Ипотека и недвижимость - За дом придется отвечать рублем

Куркино - самый живописный природный уголок столицы в долине реки Сходни, сохраненный в первозданном виде. Присоединено оно к столице ровно двадцать лет назад. И хорошо, что его не сразу стали застраивать типовыми зданиями. Сегодня здесь возводятся дома, коттеджи, таунхаусы по индивидуальному проекту, как, впрочем, и объекты социально-культурного и бытового назначения.

Что и говорить, повезло Куркину: за реализацию уникального проекта взялись структуры Правительства Москвы - Департамент инвестиционных программ строительства города (главный инвестор) и ГУП "Управление экспериментальной застройки" (заказчик). Уже построено более 500 тысяч квадратных метров жилья, школы, детские сады, предприятия сферы обслуживания, отделение милиции, почта, пожарное депо. Тысячи людей справили новоселье.

На субботнем совещании обсуждались вопросы дальнейшего развития района. Подрядчики наращивают темпы, увеличивают количество работающих на объектах. Проектировщики стремятся как можно быстрее выдать проектно-техническую документацию. В 2004 году предстоит сдать в эксплуатацию 200 тысяч квадратных метров жилья, объекты соцкультбыта. Строители приступают к освоению новых микрорайонов. Правительство Москвы приняло постановление о комплексном благоустройстве района.

Стоит ли удивляться, что желающих приобрести квартиры в престижном Куркине много. "Какая разница между микрорайонами Куркино и Новокуркино?" - спросите вы. Во время беседы с журналистами заместитель руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, глава ДИПСа Леонид Наумович Краснянский пояснил:

- Жилой комплекс Новокуркино будет строиться в городе Химки Московской области, он никакого отношения не имеет к московскому Куркину. По поводу названия подмосковного комплекса с нами никто не советовался.

Рынок - это жесткая конкуренция, но он должен быть цивилизованным и прозрачным. Хочешь, чтобы твой проект был успешным - твори, дерзай, но меру знай. Путаница в названиях сбивает с толку потенциальных покупателей. Может получиться так, что многие, узнав подробнее о Новокуркине, захотят переоформить документы на сделку купли-продажи в столичном Куркине, пусть даже это обойдется дороже. Ведь красиво жить не запретишь. А лучше, если клиенты предварительно посмотрят обе новостройки и сами сделают выбор, которому отдать предпочтение.

В тот же день начальник Управления оперативного контроля и координации выполнения градостроительных программ Михаил Дмитриевич Балакин ознакомился с ходом строительства фундаментальной библиотеки МГУ имени Ломоносова, жилых районов Северного и Южного Бутова, Кожухова.

Чуть более пятнадцати лет назад пришли строители в Северное Бутово. Сегодня это один из лучших современных районов на юго-западе столицы, с метро, благодаря которому за считанные минуты можно добраться до центра города. Идет застройка последних участков. Компания "СХолдинг" порадовала новым жилым комплексом "Синяя птица-2". ОАО "Мосэнергострой" и ПСК "ТАК" во втором квартале вводят жилье общей площадью 28,7 тысячи квадратных метров в домах серии 111-М. ЗАО "Группа Терра" по графику ведет строительство нескольких социальных домов в микрорайоне 7 Южного Бутова. Здесь же Комплектстрой-231 СТ в третьем квартале сдает школу и два детских сада, УНР-149 ВСУМ - еще одно детское дошкольное учреждение.

- Свободных участков в Южном Бутове остается все меньше для дальнейшего строительства, - сказал М.Д.Балакин, отвечая на вопросы журналистов. - Будем возводить объекты на освобожденных территориях поселка Бутово, ЖСК "Альфа" и радиочастотного центра. На очереди - освоение земельных участков Щербинки. Сейчас ведутся проектные работы. Всего в Северном и Южном Бутове уже построено более 5 миллионов квадратных метров жилья.

Детально рассматривался график выполнения ввода жилья в 2004 году в Юго-Западном административном округе. Объем большой - 749,9 тысячи "квадратов". В основном реализация программ не вызывает опасений, пожалуй, кроме сдачи двух домов. Такая деталь: на переселение направляется 511,7 тысячи квадратных метров за счет городского бюджета и инвестиционных контрактов. Только очередники получат более 200 тысяч "квадратов". Адреса социального жилья - Северное и Южное Бутово, Зюзино, Коньково, Новые Черемушки…
С 1 ЯНВАРЯ 2005 ГОДА ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЛАНИРУЕТ ВВЕСТИ ЕДИНЫЙ НАЛОГ НА ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ

Сколько стоит ваш дом или квартира? Вопрос отнюдь не праздный, причем не только для тех, кто собирается продавать жилье. С 1 января 2005 года предполагается взимать единый налог с хозяев недвижимости в размере 0,1 процента от рыночной стоимости. Землю и расположенные на ней дома, квартиры, офисы или заводы будет оценивать специально созданное Федеральное агентство оценки кадастра недвижимости во главе с бывшим заместителем министра по налогам и сборам. Зачем это нужно? Ответить на вопрос мы попросили Ивана Грачева, председателя Совета по оценочной деятельности.

- В большинстве развитых стран существует серьезный налог на недвижимость, - пояснил И. Грачев. - Собственники жилья - люди, как правило, состоятельные. Едва ли надо доказывать, что действующая у нас система оценки БТИ, по которой взимается налог, ни в коей мере не отражает реальной стоимости жилья. Поэтому попытку государства оценить рыночную стоимость недвижимости можно приветствовать. При этом Минфин заявляет, что не ставит задачу увеличить доходы, а просто пытается создать систему контроля и учета.

- Что ж, контроль никогда не лишний. Но при чем здесь земля? Ее-то зачем оценивать?

- Землю включают, потому что дом можно сломать, а землю не уничтожить, к тому же она часто представляет главную ценность. Особенно в центре города, где дом можно объявить подлежащим реконструкции - и снести, предоставив жилье на окраине. Понятно, что одна и та же квартира, расположенная в центре города и на окраине, имеет разную цену. Поэтому рыночная цена недвижимости всегда включает и цену земли.

- Не всегда. На Западе, приобретая дом, вы можете землю взять в аренду. Дом - ваш, земля взята в аренду. В этом случае стоимость ниже.

- Это лишний раз доказывает, что все имеет свою цену. Но определить эту цену не так просто. Рынок - это прежде всего статистика сделок. Пользуясь ее данными, можно определять стоимость дома или квартиры. Но в развитых странах ежегодно продается до 20 процентов недвижимости, у нас - только один процент. Поэтому в стране практически нет статистики сделок.

- Правительство это учитывает. Поэтому, как заявил А. Кудрин, вводится коэффициент ошибки в размере 0,7. То есть сравнительная стоимость жилья будет умножаться на 0,7. На этот коэффициент и снижается стоимость недвижимости.

- Те, кто естественные науки не изучал, считают, что эта поправка застрахует от ошибок. Но это не так. Реальные погрешности будут куда большими. Мы с этим столкнулись при оценке размеров единого социального налога. Там приходилось проводить оценку недвижимости по предполагаемой доходности. Так вот: были города, где похожие предприятия отличались по предполагаемой доходности в десятки и сотни раз.

Теперь то, что не смогли сделать при оценке доходов предпринимателей, хотят проделать с миллионами собственников жилья. Ничего хорошего не получится. Сама идея правильная, но состояние рынка таково, что реализовать ее можно будет только через много лет при условии системой работы.

- Глава Минфина говорит, что оценку имущества проведут по специальной методике. Что это такое?

- Думаю, оценка будет вестись на основании моделей, которые были опробованы еще в 1990 годы в Твери и Великом Новгороде. Там впервые попробовали оценить рыночную стоимость недвижимости по западным образцам. Работа продолжалась несколько лет, а ее результаты так и не были оглашены. Теперь результаты того эксперимента станут "экстраполировать" на всю страну. Думаю, отклонение от реальной стоимости будет слишком большим.

- Тогда чем объяснить неукротимое стремление побить все рекорды и в кратчайший срок провести оценку всей недвижимости?

- Что касается сроков. В других странах подобного рода мероприятие занимало от 15 (Юго-Восточная Азия) до 50 лет (Англия, Австралия). А стран, где эту работу провели быстрее 15 лет, вообще нет. Попытки игнорировать очевидные вещи выходят боком.

Свежий пример - накопительная пенсия. Два года трубили о реформе, а теперь нам сообщают, что половину населения из нее выводят.

А ведь ситуация просчитывалась сразу же. Надо было ответить на простой вопрос - куда вложить деньги будущих пенсионеров, чтобы уберечь их от инфляции? Ответ был известен: таких механизмов в стране нет. Теперь повторяется та же история.