Ипотека и недвижимость - Ипотечные ценные бумаги

Цивилизованная торговля становится доступной

Что такое рынок мы знаем все, а вот слова "молл" и "бутик" завезли к нам недавно. В США две основные формы организации торговых центров - плаза и молл. Плаза - это множество состыкованных одноэтажных ангаров, включающих несколько крупных "якорных" супермаркетов (продовольственных или промтоварных) и множество предприятий малого бизнеса - магазинчиков, ресторанов, парикмахерских и прочие. Обычно они состыкованы в виде буквы П, а пространство внутри отдано под парковку. Причем площадь парковки по нормативам примерно в три раза превышает торговые площади. Вторая форма - молл. Это нечто вроде нашей "МЕГИ". Несколько крупных магазинов (типа "Ашана"), но, обычно, в трех-четырех уровнях, объединенных длинными галереями, состоящими из сотен более мелких магазинов (те из них, которые продают продукцию одной компании или модельной линии, еще называют бутиками, хотя у нас бутиками больше принято называть эксклюзивные небольшие магазины в центре города). И моллы, и плазы в США строятся за городом.

Покупатель всегда прав и... недоволен

В Москве, несмотря на известный тезис о нехватке свободных площадей, мест для крупных торговых центров в последнее время нашлось немало, и этот процесс еще не закончен. В некоторых местах даже сумели оставить место для больших парковок, а где места не было - построить многоярусные паркинги (например, "Горбушкин Двор"). Вообще, в последние годы в Москве открылось невероятное количество магазинов, магазинчиков и торговых центров (что весьма радует). Тем не менее, согласно опросам подавляющее большинство покупателей ассортиментом этих магазинчиков и ситуацией в целом явно не удовлетворены. Вполне реально проходить по магазинам полдня и не найти приемлемую для вас вещь (даже если вы человек далеко не капризный).

У кого чаще всего возникают подобные проблемы? Как правило, у представителей так называемого среднего класса. Если вы богатый человек, то проблем здесь у вас практически нет. Рынок, еще начиная со времен перестройки, развивался так, чтобы в первую очередь удовлетворять запросы наиболее состоятельных людей (поскольку это сулило максимальную прибыль). Парадоксы того времени все прекрасно помнят: гораздо проще было купить костюм из последней коллекции Версаче, чем пристойную сковородку. Сегодня в Москве достаточно роскошных магазинчиков самых знаменитых европейских фирм. Ну а если очень обеспеченной даме нужно что-либо сверхэксклюзивное, она вполне может себе позволить слетать на пару дней в ту же Италию на презентацию последней коллекции произведений господ Армани и Гуччи.

У людей малоимущих, коих в Москве, к великому сожалению, огромное количество, больших проблем тоже нет. В Москве еще сохранилось достаточно много дешевых вещевых рынков. Конечно, мерить дешевые турецкие джинсы в неотапливаемом контейнере, открытом всем ветрам - не самое приятное занятие, но, как говорится, "по деньгам". Правда при стирке вода будет того же цвета, как сами джинсы. Кроме того, "дешевые" турецкие джинсы в России стоят дороже, чем настоящие американские в Америке, но это уже издержки: хочешь сэкономить, научись закрывать глаза на мелкие недостатки - не ехать же за такими пустяками в Штаты!

У палки о двух концах нет золотой середины

А вот реальные проблемы - у среднего класса, который на дешевых рынках уже не одевается, а до эксклюзивных бутиков еще "не дорос". Причем число представителей этой прослойки в Москве за последние годы неуклонно растет, ибо средний по стране уровень благосостояния устойчиво повышается, и Москва - в авангарде этого отрадного процесса. В Москве, конечно, есть все: есть огромное количество магазинчиков и бутиков (кстати, достаточно уютных и могущих похвастаться весьма неплохими образчиками товаров). И, потратив на шопинг несколько дней, идеально устраивающую именно вас вещь вы отыщете практически наверняка. Беда в том, что этих "нескольких дней" у москвичек, относящих себя к среднему классу, просто-напросто нет, поскольку они, как правило, работают и имеют детей. А пойти в крупный промтоварный супермаркет, где можно купить все от фильтров для кофеварки до телевизора по разумной цене и с предсказуемым качеством, тоже не получается. Да и с бутиками далеко не все так просто. Бывает, присмотришь себе бутик, коллекции которого твоему стилю более-менее соответствуют, придешь туда - а там уже не бутик, а закусочная или салон красоты. О том, куда исчезают бутики и почему торговых центров становится все больше, лучше спросить у профессионалов.

- Чего можно ожидать от рынка торговой недвижимости в ближайшие годы?

- Рынок торговой недвижимости, безусловно, один из самых динамичных, поэтому точные прогнозы, особенно на длительный период, давать сложно, тем не менее, можно с большой степенью уверенности предсказать, что рынок будет продолжать бурно развиваться по меньшей мере в течение трех-пяти лет.

- А что будет дальше, когда площадки в Москве кончатся, а спрос, будем надеяться, только вырастет?

- Вероятно, к этому моменту часть уже существующих сейчас торговых центров будет подвергаться "редевелопменту" - перестройке, расширению, оптимизации и другим улучшениям. Кроме того, уже сейчас большинство крупных торговых операторов проявляют интерес к рынкам крупных городов Московской области и России. Постепенно происходит расширение географии: все больше территорий становится инвестиционно привлекательными для строительства новых торговых центров. Если есть достаточное количество запросов на площади от ведущих торговых операторов (а ведь они основаны на покупательском спросе местного населения) - значит, при существующих достаточно высоких ставках аренды, девелоперу выгодно строить объект торговой недвижимости.

- А какие именно торговые центры, по-вашему, будут наиболее востребованы в ближайшем будущем?

- Что касается окраин Москвы и зоны, прилегающей к МКАД, сейчас активно развивается сегмент крупных торговых центров регионального и супер-регионального масштаба, таких, например, как "Мега". Сегодня крупные торговые моллы предпочитают располагаться сразу за МКАД, лучше всего, примыкая к МКАД. Причины очевидны: пока еще есть земельные участки достаточной площади, цены на землю ниже, чем в Москве. Но это, разумеется, не единственный формат. Продолжают строиться торговые центры и в городе. Здесь наиболее привлекательными являются участки, расположенные возле метро или в густонаселенных микрорайонах. И вариации размеров тут более широки, так как на существующем пешеходном потоке (например, вблизи метро) будет хорошо "жить" и небольшой торговый центр.

- Известно, что в Москве невозможно получить землю в собственность. Является ли это серьезным препятствием для строительства торговых комплексов, по сравнению с Московской областью?

- Я так не считаю. Сроки окупаемости торговой недвижимости, как правило, значительно короче, чем, допустим, у производственных зданий, и здесь с финансовой точки зрения долгосрочная аренда ничем не хуже, чем собственность на земельный участок.

- Исчезнут ли столь популярные у населения вещевые рынки? И станет ли потребительский рынок от этого более цивилизованным, или те же товары перекочуют под другие крыши с более высокими арендными ставками?

- С одной стороны, действует программа Правительства Москвы, которая направлена на борьбу с несанкционированной торговлей, торговлей контрафактными товарами. За 3 года, в соответствии с этой программой, число рынков сократилось с 240 до 135.

С другой стороны, некоторые рынки естественным путем эволюционируют в современные торговые центры. Когда в Москве сохранится несколько небольших "блошиных рынков", что характерно для любого крупного европейского города, можно будет говорить о том, что мы достигли цивилизованного рынка торговли.

- Но при обилии товаров потребителю все труднее отыскать качественный товар, если это неизвестный бренд. Да и бренды легко могут оказаться контрафактными...

- Как раз на рынках легче всего натолкнуться на поддельный или нелегально ввезенный товар, он всегда дешевле, и борьба правительства с контрафактным рынком будет еще одним стимулом для развития цивилизованной торговли. А преимущество "сетевых" операторов в том, что они как бы ставят свое имя под всем ассортиментом, который они предлагают.

Стоит также отметить и такой обнадеживающий факт: доля товаров российского производства увеличивается, и это можно считать устойчивой тенденцией. Крупные торговые операторы, например, магазины товаров для дома, закупают значительную часть продукции на локальном рынке - импортировать дороже при сравнимом качестве. И такие товары востребованы. Это очень отрадное явление, которое говорит о том, что российская промышленность становится все более конкурентоспособной.

- Перейдем к товарам для среднего класса. Что готовит грядущий день для тех, кто готов платить за качество товаров?

- Сейчас рынок развивается очень динамично, в течение короткого времени сформировались торговые сети, предлагающие товары, в том числе и отечественного производства, цены на которые соответствуют доходам среднего класса. Например, магазины таких марок, как "Вещь", "Твое", "Зарина", "Be free", OGGI предлагают качественные товары по доступным ценам. Средний класс в Москве становится очень привлекательным потребительским рынком, со временем будет появляться все больше компаний работающих именно в этом ценовом сегменте.

- Так что же, все маленькие магазинчики в центре - это авантюра? Часто они появляются и исчезают, как миражи...

- Ну что вы! Конечно, некоторые магазины действительно работают недолго, но немало магазинов на центральных улицах, которые работают на протяжении многих лет. К тому же многие арендаторы помещений на основных торговых улицах - это известные международные компании. Пусть условный "магазин на Тверской" не всегда приносит прибыль, зато является прекрасной рекламой торговой марки, благодаря чему повышаются обороты сети в целом.

Что же касается ротации торговых вывесок в центре, то это процесс неизбежный: здесь дефицит площадей для нового строительства ощущается наиболее остро: остались, за редким исключением, лишь возможности для освоения подземного пространства. А объем существующих площадей не покрывает спрос, поэтому ставки аренды в центре города достаточно высоки. Конечно, не все выдерживают такую борьбу, но таковы правила игры. Кстати, этот дефицит площадок под строительство в центре и стимулирует развитие торговой недвижимости на периферии города.
На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты — ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг — облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг.

На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты — ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг — облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг. Тем не менее существует и принципиальное различие: эти бумаги — производные ипотечной деятельности, и без дальнейшего развития ипотеки они вряд ли станут полноправными участниками фондового рынка.

Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Облигация с ипотечным покрытием — это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».
Прежде чем разобраться, что собой представляют данные ценные бумаги, необходимо уяснить, что же такое ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие — обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество, приобретенное (оставленное за собой) эмитентом при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
В состав ипотечного покрытия могут входить только те требования, которые соответствуют условиям действующего законодательства, а именно:

сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по одному договору или закладной не должна превышать 70 % стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком;
договор об ипотеке, обеспечивающий соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия, а в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье необходимо также застраховать на весь срок действия обязательства в пользу физического лица. Страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
предметом договора займа, который обеспечивает ипотека, могут являться только денежные средства.
Кроме того, доля требований, обеспеченных залогом недостроенного недвижимого имущества, не должна превышать 10 % размера всего ипотечного покрытия, который определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, собственником которого является предприятие-эмитент.
Эмитировать облигации с ипотечным покрытием (сертификат участия не эмиссионная ЦБ) могут только кредитные организации и ипотечные агенты.
С кредитными организациями, осуществляющими эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, все ясно. Они обязаны исполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять дополнительные обязательные нормативы (соотношение активов и пассивов), величину и методики определения которых устанавливает Центральный банк РФ.

А вот ипотечный агент — это новый участник рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть получены им на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Требования, предъявляемые к ипотечному агенту законодательством, довольно жесткие. Эта жесткость подразумевает уменьшение финансовых рисков и злоупотреблений в деятельности нового участника рынка ценных бумаг. Все начинается с того, что вид деятельности ипотечного агента — приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, — является исключительным. Он может иметь гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента. Запрещается заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные для него законом. Нарушение указанного требования служит основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Агент регистрируется только в форме акционерного общества. Исчерпывающий перечень видов деятельности, закрепленный действующим законодательством и обязательно прописанный в уставе, не может быть изменен или дополнен.
Ипотечный агент не имеет штата сотрудников.
Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, а ведение бухгалтерского учета ипотечного агента — специализированной организации, причем совмещение этих функций в едином лице запрещены.

Следуя Закону «Об ипотечных ценных бумагах» (практика на сегодняшний день незначительна), механизм деятельности ипотечного агента следующий:
1. Группа лиц (как юридических, так и физических), создавая ипотечную специализированную организацию, в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества вносит денежные средства, ипотечные требования (в том числе сертификаты участия), а также иное имущество в соответствии с действующим законодательством.
2. На первом общем собрании акционеры назначают единоличный исполнительный орган и специализированную организацию для ведения бухгалтерского учета.
3. В результате своей деятельности, закрепленной в уставе, ипотечный агент на основании договоров купли-продажи, мены, цессии и так далее, приобретает требования по кредитам (займам), обеспеченные ипотекой, у третьих лиц.
4. Эмитирует облигации, руководствуясь Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года № 39–ФЗ, общей номинальной стоимостью не более стоимости ипотечного покрытия за минусом процентов по выплатам облигаций. При этом сумма платежей по облигациям с ипотечным покрытием не должна превышать сумму платежей, поступающих в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие таких облигаций.
5. Денежные средства, полученные от реализации облигаций, в свою очередь идут исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, а также на оплату услуг единоличного исполнительного органа и специализированной организации.
Конечно, эта деятельность не лишена недостатков. Во-первых, доходность по облигациям с ипотечным покрытием будет ниже, чем по требованиям обеспеченным ипотекой, так как возникают дополнительные за-траты по эмиссии, управлению и ведению реестра, бухгалтерскому обеспечению и налогам. Во-вторых, чтобы сохранить доходность на уровне первичной ипотеки, необходимо получение дополнительной прибыли, а это при строго нормированной законом деятельности может быть только приобретение ипотечных требований по ценам значительно ниже их рыночной стоимости, что при сегодняшнем неразвитом рынке по крайней мере неразумно для продающего (за исключением форсмажорных обстоятельств).
Но не все так плохо, есть и некоторые положительные моменты:
усредненный «размазанный» риск по различным ипотечным требованиям;
ставки по ипотечным кредитам падают, а это значит, что облигации с более ранним ипотечным покрытием (по ранее выданному кредиту) могут быть более доходными, чем тот же сегодняшний депозит в банке, и менее рискованными, что гораздо привлекательнее для инвестора;
рынок ипотечных кредитов развивается — значит, растет конкуренция среди продавцов, желающих обменять «завтрашние» деньги на «сегодняшние», пусть и меньшей суммой.

Неоспоримо следующее: острые углы, недоработки и шероховатости, которые видны даже из первого прочтения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года, в результате практического применения будут сглажены, участники рынка ценных бумаг получат дополнительный и, будем надеяться, надежный финансовый инструмент, а инвесторы — посредника по выгодному размещению своих средств в лице ипотечного агента.