Ипотека и недвижимость - Меняю квартиру на офис

За недолгую историю развития московского офисного рынка попытки его классифицировать совершались не раз. Еще совсем недавно в Москве существовало 5-8 вариантов офисной классификации, составителями которых в основном были консалтинговые и риэлторские компании, рассказывает генеральный директор компании ABN Realty Александр Лимаренко. Однако на сегодняшний день, когда благодаря «естественному отбору» на рынке осталось не более 10 серьезных игроков, количество классификаций заметно сократилось, сведясь к двум вариантам, принятым в прошлом году – классификации, разработанной Московским исследовательским форумом (МИФ) - четырьмя ведущими консалтинговыми компаниями, работающими в верхнем сегменте (класс зданий А и B): StilesRiabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons и Johns Lang LaSalle, и экономической классификации офисных зданий (ЭКОЗ) компании ABN Realty

Ни та, ни другая классификации, по задумкам разработчиков, рынку не навязываются, а создавались как бы «для служебного пользования».

Однако разница в подходах иногда приводит к тому, что один и тот же объект по разным методикам классификации может быть отнесен как к классу A, так и к классу B, что создает разночтение при определении ставок.

Одной ногой в «А», другой – в «В»

Принципиальным отличием обеих классификаций являются вопросы о местоположении и обязательных критериях. Классификацией МИФ предусмотрены 20 параметров. Чтобы здание могло гордо именоваться бизнес-центром класса А, оно должно отвечать как минимум 16-ти из них, зданию класса В достаточно соответствовать 10-ти, а класс С может довольствоваться 8-ю показателями. «Этими параметрами, - поясняет директор по продажам Knight Frank Russia Андрей Петров, - являются местоположение. соотношение арендуемой площади к количеству парковочных мест (не менее 1 места на 100 кв.м арендуемой площади). наличие подземной парковки. пункт питания для арендаторов, круглосуточная охрана, автоматизированная система управления и внутреннего контроля, коэффициент общих площадей, который не должен превышать 12%, шаг колонн (не менее 6 х 6м), глубина здания (не более 18-20 м), система кондиционирования не ниже двухтрубной, высота от пола до подвесного потолка 2,7 м, два независимых ввода электроснабжения с системой UPS, управляющая компания с хорошей репутацией и др.». Однако ни один из этих параметров не является доминирующим. Это положение и вызывает главные противоречия между МИФ и ЭКОЗ классификациями. В отличие от классификации «большой четверки», классификация ABN Realty предполагает наличие нескольких обязательных характеристик для того, чтобы здание могло претендовать на верхнюю строку в классификации.

«К обязательным пунктам, - поясняет г-н Лимаренко, - относится наличие системы центрального кондиционирования, подземного паркинга, оптико-волоконного провайдера связи и управляющей компании». Кроме того, продолжает г-н Лимаренко, в соответствии с классификацией ЭКОЗ здание класса А может находиться не далее 5 км от Третьего транспортного кольца в сторону области по основным магистралям города.

Впрочем, не все участники рынка придерживаются жесткой позиции, принимая ту или иную классификацию за непререкаемую. Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев приводит следующую точку зрения: «Мы приняли классификацию по МИФ так же, как и карту районов, созданную StilesRyabokobylko просто потому, что нет смысла изобретать велосипед второй раз. Однако я считаю, что существенные изменения должна претерпеть система подсчета баллов для соответствия уровню здания. Должны быть рамки для каждого критерия, которые позволяют отнести его к определенному классу. Используя текущую классификацию, к классу А можно отнести сверхсовременное здание, но без профессионального управления, подземной парковки, потому что оно соответствует 18 из 20 требуемых критериев. Критерии должны быть разделены на два типа: обязательные и второстепенные. Тогда отсутствие хотя бы одного обязательного критерия сделает невозможным отнесение здание к классу А».

Главным же «яблоком раздора» является пункт о местоположении здания: классификация МИФ видит местоположение лишь как один из 20 параметров, и, принимая эту точку зрения, к классу А вполне может быть отнесено технически безупречное здание, расположенное за границами центра. Классификация ABN Realty, безусловно, отнесет это здание к классу В.

Центр теряет вес

У каждой точки зрения объективно есть свои сторонники и противники. «Экономическая классификация офисных зданий компании ABN Realty уже подтвердила свою востребованность участниками рынка, - считает г-н Лимаренко. - Примером тому служат заключенные в последнее время договоры аренды, где отдельными пунктами прописывается, скажем, возможность изменения арендной ставки лишь в случае изменения средней цены на офисные помещения определенного класса согласно ЭКОЗ».

Участники рынка «по другую сторону баррикад», напротив, считают, что «привязывание класса здания» к центру не отражает текущей ситуации. «Сейчас нахождение в центре Москвы из плюса превращается в минус, - считает президент Группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев. - С учетом транспортной загрузки Центра оптимальное расположение офисов - рядом с основными магистралями в районе Третьего кольца. То, что класс А должен находиться в рамках Центра - это неправильно, сейчас формируются новые районы деловой активности - Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Сити. Конечно, ставки аренды там должны быть объективно ниже, чем в Центре, так как участки земли дешевле, но это не значит, что построенные там хорошие здания не могут относиться к классу А».

Согласен с ним и руководитель офисного направления компании Paul’s Yard Вячеслав Аксенов: «Сейчас меняется отношение к месту, то есть расслаивается понятие Центра, появляются другие районы, рыночная популярность которых огромна, и там вполне будет востребовано за высокую цену качество А-класса». Примером такого субрынка может служить район, примыкающий к офисам Газпрома, РАО ЕС, и Сбербанка – Профсоюзная улица и Ленинский проспект. В случае строительства там офисных зданий, многие успешные компании с радостью арендовали бы офисы, и самым востребованным, скорее всего, был бы класс А. В случае если такой «субрыночный» класс А будет «узаконен», то не исключено, что в базовой классификации придется делать «особые допущения». Так, по словам Андрея Ковалева, вне центра совершенно не обязательно наличие подземной парковки даже для зданий класса А, вполне достаточно большой наземной стоянки, может быть, накрытой легкими конструкциями.

Еще одним нареканием к существующим классификациям является излишняя «обширность» понятия класса В. «На сегодняшний день В-классом себя называют и бывшие фабрики, и вновь построенные здания, немного «не дотягивающие» до класса А, - считает г-н Аксенов. – В-класс столь широк, что его не охватить. В моем понимании, » надо бы разнести на В-1, В-2, В-3, но этого пока не произошло».

Есть и оппозиционные мнения: «Ни в одной из классификаций не предусматривается разделение классов на подклассы, - считает Александр Лимаренко, - так как это неизбежным образом могло бы привести к «размыванию» требований к офисным зданием. При работе с недвижимостью девелоперы не должны создавать серые тона, выдавая их за белые, - нельзя морально и технически устаревшему зданию присваивать класс А-3 в угоду его владельцу лишь для того, чтобы удерживать в нем высокие арендные ставки, тем самым, вводя в заблуждение арендаторов».

Глобальная корректировка пока не нужна

Несмотря на возникающие у участников рынка претензии к классификациям, по мнению специалистов, правильнее было бы принять исправления «подзаконными актами», а не путем изменения классификации в целом.

«Принятая МИФ градация - базовая, универсальная, основанная на существующей классификации, принятой в Восточной Европе, однако она значительно адаптирована под специфику московского рынка недвижимости - говорит глава отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Ирина Герасимова. – Корректировка понадобится не раньше, чем через несколько лет, когда кардинально изменится ситуация по тому или иному пункту классификации. К примеру, можно предположить, что значительно повысятся требования к инженерным системам зданий, а также к инфраструктуре районов, в которых они расположены. В данном случае придется добавлять дополнительные пункты в нашу классификацию».

«Рынок меняется, растут требования арендаторов, - считает консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова, - но мы считаем, что излишняя детализация на данном этапе развития рынка только усложнит классификацию, вызовет абсолютно ненужные споры, которые вряд ли приведут нас к более точному результату».

Главное не принять, а применять

И все-таки главное – это не ученые споры, а реальное применение выработанных методик. Но именно здесь и начинаются «провалы». «Проблема в том, - считает Илья Шершнев, - что компании недостаточно принять какой-либо классификатор, он должен быть понятен, и использоваться ее сотрудниками. Типичная ситуация, когда сотрудники компаний, принявших и использующих классификацию, повышают классность здания при общении с клиентами для того, чтобы совершить сделку. Бороться с этим достаточно сложно и неэффективно».

По логике создателей, классификацией надо начинать пользоваться еще на этапе проектирования здания, чтобы оценить и прогнозировать его дальнейшую судьбу на рынке, однако именно этот этап и игнорируется. «Наш опыт показал, - говорит Андрей Петров, что, к сожалению, небольшое число девелоперов используют классификацию непосредственно в момент планирования и проектирования зданий. Большинство застройщиков приходят к консультантам уже в момент строительства - после того, как здание спроектировано».

Гораздо чаще, по словам г-на Петрова, к этой классификации прибегают профессиональные консультанты – как для непосредственной оценки объектов, так и для внутренней классификации зданий, а также в качестве инструмента – «определенной оценочной системы» во время переговоров с собственниками.

Виктория Бекасова, напротив, считает, что ситуация на рынке значительно улучшилась. Девелоперы приходят к консультантам не только на этапе проектирования зданий, но и на этапе рассмотрения участков для покупки и заказывают исследования с целью определить наиболее перспективный и экономически обоснованный вариант застройки участка. «В настоящий момент мы работаем по таким запросам с несколькими крупными девелоперами и владельцами единичных земельных участков» - говорит г-жа Бекасова.

Нужно ли объединяться

По мнению участников рынка, приведение классификаций к единому знаменателю полезно и крайне желательно. «Существование нескольких классификаций на одном рынке может внести лишь недоразумения и запутать владельцев, арендаторов (покупателей), инвесторов. Безусловно, для всех удобнее пользоваться одной системой классификации, говорить на одном языке, - считает Виктория Бекасова из компании Colliers International – одного из разработчиков классификации по МИФ. – Также вполне естественно стремление других игроков рынка создать свою, идеальную классификацию, но, на мой взгляд, создать свой продукт, не имеющий недостатков, гораздо труднее, чем критиковать чужой».

В тоже время глава отдела исследований StilesRiabokobylko Дарья Афанасьева считает, что существование двух различных классификаций офисных зданий практически не оказывает никакого влияния на этот рынок. «Четыре лидера рынка, - поясняет г-жа Афанасьева, - договорились применять одну классификацию, чтобы крупные девелоперы, арендаторы и инвесторы не были смущены разночтениями в исследовательских данных и разностью классов, присваиваемых одним и тем же зданиям. Компания ABN Realty, к сожалению, не попала в число разработчиков классификации. Кроме того, у нас разные клиенты, разные направления бизнеса». Ничего бы не изменилось, продолжает г-жа Афанасьева, если бы еще несколько компаний разработали собственные классификации. «Абсолютно другое дело, если бы American Chamber of Commerce, Совет девелоперов или Гильдия риэлторов взялись бы за разработку общей и единственной классификации - это существенно бы унифицировало рынок. Но, опять же, к сожалению, они либо не имеют возможности, либо не видят в этом необходимости», - говорит Дарья Афанасьева.

В том же ключе высказывается и генеральный директор компании ABN Realty Александр Лимаренко: «Экономическая классификация офисных зданий создавалась нами еще до того, как на суд общественности была представлена классификация по МИФ, а потому у нас не было возможности действовать согласованно. Однако сегодня, на мой взгляд, пришло время, когда все мы должны объединить усилия и разработать единую методику определения класса офисных зданий».

До тех же пор, пока объединения или принятия одной классификации как базовой для всего рынка не произойдет, рынку придется адаптировать под свои потребности имеющиеся две классификации.

Классификация по МИФ

Стандартные критерии:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием).

2. Профессиональное управление зданием.

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.

4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до подвесного потолка не менее 2,7 м.

7. Эффективная планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение.

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м арендуемой площади здания.

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400/450 кг на 1 кв.м..

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18/20 метров.

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев.

Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти критериев.

Офисное здание класса С соответствует не менее, чем 8-ми из 20-ти.
Cейчас в Москве мало дешевых офисных помещений небольшой площади, к тому же не у всякого предпринимателя, особенно в начале его деятельности, имеются денежные средства на аренду. Поэтому зачастую фирмы обосновываются в обычных квартирах.

По закону переделывать квартиры под производственные помещения запрещено. Согласно Гражданскому кодексу РФ, это можно сделать только после перевода квартиры из жилого фонда в нежилой. Однако в большинстве случаев такой перевод помещений допускается только после того, как дом или квартира будут признаны непригодными для жилья.

Сложности перевода
В настоящее время существует три группы оснований, по которым жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд.
I. Если помещение признается непригодным для дальнейшего проживания. Причины могут быть разными:
— расположение рядом с домом промышленных предприятий и иных объектов, строительство которых рядом с жилым сектором запрещено;
— повреждение дома в результате землетрясений, осадков и иных внешних воздействий, если такие повреждения невозможно устранить и предотвратить их появление в будущем;
— повреждение дома в результате пожара, аварии и т. д., если восстановление помещения невозможно или невыгодно;
— невозможность обеспечения обслуживания жителей и здания;
— угроза аварии (обрушение здания, отдельных его элементов) и т. д.
II. Если жилое помещение признано временно непригодным для проживания.
III. Если признано, что данное помещение целесообразно перевести в нежилой фонд для последующего размещения объектов бытового обслуживания населения.
Переводить в нежилой фонд помещения, которые повреждены из-за аварий или стихийных бедствий, не имеет смысла, поскольку будет необходим серьезный ремонт, а это дополнительные затраты. Также невыгодно переводить в нежилой фонд помещения, которые признаны временно непригодными для проживания. То есть как только они станут снова пригодными для жилья, их придется освободить. Можно попытаться купить помещение, пока оно относится к нежилому фонду, однако такой договор впоследствии с большой вероятностью будет оспорен.
Гораздо проще убедить общественность и местные власти в том, что создание, скажем, торговой точки будет полезно для местных жителей.

Кто командует парадом?
Вопросами перевода помещений в Москве занимается городская межведомственная Комиссия по использованию жилищного фонда. В ее состав входят представители практически всех заинтересованных учреждений (Департамент муниципального жилья, Департамент инженерного обеспечения, Госжилинспекция, МосгорБТИ, НИИ жилищного хозяйства, Госсанэпиднадзор, Госпожнадзор, Москомархитектура и заместители префектов по жилищным вопросам). В соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд в Москве заявителем может быть только собственник помещения или его владелец (действующий по поручению собственника). Заявитель предоставляет в комиссию ряд документов, необходимых для рассмотрения вопроса о переводе помещения в нежилой фонд:
1. Заявление с указанием причины обращения.
2. Выписка из технического паспорта или сам техпаспорт на помещение, подготовленные БТИ.
3. Заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещения.
4. Заключение органа Госпожнадзора.
5. Техническое заключение обслуживающей дом организации.
6. Обязательство по использованию помещения без нарушения прав и интересов других лиц.
7. Документы, подтверждающие переселение прежних жильцов в квартиры с нормальными жилищными условиями.
Комиссия должна проводить свои заседания не реже чем раз в месяц. По итогам заседания оформляется акт, в котором отмечается, чье заявление рассматривалось и каково решение. Затем оно должно быть утверждено Департаментом муниципального жилья и оформлено его распоряжением. При оформлении перевода в нежилой фонд всего дома решение комиссии утверждается постановлением правительства Москвы.
В итоге решение выдается владельцу, а копия направляется в Жилищный комитет административного округа и территориальное жилищное управление.

Перемена слагаемых местами
Существует и возможность переводить нежилые помещения в разряд жилых. Для этого необходимо доказать, что выбранное помещение отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилью. Для этого также необходимо пройти довольно утомительный процесс собирания бумаг. Сначала вы собираете различные согласования. Затем предоставляете пакет документов тем органам, у которых получали согласования. И уже на финишной прямой еще раз получаете «добро» от тех же самых организаций.
Достаточно, чтобы износ помещения составлял не более 50% и помещение было свободно от обременений. Иных документов, кроме тех, что указаны в кодексе, у вас не имеют права требовать. Более того, в проекте прямо указано, что заявитель при сдаче документов получает расписку, где указываются дата получения и перечень сданных документов.

Грядущие изменения
В проекте нового Жилищного кодекса (ЖК) третья глава целиком посвящена вопросу перевода жилого помещения в нежилое, а также обратному процессу. Предполагается, что перевод жилого помещения в нежилое будет возможен, только если данное помещение не имеет своего отдельного входа и отсутствует возможность его сделать. Кроме того, перевод недопустим в том случае, если переводимое помещение является частью квартиры или на него претендуют какие-либо третьи лица.
Необходимо учитывать, что вряд ли получится сделать нежилыми помещения выше первого этажа. В качестве исключения проект ЖК предусматривает возможность перевода помещений на более высоких этажах, если помещение, расположенное под переводимым, является нежилым.
В течение 30 дней с момента принятия документов уполномоченному органу необходимо разрешить либо запретить перевод помещения. Уполномоченный орган обязан известить заявителя в течение одного рабочего дня о результатах рассмотрения заявления.
Четко определены причины возможного отказа. Так, может быть отказано в переводе помещения в том случае, если заявителем поданы не все документы либо они поданы не в тот орган. Кроме того, перевод помещений запрещается при несоблюдении условий перевода и при несоответствии проекта перепланировки действующему законодательству.
Пока желающим перевести жилое помещение в нежилое остается только ждать принятия нового ЖК. Насколько хорошо он будет выполняться, как строго будут подходить уполномоченные органы к вопросам оформления перевода помещений, пока неясно.