Ипотека и недвижимость - Риэлторы отстояли рост цен

Мы часто пишем об ипотеке, информируя своих читателей о всех значимых событиях на этом рынке. Сегодня М2 подводит некоторые итоги развития ипотеки в нашей стране. Возможно, «сухие» статистические данные покажутся малопривлекательными, но за ними, без преувеличения — реальные шаги к созданию рынка доступного жилья.

После принятия в июле 1998 года Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в России начался новый этап становления ипотечных отношений. В десятках регионов и городов России начали разрабатываться ипотечные программы и стали активно создаваться структуры для их реализации.
В настоящее время действуют 72 региональных, 21 муниципальный и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих ипотечных фондов (62% среди региональных операторов и 85% среди муниципальных операторов), часть в виде ипотечных агентств (соответственно 25 и 14%) и ипотечных корпораций (12% среди региональных операторов).
Более 70% этих организаций являются членами учрежденной в 2000 году Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Ассоциированными членами МАИФ являются также Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК — 60 членов), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК — 11 членов) и созданный Ипотечной корпорацией Московской области (ИКМО) Союз потребительских кооперативов Московской области.
На федеральном уровне созданное в 1997 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов. (Сведения о числе ипотечных операторов и кооперативов см. в таблице.)
Региональные ипотечные операторы приступили к использованию кредитных и заемных схем приобретения жилья. По состоянию на 2002 год 40 тыс. российских семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки. По данным МАИФ, из этого общего количества договоров 5 тыс. составили ипотечные кредиты, 10 тыс. — ипотечные займы, 25 тыс. — договоры купли-продажи с рассрочкой платежа. К концу 2003 года количество квартир, проданных в регионах с использованием ипотеки, увеличилось еще на 20 тыс. и составило 60 тыс.
Одновременно в процесс ипотечного кредитования стали включаться банки. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 1,7 млрд руб., в 2002 году они возросли до 7,8 млрд руб., а в 2003 году — до 15 млрд руб.
По прогнозам специалистов, к 2008 году объем кредитования может вырасти в 4 раза и достичь цифры 60 млрд руб.
На конец 2003 года банками было выдано 27 тыс. кредитов. При этом свыше 70% всех кредитов были выданы в иностранной валюте, а средний размер кредита составил $18 тыс. Из этого количества 50% ипотечных кредитов выдал Сбербанк России. Всего же в ипотечном процессе участвует 146 банков.
Доля просроченной задолженности в 2002 году составляла 0,42%, в 2003 году — 0,33%.
По Москве в 2003 году было зарегистрировано 343 тыс. сделок с жилой недвижимостью, из них с оформлением ипотеки — 1471 сделка.
В эти же годы стало развиваться кооперативное движение, которое вовлекло в ЖСК более 5 тыс. членов. По данным Гильдии жилищных кооперативов (ГЖК), только ЖСК «Строим вместе» насчитывает 2,5 тыс. членов и еще 1000 семей являются членами кооперативов, входящих в ГЖК.
По данным МФЖК и ЖСК «Строй и живи», число их членов составляет 1,5 тыс. семей. Через Строительную сберегательную кассу г. Москвы реализовано 1000 квартир.
C помощью кредитных, заемных и накопительных схем на конец 2003 года предоставлено 94 тыс. квартир, а с учетом отраслевых программ (Мин-атом, МПС, МЖД, Росэнергоатом) — 100 тыс. квартир.
Из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировано более 300 (3%) ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд руб. Из этого количества 70% составили банковские кредиты. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 330 тыс. руб.
К федеральной системе рефинансирования подключилось две трети региональных операторов, более 60% из них являются членами МАИФ.
Практическая деятельность по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов осуществляется в 38 регионах. В статусе первичных кредиторов по стандартам АИЖК работали 27 кредитных и 18 некредитных организаций.
Конечно, бурному развитию рынка ипотеки в России все еще мешает множество факторов. Среди них можно отметить следующие проблемы:
— трудности, которые испытывают банки с привлечением «длинных» денежных средств под долгосрочное кредитование;
— проблемы с оценкой платежеспособности заемщиков при высокой доле неофициальных доходов;
— не решенные вопросы защиты прав кредитора-залогодержателя (например, при наложении взыскания на жилье, являющееся единственным для семьи заемщика, или при наличии зарегистрированных в заложенной квартире несовершеннолетних детей) и т. д.
При этом ипотечное кредитование, безусловно, имеет большую перспективу, поскольку в нем заинтересовано и население, и строители, и банки.
Спрос на кредиты обеспечивает снижение уровня инфляции и рост платежеспособности населения при недостатке времени на создание существенных накоплений. Кроме того, на спрос положительно влияет стремление российского среднего класса следовать модному западному принципу «жизнь в кредит».
В настоящее время, когда ставка рефинансирования составляет 15%, ипотечные кредиты доступны примерно 5–7% населения страны.
Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании, не линейная, а экспоненциальная. При снижении ставки рефинансирования до 7% в ипотечных программах смогут участвовать уже не 5–7%, а около 50% населения страны.
Правительством РФ задача вовлечения в ипотечные программы половины населения страны ставится на ближайшие 4–5 лет. Первый решительный шаг в этом направлении уже сделан: в Государственную думу внесен пакет из 28 законопроектов по формированию рынка доступного жилья.
Сегодня одна из самых популярных тем для разговоров, публикаций и совещаний — грядущий обвал цен на рынке недвижимости. Наблюдения за «неуклонным и неизбежным» ростом стоимости столичных квадратных метров сменились напряженным ожиданием развязки.

С подачи министра МЭРТ РФ Германа Грефа считается, что главную опасность рынку сегодня представляет так называемый «инвестиционный пузырь». Под этим термином в правительстве РФ понимают увеличившееся в последнее время число спекулятивных сделок с квартирами, ведущих столичный рынок недвижимости к краху. Напомним, что, по оценкам различных участников рынка, количество квартир, покупаемых на этапе строительства с целью последующей перепродажи, составляет от 20 до 40%. Исходя из этого некоторые профессионалы рынка недвижимости и крупные экономисты построили прогноз развития событий: «пузырь» лопнет и рынок ждет кризис.

Беда не за горами
На недавнем форуме МАГР аналитик рынка недвижимости Олег Репченко заявил, что к началу 2005 года масса инвестиционных квартир на рынке достигнет критического уровня 3 млн кв. м «лишних квартир» и после этого рынок обвалится.
Высказывались экономистами также предположения о том, что платежеспособный спрос имеет границы, и если цены будут продолжать расти, то он исчерпает себя. Но эта идея получила меньшую популярность, видимо, потому, что вот уже больше года цены растут, а спрос не только не снижается, но и растет. Идея же «инвестиционного пузыря», подкрепленная массой пустых окон в сданных новостройках, в разных интерпретациях обошла все столичные СМИ. Руководитель центра Российских мультилистинговых систем Андрей Сапожников говорит, что «пустых окон в распроданных новостройках не одно-два, а несколько больше, да и то, что график роста цен сейчас делает наиболее резкую кривую за истекшие 10 лет, наводит на мысли». Однако, по его мнению, «без специального и сложного изучения структуры покупателя говорить о наличии «инвестиционного пузыря» на рынке невозможно».

«Пузырь» не пройдет!
Поскольку тема обвала цен с каждым днем все больше будоражит умы россиян, те, кто имеют хоть какое-либо отношение к недвижимости, считают своим долгом высказаться и дать свои оценки. Наиболее интересен спектр мнений профессионалов рынка. На пресс-конференции, проведенной на прошлой неделе Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС), оказалось, что теория обвала имеет активный фронт противников.
Руководитель отдела маркетинга Правового центра жилья Юрий Кочетков считает, что инвесторы на первичном рынке есть, но их число не превышает 1–2 на 100 покупателей. Перепродажи строящихся квартир объясняются, по его мнению, тем, что люди, купив квартиру на этапе фундамента, за время ее строительства зарабатывают дополнительные средства и перепродают ее с целью улучшения жилищных условий. Так, по его оценкам, поступают до 25% покупателей. Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов и вовсе отказался назвать какие-то конкретные цифры. По его мнению, настоящие инвесторы не продают квартиры на растущем рынке, а осторожно выжидают, поэтому определить, кто сейчас из покупателей купил квартиру с целью перепродажи, просто невозможно.

Согласно прогнозу большинства аналитиков, на начало 2005 года стоимость 1 кв. м в Москве не будет превышать $2200–2400.
Руководитель группы маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов уверен, что есть люди, которые покупают квартиры, чтобы сохранить средства, а таких, кто покупает с целью перепродажи, нет. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, напротив, считает, что спекулятивные операции существовали на рынке всегда и их нормальное количество 6–7%. Сейчас, по его мнению, этот процент может быть несколько выше, но он еще далек от критической величины.
Директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник признается, что «идея кризиса в результате раздувания «инвестиционного пузыря» была вброшена на рынок им самим примерно год назад». По его словам, он «предполагал такой вариант развития событий, но сейчас считает его маловероятным». Он объясняет это тем, что, по данным компании «МИЭЛЬ», сейчас на рынке только 8,8% сделок, которые потенциально могут быть названы инвестиционными. Их составляют 1,5% квартир, перепродаваемых частными гражданами в процессе строительства, и 7,3% квартир, покупаемых компаниями в процессе строительства.

Кризисный менеджмент
Аналитики считают, что кризис на рынке недвижимости маловероятен, и приводят в защиту этой позиции различные аргументы. Так, К. Апрелев считает, что, даже если изменится политика правительства или курс западных валют, резкого сброса квартир на рынок не произойдет. Владельцы квартир, по его мнению, не склонны к поспешным решениям. Он считает, что чем менее стабилен курс доллара, тем больше средств вливается в рынок недвижимости. К. Апрелев уверен, что «до 2006 года снижения цен на рынке не будет».
Г. Стерник считает, что «сегодня нет никаких оснований проводить аналогии с 98-м годом». По его мнению, на рынке имеют место «нормальные рыночные колебания». А. Сапожников также заявляет, что «рынок инертен, экономика страны стабильна и нельзя говорить о кризисе». А. Бекетов сравнивает рост цен на недвижимость с ростом цен на хлеб. По его словам, рост цен на недвижимость за прошлый год не сильно отличается от роста цен на хлеб и корень у этих процессов один — инфляция. Увеличение объема наличных рублей в 1,5 раза, по его мнению, и порождает якобы рост цен. «А на самом деле квадратный метр как стоил сто буханок хлеба, так и стоит. Ничего не изменилось», — проводит сравнительный анализ А. Бекетов.
Вместе с тем Ю. Кочетков занимает не столь категоричную позицию. Он считает, что кризис вероятен, но предсказать, когда он произойдет, — невозможно. Любое резкое изменение политической, экономической или социальной ситуации, по его мнению, может изменить расстановку сил на рынке недвижимости.

Почему растем?
Возникает вопрос: если на рынке нет спекулятивных сделок и угрозы кризиса, чем объяснить беспрецедентный рост цен, который мы уже довольно долго наблюдаем? Одно из самых популярных объяснений о якобы существующем сговоре застройщиков профессионалы категорически отвергают. Г. Стерник считает, что причиной повышения цен является «монополизм столичных властей и их злоупотребление административным ресурсом». Сговор же, по его мнению, сегодня на рынке установить просто невозможно, «так как даже на вторичном рынке у участников в обороте максимум 5–7% рынка, а на первичном и того меньше. Рынок, таким образом, является монопольно-конкурентным».
А. Куприянов считает, что «рост цен создается различной ценовой политикой застройщиков. Кто-то выставляет цену на объект сразу «по потолку» и ждет своих покупателей, а кто-то выставляет по нижней границе, а потом методично повышает. И то и другое ведет к росту цен на рынке недвижимости».
Более смелый в высказываниях А. Бекетов и вовсе полагает, что «цены на рынке абсолютно адекватные». «Считайте сами, — говорит он. — Сколько платит застройщик? $500 за площадку, $500 за строительство и еще $500 за банковский кредит. Вот вам и 1,5 тысячи».
Ю. Кочетков и К. Апрелев в один голос говорят, что работающие на рынке компании даже о единой рекламной кампании договориться не могут, не говоря уже о единой ценовой политике.
Согласно прогнозу большинства аналитиков, на начало 2005 года стоимость 1 кв. м в Москве не будет превышать $2200–2400.