Ипотека и недвижимость - Дело потребителя

Центральный банк ведет переговоры с Министерством финансов Германии о внедрении в России немецкого опыта жилищного кредитования населения, а именно ссудно-сберегательных касс.

Как стало известно RBC daily, сегодня представители Центробанка обсудят с чиновниками Министерства финансов Германии вопрос внедрения в России немецкого опыта кредитования покупки жилья населением – ссудно-сберегательных касс. Мировой опыт свидетельствует, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.

Стройсберкассы появились в Германии как система в 50-е годы прошлого века. Касса действует по принципу замкнутой системы, что позволяет ей обеспечивать низкие проценты. Как правило, вкладчик кассы сначала должен накопить некую долю от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, – обычно до половины суммы. Средства накапливаются в стройсберкассе, которая выплачивает определенный, но очень небольшой процент вкладчику – до 3% годовых. Когда сумма накоплена, вкладчик может получить кредит на остальную сумму также под низкие проценты – 5-8% годовых. Низкая стоимость кредитов определяется замкнутостью системы. Ссудно-сберегательные кассы бывают двух видов: либо на собранные средства она строит жилье, либо просто приобретает его на рынке. В Германии эти институты функционируют только в рамках жилищной программы. Этот опыт был распространен на ряд восточноевропейских стран: так, в Чехии, по оценке экспертов, за год существования ссудно-сберегательных касс в строительство удалось привлечь около 6 млрд долл. инвестиций частных вкладчиков.

«Я знаю, что в Татарстане подписано постановление о создании таких касс, однако в России идея почему-то не прижилась, – сказал RBC daily первый заместитель генерального директора ГУП «Управление экспериментальной застройки» (создавшего ссудно-сберегательную кассу в России) Валентин Павлов. – Просто было решено, что в Восточной Европе эта система не работает». Тем не менее, помнению г-на Павлова, именно создание системы ссудно-сберегательных касс в России смогло бы решить проблему нехватки финансирования в строительной отрасли, которая обсуждалась во вторник на конференции «Инвестиции в недвижимость Москвы и Подмосковья». Строительные компании, которые не в состоянии строить на короткие банковские кредиты, столкнулись с нехваткой средств частных инвесторов, которые обычно вступали в долевые отношения с застройщиком, и вынуждены были искать другие источники средств. При этом, по мнению экспертов, потребность строительной отрасли в деньгах очень высока. Так, в Европе обеспеченность жильем составляет около 40 кв. м на человека, а в России, в частности в Москве – 23 кв. м. То есть в Москве должно быть фактически в два раза больше жилья, чем сейчас. Для того чтобы через 10 лет приблизиться к европейским стандартам, по мнению экспертов, необходимо строить жилья в два раза больше, чем строится ежегодно в настоящее время, а это требует инвестиций на уровне 5 млрд долл. в год.

По мнению Валентина Павлова, потребность в жилищном строительстве только в Москве намного больше. «За последние два года население столицы увеличилось на 2 млн человек, – утверждает он. – Если исходить из нормы 18 кв. м на человека, необходимо построить 36 млн кв. м. Сегодня в Москве ежегодно строится 4,5 млн кв. м, из них на рынок поступает всего 3 млн (1,5 млн город забирает себе в счет 30%-ной доли). Для того чтобы обеспечить жильем всех желающих, необходимы огромные инвестиции». По мнению г-на Павлова, такие инвестиции может дать как раз создание системы ссудно-сберегательных касс. Кстати, в России уже существуют подобные кассы, но они представляют собой либо коммандитные товарищества, которые существуют при ряде строительных организаций, либо структуры при администрации, которые обслуживают некие частные интересы. Подобная касса существует при правительстве Москвы – «Мосстройсберкасса». Причем существует и ведет свою деятельность эта организация довольно давно. Однако не очень понятно, чьи интересы она обслуживает.

«Несколько лет назад мы создали стройсберкассу, которая занималась привлечением финансирования для строительства дома повышенной комфортности на ул. Лобачевского, – говорит Валентин Павлов. – Потребность в инвестициях составляла 34 млн долл. В результате работы стройсберкассы, предложившей вкладчикам приобрести жилье большой площади с высокими потолками по цене ниже рыночной, средства соинвестора проекта составили всего 9,8 млн долл., остальное составили средства вкладчиков. Сегодня стройсберкасса привлекла инвестиций на сумму 120 млн долл. для строительства других объектов». Впрочем, участники рынка скептически оценивают деятельность этой стройсберкассы. «Я по долгу своей деятельности слежу за работой подобных организаций, – говорит начальник отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрий Кочетков. – За все время наблюдений эта стройсберкасса сдала один объект. При этом в нем предлагаются огромные квартиры от 70 кв. м. На рынке эти квартиры практически не появляются, что наводит на мысль, что они просто распространяются среди «своих»». Действительно, из-за отсутствия каких-либо гарантий вкладчикам подобных организаций на уровне законодательства их массовое развитие в настоящее время в России затруднено. «Мосстройсберкасса», например, пытается предоставить гарантии вкладчикам путем регистрации договоров в соответствующих органах, но даже в этом случае подобные товарищества держатся на вере: некоторые, например при СУ-155, так и называются – «товарищества на вере». Главным их достоинством является низкая стоимость средств для заемщиков.
Московский Фонд защиты прав потребителей (ФЗПП) обратил внимание на рынок недвижимости и его профессиональных участников. Ни для кого не секрет, что на этом рынке происходили и происходят до сих пор (хотя и в меньших масштабах) вещи, для потребителя весьма неприятные, от которых законодательство его защитить может, к сожалению, не всегда. Именно это, а не подбор объекта недвижимости и оформление бумаг остается на сегодня главной причиной, по которой люди обращаются к риэлторам, призванным защитить их экономические интересы при сделках с недвижимостью. Одной из отличительных особенностей российской и московской организации риэлторов стало то, что они готовы не только лоббировать интересы бизнеса, но и слышать рядового потребителя. Поэтому присутствие представителя Фонда защиты прав потребителей на форуме МАГР не случайно.

Александр Лукин, член правления, советник Московского Фонда защиты прав потребителей рассказал о смотрах, которые фонд начал проводить полгода назад и количество участников которых постоянно растет. Смотры проводятся по номинациям "Лучший в Москве", "Лучший в Подмосковье" и "Лучший в России". Агентства недвижимости могут направлять в фонд свои анкеты и после решения общественного экспертного совета становятся участниками одного или нескольких из этих смотров в зависимости от того, на каких региональных рынках они работают. Господин Лукин отметил общность интересов МАГР и ФЗПП, поскольку обе организации тесно работают с потребителями, декларируют задачу защиты их прав и выступают за развитие цивилизованных отношений на потребительском рынке.

Пользуясь случаем, А.Лукин наградил свидетельствами об участии в смотре два московских агентства недвижимости, а дипломами за цивилизованное развитие потребительского рынка - четыре компании. Представитель фонда призвал риэлторов ознакомиться с материалами, которые они получили, и сказал, что более подробную информацию они могут получить на web-сайте фонда (moscow-russia.ru). Компания "Бест-Недвижимость", сказал г-н Лукин, открыв церемонию награждения, борется сразу за две номинации: лучшие в Москве и Подмосковье. Прервав небольшую овацию, представитель "Бест" и он же президент МАГР Григорий Полторак, скромно заметил: "Погодите аплодировать - мы еще только боремся". Диплом для компании "Держава" получил ее генеральный директор Антон Голышев, который тоже не растерялся: "Это так неожиданно, - сказал он, - что мне только остается, как в Голливуде, сказать спасибо моей маме, что она меня так хорошо родила и воспитала".

Среди других награжденных были компании "Рескор", "Пересвет-Инвест", "Мосжилрегистрация" (которая, как знают московские риэлторы, сильно улучшила стиль своей работы в последнее время и упростила регистрационный процесс по сравнению с другими регионами). За компанию "Нотра" награду получила Алла Гусева. Помимо отдельных компаний, награду получила и сама Московская ассоциация-гильдия риэлторов как первая общественная организация на рынке недвижимости, которая присоединилась к смотру. Представитель МАГР сказал, что награда его не удивляет, поскольку ассоциация - самый яростный борец за цивилизованные отношения не только в московском регионе, но и во всем мире. Остается надеяться, что сотрудничество со столь авторитетной организацией, как Фонд защиты прав потребителей продемонстрирует последним, что риэлтор - это их человек.

Дело потребителя - в надежных руках