Ипотека и недвижимость - Новый налог на недвижимость будет рассчитываться по массовой оценке ее стоимости

Рынок загородной недвижимости разогрет до предела. Цены на земельные участки на Рублевке достигли рекордных отметок: 70 тыс. долларов за сотку. Вместе с участками стремительно дорожают и коттеджи. По прогнозам аналитиков, рост цен на рынке загородной недвижимости в течение 2004 года должен составить 35-40%, а по данным аналитического центра "Индекс рынка недвижимости", общий объем рынка уже превысил отметку в 6 млрд. долларов. Между тем, как отмечают риелторы, новый виток цен ожидается по мере развития системы ипотечного кредитования.

Недостатка предложений нет
На сегодняшний день в Подмосковье (в радиусе 55 км от МКАД ) насчитывается более 300 коттеджных поселков. Но основная доля новых предложений, по данным исследования аналитического центра "Индекс рынка недвижимости", приходится на 171 поселок. В остальных на продажу выставляются лишь отдельные дома. Наиболее популярным направлением на сегодняшний день является Новорижское шоссе (там сейчас строится наибольшее число поселков – 40), оттеснившее на второе место лидера прошлых лет - Рублево-Успенское шоссе (строится 36 поселков). Впрочем, Рублевка продолжает лидировать по средней цене. Так, по данным компании Vesco Realty, цена за сотку земли в Барвихе достигла 70 тыс. долларов. Напомним, что в прошлом году сотка там стоила 50 тыс. долларов. Как отмечают в компании, такой скачок цен объясняется дефицитом участков в престижной Барвихе. Аналитики не исключают, что скоро произойдет резкий скачок цен и на землю в Жуковке. Третье место по популярности делят три активно застраиваемых направления – Дмитровское, Пятницкое и Калужское – с примерно равным числом поселков, соответственно 17, 15 и 14.

Цены завышаются искусственно
По словам аналитиков, рост цен на загородную недвижимость существенно опережает рос цен на квартиры в Москве и составляет 40-50% в год. Однако, как отмечают в центре "Индекс рынка недвижимости" (ирн.ru), такие прогнозы связаны с не совсем корректным сравнением прежней стоимости домов в строящихся поселках с ценами, по которым они сегодня перепродаются на вторичном рынке.

По мнению руководителя центра Олега Репченко, рост цен на коттеджи сопоставим с ростом цен на квартиры в Москве и составляет 30-35% в год.

Зачастую застройщики, изучая рынок, путают цены на готовые и строящиеся дома. Очевидно, что это два разных товара и цены на них могут различаться на 20-30%. Соответственно, застройщик, ориентируясь на уровень цен предложения в сложившихся поселках, делает неверные выводы о реальной стоимости домов во вновь проектируемом поселке - таким образом, цены на загородную недвижимость завышаются искусственно, без учета реального спроса.

Прогноз
По оценкам специалиста отдела загородной недвижимости компании «Пересвет-Инвест» Андрея Артамонова, рост цен за март-апрель составил 4-4,5% в месяц на первичном рынке и 3-4% на вторичном. Пик роста ожидается к концу мая, затем цены закрепятся, возможно даже незначительное снижение, однако к следующему году тенденция к росту цен снова обозначится.

Между тем, как считает руководитель отдела продаж компании «Частный дом» (строит элитный поселок «Успенский лес» на Рублевке) Алла Алтухова, в будущем рынок загородной недвижимости может ожидать новый виток цен - в случае более продуктивного развития системы ипотечного кредитования. Спрос на коттеджи в таком случае будет увеличен в несколько раз.

По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании МИАН Светланы Кондачковой, цены на земли, пригодные для строительства, будут устойчиво расти. Этому способствует дефицит предложений земельных участков под застройку. В числе факторов, влияющих на рост цен, можно также назвать рост доходов граждан, который продолжает провоцировать небывалый спрос на элитную загородную недвижимость. Кроме того, постепенно становится явной тенденция приобретения загородных объектов не с целью сезонного пользования, а для круглогодичного проживания.

Можно говорить и о том, что все большее количество объектов загородной недвижимости покупается с целью инвестирования денежных средств, для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. По некоторым оценкам, каждый десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом, можно прогнозировать темпы роста цен в этом году в среднем на 20%, а на наиболее ликвидные предложения цена может подняться в 1,5 раза.

На сегодняшний день стоимость коттеджа площадью 370 кв. м с участком 20 соток, расположенного недалеко от Ново-Иерусалимского монастыря (Новорижское направление), составляет в среднем 600 тыс. долларов. Коттедж площадью 600 кв. м с участком 26 соток на Рублево-Успенском направлении стоит 970 тыс. долларов. Коттедж площадью 100 кв. м на участке в 12 соток в Завидово, по Ленинградке, можно купить за 34 тыс. долларов.

Покупателям нужны качественные дома
Как отмечают игроки рынка, несмотря на существенный рост цен, приоритеты потребителей стали смещаться в пользу более дорогих и качественных коттеджей. Как рассказали ГАЗЕТЕ в компании "Новый Свет", в последнее время большой популярностью стали пользоваться коттеджи, в которых часть земли отводят для общественных нужд. Раньше же буквально каждый метр старались использовать под застройку, то есть цель была одна - построить и продать как можно большее количество домов. Если, к примеру, взять поселок "Новый свет", расположенный в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, то в нем более 3 гектаров отведено именно для общественного пользования: здесь и бульвар, и парковые зоны, и искусственный пруд, и мощенные плиткой и камнем тротуары. Сам же поселок защищен от МКАД густым лесным массивом. Кроме того, Алтуфьевское шоссе - единственная подмосковная трасса, где нет сквозного движения из области и, соответственно, нет пробок. Спрос на коттеджи в таких поселках чрезвычайно велик: из 61 дома продано уже 45, хотя строительство поселка окончится только в конце 2005 года.

Кроме того, по словам Андрея Артамонова, в последнее время увеличился интерес к высокотехничным застройкам (дом строится за лето, вместо традиционных нескольких лет, быстро и качественно), к таунхаусам, наличию ландшафтного дизайна.

На вторичном же рынке спросом пользуются кирпичные дома не ранее 1995 года постройки, традиционно в экологически чистых местах, поблизости от леса и водоемов.
Рост налога на имущество физических лиц неизбежен. В ближайшем будущем этот налог будет рассчитываться не по остаточной стоимости недвижимости, самолетов и яхт, а по так называемой массовой оценке стоимости имущества. Даже предполагаемое снижение ставки налога с 2% до 0,1-0,6% не спасет собственников от увеличения расходов, поскольку стоимость по массовой оценке на 30-60% выше, чем по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ). Таким образом, налогооблагаемая база вырастет вдвое.

Идея перехода от восстановительной к рыночной стоимости в сфере оценки имущества вынашивается российским правительством уже довольно давно. Однако всерьез об этом заговорили только в последние два года. Замминистра финансов РФ Михаил Моторин в феврале этого года объяснил будущие преобразования в сфере оценки имущества так: "Мы в дальнейшем будем вести речь о более высоких и прогрессивных ставках. Но при переходе на оценку по рыночной стоимости имущества следует соблюдать осторожность, чтобы не получилось завышения налогообложения физических лиц".

Он напомнил, что в настоящее время готовится новая глава Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц, которая вскоре будет внесена на рассмотрение в Думу. На основании этой главы предельная ставка налога на имущество физических лиц будет снижена с текущих 2% до 0,1-0,6% в зависимости от стоимости квартиры.

Недавно министр финансов Алексей Кудрин заявил, что оценка имущества будет производиться не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по так называемой массовой оценке, которая в большей степени приближена к рыночной. "Она явно никогда не будет выше рыночной, она будет примерно на 30% ниже рыночной, - пояснил он. - Во избежание погрешностей при расчетах рыночная оценка будет просто умножаться на коэффициент 0,7. Такая система применяется в большинстве развитых стран мира". По словам Кудрина, введением этой системы оценки имущества правительство намерено уйти от двойных стандартов, двойной бухгалтерии при налогообложении имущества граждан. Он также сообщил, что индивидуальная рыночная оценка по затратам была бы выше самого налога на имущество. Недовольные же будут иметь право опротестовать оценку своего имущества. "Наша задача - не увеличить доходы, не увеличить налог на имущество, наша задача - перейти к новой оценке", - пояснил министр. Впрочем, Алексей Кудрин признал, что повышение стоимости имущества приведет и к увеличению налоговых отчислений.

Действительно, переход к массовой оценке в целях налогообложения недвижимости увеличит расходы собственников.

В настоящее время ставка налога на имущество (в части жилищного фонда) физических лиц - 0,1-2% от стоимости квартиры. При этом основой ставки налога является стоимость недвижимости, установленная не рынком, а Бюро технической инвентаризации (БТИ). Так, налог на жилье, стоимость которого по БТИ не превышает 300 тыс. рублей, не может быть больше 0,1% в год, от 300 до 500 тыс. - 0,3%, свыше 500 тыс. - 2%.

К примеру, двухкомнатная квартира в московской хрущевке на рынке стоит примерно 40 тыс. долларов (по оценке БТИ - 6 тыс.) По существующим нормам налог на такую собственность составляет 168 рублей.

Теперь посчитаем размер налога исходя из массовой оценки: в данном случае 0,1% от 28 тыс. долларов - 784 рубля.

Разница при налогообложении дорогих квартир будет не столь существенной, а в некоторых случаях (на первичном рынке) даже уменьшится.

Так, при рыночной стоимости квартиры 80 тыс. долларов (313 тыс. рублей по БТИ) сегодня налог составляет 939 рублей, а при переходе на массовую оценку поборы снизятся до 560 рублей.

По словам вице-премьера Александра Жукова, правительство предполагает установить ряд льгот для малообеспеченных слоев граждан. Как рассказал ГАЗЕТЕ вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев, в такой системе будет учитываться еще один момент: положенные по социальным нормам 18 кв. м облагаться налогом не будут.

Между тем у массовой оценки по-прежнему остается много противников. «Никаких оснований для такого революционного мероприятия у правительства нет, - рассказал ГАЗЕТЕ председатель Национального совета по оценочной деятельности, президент Международной академии ипотеки Иван Грачев. - Предполагается установить ставку налога в размере 0,1% от рыночной стоимости недвижимости, если эта стоимость превышает 190 тыс. рублей. Насколько я понимаю, стоимость до 190 тыс. налогом не облагается. Следовательно, массовая оценка предполагает определение рыночной стоимости недвижимости. Аналогичную операцию пытались осуществить по единому налогу на вмененный доход, однако за 4 года никаких разумных оценок для вменения нет, что сегодня признается всеми. Мне известны попытки массовой оценки стоимости недвижимости; так вот, для коммерческой недвижимости после многих лет работы выявлялись отклонения на 100%, а для обычной погрешность составляет 30%. Второе возражение: кто будет оценивать? Ведь если предварительная оценка оспорима, в суде можно решить спор с помощь профессиональной независимой оценки. А мы слышим от правительства, что оценивать будут сами налоговые органы по каким-то методикам. Значит, оценка признается неоспоримой? На мой взгляд, страна к этому еще 15 лет не будет готова. Мы будем специально проводить конференцию и выступать против таких непродуманных, непросчитанных экспериментов над страной».