Ипотека и недвижимость - Ипотека: жизнь в кредит или кредит на жизнь?

Как добиться успеха в управлении торгово-развлекательными центрами? Обсудить эту актуальную для всех инвесторов и управляющих тему можно будет на мастер-классе во время II ежегодной конференции "Коммерческая недвижимость России", открывающейся 27 сентября в Петербурге. Мы беседуем с ведущим мастер-класса - генеральным директором УК "Питер" Юрием Борисовым.

- В каком направлении предполагаете развить дискуссию?

- Бизнес в сфере торгово-развлекательных центров только набирает обороты, это достаточно новый, хотя и консервативный рынок. Консультантам, даже западным, весьма сложно заполучить себе в актив какой-нибудь проект. Поэтому хотелось бы понять: насколько перспективна сейчас деятельность внешних управляющих торговыми комплексами, какие игроки присутствуют на рынке? Как правило, а я сужу по опыту Москвы и Петербурга, внешние управляющие компании еще очень редко получают контракты не только на концептуальное зонирование и бизнес-планирование торгового комплекса, но и на связанные с развитием проекта брокерские услуги, управление объектом до ввода в эксплуатацию и после завершения строительства. Впрочем, подвижки в этом направлении все-таки есть. В Москве действует около двух десятков компаний, позиционирующих себя как внутренние управляющие и постепенно набирающих портфель на развитии внешних проектов. В Петербурге таких наберется не более четырех компаний, но ни одну из них, включая и УК "Питер", нельзя еще назвать состоявшейся сетевой управляющей компании в сегменте торговых комплексов.

- Вы считаете, что обострившаяся на рынке торговых площадей конкуренция подтолкнет инвесторов и собственников к более активному сотрудничеству с профессиональными консультантами?

- Это уже происходит. Например, по оценкам нашей компании, в прошлом году в Петербурге было введено в строй около 375 тыс. кв. м современных торговых площадей, из них около 115 тыс. - в формате гипермаркетов, остальное - торговые центры. На мой взгляд, это абсолютный рекорд, который в этом году не будет перекрыт. Однако следующий серьезный выброс площадей, если будут реализованы все объявленные проекты, возможен в следующем году. И мы видим, как происходит перелом в сознании собственников торговых объектов, испытывающих дефицит в сильных менеджерах-управленцах, - в пользу привлечения внешних консультантов и управляющих. Приглашения начинают поступать уже на первых стадиях развития проекта. Задача внешнего управляющего на первый взгляд и проста, и очень трудна: от него требуется, не отбирая хлеб у строителей и службы заказчика, организовать процесс девелопмента таким образом, чтобы на свет появился эффективный торговый комплекс. Мы должны реализовать как собственные амбиции, так и найти компромисс между экономикой проекта и желаниями архитектора, а также привлечь достойных арендаторов, заполнив площади объекта по максимуму удобно и для покупателей, и для самих ритейлеров.

- Какие еще вопросы, на ваш взгляд, привлекут внимание участников мастер-класса?

- Было бы очень интересно узнать об опыте реализации программ продвижения объекта на рынок торговой недвижимости. Кто и как разрабатывал программы, каковы бюджеты рекламных кампаний, привлекались ли внешние PR-агентства? Потому что, исходя из нашего опыта, могу сказать, что и у PR-компаний нет системного опыта по реализации подобных проектов. Каждый раз, привлекая их для продвижения наших объектов, мы были вынуждены начинать с ликбеза. Вряд ли я мог бы назвать сейчас навскидку какие-нибудь примеры удачных рекламных кампаний по продвижению торговых комплексов, причем это касается не только петербургского, но и московского опыта. Это ни в коим случае не вина ни PR-специалистов, ни даже самих управляющих компаний - рынок только формируется и все делается, как говорится, "с колес". В основе всего - бюджет, утверждаемый собственником, а ему ничего не стоит урезать финансирование программы, даже эффективной на взгляд профессионалов. Потому что в отношении проведения рекламной кампании многие собственники до сих пор исповедуют принцип "знаю, что половину денег потрачу зря, но не знаю какую". Кроме того, сами арендаторы должны активно принимать участие в продвижении торгового центра, но собрать их вместе и удовлетворить потребности, по крайней мере, большинства из них очень сложно. Арендаторы выступают в различных товарных категориях, у каждого из ритейлеров отработана собственная технология проведения рекламных кампаний, что нередко приводит к неразрешимым проблемам при формировании единой программы продвижения торгового комплекса.

В рамках продолжения темы хотелось бы обсудить еще и вопрос организации праздника открытия торгового комплекса. Удручающие штампы - шарики, фейерверки, устраиваемые чуть ли не в полдень, ряженые и скоморохи - вот и весь арсенал большинства праздников. Верх изобретательности - пригласить музыкантов или певцов средней "звездности". На мой взгляд, открытие центра в идеале должно стать кульминацией программы продвижения проекта, поэтому было бы интересно узнать, какие "изюминки" придуманы, и что реально из этого вышло.

- Известен ли уже список участников мастер-класса?

- Все сейчас находится в движении, и никого не хотелось бы обидеть, список участников еще неоднократно будет корректироваться. Выскажу пока только пожелания. Надеюсь, что поучаствуют в дискуссии генеральный директор московского офиса Colliers International Сергей Гипш, а также генеральный директор Leeds Property Group Елена Флоринская. Ждем Олега Пронина - директора компании "HYPERESTATE" и организатора такой замечательной, на мой взгляд, профессиональной "тусовки" как Клуб ведущего ритейла России. Пригласили управляющих ТЦ "Атриум", по праву считающегося одним из лучших торговых комплексов столицы. Надеюсь, что о своем опыте расскажут и петербуржцы - управляющие такими центрами, как "Гранд Палас" и "Владимирский Пассаж". Хотелось бы, чтобы приняли участие Алексей Шаскольский - руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, Сергей Дмитриев - председатель Санкт-Петербургского отделения Российского общества оценщиков, и Игорь Рогулин - представитель компании "Макромир".

информационный спонсор II ежегодной конференции "Коммерческая недвижимость России"
Давно не секрет, что весь мир живет в кредит. В России же пока считают, что иметь долги – страшно и даже как-то неудобно. Но когда речь идет о жилье, которое относится к товарам первой необходимости, выбирать не приходится. Ситуация, когда квартира нужна срочно, а денег нет, знакома миллионам россиян. На сегодняшний день рынок предлагает реальную возможность выгодно приобрести жилье в кредит – с помощью ипотеки.

Практика показывает, что большинство россиян даже не подозревают о том, что могут позволить себе купить новую квартиру. Действительно, цены на жилье растут так быстро, что никакие рядовые зарплаты за ними не поспевают. Выплатить сразу при покупке полную стоимость квартиры может позволить себе далеко не каждый. И тут на помощь приходит ипотека – долгосрочный кредит на жилье. О благотворительности речь не идет: копить все равно придется. Просто откладывать деньги вы уже будете, живя в новой квартире.

Жить в кредит можно и даже выгодно, это факт. Причем в кредит теперь покупают все что угодно: от телевизора до квартиры. На Западе более 90% сделок, связанных с покупкой жилья, совершаются с помощью ипотечного кредита. Там давно почитают за роскошь получить сразу то, что хочешь, ведь жить хочется сейчас, а не потом.

Что и говорить, в России предрассудки советских времен пока дают о себе знать: для многих жить в долг – страшно и даже как-то неудобно. Согласно статистике, только 5% сделок купли-продажи жилья совершаются с использованием кредита. Между тем до революции в России ипотека существовала. По мнению специалистов, на тот момент российская система жилищного кредитования была одной из самых либеральных и совершенных в мире. Покупатель получал кредит под 3-5% годовых сроком до шестидесяти шести лет.

После 80-летнего перерыва ипотека в Россию вернулась. Правда, на других условиях. Средние проценты теперь составляют 10-15%, срок выплаты – 10-15 лет. Тем не менее, рынок постоянно растет: за последние 3 года объем выданных кредитов увеличился в 10 раз. В условиях растущего интереса быстро сориентировались агентства недвижимости и предложили свои услуги посредника между банками и покупателями. К примеру, агентство «МИЭЛЬ-Недвижимость» еще в 1998 году открыло Управление ипотеки. По словам директора Управления Юлии Вербицкой, иногда люди сами не подозревают, что могут рассчитывать на кредит. «Зачастую официальный доход покупателя может не превышать 300 долларов, а неофициальный вполне достаточен для приобретения жилья с помощью кредита. Учитывая специфику российской экономики, многие банки охотно принимают в расчет как официальные, так и неофициальные доходы заемщика. Но даже если вы зарабатываете от 350 долл. в месяц, у вас есть возможность взять кредит на небольшую сумму и поменять уже имеющееся жилье на лучшее»,- объясняет Юлия.

Отсутствие денег обойдется в копеечку.

Парадоксально, но факт: за безденежье приходится платить. Ведь ипотека – это не бесплатная квартира, а только кредит на ее приобретение. Во-первых, нужно отдавать проценты по кредитам. В разных банках они составляют от 10 до 15% годовых. Во-вторых, требуется обязательное титульное страхование квартиры, а это весьма недешево. Банк может потребовать официальную «биографию» жилья и в конечном итоге оставляет за собой право решать, выдавать или нет кредит на покупку определенной квартиры. Кроме того, необходимо получить обязательную медицинскую страховку в тех страховых компаниях, которые определит сам банк, заинтересованный в том, чтобы в ближайшие 15 лет заемщик находился в твердой памяти, трезвом рассудке, живой и работоспособный. Просто так никому деньги давать не собираются, поэтому пакет необходимых документов может быть огромным, да и программу кредитования банк может предложить совсем не ту, на какую рассчитывал покупатель. К примеру, рыночная стоимость покупаемой квартиры может оказаться дороже той суммы, на какую кредит уже взят.

Все это говорит о том, что самостоятельно оформить ипотечный кредит и купить с его помощью квартиру довольно сложно, а значит нужно обращаться в квалифицированные агентства недвижимости, желательно те, которые с ипотекой работают давно и знают все подводные камни.

Один в поле не воин.

На сегодняшний день практически все крупные и известные банки имеют свои ипотечные программы, и у каждого – свои условия и своя схема. Специалисты считают, что ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов, о которых человек может и не подозревать. Бывает, что в банке, где, на первый взгляд, самые выгодные условия, клиенту, по тем или иным причинам, не могут выдать кредит. На этапе выбора банка лучше обратиться к профессиональным риэлторам, которые подберут самую выгодную для вас ипотечную программу, соберут необходимый пакет документов и не станут тратить ваше время на осмотр квартиры, покупку которой банк заведомо не будет финансировать. Грамотные консультанты изыщут возможности получения кредита, о которых вы и сами не подозревали. К примеру, некоторые банки предоставляют весьма льготные условия молодым семьям, существующим не более 2-3 лет, или если одному из супругов нет еще 30. Директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ -Недвижимость» Елена Панова считает, что не нужно бояться брать ипотечный кредит. «Наша компания работает с 35 банковскими ипотечными программами, и мы с уверенностью можем сказать, что именно в сфере ипотеки права клиентов защищены гораздо лучше, чем права самих банков. - Говорит Елена, - Не надо забывать, что при ипотеке не банк берет ваши деньги, а вы у него».

А можно не платить?

В последнее время отмечается увеличение количества запросов на получение ипотечных кредитов. Аналитики объясняют: люди забирают накопления из банков и вкладывают эти средства в недвижимость – наиболее стабильную и прибыльную отрасль. Но, обналичив свои вклады, люди хотят получить еще и кредит на покупку квартиры.

Некоторые, правда, волнуются, что банк, выдавший им кредит, в случае банкротства потребует все деньги сразу. Кто-то же думает, что в этом случае платить вообще не придется. Ошибаются и те, и другие. Кредит перейдет другому финансовому учреждению, но размер выплат и условия договора при этом не изменятся.

Большинство аналитиков, правда, отмечают, что ипотекой в основном занимаются банки с государственным или иностранным участием, а значит, они в меньшей степени зависят от рыночных изменений.

Жить в кредит выгодно.

Специалисты уверены: у ипотеки большое будущее. Прежде всего, потому, что она выгодна всем: властям, банкам, риэлторам, покупателям, продавцам и даже инвесторам в условиях любой экономической ситуации. Темпы инфляции и ежегодный рост цен на московскую недвижимость абсолютно несоизмерим с ипотечными ставками. Только за 2003 год цены выросли на 40-45%, в то время как средние проценты по кредиту составляют 10-15% годовых. Арифметика не врет: процентные выплаты полностью перекрываются инфляцией и растущей стоимостью жилья. А значит, чем раньше берется кредит на покупку квартиры, тем выгодней для заемщика.