Ипотека и недвижимость - Сезон ценового диктата

В минувшую пятницу замглавы Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) РФ Андрей Шаронов сообщил, что к 1 октября его ведомство представит в правительство предложения по выкупной цене, которую предприниматели должны будут заплатить государству за землю под приватизированными предприятиями. Пока проект МЭРТа не устраивает ни крупный бизнес, ни московские власти.

До сих пор многие приватизированные предприятия не выкупили земельные участки, на которых они расположены. Закон о введении в действие Земельного кодекса предписывал хозяевам предприятий до 1 января 2004 года выкупить эту землю или взять участки в аренду. К этой дате предполагалось упразднить право бессрочного пользования землей. Однако бизнес не устроила определенная законом цена выкупа – от трех до 30 ставок земельного налога (его величина зависит от назначения земли и существенно разнится по регионам РФ). По подсчетам Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), исходя из этих расценок, бизнесмены должны заплатить государству за "свою" землю более $100 млрд. В конце прошлого года депутаты Госдумы согласились отодвинуть сроки решения земельного вопроса до 1 января 2006 года.

10 сентября замглавы МЭРТа Андрей Шаронов сообщил, что его ведомство представит свои предложения правительству до 1 октября. Базой расчета выкупной цены останется ставка земельного налога. Сама цена будет зависеть от величины населенного пункта, в котором расположено предприятие. МЭРТ предлагает две категории – пункты с населением до 1 млн и свыше 1 млн человек (сейчас установлены три категории – до 500 тыс., до 3 млн и свыше 3 млн жителей).

По признанию Андрея Шаронова, базовые ставки "являются предметом переговоров". Согласно имеющейся у Ъ последней версии законопроекта, за землю под предприятиями в населенных пунктах с населением менее 1 млн человек чиновники хотят брать от трех до пяти ставок земельного налога, а в городах-миллионниках – от пяти до 10 ставок.

Оценки проекта представителями крупного бизнеса сводятся к формуле "От чего ушли, к тому и пришли". К реальному снижению выкупной цены игра с цифрами не приведет. По информации начальника отдела проектов ОАО "Объединенные машиностроительные заводы" (ОМЗ) Валентина Добрынина, сейчас в городах с населением свыше 1 млн человек выкупная цена земли под предприятиями составляет от шести до 10 ставок земельного налога (в Волгограде – 10, в Екатеринбурге – 9,5, в Ростове-на-Дону – шесть). Таким образом, законопроект предлагает просто закрепить существующее положение. По словам представителя ОМЗ, снижение цены после одобрения предложений МЭРТа возможно в основном в Москве и Санкт-Петербурге – в этих городах коэффициент может снизиться с нынешних 30 до 10. "Получается, что разработчики законопроекта стремятся снизить цену только в Москве и Санкт-Петербурге, но не во всех других российских городах",– недоумевает господин Добрынин.

Впрочем, повышенное внимание к российским столицам объясняется тем, что именно московские власти выступали наиболее рьяными критиками законопроекта на всех стадиях его подготовки. Только в отличие от РСПП руководство Москвы считало предлагаемые федеральным центром цены выкупа земли несправедливо заниженными. Юрия Лужкова не устраивала и прежняя максимальная цена выкупа участков, равная 30-кратной ставке земельного налога. Понятно, что нынешними предложениями МЭРТа московское правительство недовольно еще больше. Первый вице-мэр Москвы Юрий Росляк заявил Ъ: "Мы сделаем все необходимое для того, чтобы предприниматели приобретали землю на наших условиях".

Московские власти беспокоит и возможность перепродажи выкупленных земельных участков по более высокой цене. Разработчики законопроекта предлагают бороться со спекулянтами и любителями перепрофилирования предприятий следующим способом. Если действующий закон предусматривает продажу земли в собственность без всяких условий и ограничений, то теперь свободно изменить вид разрешенного использования земельного участка собственник уже не сможет. Потребуется разрешение органов местного самоуправления, заплатить за которое придется 5-30% кадастровой стоимости земельного участка. Высокая взяткоемкость этой нормы очевидна. Во-первых, под изменение вида разрешенного использования земли теоретически можно подвести любые технические изменения в комплексе предприятия. Во-вторых, размер платежа за перепрофилирование (5 или 30%) органы местного самоуправления будут устанавливать по своему усмотрению.

По словам господина Шаронова, предложения министерства, вероятно, будут внесены в правительство "с разногласиями", так как до 1 октября МЭРТ вряд ли сможет согласовать их со всеми заинтересованными сторонами.
Август сентябрь время максимального несовпадения спроса и предложения на рынке аренды квартир, но и во все последующие и предыдущие месяцы на протяжении вот уже нескольких лет спрос на наемные квартиры в Москве в разы превышает предложение.

Директор отделения Наша Москва корпорации Бест-недвижимость Ольга Варакутина полагает, что практически невозможно точно подсчитать, сколько квартир единовременно сдается в аренду в столице (в отличие от купли-продажи, сделки аренды зачастую не регистрируются), но совершенно очевидно, что их значительно меньше, чем требуется такому городу, как Москва. Тем не менее в Vesco Realty оценивают оборот московского рынка аренды жилья примерно в $3 млрд.

Сегмент независимости

Рынок аренды жилья не только не заметил кризиса в банковской сфере, он вообще демонстрирует независимость от рынка купли-продажи жилья. Например, когда весной цены на жилье росли на 2,5-3% в месяц, величина арендной ставки не менялась, а когда к концу лета на рынке купли-продажи жилья отмечалась стагнация и даже снижение цен на некоторые типы жилья, арендные ставки, наоборот, начали динамично расти, говорит PR-директор Vesco Realty Максим Карапетов.

Часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, и это стимулирует увеличение спроса на рынке найма жилья. Арендные отношения позволяют человеку проживать в квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не требуя при этом извлечения из оборота значительной суммы денег, необходимой на покупку, говорит руководитель управления аренды квартир Инком-недвижимости Галина Киселева. По данным Инкома, по сравнению с июнем спрос увеличился в среднем на 30-35%.

Но Киселева считает, что дальнейшие изменения цен на рынке продажи квартир все-таки могут оказать влияние на ценообразование найма жилья: если цены будут повышаться, то арендные ставки могут подняться еще на 7-10% в месяц. Ежемесячный прирост цен на аренду жилья в принципе обычно не превышает 10%, отмечает заместитель директора управления аренды компании Миэль-Недвижимость Мария Жукова.

Цены на аренду [традиционно] сохраняются на высоком уровне до середины декабря. В конце декабря и январе наблюдается некоторое затишье, связанное с новогодними праздниками. В этот период есть возможность найти единичку за $350-400 в месяц с условиями для жизни, которые в сентябре оцениваются арендодателями в $500, продолжает прогноз развития событий Светлана Сухоносова, руководитель отдела аренды Домостроя.

Арендодатели диктуют цены

В августе минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса перевалила за отметку $400, составив $420 в месяц, говорит Мария Жукова. Риэлторы предупреждают, что желающим снять жилье уже не стоит ориентироваться на уровень в $350 в месяц, хотя именно таков нижний ценовой порог арендных ставок на квартиры. Аренда комнаты вне зависимости от района стоит от $200.

Квартиры за $350-400 в месяц попадают в предложение крайне редко и уходят влет, сообщили и в Бесте, и в Инкоме. В Vesco Realty отмечают, что на ценовую нишу ниже $450 в месяц приходится более 60% спроса и в общей сложности не более 9% от общего объема предложения.

Потолком для дешевого типового жилья в Vesco Realty называют ставку в $600-650 в месяц. И именно в ценовой категории $601-750 в месяц наблюдается, по словам Жуковой, некоторое равновесие спроса и предложения.

В ситуации дефицита предложения арендодатели диктуют цены и не собираются их снижать, считает Светлана Сухоносова. И поскольку именно в начале осени у значительной доли арендаторов заканчиваются годовые контракты, арендодатели сейчас пытаются выставить на рынок квартиры по новой, более высокой цене, говорит Жукова. По данным Миэля, свои рекорды цены есть в каждом округе, а минимальная и максимальная цена предложения отличаются в разы.

Элита без перемен

Ничего, что могло бы повлиять на стоимость аренды элитных квартир, за последнее время не произошло, говорит начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева. В первой половине 2004 г., по данным Blackwood, арендные ставки в среднем выросли на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Темп роста арендных ставок на элитное жилье с 2002 г. находится в диапазоне 20-30% в год.

По оценке директора по развитию компании Delight Realty Ольги Павловой, цены на элитные квартиры в пределах Садового кольца составляют от $1500-3000 за 2-комнатную квартиру до $4500-15 000 за 5-комнатную квартиру, а спрос превышает весенний на 20-30%.

Директор департамента аренды компании Penny Lane Realty Екатерина Акимова сообщила, что, судя по количеству заявок, за прошедшие полгода спрос на аренду элитного жилья увеличился вдвое, в то время как объем предложения не более чем на 10-15%.

Екатерина Акимова отметила, что за последние 2-3 месяца средний бюджет арендатора элитного жилья вырос на $500-700 и составил $3000 в месяц, но никого уже не удивляют клиенты с бюджетом $10 000. Максимальный зафиксированный нами бюджет клиента $25 000 в месяц, такова же и максимальная месячная стоимость предложения квартиры в аренду [в ЦАО], говорит Акимова. Повышение цен происходит как за счет увеличения арендных ставок в целом по рынку, так и в результате появления новых предложений элитных квартир высочайшего уровня.