Ипотека и недвижимость - Инвесторы разогреют подмосковье

Компания Brunswick Capital собирается стать инвестором офисного комплекса стоимостью около $200 млн на проспекте Академика Сахарова. Соответствующее соглашение о намерениях подписано недавно между Brunswick и компанией "Открытые инвестиции", принадлежащей холдингу "Интеррос".

Инвесткомпания Brunswick Capital представляет интересы группы частных инвесторов из Западной Европы и США. В России владеет 50% инвестбанка Brunswick UBS (остальные 50% принадлежат швейцарской группе UBS) , 100% акций компаний Brunswick Asset Management и Brunswick Real Estate.

Инвесткомпания «Открытые инвестиции» создана «Интерросом» в 2002 г. для инвестиций в недвижимость Московского региона. По итогам 2003 г. собственный капитал компании составил $74 млн, выручка - $14 млн, чистая прибыль - $8 млн. Компания реализует проект строительства многофункционального центра Аркадия Райкина и коттеджного поселка "Павлово".

"Открытые инвестиции" заключили с Brunswick Capital соглашение о намерениях по инвестированию в строительство офисного комплекса класса "А" на проспекте Сахарова, сообщил "Ведомостям" гендиректор "Открытых инвестиций" Сергей Бачин. Предполагается, что общая площадь комплекса превысит 100 000 кв. м, из которых офисы займут около 90 000. Примерно половину офисных площадей займет штаб-квартира Росбанка, и именно он будет инвестировать их строительство. 40 000 - 45 000 кв. м предназначены для сдачи в аренду, и финансирование этой части возьмут на себя "Открытые инвестиции" и Brunswick Capital в соотношении "51% на 49% ". По оценке "Открытых инвестиций", стоимость коммерческой части проекта составит $90 - 100 млн, банковской - $70 - 80 млн. Технические этажи, подземная парковку и инфраструктуру инвестора будут финансировать на паритетной основе. Строительство должно начаться в этом квартале. Гендиректор Brunswick Real Estate Эркан Эркек подтвердил "Ведомостям", что его компания проявляет к проекту "серьезный интерес" и ведет переговоры по участию в нем, но подчеркнул, что сделка между Brunswick и "Открытыми инвестициями" пока не заключена. "Мы рассчитываем, что финальное соглашение будет достигнуто в ближайшие два месяца", - сказал он.

Летом прошлого года на рынке обсуждалась возможность участия в проекте страховой компании American International Group (AIG). Бачин говорит, что AIG не будет участвовать в финансировании комплекса на проспекте Сахарова, но возможность сотрудничества ней по другим проектам обсуждается.

По словам Эркека, Brunswick Real Estate выбрал этот проект из-за привлекательного дизайна, удачной концепции и некоторых деталей вроде паркинга на 1000 машин. "Весьма большая площадь для этого района Москвы", - отмечает Эркек.

Директор компании Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко считает, что "Открытые инвестиции" выбрали "исключительно интересное" место для размещения крупного офисного комплекса. "Проспект Академика Сахарова - одна из немногих не сильно загруженных улиц в центральной части столицы", - отмечает он. Однако менеджер другой консалтинговой компании на условиях анонимности выразил опасение, что через два года, к моменту завершения проекта, этот комплекс столкнется с жесткой конкуренцией со стороны других высококлассных офисов, в частности, в деловом центре "Москва-Сити", где к тому времени должно завершиться строительство зданий полезной площадью 50 000 - 70 000 кв. м. Но Рябокобылко считает, что рынок готов к большому предложению. Он приводит пример комплекса "Новинский бульвар", введенного в эксплуатацию в этом году. "Были скептики, утверждавшие, что здание в 70 000 кв. м может испытывать проблемы с арендаторами, однако все площади успешно сданы", - отмечает Рябокобылко.

"Открытые инвестиции" рассчитывают в этом году привлечь еще одного-двух крупных инвесторов, говорит Бачин. Компания, по его словам, также готовит дополнительную эмиссию акций на $60 млн, которую рассчитывает продать в основном внешним инвесторам.
Инвесторы начинают вкладывать деньги в строительство подмосковного жилья, надеясь на более высокую доходность.

Инвесторы начали активно вкладывать средства в строительство подмосковного жилья. Крупнейшие застройщики, действующие на рынке Подмосковья, отмечают небывалую активность инвесторов в этом сегменте. По мнению участников рынка недвижимости, это объясняется исчерпанием количества площадок под массовую типовую застройку в Москве, а также более благоприятным инвестиционным климатом в Московской области. Пока основные интересы инвесторов сосредоточены в ближайшем Подмосковье, однако крупные застройщики уже начинают строительство в более отдаленных районах, рассматривая их наряду с инвестициями в другие регионы России.

В настоящее время в Московской области работает более 7 тысяч строительных организаций. Крупнейшими застройщиками являются ЗАО «Стройметресурс», НП «Мособлстройкомплекс», ОАО «Раменье». Например, «Стройметресурс» в настоящее время ведет строительство многоэтажных домов с недорогими квартирами улучшенной планировки для людей с низким и средним уровнем заработной платы с применением кредитных и ипотечных программ в таких городах, как Щербинка, Ивантеевка, Щелково, Дмитров, Лобня, Долгопрудный, Лосино-Петровский и Белозерский.

Цены на жилье в ближайшем Подмосковье, согласно данным риэлтерской компании «Миэль-Недвижимость», вплотную приближаются к московским, однако потенциал для роста пока еще существует. «В зоне, удаленной от МКАД не более чем на 35–40 км, средняя стоимость квадратного метра составляет 600–1050 долларов, – сказал RBC daily представитель компании «Миэль-Недвижимость» Игорь Ладычук. – Наибольшим спросом пользуется жилье в ближайшем Подмосковье поскольку легкая транспортная доступность позволяет людям, купившим такое жилье, жить в Подмосковье, а работать в Москве. Сейчас можно говорить о том, что психологическая грань между Москвой и ближайшим Подмосковьем стерлась. Подмосковная прописка котируется наравне с московской, добраться из некоторых районов Подмосковья к месту работы даже легче, чем из отдельных районов Москвы. Кроме того, необходимоучитывать и тот факт, что в Московской области строится и жилье небольшой площади, чего нет в Москве: найти в столице однокомнатную квартиру в новостройке площадью менее 50 кв. м невозможно. Однако сказать, что спрос на жилье в удаленных районах Московской области также растет, нельзя». По данным участников рынка, из-за низкого спроса рост цен в отдаленных районах Подмосковья не является столь сильным, как в близлежащих: средняя стоимость квадратного метра в Можайске составляет 9 тыс. рублей.

Участники рынка отмечают возросшую активность инвесторов на подмосковном рынке, причем это касается как ближнего, так и дальнего Подмосковья. При этом если ближнее Подмосковье воспринимается уже как район Москвы, то удаленные районы рассматриваются инвесторами наряду с другими российскими регионами. «Наша компания в неделю подписывает четыре-пять инвестиционных контрактов на строительство различного жилья, – сказал RBC представитель одного из крупных подмосковных застройщиков. – Инвесторы с большим удовольствием вкладывают средства в жилищное строительство в Московской области». По мнению участников рынка, это объясняется двумя факторами. Во-первых, исчерпанием количества площадок под массовую застройку в Москве. «Сейчас в Москве не осталось больших участков под массовую застройку, соответственно, эта деятельность переместилась в Московскую область, – говорит Игорь Ладычук. – В Москве же остались лишь участки под промышленными предприятиями и районы пятиэтажной застройки. На месте выводимых предприятий и сносимых пятиэтажек будет строиться монолитное жилье, поскольку издержки на расчистку площадки довольно высоки». Так, например, компания «Стройметресурс» ведет комплексную застройку Подмосковья целыми микрорайонами. Три крупных микрорайона возводятся в городе Щербинка, работы в первом из которых уже завершены – это микрорайон площадью 75 тыс. кв. м, застроенный 12–14-этажными кирпичными домами, завершается строительство торгового центра площадью 2,8 тыс. кв. м. «Всего к 2006 году площадь жилищной застройки в Щербинке составит 600 тыс. кв. м», – сказали RBC daily в компании «Стройметресурс».

Во-вторых, участники рынка отмечают более благоприятный инвестиционный климат в Подмосковье по сравнению с Москвой. «Правительство Московской области предлагает более выгодные для строительных компаний условия работы, – говорят в «Стройметресурсе». – Например, оно не настаивает на получении доли города квадратными метрами, а принимает в качестве нее созданную инфраструктуру. В частности, наша компания в настоящее время закупила новую энергетическую установку, которая будет снабжать энергией построенный компанией квартал в Дмитрове. Часто в качестве компенсации доли города мы устанавливаем новые котельные. Необходимо понимать, что это крайне важная работа, учитывая ветхое состояние коммуникаций практически во всех российских, в том числе и подмосковных, городах».

Впрочем, участники рынка отмечают более строгие, чем в Москве, правила отбора строителей и инвесторов. «Некоторое время назад в Подмосковье было достаточно большое количество инвесторов, которые начинали стройку, собирали деньги, после чего исчезали, – сказал RBC daily один из участников рынка. – Поэтому сейчас в Подмосковье работают только надежные компании». Несмотря на тот факт, что наиболее активное строительство ведется в ближайшем Подмосковье, строительные компании постепенно начинают осваивать и более отдаленные районы, рассматривая их в ряду остальных регионов России. «Наша компания планирует вести строительство в самых разных районах Подмосковья, увеличивая объемы ежегодно, – утверждают в «Стройметресурсе». – Стратегия развития компании направлена на то, чтобы закрепиться на рынке жилищного строительства Подмосковья с перспективой выхода в другие российские регионы. С этой целью заключен ряд инвестиционных контрактов с администрациями городов Московской области, Калуги, Воронежа, Таганрога и Рязани. Строительство в Воронеже, Рязани, Калуге, а также Ярославле начнется уже в этом году. На ближайшие годы запланировано серьезное увеличение объемов строительства. Так, в 2005 году мы планируем построить около 1 млн кв. м жилья, а в 2006 году – уже 3 млн кв. м. Для усиления своих позиций мы начали выстраивать вертикально-интегрированную структуру, для чего купили два завода строительного комплекса во Владимире и Йошкар-Оле, а также два растворно-бетонных узла в Подмосковье».