Ипотека и недвижимость - Квартиры с наценкой

Международная аналитическая компания Stiles Riabokobylko опубликовала ежегодный доклад о состоянии столичной офисной недвижимости. Главный вывод офисных риэлторов - по-настоящему масштабное строительство крупных офисных объектов в Москве начнется в 2005 году. Уже через год несколько десятков офисных небоскребов должны изменить облик города не меньше, чем нашумевшие жилые высотные проекты. Эксперты также считают, что компактные районы офисной застройки постепенно сместятся от перегруженного центра на окраины - так, что даже в спальных районах появятся новые конторские строения.

Самая волнующая тема офисного строительства в столице - возведение новых комплексов в историческом центре. Столичные девелоперы до сих пор спорят о том, что выгоднее - возводить высококлассные здания в пределах Садового кольца, одновременно сражаясь с обитателями соседних домов и пробивая амбициозные проекты через мэрию, или без лишнего шума строить офисные комплексы классом пониже ближе к МКАД. Эксперты считают, что обе схемы окупаются примерно за одно время (3-5 лет), но многомиллионные вложения в центр города более перспективны (недвижимость здесь дорожает гораздо быстрее, чем на окраинах). Для москвичей это означает одно: в ближайшую пару лет жителям центра покоя не будет.

Самый масштабный проект, который должен воплотиться в стекло и бетон к 2005 году, - бизнес-центр "Романов двор". Комплекс офисных зданий уже занял половину квартала между Романовым переулком и Моховой улицей. К маю 2005 года девелоперская фирма MCD Group построит здесь еще одно здание общей площадью 12 тыс. кв.м. Тогда же на Малой Бронной, 31 появится компактное строение фирмы OST Group. Чуть раньше, в декабре 2004-го, закончится строительство офисного проекта "Страстной, 9" на Бульварном кольце рядом с Пушкинской площадью. Впрочем, большинство горожан скорее всего не заметит очередных казенных вкраплений в историческую застройку. Например, высотный офисный комплекс "Волна" на проспекте Сахарова, 8 будет почти неотличим от соседних зданий, дом с красивым названием "Легион-девелопмент-1" на Большой Ордынке, 40 архитектурно вполне впишется в окружающую среду, а стеклобетонный монолит с брутальным именем "Дукат-3" только украсит довольно унылую застройку улицы Гашека.

Привычный городской пейзаж существенно изменят другие офисные проекты. Триумфальную площадь "белые воротнички", как ожидается, заселят к 2007 году - тогда произойдет глобальная реконструкция гостиницы "Пекин" со строительством подземных паркингов и небольших конторских зданий по периметру гостиницы. Менеджеры также займут господствующие высоты напротив бывшего здания СЭВ (где сейчас помещается столичная мэрия). На углу Садовой и Нового Арбата корейская компания Lotte уже начала строить высотку, напоминающую стандартную новоарбатскую книжку - многофункциональный офисно-гостинично-развлекательный комплекс New Century (Новый век). Менеджеры въедут туда летом 2006 года.

- В этом и следующем году, кроме 10 существующих офисных районов Москвы, появятся новые, - сообщила "Известиям" аналитик Stiles Riabokobylko Дарья Афанасьева. - Стоимость офисов снижается в том числе и из-за отсутствия достаточного количества парковочных мест, в нынешнем году часть офисов класса А была переведена классом ниже. Многие инвесторы сейчас предпочитают застраивать окраины Москвы. Появилось новое понятие - бизнес-парк.

Большая часть этих заповедников для деловых людей в ближайшие год-два появится на западе и северо-западе Москвы - вдоль Ленинградского проспекта и в Крылатском. Недалеко от здания аэровокзала вырастет башня "Мерседес-Бенц Плаза", в районе Сокола на улице Зорге появится гигантская "Сокол-бридж", на территории спорткомплекса ЦСКА к началу 2006 года построят "Сименс бизнес-парк". Бизнес-парк "Крылатские холмы" в начале 2006 года обещает поразить арендаторов низкими ставками и невероятным количеством мест для стоянки авто. Кое-какая офисная недвижимость потеснит даже элитные многоэтажки на престижном юго-западе: угол улицы Наметкина и Профсоюзной займет комплекс под условным названием "Власова, 49", новые офисные высотки вырастут рядом с метро "Академическая", "Университет" и на Шаболовке.

Как говорят специалисты, офисный бум в столице достигнет пика в 2007 году, когда, по весьма оптимистичному прогнозу Stiles Riabokobylko, столичные власти совместно с инвесторами начнут застройку площадей Москва-Сити. Кое-какие объекты там уже строятся - например, 17-этажную пристройку к зловещей с виду башне "Набережная Тауэр" компания "Энка" планирует завершить уже в этом году. Сам же 55-этажный московский "Тауэр" построят не раньше 2007 года. Тогда же в центре Сити построят башни "Федерация", "Техинвест" и "Северная", которые принесут владельцам едва ли не больше офисных площадей, чем весь нынешний московский рынок. Если дело дойдет до строительства знаменитой башни "Россия" ("Известия" писали об этом амбициозном проекте московской мэрии и компании "СТ-групп" 29 марта, "Россия" будет выше всех"), рынок столичной офисной недвижимости грозит если не обвалиться, то существенно снизить цены на аренду. Нынешние средние ставки найма офиса класса А в Москве доходят до $725 за кв.м в год.
За последние два года цены на квартиры в Москве выросли вдвое. Сегодня квадратный метр столичной новостройки стоит в среднем $1800. Одни частные инвесторы считают эту цену завышенной, другие – соответствующей реалиям рынка. "Ъ-Дом" попытался выяснить, сколько на самом деле стоит жилье в столице.

Расходная часть
Известно, что себестоимость продукта – это сумма прямых издержек, связанных с производством. В строительстве себестоимость включает в себя стоимость земельного участка, подключения к коммуникациям, транспортные расходы, обслуживание кредитов, стоимость услуг заказчика, проектных организаций и риэлтеров, а также затраты на материалы (железобетон, металлопрокат, стеновые материалы, теплоизоляцию, отделку и т. д.).
Основные материалы – это, конечно, железобетон ($190 за кубометр) и металлопрокат (от 16 до 23 тыс. рублей за метр). К примеру, на одну секцию 12-этажного типового дома уходит до 1,3 тыс. кубометров железобетона и до 200 тонн металлопроката. За последний год эти материалы подорожали на 20% и 30% соответственно. В совокупности стоимость всех материалов и строительно-монтажных работ выросла на 20-25%.
Себестоимость строительства зависит и от того, какой серии дом. Однотипные крупнопанельные дома давно разработанной традиционной серии возводятся в больших объемах, что удешевляет строительство. Например, себестоимость квадратного метра серии типа П44Т или П46М без коммуникации составляла в июле $200, а железобетонная коробка с электрическим и инженерными сетями – $500. Себестоимость квадратного метра в монолитном доме в это же время составляла от $850 до $1300, а на технически сложных участках превышала $1500.
Если право строительства получено в результате инвестиционного контракта с городом, то второй по затратности статьей (после возведения корпуса дома) будет передача так называемой доли города, которая достигает 25-35% себестоимости. Официально это называется "компенсацией городу затрат" – за инженерные сети и благоустройство территории.
Теперь о более мелких затратах. На разработку проекта здания уходит до 10% затрат. Далее в списке – услуги подрядчика, с которым стоимость работ оговаривается заранее. На сегодня она составляет в среднем $480 за квадратный метр. Услуги заказчика варьируются от 2,5 до 4% себестоимости. На зарплату сотрудникам, аренду офисов уходит до 10% себестоимости. До 2% съедает реклама объекта. При самом грубом подсчете получается, что затраты на строительные материалы составляют до половины себестоимости.
Большинство участников рынка, по мнению специалистов, оперируют двумя понятиями себестоимости – официальной и реальной. Официальную себестоимость компании-застройщики стараются завысить, чтобы снизить свою налогооблагаемую базу, а реальную – уменьшить, чтобы минимизировать свои затраты. По косвенным признакам можно определить, что реальная стоимость строительства ниже официальной минимум на 25-30%.
У инвестора существует такое понятие, как "инвестиционная себестоимость". В нее помимо прямых затрат на квадратный метр включается доля города, а также расходы, связанные с согласованием документов. Если дом строится, например, на месте сносимых пятиэтажек, инвестор за свой счет обязан расселить жителей этих домов в новые квартиры – и их цена тоже закладывается в инвестиционную себестоимость.

Цена и себестоимость
"Себестоимость формируется постепенно, по мере того, как продолжается строительство. Это всегда лотерея,– говорит коммерческий директор одного из крупных строительных холдингов Москвы.– Самый обычный дом может попасть не на тот грунт, и тогда фирме придется заколачивать какие-нибудь громадные сваи, что существенно повысит себестоимость жилья".
Еще одна составляющая себестоимости – чиновничий фактор. Дело в том, что еще на этапе разработки и согласования проекта специалистам любой строительной компании приходится проходить массу согласований, которые занимают продолжительное время. А это крайне невыгодно застройщику. Поэтому во многих компаниях есть отдельная строка расходов – на взятки нужным людям.
Несовершенство законодательной базы, двойная бухгалтерия, информационная закрытость российского рынка не позволяют объективно оценивать реальную стоимость строительства. Для многих инвесторов-застройщиков и себестоимость, и рыночная цена жилья остаются величиной, зависящей от обстоятельств, которые часто нельзя предусмотреть заранее.
Если с себестоимостью жилья все более или менее ясно, то то с рыночной ценой все по-другому. Известно, что до самого последнего времени себестоимость не имела никакого отношения к рыночной цене. Сейчас рост цен на первичную жилую недвижимость прекратился, и застройщик-инвестор, учитывая экономическую обстановку в стране, волей-неволей вынужден привязывать себестоимость к рыночной цене. Верхнюю планку стоимости фирма вправе устанавливать сама – тут нет никаких сдерживающих факторов, кроме неспособности рынка переварить цену. Иными словами, квартира будет продаваться по той цене, которую покупатель сможет заплатить.
По данным Госстроя России, год назад цены реализации жилья на первичном рынке на 89% превышали себестоимость его строительства. Сегодня рентабельность, по мнению аналитиков, может составлять как 40%, так и 200%. Это зависит от формы приобретения права строительства, а также от того, в каком районе города расположена площадка.

"Рентабельность строительства достигала 200%"

Геннадий Стерник, директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" о себестоимости строительства:
– Инвестиционная стоимость полного строительства панельного дома составляет на сегодня порядка $500 за 1 кв. м, простого монолитного дома – $700 за 1 кв. м, а монолитного дома бизнес-класса – от $1000 до $2000 за 1 кв. м.
В инвестиционную стоимость входят стоимость возведения самой коробки, право получения участка, подвод коммуникаций к зданию, инженерное оборудование и наружная отделка дома, инфраструктура – оборудование стоянок, гаражей. Сюда же закладывается стоимость обслуживания заемных средств, но я не считаю это правильным. Строительная себестоимость коробки простого дома достигает 50% себестоимости, сложного – до 20-30%.
Что касается рентабельности, то тут опасно оперировать средними цифрами. Все зависит от категории, местоположения дома и других факторов, в том числе административного ресурса. Сохраняется закономерность, что в дешевых домах рентабельность ниже, в дорогих – выше. Строители дешевого жилья, как правило, выигрывают за счет массовости. У застройщиков дорогих домов медленнее идут продажи и возвращаются деньги, но норма прибыли на каждый вложенный рубль у них выше.
Рентабельность в 200% в недавнем прошлом была возможна за счет общего высокого уровня цен и за счет динамики роста цен на период строительства. Сейчас рост цен снизился, и соответственно, рентабельность многих инвестиционно-строительных проектов также снижается.
Несмотря на это, мои прогнозы в отношении рынка недвижимости достаточно оптимистичны. Я считаю, что макроэкономическая ситуация будет достаточно хороша для того, чтобы приток денег в сферу недвижимости продолжался и цены стали постепенно повышаться. В этом случае доходность инвестиционных проектов восстановится. Более точный прогноз можно будет делать осенью.