Ипотека и недвижимость - На континентах: расширение европы

Влияние и вес Юрия Росляка в правительстве Москвы в последнее время значительно выросли. В сферу полномочий первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя комплекса экономической политики и развития города входят разработка и реализация экономической, структурной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, формирование прогнозов социально-экономического развития города, взаимодействие с субъектами отечественного и зарубежного финансового и фондового рынков, развитие системы лицензирования. В ведении Росляка также находятся инвестиционные конкурсы, а с недавнего времени - еще и комплекс имущественно-земельных отношений города.

- Вопрос разделения столичной земли между федеральной и муниципальной властями приобрел сейчас огромное значение. По вашим же словам, до 20% территории Москвы может оказаться в собственности федеральных властей. По другим оценкам - даже до 50%. Это очень значительный объем территорий. Есть ли механизмы, которые позволяют решить этот вопрос мирно, не так, как с разделением исторических памятников города?

- Закон о разграничении земель, который сейчас действует, очень несовершенен и излишне прямолинеен. В том смысле, что объекты, принадлежавшие еще до перехода к рыночным отношениям к уровню союзного значения, априори считаются объектами федеральной собственности. Хотя многие из них - практически 80% - представляют собой открытые акционерные общества. Это свободные рыночные субъекты, и говорить о том, что и земля, занятая предприятием, относится к федеральной собственности, никак нельзя.

Но не это самое главное. К сожалению, сейчас действует концепция фактически бесплатной приватизации земли и получения государством дохода (на уровне федеральном, региональном и муниципальном) только после появления на этих бесплатно отданных участках объектов или бизнеса, представляющих собой экономический интерес для государства.

- Что значит "действует концепция"? Кто ее ввел в действие? Закон о разграничении земель, сам Земельный кодекс или она проводится на политическом уровне?

- Она была сформирована на государственном, чиновничьем уровне и сейчас проводится отдельными специалистами. Трудно говорить, как она будет развиваться дальше, потому что многих из этих специалистов сегодня нет в составе федеральных агентств. Мы такую позицию не поддерживаем по многим причинам. Во-первых, региональные бюджеты не настолько богаты, чтобы позволить за бесценок отдавать земельные ресурсы, особенно в тех условиях, когда этот земельный ресурс уже сформировался по цене, как, например, на рынке Москвы. Второе: нельзя создавать возможность заниматься земельными спекуляциями. Если государство отдаст землю бесплатно или по минимальной, символической цене, значит, реальную рыночную стоимость этого участка получит приобретатель прав на него. И в Москве, к великому сожалению, это стало отдельным видом бизнеса. Появились фирмы, которых интересует только одно - получить право на участок и сразу это право перепродать, положив разницу в карман. Уровень этой разницы сформировался в том числе за счет сложившейся системы определения стоимости земли в Москве на протяжении последних 12 лет (это данные земельного кадастра, итоги по торгам, в том числе публичным).

И город не имеет права отказаться от этих доходов, особенно когда налоговые отчисления все больше распределяются в пользу федерального бюджета. Так, в 2005 г. мы в налоговых отчислениях в федеральный и московский бюджеты, похоже, выйдем не на заложенное в Бюджетном кодексе соотношение 50/50, а на распределение в пропорциях 60% на 40% в пользу федерального бюджета. Это дает властям города дополнительный стимул защищать свои экономические интересы. Мы будем стараться нормальным, цивилизованным, законным путем отстаивать наши позиции, в том числе в вопросе продажи столичной земли по ее реальной рыночной стоимости.

- Каковы шансы договориться с федеральной властью?

- Наше законодательство нельзя еще считать совершенным, у нас многие нормы продекларированы, но механизм их применения не всегда обозначен. Сегодня готовится целый ряд поправок, в том числе в Земельный и Градостроительный кодексы, и в ходе доработки законодательства с учетом опыта и практики Москвы и других регионов такие нормы должны доводиться до механизма закона прямого действия. Мы рассчитываем, что в ходе этой работы, а также в результате административной реформы, упраздняющей дублирующие и порой взаимоисключающие друг друга функции, будет наведен порядок. В том числе решен злосчастный спор о земле Москвы и о порядке ее раздела. По этому поводу нами проводятся серьезные консультации с министром экономического развития РФ Германом Грефом и его первым замом Андреем Шароновым. Мы нашли взаимопонимание по некоторым принципиальным вопросам и продолжаем работать. В итоге сейчас, например, стоимость выкупа земли в центре Москвы фактически выросла в пять раз по сравнению с тем, что первоначально предлагало Минэкономразвития.

- Пока эта договоренность носит неформальный характер?

- Да, она не окончательная. Надеюсь, удастся еще повысить цену выкупа столичной земли. Но уже сейчас результат есть. Например, при фактической цене 49 000 руб. за квадратный метр в центральной части города нам предлагают порядка 8000 руб. - разница достаточно большая. Есть и другой важнейший вопрос - определиться, какую землю можно продавать, а какую нельзя. Поэтому мы предложили Герману Оскаровичу и его специалистам систему, предусмотренную Земельным кодексом. Ее суть в том, что любой земельный участок вне зависимости от того, в чьей собственности он находится, должен иметь градостроительный регламент разрешенного использования.

- Каким образом вы планируете удерживать планы правообладателей земли в Москве в рамках ограничений по использованию участков?

- У Москвы есть Генеральный план. Вопреки общему заблуждению, он не является некой застывшей догмой, что было откровением даже для многих специалистов Минэкономразвития. Генплан Москвы - это не жесткая привязка зданий и сооружений, транспортных магистралей к земле, а схема функционального зонирования. Схема, в которой точно обозначены границы со строгим запретом на определенную деятельность. Например, сейчас очень четко обозначен природный комплекс. На этой территории фактически ничего нельзя делать, за исключением создания и поддержания самой природной зоны. Есть в городе зоны, приближенные по ограничениям к природному комплексу, где могут располагаться только объекты физкультуры, спорта и то, что связано с рекреацией, отдыхом и оздоровлением.

- А если так исторически сложилось, что там расположено промышленное предприятие?

- У нас есть такие природные зоны, где посреди природного комплекса живет какой-нибудь кожевенный завод. Разве можно ему давать право на приватизацию?

- Вы хотите сказать, что с помощью ограничений, введенных на использование земли Генпланом, удастся значительно снизить объем и контролировать порядок приватизации федеральных участков в Москве?

- Это касается не только потенциально федеральных участков, но и всей столичной земли. Сначала мы должны понять, какие территории продавать можно, какие - с ограничениями, а какие нельзя ни в коем случае, иначе дальнейшее развитие Москвы будет невозможно.

- Один из свежих законопроектов, который рассматривается в Москве, предусматривает резервирование территорий для перспективного развития города (для жилищного, дорожного строительства, объектов инфраструктуры). Сколько земли может попасть под это резервирование и не будет выставлено на продажу?

- Все территории, развитие которых представляет государственный интерес. Зоны резервирования соотносятся с Генпланом города, и сейчас, когда мы прояснили функциональное зонирование, мы готовы нанести все границы на карту и обозначить участки, важные для развития города, которые не будут приватизированы. Например, есть определенность со схемой улично-дорожной сети города. Зная, где и какие магистрали должны пройти, мы готовы их будущие границы закрепить. В частности, технические зоны метрополитена для будущих веток метро в Митине. Этот технический коридор закрепляется как территория в государственном ведении. То же самое - с дорогами, с природным комплексом, с линиями электропередачи и с целым рядом аналогичных зон, которые нужны как территории общего пользования.

- Есть ли смысл заранее резервировать участки, которые, кстати, потом могут и не понадобиться, если существует возможность принудительного выкупа?

- Это тоже обсуждалось со специалистами Минэкономразвития. Но механизм выкупа, в том числе принудительного под государственные нужды, не прописан. Вот и представьте, что сегодня по их версии законопроекта мы разрешим приватизировать, например, земельные участки под временными зданиями, сооружениями, павильонами и киосками. А завтра по этой территории должна пройти магистраль. И город, продешевив на передаче земли, должен платить баснословные деньги за выкуп у собственника земли для государственных нужд.

Это ведь не только столичной власти нужно - даже федеральные власти на территории российской столицы тоже будут не в состоянии выкупить земельный участок только потому, что закон сейчас, к сожалению, не предусматривает возможности резервирования земель. Но зато право на их приватизацию предоставлено всем.

- В Мосгордуме сейчас разрабатывается схема совместного управления конфликтными участками столичной и федеральной властью, создания совместных управляющих компаний, активом которых станут сами земельные участки. Предлагалась ли уже такая система отношений федералам и как была ими оценена?

- Такого рода схемы вырабатывались в Москве. Я думаю, подобная форма совместного управления федеральными участками, чтобы не разрушать единства города, возможна. Пока я бы не сказал, что она представляет интерес для федеральной власти. Но, надеюсь, они логическим путем придут именно к такой модели. Земля - это актив, который должен быть вложен в предприятия, в бизнес. Он должен принести пользу и российскому, и городскому бюджету.

- Правильно ли я понимаю, что вы рассматриваете землю столицы как ресурс для наполнения ее бюджета и именно поэтому не готовы продавать ее, пока не получите право делать это по максимальной ставке?

- Земля - это актив, и мы не собираемся потакать тенденциям, которые стоимость этого актива будут занижать. Мы заинтересованы проводить политику интересного, в хорошем смысле слова корыстного для бюджета характера. Мы в этом ключе выступаем эгоистами, защищая интересы почти 10 млн москвичей, которые хотят получать и современную инфраструктуру, и современный уровень дотаций, соотносимый с уровнем жизни. Это непросто. Например, на отмене злополучного налога с продаж город за год потерял 26 млрд руб. Возникла дыра, которую мы вынуждены латать другими способами и из других источников. А источник у нас один - повышение доходности от управления городской собственностью, рост налогового потенциала территории.

- Кто сейчас выполняет функции перешедшего в Совет Федерации Олега Толкачева? Определена ли кандидатура на его бывшую должность или эти обязанности решено перепоручить вам?

- Комплекс имущественно-земельных отношений, который возглавлял Олег Михайлович, вошел в состав комплекса экономической политики и развития города. Конкретно должность руководителя Департамента имущества, прежде совмещавшуюся с должностью руководителя комплекса, сейчас занимает Владимир Силкин, ранее - заместитель префекта Северо-Восточного административного округа.

- Ваши позиции в правительстве Москвы в последнее время укрепились. В частности, в вашем ведении находятся все, за исключением гостиничных, инвестиционные конкурсы - по сути, легальные входные билеты на московский рынок недвижимости и строительства. Конвейер конкурсов и аукционов Москва не без проблем пытается запустить не первый год. Будет ли работа созданного тендерного комитета эффективнее?

- Тендерный комитет будет выполнять основную ключевую функцию в системе отношений города и инвесторов. Самим механизмом конкурсного размещения городского заказа и права реализации инвестиционных проектов город занимается с 1992 г. , однако опыт проведения конкурсов показал, что они недостаточно эффективны. Возникают претензии, часто справедливые, к подготовке конкурса, его реализации и получению самого заказа.

Часто возникала ситуация, когда разрешение на строительство, например жилого комплекса, давалось без ясных границ участка, предельных параметров объекта, даже точного функционального назначения в надежде согласовать и уточнить проект в процессе реализации. Значит, на следующих этапах это подразумевает возможность прямого контакта чиновника и предпринимателя. В итоге чиновник всегда находится под подозрением в личной заинтересованности, а предприниматель потратит уйму времени на абсолютно ненужную для него работу.

Получив готовую, согласованную и четко описанную градостроительную документацию от специалистов, занимающихся градостроительным регулированием, конкурсный "товар" должны оценить специалисты-экономисты. Они должны заниматься только экономикой, все подсчитать, поставить точку и расписаться. А затем передать в ту структуру, которая занимается самой процедурой проведения конкурса. Каждый должен заниматься своим делом. Тот, кто ведет вопросы архитектуры, должен сделать все, чтобы подготовить инвестиционный проект к реализации на конкурсной основе. Он должен сделать все, чтобы этот "товар" был абсолютно чистым, со всеми согласованным и не требовал доработки.

- О принципе всесторонней подготовки конкурсов и лучших схемах их организации и проведения говорят в Москве давно. Что реально делается?

- Сейчас готовятся изменения порядка конкурсной продажи проектов, которые в ближайшее время будут согласованы и опубликованы. Изменения предусматривают в первую очередь жесткие разграничения функций структур, участвующих в подготовке конкурсов, установление ответственности на всех этапах и временного регламента. Но главное - мы будем переходить от конкурсов, где много вспомогательных и субъективных критериев отбора победителя, к аукционам. Если все согласовано, единственным критерием торга может и должна быть только цена - экономическое возмещение, которое инвестор готов предложить городскому бюджету. Аукцион - это самая свободная, самая открытая форма, которая дает возможность любому инвестору самостоятельно оценить свои возможности в нормальной, открытой конкурентной борьбе.

- Только один критерий победы - цена предложения?

- В большинстве случаев - да. Естественно, есть проекты, которые могут требовать определенных дополнительных условий на этапе квалификационного отбора, например, если речь идет о высотном строительстве, к которому можно допускать только фирмы с необходимыми проектными мощностями, квалифицированными специалистами, лицензиями. Такие заранее сформулированные требования мы будем выносить на этап предварительной квалификации участников конкурса.

- В тендерах могут принимать участие иностранные компании?

- У нас нет ограничений. Но, скажу вам по опыту, на практике такое бывает редко. Например, в последние четыре года мы активно работали с Всемирным банком над проектом реконструкции мостов в городе. Проводились открытые международные подрядные торги, в которых принимали участие в том числе и иностранные фирмы. Однако за единственным исключением (итальянская фирма взялась за реконструкцию одного моста) победителями оказывались отечественные компании.

- По каким инвестиционным проектам и программам в Москве проводятся конкурсы, а по каким - аукционы? Почему?

- Сейчас все инвестиционные проекты за редким исключением будут проходить через процедуру открытых аукционов - именно их подготовкой и организацией и будет заниматься недавно образованный Комитет по проведению аукционов. Времена закрытых конкурсов ушли в прошлое.

- Участники рынка жалуются, что долю города в проектах, которая до сих пор продолжает выражаться в получении части построенной инвестором площади, будет запрещено выкупать. В то время как раньше это было обычной практикой для инвесторов. Формально отдав городу 40% площадей, они могли постепенно выкупить их. Как определяется сейчас ставка выкупа и действительно ли планируется ввести такой запрет?

- Это устаревшая информация. В последнее время город перешел на систему инвестиционных контрактов, когда свою долю он получает не в виде определенного процента квартирного фонда, а деньгами, которые инвестор перечисляет в бюджет. Это позволило решить целый ряд проблем, возникавших ранее. Ведь далеко не всегда жилье, построенное инвесторами, можно было использовать для социальных нужд. Для получения средств приходилось его реализовывать на рынке или заниматься обменом. На это уходили и время, и деньги. Теперь же город имеет стабильный источник доходов, на которые и строит социальное жилье для очередников и по программам переселения из ветхого и пятиэтажного фонда.

- Частный вопрос: почему на многие конкурсы (например, по программе "Новое кольцо Москвы") не пускают журналистов?

- Вы первая посвятили меня в эту проблему. Не думаю, что явление носит принципиальный характер. Скорее это было связано с какими-то временными техническими или организационными трудностями. Все проводимые в городе аукционы делаются специально открытыми для общественности, чтобы любой желающий мог проследить за ходом торгов и убедиться, что городское имущество реализуется с максимальной эффективностью, а городской заказ размещается, наоборот, с экономией бюджетных средств.

- Немало участков, в том числе и в центральной части города, приобретались инвесторами для последующей продажи, но сейчас простаивают. Рассматривается ли возможность повлиять на такие долгострои и снова привлечь эти участки на рынок?

- Тот, кто своевременно вложил деньги в землю, сегодня может получить хорошую прибыль. Система контрактов, оформленных в предыдущие годы, была несовершенна. Сейчас ведется кропотливая работа по инвентаризации этих контрактов, и мы намерены предложить инвесторам условия ускорения их реализации, но уже с обязательным условием соблюдения сроков реализации проектов. Для города слишком большая роскошь годами иметь огороженную площадку просто потому, что инвестор вложил туда деньги. Мы будем искать экономический и правовой способы стимулировать инвесторов к выполнению своих обязательств.

- В ближайшем квартале московское правительство должно рассматривать перспективу объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости на 2005 - 2006 гг. Содержит ли этот документ что-то принципиально новое для города?

- Мы стараемся работать в системном режиме, в том числе в планировании, прогнозировании развития города. Такого рода планы являются для нас приоритетными. И они существуют уже не только с перспективой на 2005 - 2006 гг. , но и до 2010 г. В целом на ближайшие шесть лет задачи определены: снести весь ветхий пятиэтажный фонд - 3 млн кв. м - и, соответственно, построить для этого как минимум 4,5 млн, а то и 5 млн кв. м жилья для переселения. В 2005 г. мы заканчиваем программу реконструкции пятиэтажек в Центральном административном округе. А в Северном, например, нам еще предстоит реконструировать 1 млн кв. м. Сейчас основная проблема - сложно обеспечить нормальный коэффициент переселения. Бывает, что он не получается выше 1,3 - 1,4. Инвестору это невыгодно, поэтому мы и переходим на строительство домов для переселения только за счет бюджетных средств. Деньги на это мы получаем от реализации проектов по коммерческому строительству жилья, которое проходит конкурсные процедуры. Это проекты объемом 30 000 - 100 000 кв. м. В рамках аукциона инвесторы воюют друг с другом, в итоге увеличивая своими предложениями долю города в денежном выражении, и часто превосходят стартовые цены на 15% , на 20% , а порой даже и на 40%. Эти деньги мы зачисляем в бюджет и за счет них строим жилье для переселения.

- По каким ставкам бюджет оплачивает подрядчикам строительство муниципального жилья?

- Ставки сильно варьируются в зависимости от целого ряда факторов. Например, на многих территориях не имеет смысла строить типовое жилье, потому что лишь застройка по индивидуальным проектам позволяет максимально эффективно использовать данную землю. Плюс к этому в стоимость квадратного метра сразу закладывается цена прокладки внутриквартальных сетей и благоустройства, которые тоже могут быть разной степени сложности в зависимости от застройки. Панельные серии домостроительных комбинатов более жесткие по вариантам застройки на участках. При монолитном строительстве можно проектировать дома более гибко, даже на участке со сложными границами.

- Охарактеризуйте программу приватизации столичных ГУПов. Какое будущее их ждет?

- В городе существует программа ликвидации ГУПов в тех сферах, которые являются исключительно рыночными и собственность в которых нам не нужна. Поэтому каждый год мы уточняем число государственных унитарных предприятий, которые подлежат приватизации или вообще ликвидации. Но все их ликвидировать невозможно, поскольку часть из них обеспечивают выполнение функций, сохраняемых в государственном ведении. Например, ГУПом является Московский метрополитен, акционирование которого не предполагается, ГУПом является и Московский водоканал - это опять же объекты и системы, которые должны отвечать рыночным требованиям, но находиться под контролем государства, поскольку оказывают услуги, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан.

- Назовите конкретные действия по повышению эффективности управления муниципальной недвижимой собственностью. Пока Москва зарабатывает на этом не более 2,5% годового бюджета.

- Ваша цифра неверна. В прошлом году доходы города от недвижимой собственности составили более 8,5% бюджета.

Что же до направлений повышения эффективности использования городского имущества, то их несколько. Во-первых, это борьба с субарендой, когда арендатор, имеющий льготы от правительства Москвы, полученные помещения пересдает коммерческим структурам по рыночной цене. Мы считаем, что если организация имеет право на льготы, то должна заниматься своим социально или общественно значимым делом, в противном случае средства от аренды должен получать городской бюджет.

Во-вторых, это уже упоминавшаяся система аукционов, которая позволит выбирать наиболее выгодные для города предложения инвесторов.

В-третьих, оптимизация управления пакетами акций города в различных организациях и предприятиях. В тех случаях, когда доля города невелика и он не имеет возможности реально влиять на развитие ситуации, от акций предполагается избавляться, продавая их по рыночной цене. В других случаях - наоборот: когда предприятие прибыльно и этот бизнес интересен городу, мы будем стараться довести пакет до размера контрольного, чтобы реально управлять организацией в целях повышения эффективности и увеличения неналоговых поступлений.
1 мая 2004 г. Европа пережила едва ли не самое значительное в своей истории событие. В Евросоюз вступили сразу 10 стран, увеличив общее количество государств - членов ЕС до 25. Означает ли это, что недвижимость в таких странах, как Польша, Эстония или Словакия, станет теперь более привлекательной для россиян? Вряд ли.

Великий передел.

Главная особенность глобального расширения Европы заключается в том, что восемь из 10 стран - новых членов ЕС - Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Словакия, Словения, Чехия и Эстония (т. е. все, кроме Кипра и Мальты) - ранее принадлежали к соцлагерю. 1 мая они стали неотъемлемой частью новой объединенной Европы. Что изменится в рамках Евросоюза и за его пределами?

Начнем с изменений географических. Если раньше центром Европы по праву считалась столица Чехии - Прага, то теперь центр Европы переместится в столицу Литвы - Вильнюс. Еще в 1989 г. сотрудники Французского национального географического института сделали заключение, что центр Европы находится в 25 км к северу от Вильнюса. Открытие было увековечено миниатюрной скульптурой, которая, к несчастью, пострадала от рук вандалов. Вместо нее установят монумент в виде пирамиды, на которой будут обозначены все европейские столицы и указано расстояние от них до Вильнюса.

Экономические последствия расширения ЕС менее прозрачны. 10 новых стран-членов увеличат население Евросоюза на 25% , а суммарный ВВП ЕС возрастет всего на 5 - 6%. Население ЕС изменится не только количественно, но и структурно: если 80% населения бывшего ЕС проживало в городах (а в Бельгии этот показатель достигал 97% ), то в новых странах - членах ЕС ситуация прямо противоположная. Доля населения, проживающего в сельской местности, равна 50% в Словении и 57% в Словакии. Предыдущий опыт расширения ЕС показывает, что в подобных случаях дальнейшее развитие рынка недвижимости той или иной страны подчиняется следующему сценарию. Шаг за шагом на территории стран-новобранцев будут появляться новые предприятия. Вокруг них будет разрастаться инфраструктура. Все это значит, что рынок недвижимости этих стран будет на протяжении 10 - 15 лет развиваться опережающими темпами. По оценкам экспертов, только в ближайшие два года на территории вновь вступивших стран будет построено около 3,35 млн кв. м новых торговых центров. Все эти меры гарантируют участникам рынка недвижимости сохранение и приумножение своих средств.

Тройка лидеров.

Проведенное компанией Cushman Wakefield/Healey Baker аналитическое исследование рынков недвижимости стран с переходной экономикой выявило среди вступающих в ЕС стран три самые перспективные для инвестирования. Ими оказались Венгрия, Чехия и Польша, причем именно в таком порядке. Для составления рейтинга аналитики проводили исследования по 50 различным критериям, включая экономическую и политическую ситуацию, уровень коррумпированности органов власти, структуру рынка собственности, механизмы защиты прав инвесторов и проч. Исследование позволило выявить общий потенциал роста и уровень страновых рисков.

Венгрия.

О признании авторитета Венгрии международным риэлторским сообществом говорит и то, что летом прошлого года два из четырех проектов, представленных страной на ежегодном престижном конкурсе Международной федерации участников рынка недвижимости (FIABCI) , завоевали первые места в своих категориях. Призерами стали Библиотека Сабо Эрвин (Szabo Erwin) в категории "общественные здания" и торговый центр "Мамут" (Mammut Shopping Centre) в категории "ритейл". Построенное еще в XIX в. здание библиотеки, известное как Дворец Вейнкейма, катастрофически нуждалось в расширении пространства для хранения все возрастающего фонда. Реставрированный памятник архитектуры был соединен с примыкающими к нему новыми строениями. Современное здание библиотеки вмещает коллекцию численностью 1,1 млн томов - самую большую в Венгрии.

Торговый центр "Мамут" был построен на земельном участке размером 15 га на территории одной из промзон Буды. Он сооружен в виде масштабного атриума, напоминающего собой челюсти гигантского мамонта. На долю девелоперов выпали тяжкие испытания: очистка территории (включая ликвидацию невзорвавшейся бомбы времен Второй мировой войны) и восстановление Памятника жертвам революции 1956 г. Затраты оправдались: на момент торжественного открытия торгового центра в 2001 г. все площади были сданы в долгосрочную аренду.

До некоторой степени Венгрия ассоциировалась у наших соотечественников с офшорами: действительно, здесь можно было регистрировать компании, облагающиеся 3% -ным налогом на прибыль. Недавно ситуация изменилась. "Такие компании можно было зарегистрировать до 31 декабря 2002 г. , а функционировать они могут до 2005 г. , - поясняет партнер компании GSL Law Consult Александр Алексеев. - Теоретически приобрести такую компанию можно, но для нового владельца теряются льготы, ради которых она создавалась".

Для покупателей жилья Венгрия представляется довольно либеральной: иностранные граждане могут приобрести в этой стране практически любую недвижимость и землю, за исключением сельхозугодий. Это право узаконено постановлением правительства Венгрии 7/1996 (ст. 1. 18). По оценке директора агентства Open Invest Олега Поляничко, венгерская недвижимость стабильно прирастает в цене (в среднем на 10 - 15% в год). Миссию "фейс-контроля" взяли на себя муниципальные власти, которые должны выдавать покупателю разрешение на приобретение недвижимости. Согласно статистике в 2002 г. из 739 заявлений, поданных в столичную мэрию, было отказано в 10% случаев, по 74 ходатайствам.

По мнению некоторых участников рынка, подобные меры принимаются для того, чтобы оградить страну от жителей с сомнительным или криминальным прошлым. Впрочем, "турникет" в лице городской администрации можно обойти, зарегистрировав в Регистрационном суде Венгрии компанию со 100% -ным иностранным капиталом и приобретая недвижимость уже на нее.

Наилучшим капиталовложением в Будапеште и его окрестностях считаются удачно расположенные земельные участки, особенно для тех, кто достаточно давно приобрел их. По данным опроса, проведенного "Экостатом", в этом сегменте венгерского рынка недвижимости в 2004 г. ожидается рост цен на 15 - 16% , причем эта тенденция продолжится и в последующие годы. По мнению ряда экспертов, рост цен на земельные участки не связан с вступлением Венгрии в Евросоюз или экономическим ростом, а объясняется исключительно их дефицитом, который сохранится и дальше.

В I квартале 2004 г. цена квартир в Будапеште повысилась в среднем более чем на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. (с 233 000 форинтов за 1 кв. м до 257 000 форинтов - примерно с $1100 до $1215) , а земельных участков под жилищное строительство - в среднем понизилась более чем на 9% (с 45 300 форинтов за 1 кв. м до 41 180 форинтов - примерно с $215 до $195) , что обусловлено введением с 1 января 2004 г. 25% -ного НДС на реализацию земельных участков.

Налог на покупку жилья в Венгрии разовый. Он выплачивается в течение года после совершения сделки с недвижимостью. В том случае, если стоимость приобретения в новостройке не превышает 30 млн форинтов ($146 341, или 120 000 евро) , налог не выплачивается. Что касается недвижимости на вторичном рынке жилья, то недвижимость облагается налогом по прогрессивной шкале - 2 - 6% от стоимости жилья. Индивидуальные дома и земельные участки облагаются налогом в размере 10% от стоимости покупки. В случае, если покупатель приобретает землю и строит на ней дом в течение четырех лет, он освобождается от уплаты 10% -ного налога.

Преимущества инвестирования в Венгрию уже давно усвоили российские юрлица, особенно компании топливно-энергетического и металлургического секторов. Группа компаний "Газпром" уже приобрела крупнейший в стране завод по производству керамической плитки, открыла на территории Венгрии дочерний банк и планирует участвовать в приватизации государственных нефтяных компаний. А вот российские физлица пока что еще не открыли для себя эту страну.

Чехия.

Другой лидер рынка - Чехия хорошо знакома россиянам. Применительно к этой стране можно даже говорить о существовании русской диаспоры. Здесь работают русские школы, выходят русские газеты, а большинство людей старше 35 лет худо-бедно говорит по-русски. Начиная с 1993 г. свыше 1500 россиян получили чешское гражданство, а вид на жительство имеют свыше 15 000 наших соотечественников. По этому показателю Россия занимает 5-е место в Чехии, уступая Украине, Словакии, Вьетнаму и Польше. Вместе с тем права иностранцев в части приобретения недвижимости ограниченны. Купить квартиру или дом можно, лишь предварительно зарегистрировав на территории страны компанию. В ежегодном исследовании "Мониторинг европейских городов - 2003", проводимом компанией Cushman Wakefield/Healey Baker, столица Чехии - Прага заняла самое высокое для стран с переходной экономикой - 17-е место в рейтинге самых привлекательных для ведения бизнеса городов. Прага известна как деловая столица 40% респондентов, тогда как Варшава - только 29% , а Будапешт - 27% участников исследования. Прага также лидирует среди центральноевропейских городов в категории "развивающихся и улучшающихся" - об этом свидетельствуют голоса 10% респондентов.

Что касается цен на недвижимость, то в Чехии они вполне демократичны, не считая, конечно, Праги. Здесь стоимость квадратного метра элитного жилья нередко достигает $2500 - 3000, т. е. не намного ниже, чем в Москве. Зато цены на недвижимость в регионах приятно удивляют: неподалеку от границы с Германией можно приобрести трехкомнатную квартиру в панельном доме всего за $10 000 - 12 000. Налоги в стране довольно либеральные: взимается ежеквартальный налог на недвижимость, который колеблется от 0,1 до 10 чешских крон ($0,003 - 0,33) за 1 кв. м площади в зависимости от назначения помещения. Продавцы недвижимости выплачивают также 5% -ный налог с продаж.

Еще один любимый нашими соотечественниками чешский город - Карловы Вары. Здесь по-русски говорят практически все. Цены опять-таки московские - 1850 евро за 1 кв. м в доме бизнес-класса "Глобус", по отдельным параметрам претендующем на звание элитного. По этой цене предлагаются 1 - 3-комнатные квартиры свободной планировки площадью 53 - 148 кв. м. Дом построен в живописном месте, напротив Императорских Лазней, всего в 300 м от гранд-отеля "Пупп".

В ближайшей перспективе в стране предполагается бум жилищного строительства. Но не в столице, а в так называемых промзонах, которых в Чехии несколько десятков. Для привлечения прямых иностранных инвестиций законодательством страны предусмотрен ряд льгот. Полуфабрикаты промзон "штампуются" на государственном уровне. Выделяются территории, которые обеспечиваются всеми коммуникациями и транспортным сообщением для строительства предприятия. Как правило, иностранные инвесторы ставят сборные модули, завозят технологические линии и начинают производство. Новые рабочие места с более высокой зарплатой провоцируют миграцию в районы промзон.

Прага занимает 3-е место в Европе по дешевизне рабочей силы (лидируют Варшава и Будапешт). Кроме того, сюда стекаются и иностранные сотрудники. Все это не может не влиять на рост спроса на жилье в районах промзон. По некоторым оценкам, рост цен к моменту запуска предприятия достигает 20 - 25%. Отмечается значительный рост цен на жилье в таких городах, как Колин (французско-японский автомобильный завод) , Крнов и Границ. Здесь наблюдалось значительное повышение цен, особенно на однокомнатные квартиры. Однако бум на недвижимость промзон аналитики предсказывают именно в ближайшие 2 - 3 года - когда производство развернется в полную силу.

Польша.

Польский рынок недвижимости считается одним из самых перспективных. В стране существует более 40 законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости. По мнению участников рынка, главными являются принятый в 1998 г. Декрет о недвижимости, Гражданский кодекс и принятый в 1997 г. закон "О регистрации прав на недвижимое имущество". Последний, с одной стороны, обеспечивает защиту прав собственников, а с другой - отстаивает интересы кредиторов. Национальной особенностью польского рынка недвижимости является то, что здесь более трепетно относятся к продаже сельхозугодий. Если в Венгрии и Чехии для иностранных приобретателей земель сельскохозяйственного назначения законодательно принят семилетний переходный период, то Польша договорилась с руководством ЕС о 12-летнем переходном периоде.

В Польше взимается налог на недвижимость. Он различается в зависимости от района и типа постройки. Предельные значения: 0,5 злотого за 1 кв. м для земли, 14,36 злотого за 1 кв. м (соответственно $0,12 и $3,5) для жилой недвижимости.

Период шальных денег на польском рынке недвижимости остался в прошлом. Начиная с 2001 г. наблюдается относительная стабилизация. Этот процесс проходит на фоне продолжающейся девальвации национальной валюты - злотого (его курс в 2003 г. снизился на 20% по отношению к евро). Все это привело к оттоку из страны спекулятивных инвесторов.

Цены на недвижимость в Варшаве нельзя назвать низкими. По словам вице-президента Варшавской ассоциации риэлторов Марека Стермашака, цены на квартиры на самых популярных в Варшаве улицах - Мокотов, Жолибож - и в центре города достигают $3000 за 1 кв. м. В домах типовых серий и в непопулярных районах можно найти недвижимость и по цене $1000 за 1 кв. м.

Крупнейшая в Польше Варшавская ассоциация риэлторов в этом году отметила свое десятилетие. В ее состав входят свыше 300 лицензированных членов. Подобно российским риэлторам польские брокеры также учились профессиональным стандартам у американских коллег.

В дюнах.

Латвийские и литовские банки долгое время ассоциировались у россиян с офшорными. Сегодня прибалтийские банки не только по-прежнему открывают счета нашим соотечественникам, но и щедро предоставляют ипотечные кредиты под низкие процентные ставки. Так, например, в Эстонии можно получить кредит под 3,8 - 4% годовых сроком до 30 лет. Правда, нужно убедить руководство банка в своей благонадежности. По словам руководителя Управления риэлторов Эстонии Януса Лаугуса, весомыми аргументами в пользу заемщика могут служить наличие счета в эстонском банке, собственный успешный бизнес на территории страны или высокооплачиваемая работа в Эстонии.

Прибалтийские банки остаются одними из самых привлекательных для наших соотечественников за рубежом. Алексеев называет несколько причин, объясняющих данное заключение. "Банки этих стран всегда ориентировались на Россию, а не на внутренний рынок, - констатирует он. - Поэтому их политика была направлена на удовлетворение потребностей российских клиентов". Если западные банки выставляют требования по размеру неснижаемого остатка и минимальным ежемесячным оборотам, то в прибалтийских банках этого нет. Равно как нет и проблем с русскоговорящим персоналом. Но главными козырями прибалтийских банков остается их высокая технологичность: наряду с Америкой они первыми внедряют у себя последние технические новинки. Другой привлекательной чертой прибалтийских банков, по мнению Алексеева, является тот факт, что эти банки оказывали некоторые услуги, связанные с кассовыми операциями, чего не делал ни один из западных банков. Наряду с этим россиян всегда привлекали дешевые тарифы на обслуживание и денежные переводы.

Вопреки некоторым прогнозам, вступление стран Балтии в ЕС никоим образом не повлияло на клиентоориентированность прибалтийских банков. Им удалось, с одной стороны, удовлетворить требования Евросоюза по соблюдению принципа "Знай своего клиента", а с другой - не отпугнуть этого самого клиента.

Недавняя земельная реформа в Латвии позволила иностранцам на равных выступать в качестве покупателя недвижимости. Нерезиденты не могут приобретать только земли, расположенные в государственных пограничных зонах, на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря, а также другие земли в защитной зоне общественных водоемов и участки на территории сельскохозяйственных и лесных угодий.

В Эстонии также возможно приобретение земель. Стоимость 1 кв. м различается от $20 в регионах до $1500 (столько стоит престижный участок с подведенными коммуникациями и видом на море). Цены на отдельные земельные участки в центре города еще выше, но такие предложения встречаются настолько редко, что говорить об общих закономерностях не приходится.

Лаугус надеется, что вступление в ЕС увеличит число желающих приобрести недвижимость среди российских граждан. "Пока значительных изменений спроса не наблюдается, но видно, что русские изыскивают новые возможности, - оптимистично заключает он. - Эстонский рынок отличают такие черты, как активность и перспективность: за последние 3 - 5 лет цены поднялись в среднем на 80 - 100% ". На сегодня средняя цена 1 кв. м жилья в домах бизнес-класса достигает 18 000 эстонских крон (около $1500). По словам Лаугуса, особенно популярны среди наших соотечественников район Старого города в Таллине и парка Кадриорг, где сохранился дворец Петра I. Считается, что у русских хороший вкус, поскольку покупатели останавливаются главным образом на элитных квартирах.

Литва прославилась в первую очередь малоэтажным строительством: по некоторым оценкам, за последние 10 лет его объемы удвоились. 3 - 5-этажные особняки на 18 - 20 квартир в этой стране скорее не исключение, а правило. Ведется такое строительство и в курортной зоне, например в хорошо знакомой россиянам Паланге. Квартиры в жилом комплексе в 100 м от моря являются достойной альтернативой "домику в дюнах". Дело в том, что граждане стран, не входящих в НАТО или ЕС, не могут приобрести в Литве землю. Приобретение квартиры или дома дает право находиться не территории страны не более 90 дней в году.

Самая индустриальная, самая стабильная.

Отдельно следует остановиться на таких странах, как Словакия и Словения. Несмотря на то что они держатся особняком, каждой из них уготована в ЕС своя роль. Словакия претендует на роль индустриального тигра. Основатель журнала Forbes Magazine медиамагнат Стив Форбс назвал эту страну "раем для инвесторов". Подобное стало возможным благодаря прогрессивным налоговым реформам, наличию дешевой и квалифицированной рабочей силы, а также гибкому трудовому законодательству. Словакия буквально обрастает все новыми предприятиями. О намерении построить на западе страны, в районе Трнавы, автомобильный завод заявила в январе 2003 г. французская компания PSA Peugeot Citroen. Инвестиции в проект составят $800 млн. Увеличивает производство и братиславский завод Volkswagen Slovakia. А южнокорейская Hyundai планирует реализовать в Словакии очередной региональный проект, инвестиции в который, по предварительным оценкам, составят $1,5 млрд.

Схема приобретения недвижимости в Словакии мало чем отличается от "чешской модели". Главное - чтобы у покупателя была зарегистрирована компания на территории государства, в которой он был бы директором.

В Словакии можно приобрести самую разноплановую недвижимость. Например, уникальный замок с подземельем постройки 1916 г. площадью 6500 кв. м за 1,99 млн евро. Он расположен неподалеку от национального парка Зилина.

А любителей вестернов, несомненно, привлечет ранчо за 2 млн евро в 30 км от венгерской границы и в 60 км от австрийской границы. В период социализма здесь была птицеферма, специализирующаяся на разведении гусей. В 1995 г. ее приобрел частный владелец.

Другое обособленное государство - Словения примечательна в первую очередь тем, что вступает в ЕС первой из бывших республик Югославии. Если раньше она была самой богатой республикой Югославии, то сегодня является самой преуспевающей среди вновь вступивших членов ЕС. Не случайно ведущие рейтинговые агентства - Standard Poor's и Moody's присваивают ей высокие рейтинги.

Словению нередко называют "балканской Швейцарией". Цены на недвижимость здесь отличаются той же стабильностью, что и в Швейцарии: за последние 10 лет они изменились крайне незначительно. Общая закономерность следующая: чем меньше площадь квартиры или дома, тем выше будет цена за квадратный метр. Квадратный метр в студио в центре столицы Словении - Люблянах будет стоить около $1700, а квадратный метр в квартире с тремя спальнями может опуститься в цене до $1300. В регионах цены на недвижимость нередко ниже, чем в столице, но не более чем на 30%.

Относительная стабильность словенского рынка недвижимости объясняется высоким уровнем государственного регулирования, направленного на снижение ставок по ипотечным кредитам. Для молодых семей (до 35 лет) в стране существуют гибкие кредитные программы с плавающей ставкой (+3% сверх базовой). Для некоторых немногочисленных групп населения процент по кредиту может быть снижен. Кредиты выдаются на срок 10 - 20 лет.

Стройными рядами.

Что подвигло такие страны, как, например, Словения или Литва, на скорейшее вступление в ЕС? То, что так последовательно отрицали демократические лидеры новых независимых государств, - пресловутое чувство коллективизма. Ведь живут же без членства в Евросоюзе такие страны, как Швейцария, Великобритания, Швеция и Норвегия. И, надо сказать, очень неплохо живут. А вновь заявившие о себе государства, едва почувствовав вкус свободы, снова изъявили желание подчиняться "твердой руке". Похоже, они ее нашли. .. Информационные бюллетени ЕС отмечают, что группа вступающих продемонстрировала самую высокую за историю ЕС степень организованности и самосознания: законы новых членов были приведены практически в полное соответствие с действующими на территории ЕС, а народ на референдумах проголосовал почти единогласно.

Между тем о формировании единого европейского рынка недвижимости говорить пока что рано. Имея составными частями рынки отдельных стран, он скорее напоминает гигантское лоскутное одеяло. Впрочем, по некоторым параметрам новички все-таки еще отстают. Так, например, риэлторы Литвы, Польши, Словакии и Эстонии еще не вступили в Международную федерацию участников рынка недвижимости (FIABCI) , являющуюся своего рода "знаком профессионального качества".

Покупая недвижимость в странах, вступивших в ЕС, наши соотечественники попадают в некую психологическую ловушку. Новый статус стран подается продавцами как одно из определяющих преимуществ того или иного объекта. В связи с этим возникает вопрос: дает ли владение домом "за бугром" какие-то преимущества его хозяину при получении визы, вида на жительство и т. п. ? Как правило, будучи заинтересованной стороной, риэлторы не могут прямо ответить на этот вопрос. По мнению руководителя московского отделения адвокатского бюро "Серебряный мир" Никиты Белоусова, сколь угодно значимых преимуществ при получении виз, видов на жительство и уж тем более гражданства той или иной страны Европы владение недвижимостью на ее территории не дает. "Проблемы иммиграции нужно решать комплексно, - считает Белоусов. - Лишь в этом случае можно рассчитывать на ожидаемый эффект. На мой взгляд, европейское гражданство легче получить через страны, давно состоящие в ЕС, нежели через вновь вступившие. У последних законодательная база в течение ближайших 2 - 3 лет будет постоянно претерпевать более или менее значительные изменения, с тем чтобы в итоге прийти к соответствию с законодательной системой Евросоюза в целом".

У синего моря. ..

Итак, в какой из европейских стран наши соотечественники предпочитают приобретать недвижимость? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. По мнению вице-президента РГР Григория Куликова, совсем не обязательно, что россияне будут интересоваться хорошо знакомыми государствами, например странами Балтии. "Думаю, что особенной активности на рынках недвижимости этих стран среди наших соотечественников ожидать не приходится. У них есть и будет богатейший выбор: Греция и Испания с их либеральным законодательством в отношении приобретателей недвижимости, "дешевая" Чехия и "курортный" Кипр. Вступление стран Балтии в ЕС не повлияет радикальным образом на их предпочтения", - говорит Куликов.

Отчасти согласен с ним Поляничко. "Наши соотечественники старше 35 лет позабыли Венгрию, а молодое поколение и вовсе не знало эту страну, - говорит он. - Успехом у россиян пользуется недвижимость в странах, имеющих выход к морю, - Турции, Болгарии, Испании. Среди покупателей венгерской недвижимости можно назвать граждан Ирландии, стран Скандинавии и даже Израиля. А вот россиян очень мало. Многие из них ассоциируют зарубежную недвижимость с домом на берегу моря. В Венгрии моря нет".

Что делать тем, кто еще не успел приобрести домик в Словении или квартиру в Будапеште? Продолжать поиски, возможно, расширив их диапазон. В 2007 г. вступит в ЕС новая "партия" стран. Может быть, в Болгарии и Турции, Румынии и Македонии недвижимость окажется более дешевой и привлекательной, чем в Польше, Латвии и Словении.