Ипотека и недвижимость - И один в поле парк

Какие сложности может таить в себе сдача помещений в субаренду.

По разным оценкам, по договору субаренды в Москве сдается около 5-8% офисных помещений и более 10% - торговых. Такое положение дел объясняется превышением спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости. Но субарендатору от этого не легче – кроме того, что он явно переплачивает за аренду, еще, как показывает практика, он имеет слабое представление о своих правах и обязанностях. О том, какие коллизии могут таить в себе отношения между сторонами (собственником помещения, арендатором и субарендатором), в этом вопросе рассказывает юрист риэлторского агентства Swiss Realty Group Дмитрий Раев.

- Каковы правоотношения между субарендатором и арендодателем, а также собственником помещения?

- Арендодатель имеет определенные обязанности по отношению к арендатору. Например, он обязан производить капитальный ремонт помещения. Согласно Гражданскому кодексу к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. В связи с этим субарендатор вправе требовать от арендатора соблюдения своих прав, как если бы он был основным арендатором. В свою очередь арендатор переадресует требования субарендатора арендодателю, если этот последний обязан произвести соответствующие действия.

К договорам субаренды применяется правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. В связи с этим при смене арендатора, договор субаренды сохраняет свою силу.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

- Кто отвечает за возникновение каких-либо форс-мажоров (пожар, залив, неправильная эксплуатация и т.п.) – субарендатор или арендатор?

- Согласно Гражданскому кодексу в случае заключения договора субаренды, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Иными словами, если субарендатор причинит убытки арендодателю, то последний будет вправе предъявить претензии непосредственно арендатору. Последний же может требовать возмещение убытков у своего контрагента – субарендатора.

- Каковы права и обязанности субарендатора?

- Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора субаренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если субарендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендатор имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Субарендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором субаренды.

- Есть ли отличия между субарендаторами офиса и магазина в части прав и обязанностей?

- Отметим, что все особенные требования к субарендаторам могут быть предусмотрены либо в договоре аренды (или ином соглашении между арендодателем и арендатором), либо в договоре субаренды. Специальных положений на счет субаренды магазинов или офисов Гражданский кодекс не содержит, однако для субарендаторов указанных помещений действуют общие положения законов, предусматривающие, например, то, что для хозяйственной деятельности не должно использоваться жилое помещение, осуществление торговли возможно при соблюдении санитарных и иных правил, предъявляемых, в том числе, к помещениям и т.д.

- Как заключается договор субаренды?

- Договор субаренды заключается так же, как и договор аренды. Следует отметить, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. В связи с этим договор субаренды, заключенный на срок не менее 1 года, считается заключенным с момента государственной регистрации. Если же договор заключен на срок менее года, указанной регистрации не требуется.

В соответствии с Гражданским кодексом, арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду. Однако при этом ему необходимо получить предварительное согласие арендодателя. Данное согласие может быть выражено в виде отдельного документа, либо непосредственно включено в договор аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

При отсутствии согласия арендодателя договор субаренды будет считаться недействительным.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом если арендодатель дал согласие на субаренду (например, в основном договоре аренды) и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

В соответствии с законом, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Судебная практика свидетельствует о том, что при сдаче помещений в субаренду без согласия арендодателя, договор аренды может быть расторгнут по решению суда.

Отметим, что в ряде случаев арендатор предоставляет площадь организациям, заключая с ними договоры о совместной деятельности, считая, что в этом случае согласия арендодателя не требуется. На практике данные договоры могут быть признаны мнимыми, прикрывающими на самом деле договоры субаренды (что может повлечь также определенные налоговые последствия). В целом же при установлении факта передачи помещений в субаренду, суд устанавливает, являются ли потенциальные субарендаторы подразделениями арендатора либо самостоятельными сторонними организациями, которым помещения сдаются в субаренду без согласия арендодателя.

- Кто платит НДС при субаренде?

- Реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду и субаренду помещений подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. В связи с этим НДС включается как в стоимость услуг по аренде, так и в стоимость услуг по субаренде.

НДС не начисляют организации, которые в соответствии с налоговым законодательством освобождены от уплаты данного налога.
В Подмосковье появился первый бизнес-центр класса «А».

Офисные центры высокого класса возводились в области и раньше, но в основном сырьевыми компаниями и, что называется, для собственных нужд. Идея «Кантри-Парка» родилась примерно так же. Известному телекоммуникационному интегратору связи «Рэйс-Коммуникейшн» необходимо было найти здание для размещения офиса, в связи с чем и возникли сложности. Все, что предлагалось им в столице, было или слишком дорого, или неудобно с точки зрения расположения и подъезда, или малокомфортно. Проект, по словам его организаторов, превратился в коммерческий не сразу, а в процессе разработки.

То, что местом появления нового бизнес-центра был выбран подмосковный город Химки, вполне соответствует мировым стандартам. За рубежом IT-компании полюбили пригороды мегаполисов. В самом деле, где, как ни за городом, top-менеджеры могут эффективно работать, а потом релаксировать на природе, оторвавшись от компьютеров?

Удобство места, выбранного для «Кантри-Парка» заключалось еще и в том, что в этом же направлении находится международный аэропорт Шереметьево (три года назад, когда проект стартовал, позиции аэропорта были почти незыблемы), а в нескольких метрах от бизнес-центра расположены крупные автомагистрали – МКАД и Ленинградское шоссе. То есть потенциально, рассудили в «Рэйсе», арендатора сюда привлечь можно. И началась работа по привлечению инвестора. Ими выступили компания «Сити Про», «СДМ-банк» и Сбербанк РФ.

Привлекательность проекту добавил выход к воде Химкинского водохранилища. Однако организаторам нужно было иметь изрядную долю воображения, чтобы представить себе, как может оживить территорию «Кантри-Парка» маленький грязный водоем под названием Бутаковский залив. В прошлом году, к немалому изумлению местных жителей, дорожная компания построила новый мост, установила декоративные фонари, а чуть позже на берегу залива заработали экскаваторы, выгребающие ил и отсыпающие набережную. «К выборам готовятся!» – предположили местные жители. И не угадали. Работы велась и администрацией города, и застройщиками нового бизнес-центра.

Приведение в порядок территории с очисткой залива вошло в инвестиционный контракт, согласно которому город получал красивую набережную, очищенный залив, скверы, новый детский городок и т.п.

На разных этапах партнерами «Райса» в этом проекте выступили компании Colliers, StilesRiabokobylko, DTZ, Jones Lang LaSalle, МИЭЛЬ. Иностранные компании причислили центр к высокому классу «А». Тем не менее в течение почти трех лет (срок проектирования и строительства) потенциальные арендаторы «Кантри-Парком» практически не интересовались. На начальном этапе их не смогли привлечь даже крупные игроки столичного рынка офисной недвижимости.

Коренной перелом по части интереса произошел этой весной, в марте. К тому времени бизнес-центр с очищенной от снега и достаточно живописной территорией обрел привлекательный внешний вид. Одновременно с этим природным обстоятельством – таянием снега в Подмосковье, совпавшим со сдачей Госкомиссии – сработала и наружная реклама, размещение рекламных щитов по крупным автомобильным трассам, в основном Северо-Запада, МКАД.

К такому шквалу звонков, который обрушился на «Кантри-Парк» организаторы были не готовы – новый комплекс не мог вместить всех желающих. Возник даже «лист ожидания» для тех, кто готов был снимать небольшие, но достаточно дорогие площади, чтобы выгодно разместиться по соседству с крупным бизнесом – концерном «Вольво», пивоваренными, оптовыми компаниями.

«Новая идея – это всегда риск. Она или проваливается, или приносит дополнительные дивиденды. Для окружающих стало ясно, что все складывается, как мы задумывали, появилась лишь 2-3 месяца назад», – говорит генеральный директор «Рэйс-коммуникейшн» Леонид Лопатин.

В выигрыше оказался и город. Если сравнивать степень привлекательности проектов производственной, жилой и офисной застройки, то наиболее интересна для горожан и городских властей последняя. Так, жилая сфера – это нагрузка на городскую инфраструктуру, объекты социальной сферы, необходимость в дотациях на оплату услуг ЖКХ. Производство нуждается в особых участках – больших и обособленных от жилых кварталов. Бизнес «белых воротничков» аккуратно, без городских дотаций оплачивает услуги городских служб, не нарушает экологический баланс города. А, кроме того, это высокооплачиваемые рабочие места.

«Кантри-Парк» задуман по принципу умного дома, сберегающего энергоресурсы, повышающего комфорт. А наличие банка, парковки, ресторана, кафе, других услуг для арендаторов позволяет реализовать идею клубного бизнеса. Близость крупных торговых и развлекательных центров («Рамстор», «Гранд», «Лига») – это тоже дополнительные плюсы. Для персонала организуется служебный автобус от станции метро «Планерная».

Вторая очередь «Кантри-Парка» предполагает возведение отеля, конгресс-центра, стоянки для катеров и яхт.

Объем инвестиций в проект – $14 млн. По предварительным оценкам, срок окупаемости должен составить 5 лет.