус гостиницы до уровня, превышающего общепринятые стандарты. Но "шестая звезда" - не всегда миф, у некоторых отелей есть все основания, чтобы получить ее.

Строитель американских высоток Дональд Трамп говорил: если хотите выгодно вложить деньги, то делайте это в люкс-сегменте. Разряд гостиниц "для богатых" действительно с каждым десятилетием пополняется новыми явлениями или их предвестниками. Гостиницы-аттракционы, расположенные на деревьях, во льдах или под водой, бутик-отели, оформленные как полотна великих живописцев, теперь - шестизвездочные резиденции. И создатели всех этих объектов получают прибыль от своих изобретений. Например, ежегодный операционный бюджет канадского снежно-ледяного отеля Ice Hotel Quebec-Canada составляет $2,4 млн.

Что касается шестизвездочных отелей, официально такой класс пока не зарегистрирован ни в одном из развитых государств, не разработано для него и определенных стандартов. Как правило, шестизвездочными отели называют либо их девелоперы, либо рекламные агентства и туроператоры, по два-три таких примера можно обнаружить в каждом регионе мира. Таковы, например, The Empire Hotel and Country Club в Юго-Восточной Азии, Burj Al Arab Hotel в Дубае, Elounda Beach Hotel на острове Крит, The Crowne Plaza Reforma-1 в Мексике. С одной стороны, это похоже на рекламную кампанию, особенно когда каждый такой действующий или запланированный объект преподносится общественности как "первый и единственный в мире", с другой - насыщенная инфраструктура и какая-нибудь экзотическая черта роскошной гостиницы дают основание присвоить ей больше чем "пять звезд". Появляются и новые проекты, некоторые из них запланированы к сдаче в эксплуатацию в ближайшие два-три года.

Суперфакторы и супермелочи.

"Попытка присвоить тому или иному отелю статус шестизвездочного является частью маркетинговой политики гостиницы, ориентированной на привлечение клиентуры с высоким доходом, - говорит специалист по связям с общественностью группы компаний "ЮМАКО" Роман Накашидзе. - В то же время бывают отели, которые превышают стандарты "пяти звезд", что может выражаться в их архитектуре, внутреннем дизайне, разнообразном сервисе. Теоретически перспективы заработать "шестую звезду" есть у многих пятизвездочных отелей. Правда, для них это будет связано с серьезными дополнительными расходами".

Заместитель директора по маркетингу Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова признает тот факт, что в современном мире в категории гостиниц верхнего сегмента есть объекты, отличающиеся особенной роскошью и достойные "шестой звезды". "Мир развивается, - говорит она, - и вместе с ним совершенствуется люкс-сегмент". Есть, по ее мнению, пятизвездочные отели, которые заметно выделяются на общем фоне себе подобных, так называемый класс "люкс-люкс". "Это направление можно назвать зарождающимся в гостиничном секторе, - говорит Смирнова. - Такие гостиницы должны предлагать перечень услуг, превышающий стандарты "пяти звезд". В резиденциях повышенной комфортности обращать внимание следует на нюансы, которых может не быть в пятизвездочных отелях, как-то: банный халат для каждого жителя номера, оригиналы произведений искусства во всех комнатах. Необычным, как правило, бывает и расположение таких отелей - все зависит от фантазии создателей. Если гостиница в городе, то в каком-либо исторически примечательном месте вроде московской Красной площади. Но в городе для масштабных проектов слишком мало места и дорога земля, для того же, чтобы шестизвездочный отель окупился, его лучше рассчитывать от 100 номеров. Самая подходящая зона для суперэлитных отелей, по мнению Смирновой, - дорогие курорты. В любом случае шестизвездочные отели предназначены для той категории клиентов, которые готовы платить за имидж.

"Нет четкого определения шестизвездочного отеля, - считает Роберт Стоддард, директор по развитию гостиничного бизнеса компании Colliers International. - Эта категория придумана, чтобы создать нишу для отелей, превосходящих класс люкс. Любой человек, который называет тот или иной отель шестизвездочным, наверняка побывал в хорошем пятизвездочном, поэтому ему есть с чем сравнивать".

Большинство гостиниц, которые по тем или иным причинам названы шестизвездочными, можно найти в списках международной организации The Leading Hotels of The World, куда входят лучшие отели мира - на сегодняшний день около 400. Вступление в организацию служит еще одним подтверждением "неповторимости". Среди "лучших" могут быть и большие, и камерные отели, дорогие по общеевропейским меркам или с ценами средними. Как правило, они располагают высокоразвитой инфраструктурой, включающей все последние достижения человечества в сфере высоких технологий и туризма. Один из шестизвездочных - The Empire Hotel and Country Club, в котором в 2000 г. останавливался президент РФ Владимир Путин во время саммита Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества. Отель построен на побережье Южно-Китайского моря, недалеко от города Брунея. В действительности это курортный комплекс, в который входят гостиничное здание с 360 номерами и 63 апартаментами, ряд коттеджей и Country Club - отличительная особенность отеля. На территории Country Club есть гольф-поле, теннисные корты, фитнес- и боулинг-центры. Стоимость одной ночи в обычных номерах отеля составляет от $160 до $215, в апартаментах - от $260 до $7830, в коттеджах - $590 - 1370. Другой шестизвездочный отель, Elounda Beach, также числится в списках мировых лидеров и находится на северном побережье острова Крит. Он занимает 40 акров земли, столь же насыщен инфраструктурой, рассчитан на 211 номеров, 12 апартаментов и 61 бунгало.

Персидский эксклюзив.

Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) , по всей видимости, намереваются получить первенство среди курортов XXI в. Большая часть уникальных проектов недвижимости, упоминающихся в международных новостях, находится именно в этом регионе. А Дубай - средоточие экзотических отелей и проектов вроде будущей подводной гостиницы на 200 номеров. Очередное чудо, которым дубайское правительство собирается удивлять мир, известно в прессе как "Пальмовые острова" (The Palm Islands). На двух искусственных островах, создающихся из 100 млн куб. м песка и камня в виде двух пальм, в водах Персидского залива к 2007 г. расположатся 100 отелей высшей категории, о чем сообщило московское отделение компании Akar Limited - представитель девелоперов Al Nakheel и Esthitmaar по проекту The Palm Islands. По неофициальным данным, на островах будет построен и шестизвездочный отель.

Из ныне действующих в ОАЭ самый дорогой отель - Burj Al Arab Hotel - "Арабская башня", у него масса международных наград, в том числе членство в The Leading Hotels of the World. Он находится в Дубае, в районе Джумейра. Возводился в течение двух лет и открылся в 1999 г. На сайте emirat.ru он представлен даже как семизвездочный. В международном пресс-центре Jumeirah International сказали, что официально за Burj Al Arab числится "пять звезд". Эксклюзивность этой резиденции выражается в первую очередь в архитектуре: здание выполнено в форме корабельного паруса высотой 321 м. А также в ценах: стоимость самого скромного номера составляет от $1000 в сутки, самого роскошного - $18 000. Номера тоже оформлены претенциозно: например, над кроватью в спальне может помещаться большое зеркало. В номере по желанию клиента круглосуточно находится прислуга. Всего в отеле 202 комнаты площадью от 170 до 780 кв. м, в них персональные компьютеры с выходом в Интернет, мини-бары, огромные окна с видом на море. В самой гостинице шесть ресторанов (один из них - ниже уровня моря) , магазины, теннисные корты, гольф-клуб, бассейны, фитнес-центры и т. д. Как говорит администрация отеля, гости останавливаются здесь чаще всего на три-четыре ночи.

Обратно в 70-е. ..

"Идея шестизвездочных отелей была модной на Западе в 1970 - 1980 гг. на волне демонстрации роскоши как особой формы самоутверждения супербогатого человека, - делится своей личной точкой зрения руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR группы компаний КРТ Валех Рзаев. - В те времена европейская пресса не раз сообщала о чудачествах нефтяных шейхов, заказывавших себе в Британии автомобили ручной сборки с золотыми деталями или бельгийскую сантехнику из платины, декорированную бриллиантами и рубинами. Поэтому многим казалось, что будет востребован и шестизвездочный отель. С течением времени стиль жизни богатейших людей планеты подвергся "демократической эрозии", когда миллиардеру стало не стыдно облачаться в джинсы и отпала необходимость летать на собственном самолете с гидромассажным бассейном на борту. Если сегодня где-либо создаются шестизвездочные отели, то либо как имиджевая составляющая, например некоторые отели Лас-Вегаса, либо под определенного клиента.

В погоне за цивилизацией.

Москва тоже не отстает от остального мира, русские предприниматели готовы к экзотическим начинаниям. Недавно стало известно, что группа компаний КРТ рассматривает предложение одной из зарубежных коммерческих структур, название которой пока не разглашается, о возведении шестизвездочного мини-отеля номеров на 10 в восточной части 359-го квартала "Золотого острова". Как сказали в КРТ, это реанимация старой идеи, появившейся в компании еще до 1998 г. В КРТ считают, что в нынешних условиях реализация в Москве проекта гостиницы класса суперлюкс может быть успешной при заинтересованности конкретного заказчика. Образно говоря, собирать вручную из эксклюзивных деталей автомобиль "Роллс-Ройс" мало кто решится, не зная точно будущего покупателя. Общая площадь отеля, который собираются строить на "Золотом острове", составит, по предварительным планам, 6000 кв. м.

"Конечно, развитие того или иного сегмента гостиничного бизнеса зависит напрямую от спроса, - рассуждает Накашидзе. - Некоторые известные политики или звезды шоу-бизнеса принципиально не соглашаются приезжать в тот или иной город, если в нем нет гостиницы очень высокого класса. Я считаю, что московская почва почти готова для создания отелей суперлюкс".

По мнению Марины Смирновой из Hotel Consulting and Development Group, в Москве назревает тенденция создания "люкс-люкс" сегмента. На ее взгляд, гостиницы, входящие в концепцию проекта "Федеральный комплекс "Кремлевский", при желании можно довести до уровня "шести звезд", а Красная площадь - яркий пример городского пространства, оптимального для отелей такого класса. Four Seasons, Hilton, Sheraton могли бы стать подходящими операторами для московских шестизвездочных отелей.

"Мне бы хотелось, чтобы в Москве появился для начала настоящий пятизвездочный отель, - комментирует Роберт Стоддард из Colliers International. - Несколько отелей в Москве и Питере близки к этому и к западным стандартам категории "пять звезд". Хорошо было бы, если бы на московский рынок пришли такие операторы, как St. Regis, Four Seasons, Fairmont или Ritz Carlton, и установили четкие нормы для класса пятизвездочных отелей. Надеюсь, что гостиница "Москва" после реконструкции станет первым настоящим пятизвездочным российским отелем. А вот в курортных зонах страны пока не вижу потенциала для развития люкс-сегмента".

Правда, по мнению других участников рынка, требованиям к классу "пять звезд" отвечают сегодня московские "Балчуг", "Метрополь" и "Националь".

До недавнего времени в России не было единых стандартов, которыми могли бы руководствоваться работающие на местном рынке гостиничные операторы. Только 21 июня 2003 г. Минэкономразвития РФ выпустило приказ "Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения", согласно которому высшая категория приравнивается к "пяти звездам". Чтобы получить эту высокую оценку, российским отелям придется соответствовать не менее 44 параметрам.
Столичные власти, не дожидаясь получения новых строительных площадок в городе, решили строить гостиницы в регионах.

В среду Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) города Москвы объявил о том, что намерен вложить в гостиничное строительство «Золотого кольца» порядка 60 млн долл. На эти средства, в рамках соглашения между правительством Москвы и администрацией Ярославской области, в регионе будет построено пять гостиниц уровня трех и четырех звезд. Предполагается, что управляющей компанией новой сети станет «Интурист»: он имеет существенную долю на рынке въездного туризма и гарантировал ДИПСу загрузку в строящихся гостиницах не менее 40–50%. Примечательно, что причиной высокого интереса московских чиновников к регионам стало отсутствие свободных строительных площадок в столице и возможность увеличить туристический поток в столицу за счет «транзитных» туристов.

Соглашение между правительством Москвы и администрацией Ярославской области по строительству гостиниц бизнес-класса было заключено еще в 2001 г. Согласно этому документу, в пяти городах региона – Ростове Великом, Угличе, Ярославле, Переславле-Залесском и Рыбинске – построят по одной трех- и четырехзвездочной гостинице вместимостью 100–150 мест (такой формат, как пояснили представители ДИПСа, позволяет размещать туристов, приехавших не менее чем в двух автобусах). Все они возводятся в исторической части городов и будут иметь разветвленную инфраструктуру. В частности, предполагается, что при каждой гостинице заработают рестораны, бары, фитнес-центры и развлекательные объекты – DVD-залы, кафе, игровые автоматы. Заказчиком гостиничных проектов выступает ОАО «Москапстрой», генеральным подрядчиком – ФСП «Строй-союз», автором архитектурных концепций стал Центральный научно-исследовательский институт экспериментального проектирования им. Мезенцева. «Работы на площадках начались осенью прошлого года, – рассказал заместитель руководителя ДИПСа Сергей Тхор. – Проекты трех гостиниц сейчас находятся на одинаковой стадии: завершается возведение нулевого цикла». В ближайшее время, как было заявлено на пресс-конференции, начнется строительство «коробки».

Строительство в Ростове и Переславле-Залесском предполагается завершить в конце этого года, на 2005 г. намечено начало коммерческой эксплуатации гостиниц в Угличе, Рыбинске и Ярославле. А в целом строительство гостиничной сети обойдется Москве почти в 60 млн долл. «Каждая гостиница стоит 7–8 млн долл., – прокомментировал г-н Тхор. – Эта сумма включает строительство и оснащение новых мест размещения, а оно должно быть европейским. Гостиница в Ярославле стоит дороже, но она и больше – на 150 мест: она требует порядка 14–16 млн долл.». Таким образом, общая сумма инвестиций в развитие гостиничной сети «Золотого кольца», запланированная ДИПСом, составит 57–60 млн долл. Однако вложения того стоят: дело в том, что по окончании строительства новые места размещения останутся в полной собственности Москвы, а Ярославль будет получать с них прибыль в виде налогов. При этом, по мнению Сергея Тхора, перспективы, которые открываются перед регионом благодаря сотрудничеству с московскими властями, довольно заманчивы. Так, развитие туристического и гостиничного бизнеса может приносить Ярославской области к 2010 году до 30% всех доходов. Правда, при этом от региона потребуется развить необходимую инфраструктуру. «Без глобального развития структуры города перспективы гостиничной сети не очень хороши, – считает представитель ДИПСа. – Ведь окупаемость региональных гостиниц ниже, чем в Москве. Наши прогнозы показывают, что ярославские гостиницы окупятся лет за двенадцать, тогда как в Москве срок окупаемости – 6–7 лет». По мнению Сергея Тхора, в том случае, если в Ярославской области одновременно со строительством гостиниц будут развивать специальные туристические маршруты, создавать привлекательные для российских и иностранных путешественников условия, сроки их окупаемости могут снизиться на треть. А чистая прибыль, которую они будут приносить после выхода на окупаемость, составит около 800 тыс. долл. в год.

По мнению участников туриндустрии, регион вполне может решить этот вопрос, тем более что развитие необходимой инфраструктуры в его интересах. «Показатель неудовлетворенного спроса на «Золотое кольцо» от иностранных туристов достигает 40%, – сказала RBC daily представитель Российского Союза туриндустрии Ирина Тюрина. – Причина этого известна – их негде разместить». С появлением новых гостиниц ситуация должна измениться. Вопрос как раз только в том, готова ли к этому моменту будет местная инфраструктура воспринять резко увеличившийся поток туристов. Не испугают зарубежных путешественников, по мнению г-жи Тюриной, и цены на проживание в новых гостиницах: предполагается, что стоимость номера будет колебаться от 50 до 120 долл. «Для иностранцев это приемлемая сумма, – считает собеседница RBC daily. – Что касается российских туристов, то те из них, кто может это себе позволить, готовы платить за предоставляемые условия».

Примечательно, что на роль управляющей компании ДИПС выбрал «Интурист», который традиционно специализируется на приеме иностранных туристов в России. Как считает Сергей Тхор, за счет налаженной системы сбыта и раскрученного имени компания сможет обеспечить необходимую загрузку гостиницам. А она, в свою очередь, должна составить 40–50%. Причем российская компания была выбрана именно из-за того, что гарантировала такие объемы, тогда как другие участники не могли заочно обещать, что достигнут таких показателей. Вместе с тем очевидна и еще одна причина, по которой строительство гостиниц явно смещается из столицы в регионы. В Москве попросту нет свободных площадок, о чем напомнили представители ДИПСа. А ярославский рынок недвижимости развивается довольно активно и имеет «жизненное пространство», на котором смогут развернуться московские проекты.