Ипотека и недвижимость - Коттеджные поселки у большой воды

С остановкой цен на недвижимость столичные риэлторы уже смирились и даже осмелились дать свои прогнозы очередного повышения цен: весна 2005 года. В Петербурге сфера real estate сейчас переживает такую же стагнацию. Все уже давно привыкли к тому, что рынки двух столиц обычно идут «ноздря в ноздрю».

Цены предсказуемы

К осени на рынке Санкт-Петербурга скопилось множество некупленных за лето квартир. Многие специалисты склоняются к мысли, что всю осень рынок будет их «переваривать». По мнению Леонида Рысева, директора VIP-департамента АН «Бекар», продолжение роста цен на рынке Петербурга в пределах 1-2% в месяц, скорее всего, можно ожидать только к концу года.

Сколько бы ни говорили о скором снижении цен на недвижимость, простая логика подсказывает, что такое развитие ситуации крайне маловероятно.

Первым признаком снижения цен, полагают риэлторы Петербурга, стали бы новые уже построенные дома, в которых остались бы непроданные квартиры, хотя бы в количестве 20 процентов. Между тем сейчас в городе наблюдается дефицит предложения. Количество объектов в рекламных листингах огромно, но на самом деле предлагаются не дома, а проекты. Доля сданных объектов в общем объеме предложения сегодня составляет около 6% (против 9% в конце 2002 года). И, похоже, эта тенденция будет развиваться. Специалисты подсчитали, что для удовлетворения запросов петербуржцев и приезжих в жилье в ближайшие годы нужно строить по 5-6 млн. кв. м, но в 2003 году строители ввели лишь 1,7 млн. кв. метров. Темпы строительства в 2004 году по сравнению с 2003 упали почти в 1,5 раза. Понятно, что дефицит предложения может спровоцировать лишь повышение цен.

Другая немаловажная причина грядущего роста цен – развитие ипотеки. Уже сегодня ипотечное кредитование заметно влияет на рынок города. Роман Шкапов, директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» называет такие цифры: «С января по июнь 2004 года количество «ипотечных» клиентов составляло примерно 1% от общего числа клиентов агентства. С июня по август количество клиентов постепенно увеличивалось до 3-4 процентов. В начале сентября произошел резкий всплеск. Сейчас количество покупателей, решающих свои проблемы через ипотеку, достигло 8 процентов». Несомненно, что при благоприятных условиях, созданных сегодня для рынка ипотечного кредитования, число клиентов ипотеки будет расти.

Другое дело – замедление рынка. По мнению Андрея Тетыша, председателя совета директоров компании «Бекар», после стенового роста цен с осени 2003 г. рынку необходимо замедление. В подобных условиях даже падение общего уровня цен на 10-15% скорее техническая коррекция и показатель оздоровления рынка, нежели сигнал о движении цен вниз. Однако Андрей Тетыш полагает, что, учитывая сезонную осеннюю активность, рынку такой коррекции не дадут. Скорее всего, мы увидим либо остановку на текущем уровне цен, либо, что более вероятно, небольшой рост – около 5-10% за всю осень.

Рынок меняется, но не сдается

Следует признать, что рынок недвижимости Петербурга изменился. А значит должна измениться и технология проведения сделок. Видимо, модель поведения агента образца 2003-июля 2004 на ближайшие полгода-год будет неадекватной. Методы, успешные для фазы бурного роста, пробуксовывают на спокойном рынке. Например, в июле наблюдатели отмечали странные вещи: двухкомнатная квартира, выставленная на продажу за ,5 тысячи, буквально на следующую неделю, не успев продаться (казалось бы, надо снижать!), подскакивала до 52 тысяч. Эта тенденция активно поддерживается продавцами, привыкшими к тому, что их квартиры могут только дорожать.

В условиях растущего рынка риэлторам было выгоднее назначать цену выше рыночной. Например, по стандартной квартире ценой в 100-110 тыс. было правильнее занимать позицию в 110 тысяч, а иногда и в 115 тысяч. Рынок все равно догонял поставленную «на вырост» цену за месяц-два.

В состоянии спокойно развивающегося рынка при той же стандартной цене в 100-110 тыс. долларов риэлтору правильнее назначать ликвидную цену в 100-105 тысяч. В таких условиях сроки экспозиции и сама реализация становятся более гарантированными.

В работе на спокойном рынке есть масса преимуществ. Например, сейчас можно прогнозировать в Петербурге возрождение рынка обменов. На пике роста цен обменивать квартиры очень сложно. В результате, большое количество людей просто отказывались от этой затеи. Сегодня, по оценке риэлторов, эти клиенты снова выходят на рынок. И, скорее всего, число их резко увеличится: во-первых, из-за отложенного спроса, а во-вторых, благодаря новым возможностям обмена через ипотеку.
а подмосковном рынке недвижимости все большей популярностью пользуются загородные дома у «большой воды». Застройщики в последние полгода активно рекламируют коттеджи на берегах Клязьминского, Пироговского, Пестовского, Икшинского и Истринского водохранилищ, и если в прошлом сезоне предлагалось восемь поселков у водоемов, то в 2004 году — уже 17.

По мнению представителей риэлторских компаний, поселки у крупных водоемов, которых в Подмосковье немного, благодаря своей уникальности формируют по-настоящему элитный рынок загородного жилья, который вряд ли будет подвержен какому-либо кризису.

И зимой, и летом
Среди подмосковных районов, имеющих на своей территории крупные водохранилища, выделяется Дмитровское направление. За 2004 год рейтинг его популярности заметно увеличился. Связано это с реконструкцией основной трассы, а также с большим количеством спортивно-развлекательных комплексов («Волен», «Степаново», «Сорочаны», «Яхрома», горнолыжный клуб Леонида Тягачева и др.). Развитая инфраструктура района, живописные места, близость «большой воды» (в первую очередь Клязьминского, Пироговского и Пестовского водохранилищ) — вот что привлекает инвесторов и покупателей. Как считает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, «дом у воды, расположенный по Дмитровке, становится актуален и летом, и зимой. Это направление постепенно переходит из бизнес-класса в элиту, и водохранилища, расположенные близ Дмитровского шоссе, играют здесь далеко не последнюю роль».
Удаленность от Москвы тоже имеет большое значение. Дмитровка — это то направление, по которому водохранилища появляются уже в 6 км от МКАД и доступны на большом отрезке шоссе. Недостаток Дмитровки — шум от самолетов аэропорта «Шереметьево».
Не обделено вниманием девелоперов и Истринское водохранилище. Оно расположено на большем удалении от столицы, чем другие водоемы по Дмитровке, но добраться до расположенных там поселков можно по Новорижскому шоссе, которое не перегружено транспортом. «Здесь нет самолетов, промышленности и прочих факторов, мешающих комфортной жизни. К тому же сюда можно доехать по Волоколамскому, Пятницкому и Ленинградскому шоссе», — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Андрей Васильев.

Особенность концепции
Интерес клиентов к жизни у «большой воды» не был оставлен без внимания девелоперами, которые стараются возводить вблизи водохранилищ все более оригинальные проекты. В береговых поселках появляются новые услуги, связанные в первую очередь с отдыхом в акватории. Среди модных тенденций последнего времени следует выделить строительство яхт-клубов, которые становятся самым востребованным местом развлечения обеспеченных людей.
По словам генерального директора компании «Терра» Андрея Мажарова, строительство яхт-клубов, полей для гольфа и других объектов инфраструктуры является одним из способов привлечения внимания потенциальных покупателей.
Мода на оригинальный объект инфраструктуры в составе коттеджного комплекса пришла с Запада. В результате девелоперы начали строить поселки с единой архитектурной концепцией и планом маркетингового продвижения, частью которого и становились различные «новаторства инфраструктуры».
«Коттедж на берегу водохранилища интересен покупателю тем, что есть возможность пришвартовать свою яхту неподалеку от дома. Правда, сейчас далеко не все прибрежные поселки имеют в своей инфраструктуре такой плюс — не больше пяти, а некоторые пока оснащены самым простым причалом», — замечает М. Маркарова.
Вместе с тем при строительстве поселка инвестор задается вопросом, насколько рентабельно строить объекты инфраструктуры, ведь, учитывая высокую стоимость земли, это строительство достаточно затратно и сильно снижает доходную составляющую. Один из выходов — покупка участка под застройку рядом с пансионатом или яхт-клубом, т. е. там, где эта инфраструктура уже есть и на ней можно реально сэкономить.

Цена предложения
Строительство дач у водохранилищ началось еще в 60–70-х годах прошлого века, причем здесь возводились поселки для политических деятелей и лиц, приближенных к власти. Рядом с водоохранными зонами существует много стародачных поселков, особенно на Клязьминском водохранилище. Дома в них можно купить за небольшую цену — от $50 тыс. В основном это старые постройки советской стилистики.
Современное строительство активно развернулось во второй половине 1990-х. Большинство же элитных поселков с собственными яхт-клубами были возведены после 2000 года. По словам генерального директора Vesco Realty Вячеслава Ширяева, уже сейчас каждый второй клиент компании включает в список требований к своему будущему загородному жилью наличие «большой воды».
Естественно, такая заинтересованность не могла не отразиться на уровне цен. По оценкам В. Ширяева, к концу августа стоимость коттеджей вблизи водохранилищ превысила цену аналогичных особняков на «простой земле» на 30–40% и достигла $20–30 тыс. за сотку. Что касается стоимости 1 кв. м, то она не опускается ниже $2 тыс.
Подобное развитие ситуации предполагает, что земли в районе Истринского, Волоколамского, Пестовского и Клязьминского водохранилищ через некоторое время станут дефицитными, спрос на них будет в несколько раз превышать заведомо ограниченное предложение, и в связи с этим направления, расположенные возле этих водоемов, получат более престижный статус. «Не за горами те времена, когда особняки по Волоколамскому, Пятницкому, Ленинградскому и Дмитровскому направлениям будут входить в элиту загородной недвижимости», — говорит В. Ширяев.
В данном сегменте рынка стали появляться свои лидеры — поселки «Лазурный берег» (25 км по Дмитровскому шоссе), «Волна» (45 км по Пятницкому шоссе), «Новое время» (55 км по Пятницкому шоссе).

Нюансы законодательства
Строительство на берегах водохранилищ не всегда происходит в рамках закона. Особенно актуальным этот вопрос стал в сентябре текущего года, когда на одном из заседаний правительства Московской области были утверждены минимальные размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Документ представляет собой перечень 345 подмосковных рек, озер, прудов и водохранилищ, на берегах которых отныне будет ограничено любое новое строительство.
Как говорится в сообщении информационного центра правительства Москвы, кроме перечня всех водоемов областная администрация утвердила другие правила землеотвода в водоохранных зонах. Размер зоны напрямую зависит от протяженности реки. Если она длиной до 100 км, то охранная зона устанавливается в пределах 100 м, до 200 км — в пределах 150 м.
В этих границах будет определен особый режим ведения хозяйственной деятельности. Например, в прибрежной полосе (20 м) запрещено любое строительство, а возводить дома за ее пределами разрешат только при соблюдении санитарных норм. То есть загородный коттедж в обязательном порядке необходимо оборудовать канализацией и централизованным водоснабжением. Прибрежная полоса отойдет в ведение Федерального водного фонда, который и будет следить за ее использованием.
Как отмечает А. Мажаров, сегодня законодательство нарушают в основном частные лица, которые самовольно застраивают участки рядом с водоемами. Крупные девелоперские компании, наоборот, стараются следовать букве закона. Угроза сноса существует для всех домов, которые возведены на самовольно захваченных землях. По словам директора портала сottage.ru Сергея Бурдова, сегодня, после нашумевшего скандала с незаконными постройками и принятия проекта постановления правительства Московской области, стоимость правильно оформленной недвижимости у воды намного возрастет, так как может наступить дефицит участков под коттеджи вблизи водоемов.
В свою очередь М. Маркарова убеждена, что основная проблема заключается не в законном оформлении участков у водохранилищ, а в их правильной эксплуатации: установке очистных сооружений, оборудования по утилизации отходов и т. п. «Вряд ли Минприроды под силу снести незаконно построенные коттеджи, но контроль за пользованием прибрежного участка оно осуществлять обязано», — считает она.

Тенденции
Как признает большинство участников рынка, «движение к воде» — процесс, который не остановить. Несмотря на то что близлежащие к Москве водохранилища имеют сравнительно небольшие размеры и на их берегах уже сосредоточено достаточное количество поселений, домов отдыха и турбаз, спрос на загородное жилье рядом с водой все увеличивается.
По словам В. Ширяева, наибольшей стабильностью на рынке загородного жилья будут отличаться те земли, на которых потенциальное предложение ограничено самой природой, скажем, в виде оригинального природного ландшафта и, конечно, водоема. Специалисты утверждают, что поселки вокруг воды уже в ближайшем будущем составят новый сегмент на рынке загородного жилья и окончательно сформируют рынок элитных коттеджей Подмосковья.