Ипотека и недвижимость - Градостроение и настроение

Страхование жилья может вскоре стать всеобщим и обязательным.

Соответствующую концепцию, подготовленную Госстроем РФ, правительство рассмотрит в ближайший четверг. Размер тарифов и страхового покрытия, а также правила по обязательному страхованию жилья (ОСЖ) пока не определены. Ожидается, что тарифы ОСЖ будут ниже коммерческих, но выше, чем в льготных муниципальных программах.

Страховка по приказу

О необходимости разработки концепции обязательного страхования жилья (ОСЖ) правительство задумалось летом 2002 года после наводнений на юге страны. Пострадавшее жилье было в большинстве своем не застраховано, поэтому 15 млрд. рублей, потребовавшиеся на восстановление, пришлось брать из консолидированного бюджета. Как сообщил председатель Госстроя Николай Кошман, работа над текстом концепции ОСЖ и одноименного закона на днях завершится, а уже 27 марта документы будут представлены правительству. Правда, разработчики концепции пока не определили размера тарифов по программе обязательного страхования жилья.

Страховщики считают, что построение системы ОСЖ должно отличаться от широко обсуждаемого сейчас обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО). Так, в частности, суммы страхования, тарифы и порядок страхования не должны быть едины, поскольку социальные и природные условия по разным регионам различны, сильно отличается по стоимости и сам жилой фонд даже внутри одного города. Приводить все это к общему знаменателю неразумно.

Страховые компании полагают, что законом должны определяться собственно обязательность страхования жилья, перечень рисков, а также круг страховщиков, которые будут иметь право заниматься ОСЖ. Подразумевается, что будет создано открытое профессиональное объединение страховщиков, в которое смогут на определенных условиях входить любые компании - аналог РСА (Российский союз автостраховщиков).

Например, льготным страхованием жилья в Москве занимается всего 6 компаний: МАКС, 'Спасские ворота', 'Росно', 'Меско', ВСК, ПСК. Можно предположить, что пул страховщиков по ОСЖ будет также небольшим.

Дешевле коммерческой страховки, но дороже муниципальной

Если тарифы будут устанавливать сами страховщики, не согласовывая их даже внутри профобъединения, то разница, видимо, будет очень существенная.

Так, начальник управления «Ренессанс Страхования» Артем Фролов считает, что при обязательном страховании тариф может быть в 1,5-2 раза ниже, чем обычно: не 0,4% страховой стоимости, а 0,2%. Заместитель генерального директора Страхового дома ВСК Владимир Новиков полагает, что тарифы должны остаться на нынешнем уровне добровольного коммерческого страхования (0,3-0,8% от рыночной стоимости квартиры - по Москве). По мнению Новикова, всеобщность и обязательность страхования жилья позволили бы увеличить объемы и за счет этого снизить тарифы на 10-15% по сравнению с нынешними коммерческими тарифами добровольного страхования. «При установлении тарифов ОСЖ нужно найти компромиссный вариант между размером страхового возмещения и возможностями населения платить за страховку», - говорит Новиков.

Основным спорным вопросом, как ожидается, может стать оценка стоимости квартиры или дома. «Кто-то, вероятно, будет настаивать на оценке по БТИ, в этом случае и страховые премии, и покрытие окажутся очень низкими, ниже даже льготных муниципальных. Я считаю, что нужно оценивать жилье по реальной рыночной стоимости. Размер страховых выплат также должен рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья», - говорит Новиков.

В целях снижения тарифов на первых порах ВСК предлагает ограничить перечень страховых случаев для ОСЖ: оставить только пожар, повреждение жилья при пожаротушении и авариях водонесущих систем (протечки по вине соседей не включать), а также стихийные бедствия. Только в отдаленном будущем можно было бы ввести обязательное страхование ответственности граждан перед третьими лицами, в том числе перед соседями, как это делается на Западе.

Алексей Галахов, заместитель генерального директора ПСК, настаивает на том, чтобы в качестве основы системы ОСЖ были приняты существующие муниципальные программы льготного страхования.

Такая система действует в Москве, Петрозаводске, Орле и Дмитрове, но только в столице городские власти берут на себя 50% страховых выплат.

На сегодняшний день в муниципальной системе льготного страхования действуют весьма низкие тарифы: 50 копеек за квадратный метр в Москве, 20-40 - в других городах.
Таким образом, за страхование стандартной московской «однушки» площадью 37 квадратных метров в месяц приходится платить 18 рублей 50 копеек.

Неудивительно, что при низких тарифах размер страхового покрытия тоже не очень весомый - 9000 рублей (порядка 300 долларов) за квадратный метр, то есть примерно в три раза ниже реальной стоимости метра жилья на столичном рынке и чуть выше оценок БТИ.

Сумма возмещения рассчитывается по формуле: оценочная стоимость квартиры из расчета 300 долларов за метр умножается на количество метров и на уровень ущерба. Например, в случае протечки застрахованный по муниципальной программе владелец однокомнатной квартиры может получить в качестве компенсации 1100-1600 долларов.

В ПСК считают, что, устанавливая размер тарифа в регионах, нужно не оглядываться на Москву, а отталкиваться от себестоимости строительства.

Дали два года
Участники страхового рынка считают, что с учетом сегодняшних реалий система ОСЖ сможет заработать не раньше 2005 года, и то если законодатели захотят в этом году обсуждать данную проблему.

Если принципиальное решение будет принято до конца 2003 года, еще год понадобится на подготовку реализации закона: на создание профобъединения, выдачу лицензий, формирование резервного фонда, разработку тарифов и подготовку полисов. Между тем страховщики заинтересованы в быстрейшем запуске программы, поскольку потенциал рынка ОСЖ оценивается в 1,1-3 млрд. долларов.
Известно, что архитектура города, принципы и особенности градостроения влияют на психологию, на настроения его жителей. Это воздействие особенно сложно и многопланово в таком мегаполисе с многовековой историей, как Москва. Сегодня наша столица переживает строительный бум. Как грибы после дождя, возникают жилые дома и офисные здания, придающие городу новый запоминающийся облик. Как сделать столицу более комфортной и благоустроенной, как вписать новое в сформировавшуюся городскую среду, как сохранить все то, что составляет неповторимую душу Москвы? Об этом мы беседуем с президентом Российской академии архитектуры и строительных наук, президентом Московского архитектурного института, народным архитектором России Александром КУДРЯВЦЕВЫМ.

- Александр Петрович, на недавно прошедшем в Музее архитектуры им. А. В. Щусева заседании "круглого стола" Москву сравнили с сыром, в котором появляется все больше дыр. Неужели нельзя возводить новые здания, сохраняя старые?

- Вы затронули самую больную тему градостроения не только Москвы, но и России в целом. Чтобы верно диагностировать эту болезнь, необходимо исходить не из частных случаев, как бы трагичны они ни были, - ими занимаются эксперты, - а рассмотреть проблему в целом.

- Разве существует такая проблема?

- Существует. И сегодня она стоит так остро, как никогда прежде. Какая задача является главной, я бы даже сказал определяющей для всех, кто занимается сохранением памятников архитектуры, равно как проектированием и строительством новых зданий? Задача безопасности. Этой задаче подчинены все составляющие любого сооружения: целесообразность, комфортность, эстетические достоинства. История архитектуры - это история беспрестанного поиска все новых и новых форм выразительности, гармоничной слитности с окружающей природой и противодействия ее стихийным силам. Человеческая фантазия не знает пределов. Когда-то человек понял, что самое устойчивое сооружение - это пирамида.

А вот архитектор Оскар Нимейер, создатель новой столицы Бразилии, возникшей буквально на пустом месте и получившей то же название, что и государство, поставил пирамиду острием вниз. И что же? Классическая пирамида древности получила совершенно новое звучание! Но как бы далеко ни уводила человека его фантазия, какие бы парадоксальные решения она ни находила, архитектор всегда помнил о безопасности своих сооружений и прежде всего о сейсмостойкости, способности противостоять наводнениям, пожарам, штормовым ветрам, оползням, образованиям карстовых полостей и пещер, а сегодня и террористическим актам.

Отсюда использование в строительном деле абсолютно новых материалов, которых не знали древние архитекторы, прежде всего самонапрягающегося бетона и стальных конструкций. Нельзя сказать, что задача безопасности решена полностью - это доказала трагедия башен-близнецов Всемирного торгового центра в Нью-Йорке в сентябре 2001 года, целиком сооруженных из бетона и стали и тем не менее обрушившихся под ударами самолетов, захваченных террористами. А с учетом того, что современные архитекторы и строители не только забираются ввысь, возводя, как это делали древнеегипетские творцы пирамид Инени, Имхотеп и другие, "лестницу к небу", но и активно осваивают подземное пространство - задача обеспечения безопасности возрастает кратно.

Я бы сравнил безопасность архитектурных сооружений с работой сердца. Наши тела состоят из множества органов и несметного числа клеток. И все эти органы и клетки функционируют благодаря крови, которую рассылает во все части нашего тела сердце. Случись с сердцем сбой - и тут же нарушится кровообращение, которое может привести к гибели всего организма, каким бы совершенным он ни был. Точно так же может произойти и с отдельными зданиями, какими бы прекрасными они ни были, да и с городом в целом. Весь этот комплекс функциональных задач, связанных в один узел проблемой безопасности, и решал Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый в 1998 году.

- Почему вы говорите об этом кодексе в прошедшем времени? Разве его кто-нибудь отменил?

- Пока нет. Но именно - пока. Недавно в нашу академию поступил проект нового Градостроительного кодекса, который представлен на обсуждение в правительство, комитеты и комиссии Государственной Думы. Этот проект камня на камне не оставляет от действующего Градостроительного кодекса...

- Извините, что-то я не пойму: вы хотите сказать, что узнали о проекте нового кодекса лишь теперь, когда он поступил в вашу академию одновременно с правительством и Государственной Думой? Он что же, готовился втайне от вас?

- В том-то и дело! Новый кодекс был подготовлен втайне не только от Российской академии архитектуры и строительных наук, но и от средств массовой информации, научных центров и профессиональных организаций, занимающихся градостроением, наконец, от субъектов Федерации, хотя напрямую касается и их. Остается совершеннейшей загадкой, почему подготовка столь важного документа, затрагивающего жизненно важные интересы граждан России, интересы национальной культуры и экономики страны в целом, была поручена не специалистам, которые не последние профаны в области архитектуры и строительства, а никому не известным людям?

- И кто же эти шустрые молодцы, которые представили свое новоиспеченное детище сразу в правительство и Госдуму?

- Центр стратегических разработок.

- Звучит впечатляюще! Этот центр входит в состав Министерства обороны или ФСБ?

- Если бы! Центр стратегических разработок, разработавший проект нового Градостроительного кодекса Российской Федерации, подчинен министерству Германа Оскаровича Грефа.

- Воля ваша, Александр Петрович, но вы вконец меня запутали. Какое отношение имеет ведомство Грефа к задачам градостроения? Его дело экономика и торговля, а не строительство городов и охрана памятников архитектуры. И почему Центр стратегических разработок оказался в подчинении Министерства экономики и торговли? Муха, конечно, может угодить в борщ, но из этого не следует, что борщи для того и придуманы, чтобы мухам было где плавать.

- Спросите меня о чем-нибудь более простом.

- Спрошу. Чем плох проект нового Градостроительного кодекса, в чем, на ваш взгляд, его главный порок?

- В том, что по новому кодексу решение всего комплекса вопросов градостроения в стране передается с федерального уровня на уровень органов местного самоуправления.

- И какие же последствия может иметь это решение?

- 6 апреля я направил мэру Москвы Юрию Михайловичу Лужкову письмо, в котором, в частности, говорится: "Российская академия архитектуры и строительных наук (РААСН) рассмотрела проект Градостроительного кодекса Российской федерации, подготовленный и представленный на обсуждение в правительство, комитеты и комиссии Государственной Думы Российской Федерации Центром стратегических разработок. По мнению РААСН, указанный проект разрушит единое пространство России, до основания демонтирует действующее градостроительное законодательство в РФ и сформировавшуюся на его основе систему государственных, муниципальных, общественных и профессиональных институтов в градостроительстве... Принятие этого проекта повлечет за собой полную дезорганизацию и дезинтеграцию государственного планирования, регулирования, экспертизы и контроля в области градостроительства, резкое снижение безопасности среды жизнедеятельности, деградацию инфраструктур и жилищно-коммунального хозяйства. Вследствие этого нас ожидает кризис поселений и систем расселения, образующих каркас единого пространства России, углубление межрегиональных диспропорций, неравенство и поляризация различных слоев населения, что, в свою очередь, сделает невозможным решение стратегических задач развития России..."

- Будем надеяться, что архитекторы, другие специалисты и ответственные люди во власти не допустят принятия этого разрушительного решения. Сегодня, когда мы боремся за сохранение памятников архитектуры, за то, чтобы спасти их от разрушения, хотят разрушить всю систему градостроительного законодательства. Но и состояние многих памятников архитектуры тоже не может не тревожить. Как их сохранить?

- В одной только Москве насчитываются десятки, если не сотни таких домов, которые приезжают изучать архитекторы из многих стран мира. Их состояние вызывает у меня искреннюю тревогу. Не станем забывать, что в 20 - 30-е годы Москва задумывалась и строилась как город будущего, город-сад, в котором человеку живется комфортно и свободно. При сложившейся веками радиально-кольцевой системе (кстати, большинство западноевропейских исторических городов строилось по такому же принципу, что дало основание французскому архитектору Ле Корбюзье полемически заявить: "Планы всех городов нашего континента, в том числе - увы! - и Парижа, начертаны ослами", потому что навьюченный осел "ни о чем не думает, единственная его забота - это поскорее избавиться от всяких забот и усилий") Москва социалистическая строилась с размахом, с широкими проспектами-лучами, даже извилистая и мелководная река Москва была заключена в гранитные набережные, чтобы обрести "державное течение" и превратить столицу в "порт пяти морей". Такие строения, как Дворец культуры Московского автозавода, возведенный по проекту братьев Л. и В. Весниных, дом газеты "Известия" Г. Бархина, жилой дом бывшего Наркомфина М. Гинзбурга и И. Милиниса, известный Дом на набережной Б. Иофана, впервые в отечественном домостроении соединивший в себе жилой комплекс с универмагом, гастрономом, клубом и кинотеатром, Дом Центросоюза Ле Корбюзье на Мясницкой улице, Клуб им. И.В. Русакова и собственный дом К. Мельникова, и многие другие до сих пор предстают нашему взору как шедевры архитектуры. И шедевры эти создавались, как писал В. Веснин, "в то время, когда нам приходилось снижать себестоимость каждого кубометра стройки, экономить каждую бочку цемента, каждый фунт гвоздей". Сохранить эти шедевры для себя и для будущих поколений - святая обязанность всех, кто любит Москву. К сожалению, нынешнее их состояние вызывает серьезное опасение.

Почему в системе охраны памятников я особенно выделяю здания, построенные в 1920 - 1930-е годы, названные в литературе "героическим периодом советской архитектуры"? Вдохновленные мечтой о социальной справедливости, "новом быте", во многом утопическими чаяниями, они стали манифестами новой эстетики, впитавшими в себя и достижения Серебряного века, и русского художественного авангарда, да и сами стали катализаторами новых архитектурных форм, до сих пор остающихся источником вдохновения архитекторов всего мира. Мы, профессора и студенты Московского архитектурного института, бесконечно видим на экскурсии наших зарубежных коллег по этим зданиям и, к сожалению, стыдимся за их внешний вид. И не только. Дом Мельникова в Кривоарбатском переулке обступили доходные дома новейшего времени, изменившие его восприятие, для сохранения этого шедевра необходимо срочно благоустроить прилегающий квартал, а не уповать на то, что дом живет тщанием сына гениального архитектора художника В. Мельникова. То же самое можно сказать и о других архитектурных шедеврах. Всемирный фонд памятников занес Клуб Русакова в список "находящихся под угрозой", знаменитый автобусный парк на Бахметьевской улице с трудом удалось спасти от разрушения. Особая печаль о судьбе дома-"корабля" - жилого дома бывшего Наркомфина на Новинском бульваре - первого в мире дома с полным циклом бытового обслуживания. Полагаю, мы всем миром должны крикнуть SOS и разработать программу возрождения этих произведений архитектуры, может быть, опираясь на опыт наших немецких и голландских коллег. Гонимые в советское время, они должны занять достойное место в разноцветье Москвы. Пример реставрации клуба "Буревестник" этого периода говорит о том, что задача нам по плечу.

- А не кажется ли вам, что в качестве памятника эпохе можно было бы сохранить и хотя бы одну пятиэтажку?

- Не спешите хоронить все без исключения пятиэтажные дома. Во-первых, многие из них содержаться в достаточно безопасном состоянии. Во-вторых, вокруг многих из таких домов по примеру московских Черемушек, как вы знаете, возникло множество подобных районов в других российских городах - сложилась развитая инфраструктура, которую жители не намерены менять на другую, пусть даже в более благоустроенных домах, но в отдаленных районах (неслучайно по распоряжению мэра Москвы чиновники, по вине которых жители сносимых домов переселяются в другие районы, несут персональную ответственность). В-третьих, часть пятиэтажек поддается реконструкции...

- По германским технологиям?

- Не только, есть удачные разработки и отечественных архитекторов. В-четвертых, малогабаритные квартиры могут быть заселены социально незащищенными слоями населения или молодоженами, не успевшими обзавестись собственными детьми или имеющими одного ребенка. Наконец, в-пятых, это то, что касается нашей исторической памяти. Группа студентов Московского архитектурного института создала дипломный проект, который ученый совет единодушно оценил как "отличный". Суть этого проекта состоит в следующем. Пятиэтажные дома, как вы знаете, ставились параллельно друг другу, как костяшки домино. Вот ребята и придумали своеобразный памятник послевоенного периода нашей истории: составить из нескольких домов архитектурно-ландшафтную структуру, в которой первый дом будет сохранен в первозданном виде, а все соседние убывать в той последовательности, в какой они некогда строились, пока последний, пятый, не предстанет перед зрителями в нулевом цикле, преобразованном в амфитеатр.

- Интересный проект! Когда он будет осуществлен?

- Боюсь, что никогда.

- Для осуществления этого проекта не нашлось нужных средств?

- Дело не в средствах - этот проект не предполагался для реализации. А идея хороша! Она высказана - значит, существует и ждет просвещенного инвестора. Хотя, должен откровенно признать, я никак не могу привыкнуть к мысли, что большинство талантливых проектов так и остаются "бумажной архитектурой".

- С пятиэтажками понятно. А как вы относитесь к небоскребам, к планам строительства в Москве кольца "высоток"?

- Во время командировки в США со мной произошел такой случай. Там в ходе переговоров с американскими коллегами, которые проходили на одном из последних этажей небоскреба, разразилась гроза, и прямо за окнами сверкали молнии и гремел гром. Впечатление, доложу вам, не самое приятное. Чувствовал себя то ли Зевсом, управляющим молниями, то ли грешником, которого Зевс решил покарать. В Москве такого опыта пока нет. Мы строим дома высотой в 25 - 30 этажей и не более. Эти строения мы называем домами повышенной этажности, но никак не небоскребами. Поэтому, планируя строительство домов высотой 50 - 60 этажей, мы должны исходить прежде всего из соображений безопасности. У всех на памяти шок, испытанный американцами и канадцами - жителями Атлантического побережья, когда произошла авария в системе электроснабжения. Случись такое у нас, и при нашей безалаберности и нерасторопности коммунальных служб дело могло бы закончиться трагедией с непредсказуемыми последствиями. Поэтому прежде всего необходимо разработать нормативно-правовую базу для проектирования и строительства небоскребов с эффективной системой контроля реализации проекта и эксплуатации зданий, что, как мне известно, в Москве планируется осуществить к концу этого года.

- И последний вопрос. Как бы вы определили основное назначение архитектуры сегодня?

- Из всех видов искусств архитектура наиболее близка философии. У них общие цели и задачи: постичь законы природы и определить место человека в ней. Архитектуру часто называют застывшей музыкой. Это верно постольку, поскольку верно древнее определение архитектора как зодчего или мастера, который творит свои произведения из пространства, как творит композитор свою музыку из звуков. Что касается основной миссии архитектуры, то она остается неизменной: нести людям радость, преумножать окружающую их красоту, делать жизнь удобней и безопасней, вселяя уверенность в настоящем и надежду на будущее.