Ипотека и недвижимость - Покупка и продажа недвижимости в сша

Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. В улучшении жилищных условий в той или иной степени на сегодняшний день нуждаются 77 % россиян.

Многочисленные высказывания чиновников всех уровней, которые в последнее время в средствах массовой информации активно обсуждают жилищную проблему и способы ее решения с помощью ипотеки, вроде бы вселяют надежду, что жилье в нашей стране в ближайшие годы станет более доступным. В связи с этим многие граждане воспринимают ипотеку как панацею.
Так создается первый миф: развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы.

Что происходит на самом деле?

Как это часто бывает в России, государство одной рукой дает, другой тут же отбирает. В последнее время активные действия Государственной думы по принятию многочисленных законов и поправок вселяли надежду и оптимизм в участников ипотечного рынка. Создание адекватной рынку законодательной базы и активное участие государства в становлении необходимых институтов — одно из непременных условий развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Так, за последние два года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков. Тем не менее в последнее время в прессе появились многочисленные публикации о том, что в федеральный бюджет на будущий год не заложены государственные гарантии, обеспечивающие деятельность АИЖК. К чему такая недальновидность может привести? На сегодняшний день по количеству выданных ипотечных кредитов лидирует Сбербанк, на втором месте — Deltacredit (США), на третьем — Райффайзен банк (Австрия). Однако в совокупности объемы выданных иностранными банками кредитов превышают объемы выданных Сбербанком кредитов. Конечно же, приход иностранных банков на российский рынок ипотеки с точки зрения заемщика только приветствуется. Например, этим летом новый иностранный участник — французский банк Сосьете Женераль Восток — активно начал выдавать ипотечные кредиты на весьма привлекательных условиях. Зарубежные банки и различные фонды заинтересованы в экспансии на российский ипотечный рынок, причем не только Москвы или Санкт-Петербурга, но и регионов. Не обеспечивая финансовой поддержкой АИЖК, государство может утратить те преимущества, которые оно имеет сейчас на региональном ипотечном рынке.

Миф второй: к 2010 году 25 % населения решит свою жилищную проблему с помощью ипотеки. Возможно ли такое при существующем дисбалансе между крайне высокой стоимостью жилья и крайне низкими доходами большинства граждан?
Проанализируем индекс доступности жилья на примере Москвы (сентябрь, 2004 год). Например, молодая бездетная семья (для удобства расчетов предположим, что в ней нет иждивенцев) желает приобрести 1–комнатную квартиру стоимостью 60 тыс. у. е. (средняя квартира в домах новых серий в районе массовой застройки). Совокупный семейный доход средней московской семьи составляет 1 тыс. у. е. в месяц (данные о среднем доходе москвича приведены по материалам исследований Всемирного банка). Они могут откладывать не более 30 %, то есть 300 у. е. в месяц, хотя высокая доля текущего потребления для большинства москвичей является большим препятствием для накоплений. В результате небольших арифметических расчетов получаем ответ: копить на квартиру им надо 16 лет. Получение ипотечного кредита приблизит новоселье, но, чтобы накопить на первоначальный взнос в размере 30 % (18 тыс. у. е.), который требуют сейчас большинство банков, им потребуется не менее пяти лет. Впрочем, даже накопив необходимую сумму для первоначального взноса, вряд ли семья с таким доходом сможет рассчитывать на получение ипотечного кредита. Для того чтобы получить от банка недостающие 42 тыс. под 13 % годовых на 10 лет, им необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 у. е. в месяц.
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях может помочь решить жилищные проблемы лишь ограниченному количеству российских граждан.

Миф третий: принятие пакета законов резко увеличит количество ипотечных кредитов.
За прошедший год Правительство Российской Федерации не один раз рассматривало на своих заседаниях вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Были приняты решения о дополнительных мерах по развитию законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования и о мерах по финансированию системы ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день над пакетом из 28 законов активно работают депутаты Государственной думы. Безусловно, подавляющее большинство законов улучшат в целом ситуацию для развития ипотеки в стране. Но вне поля зрения депутатов остался ряд существенных для ипотечного рынка проблем. Так, подоходный налог с продажи квартиры более чем за 1 млн. руб. для собственника, владеющего ею менее пяти лет, ограничивает выбор квартир для потенциальных заемщиков. Нерешенность этой проблемы, например в Москве, приводит к тому, что, по оценкам риелторов, 86 % столичных квартир оказываются вне ипотечного рынка. Необходимость уплаты подоходного налога с продажи квартир у профессионалов всегда вызывала недоумение, так как ее часто обходят (это делают во всех случаях кроме ипотеки). Если убрать из закона норму о подоходном налоге, это снимет бремя дополнительных расходов с заемщика, который вынужден платить за квартиру больше, компенсируя таким образом расходы по уплате подоходного налога, позволит указывать в договорах купли-продажи истинную, а не заниженную стоимость квартир. Этот факт привел бы к двум положительным моментам: значительному снижению на рынке недвижимости криминала и наличию у аналитиков информации, основанной на реальных сделках, а не только на статистике предложений. И даже с этической точки зрения не совсем понятно, почему гражданин, купивший квартиру на доходы, с которых он однажды заплатил все налоги, должен повторно платить подоходный налог, если решил продать квартиру менее чем через пять лет?
Что делать? Внести изменения в Налоговый кодекс и освободить продавцов квартир от уплаты подоходного налога с продажи квартиры в том случае, если они владеют ею менее пяти лет.

Миф четвертый: резкий скачок цен на недвижимость в последнее время спровоцирован покупателями, получившими ипотечный кредит.
По данным статистики Московской регистрационной палаты, количество ипотечных сделок в Москве в 2003 году составило всего лишь 0,6 % от общего числа сделок с жильем. После проведения анализа уровня доступности жилья и кредитов на сегодняшний день становится понятно, почему, по прогнозам западных аналитиков (оценка Всемирного банка), 5%-ный барьер ипотечных покупок на рынке жилья будет преодолен Россией лишь к 2007 году. Поэтому все разговоры о том, что покупательский спрос на квартиры в Москве значительно увеличивается за счет ипотечных клиентов, увы, ничем не обоснованы.
Существенным фактором для развития ипотеки является макроэкономическая стабильность, так как и заемщику, и финансовым институтам необходима уверенность в завтрашнем дне, то есть возможность достоверного прогнозирования на десятилетия вперед.
Однако недавний банковский кризис и летние колебания цен на недвижимость в целом негативно отразились на рынке ипотеки. Многие банки приостановили работу с новыми потенциальными заемщиками либо еще более ужесточили и без того жесткие требования к клиентам. Как горько шутят сегодня по этому поводу риелторы: «Банк — это место, где вам дадут деньги, если вы докажете, что они вам не нужны».

Миф пятый:только создание двухуровневой американской модели ипотеки способно вывести страну из жилищного кризиса.С учетом условий сформировавшегося рынка и рекомендаций ООН считается, что для Восточной Европы в целом и для России в частности наиболее подходящей формой развития может стать создание строительных сберегательных касс (ССК) — так называемая немецко-австрийская модель. Ведь именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны. Однако российские политики пошли другим путем. Тем не менее, на наш взгляд, заслуживает интереса следующая статистика.
Германия— 30%-ная доля на рынке кредитования приходится на ССК. Доля невозврата кредитов составляет всего лишь 0,04 %.
Словакия — 56 % ипотечного рынка страны, 2,6 млн. граждан являются клиентами ССК. Для запуска механизма активно использовались государственные субсидии. Доля невозврата — 0,56 %.
В обоих случаях кредиты стройсберкасс рассчитаны на людей со средними и низкими доходами.

Миф шестой: если уменьшить кредитную ставку, например, с 13 до 11 %, количество заемщиковрезко возрастет.
Обратимся к статистике. При получении кредита на 10 лет в размере 42 тыс. долл. при ставке кредитования 11 % годовых заемщик ежемесячно будет платить 579 долл., при ставке 13 % — 627. Разницу в 48 долл. большинство опрошенных клиентов не считает стратегически важной. Гораздо труднее накопить 20–30 % от стоимости квартиры и в соответствии с требованиями банков предоставить официальное подтверждение своих доходов.
Учитывая интерес к ипотеке буквально на всех уровнях российской власти, можно надеяться, что жилищная ипотека как фундаментальный финансовый механизм в конечном итоге займет в экономике нашей страны достойное место. Однако крайне слабая информированность населения по вопросам ипотеки и исторически обоснованная юридическая безграмотность могут создавать значительные трудности на пути реализации Правительством РФ ипотечных программ. Поэтому первоочередной задачей власти должна стать массовая пропаганда новых способов решения старых жилищных проблем.
Все составляющие процесса покупки или продажи недвижимости в Соединенных Штатах проходят при непосредственном участии посредников — представителей продавца и покупателя. Таких агентов здесь принято называть брокерами.

Брокером в США может стать любой гражданин, достигший 18–летнего возраста, полностью прослушавший специальный учебный курс и сдавший экзамен в центральной комиссии штата. Кандидат на получение такой лицензии не должен иметь криминального прошлого и обязан заручиться письменной поддержкой не менее чем трех любых граждан с хорошей репутацией.
После сдачи экзамена и получения лицензии можно начинать трудиться в одной из компаний по продаже недвижимости. Для того чтобы открыть собственное дело, необходимо активно проработать не менее двух лет в качестве наемного специалиста в какой-либо из фирм, занимающейся недвижимостью, прослушать еще один специальный курс и сдать еще один экзамен.
Брокер продавца во время первой встречи заключает с клиентом договор на продажу недвижимости, чаще всего — контракт на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell). В течение его срока действия только этот агент имеет право продать оговоренный в документе объект недвижимости и получить соответствующие комиссионные.
Другой вид договора, который могут заключить брокер и продавец недвижимости, — контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). В данном случае продавец не обязан платить комиссионные брокеру, если он сам, без помощи своего агента, находит покупателя.
Еще один вид договора — открытый контракт (Open Contract). Продавец заключает его с несколькими брокерами одновременно, комиссионные получает тот из них, кто продаст объект. Такие контракты менее популярны, поскольку в соответствии с существующими правилами не позволяют каждому брокеру поместить информацию о продаже в единую компьютерную базу данных, так называемую Multiple Listing Service (MLS).
Брокер покупателя также заключает со своим клиентом специальный контракт. В нем оговаривают все пожелания к покупаемому жилью: город или города, в которых будут осуществлять поиск, вид жилья (отдельный дом, квартира, участок земли под застройку), время действия контракта, а также процент комиссионных.
В США на законодательном уровне закреплено следующее требование: если в течение срока действия контракта между покупателем и брокером покупатель купит конкретно оговоренный вид недвижимости в конкретно оговоренном городе, но через другого брокера, то он будет обязан заплатить все комиссионные прежнему брокеру (с которым у него подписан действующий контракт).
Обычно брокер покупателя старается получить комиссионные у продавца, поскольку они уже заложены в оценочную стоимость объекта недвижимости. В этом случае он не может получить их вторично от своего клиента-покупателя. Если же продавец отказывается выдать ему комиссионные, покупатель обязан заплатить своему брокеру первоначально оговоренный процент.
База данных MLS, упомянутая выше, позволяет любому брокеру получить полную информацию о рынке недвижимости, включая адреса объектов, их детальное описание, стоимость и контактную информацию эксклюзивного брокера. Отметим, что в США через MLS продают порядка 80 % всех объектов.
Эксклюзивный брокер продавца, размещая в MLS свой объект, предлагает его тем самым другим брокерам, выступающим от имени покупателей, и готов поделить с ними свои комиссионные в случае, если сделка состоится. В среднем продавец платит такому специалисту 5–6 % от продажной стоимости недвижимости. Каждый эксклюзивный брокер охотно идет на сотрудничество с другими агентами, соглашаясь поделиться половиной своих комиссионных. Дело в том, что в результате значительного оборота продаж, осуществляемых через MLS, он в конечном итоге получает больше комиссионных, чем при продаже личного варианта только своему покупателю (хотя подобные ситуации имеют место).
Для того чтобы помочь клиенту продать недвижимость за максимальную цену и в кратчайший срок, эксклюзивный брокер не ограничивается размещением информации в базе данных MLS. Он дает рекламные объявления в местных и областных газетах и журналах, а также на различных сайтах в Интернете, рассылает брошюры с фотографиями и информацией всем соседям. В его обязанности входит также проведение «дня открытых дверей» (Open House), когда любой желающий сможет посетить выставленный на продажу объект, детально осмотреть все внутри и задать любые интересующие его вопросы.
Основной поиск подходящего для покупателя варианта его брокер осуществляет через ту же базу MLS. Подобрав варианты для своего клиента, он связывается с брокером продавца и договаривается о времени встреч для просмотра. Если один из объектов покупателя устраивает, он через своего брокера делает предложение продавцу (Offer) — исключительно в письменном виде, с указанием продажной цены, времени на проведение технической инспекции, даты подписания контракта купли-продажи, суммы денег, которую покупатель обязуется взять в банке в качестве ипотечного кредита, и даты закрытия сделки (Closing).
Когда поступает предложение от покупателя, эксклюзивный брокер помогает продавцу вести торг. При наличии нескольких предложений он, руководствуясь своим профессиональным опытом, подсказывает, какое из них выглядит более серьезно и надежно. Время торговли не ограничено: до тех пор, пока продавец не принял и не подписал предложение покупателя, объект продолжают выставлять на продажу и продавец вправе принимать любые другие предложения от других покупателей.
С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья в среднем проходит два-три месяца. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, осуществляют адвокатскую проверку чистоты документов о собственности.
Необходимо знать, что, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать назад авансы.
Обычно их бывает два. Первый аванс, составляющий около тысячи долларов, вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья и в случае обнаружения каких-либо серьезных недостатков отказаться от покупки и забрать первый аванс либо договориться с продавцом об их устранении или денежной компенсации. Продавец может принять условия покупателя или отказаться (тогда недвижимость снова выставляют на продажу).
Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к помощи и услугам своих адвокатов. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5 % от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке на специальном счете агентства недвижимости.
Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.
После этого все бумаги передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем осуществляют официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации.