Ипотека и недвижимость - Власть опустили на землю

Дискуссии о новом Градостроительном кодексе не утихают с начала 2005 года. Разумеется, Национальный конгресс по недвижимости не стал исключением. Впрочем, сейчас всех больше интересует не суть закона, а чисто практические вопросы: как пережить переходный период, на который отводится два года.

Берите, потом разберемся

Прежний кодекс просуществовал лишь пять лет. При всех его достоинствах, он грешил декларативностью: неясно было, кто за что отвечает, какие нужно предоставлять документы, каковы сроки рассмотрения и пр. Эдуард Трутнев, директор направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Института экономики города", считает, что новый закон многое регламентировал, вызывает его неприятие со стороны некоторых администраций на местах. Вопросы, которые раньше решали чиновники, теперь должны решаться автоматически - по закону.

Сейчас большое значение приобретает планировка земельных участков, которые теперь должны быть упорядочены с учетом общей концепции развития данной территории, а не передаваться под застройку разрозненными актами (эти документы постепенно должны быть полностью вытеснены из правового обихода). По сути, такие акты - это знак переходного периода, отражение того печального факта, что, несмотря на долгие годы плановой экономики, мы так и не пришли к тому, чтобы территории были распланированы с градостроительной точки зрения. При такой системе предоставления земли существуют безграничные возможности для человеческого фактора в худшем его проявлении, поскольку чиновник может землю дать, а может и не дать, кроме того, он вообще может передумать.

Применительно к жилищному строительству процедура предоставления земли по актам не может применяться после 1 октября 2005 года, а по остальным объектам - после 2010 года. Это, по словам Э. Трутнева, вызвало бурю негодования строительных организаций, которые привыкли получать землю не за счет конкуренции, а за счет наработанных связей. В результате, сейчас идет масштабная раздача земель "под обещания", чтобы уложиться до 1 октября, а уж потом разбираться, кто что нахватал и что там можно построить.

У семи экспертов - дитя без глазу

Градостроительный кодекс внес существенные изменения в вопросы государственной экспертизы проектной документации. В этом отношении закон, как выразился Э.Трутнев, "сделан на вырост", то есть устанавливает нормы, к которым мы должны прийти постепенно, через переходный этап. Впервые вводится положение, по которому проектная документация НЕ является обязательной для всех объектов, например, для индивидуального жилищного строительства. Сама экспертиза тоже теперь не является обязательной для всех объектов.

До недавнего времени не было ясности, куда обращаться за экспертизой. Органов, отвечающих за нее, могло быть более десятка - "вневедомственная", экологическая экспертиза, комитеты по земельным ресурсам, органы охраны памятников, горнадзор, санитарно-эпидемиологический надзор и особенно замечательная формулировка: "другие заинтересованные органы". А поскольку заинтересованности нашим органам не занимать, проблем у застройщиков было немало. Причем эксперты подходили к своим задачам весьма творчески, поскольку документов, четко регламентирующих стандарты их работы не было. Для индивидуальных застройщиков пройти все круги согласований было почти нереально, чем и объясняется астрономическое количество малоэтажного самостроя.

Теперь должен быть создан единый орган экспертизы с четким регламентом работы. Экспертиза должна проверять две позиции: соответствие техническим регламентам и результатам инженерных изысканий. Раньше таких позиций было намного больше, и они могли устанавливаться ведомственными документами. Новшеством является и то, что вводится субсидиарная ответственность органов экспертизы. Срок экспертизы не должен по закону превышать трех месяцев. Единый федеральный орган экспертизы должен быть создан до конца 2005 года, а с 1 января 2007 года должна проводиться только одна сводная экспертиза. В переходный период должны быть разработаны технические регламенты (их пока нет). В настоящее время действуют СНИПы, но только в части, не противоречащей Градостроительному кодексу.

Строй - не хочу!

Разрешение на строительство - это важная сфера взаимодействия публичной власти и частных лиц. По новому закону проверяется соответствие проектной документации ТОЛЬКО одной позиции - требованиям градостроительного плана земельного участка. Власть определяет пределы возможного: этажность, минимальный отступ от границы участка и пр. А что внутри - это частно-правовые отношения. Четко фиксируется перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Определяются срок рассмотрения (10 дней) и возможные мотивировки отказа. Тот же орган, который выдал разрешение на строительство, дает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Обычно это орган местного самоуправления. Он проверяет, что построили именно то и там, где было запроектировано. Соблюдение требований безопасности - компетенция и ответственность застройщика.

В заключение, Э. Трутнев отметил, что поскольку Градостроительный кодекс требует не просто соблюдения определенных норм, а разработки на местах огромного массива градостроительной документации, он не может вынудить местные власти в одночасье перестроиться по новой системе. Однако кодекс содержит комбинацию кнута и пряника. Кнут в том, что по истечении пяти лет функции публичной власти не могут осуществляться, если не разработан план развития территории. Что касается пряника, то сейчас на местах хорошо понимают, что идет конкуренция за инвестиции. Кто готов играть по новым правилам, становится привлекателен для притока капитала.

Впрочем, пока ни кнут, ни пряник еще в полную силу не заработали. Нередки случаи, когда новые законы, в том числе Градостроительный кодекс, просто не выполняется на местах. По мнению Э.Трутнева пора создавать судебные прецеденты понуждения органов местного самоуправления к выполнению закона.
Подмосковные предприниматели, которым областные власти в начале этого года в несколько раз повысили арендную плату за землю, имеют законное право до окончания срока прежних договоров оплачивать аренду по старой ставке. О технологии противодействия арендным нововведениям рассказал "Бизнесу" пожелавший сохранить анонимность предприниматель, который сейчас сам использует эту методику.

Напомним, что в апреле губернатор Московской области Борис Громов утвердил поправки к областному закону №120/2004-ОЗ, согласно которым средняя арендная плата за землю увеличилась по сравнению с 2004 годом более чем в пять раз. Предприниматели утверждают, что это неоправданно высокие, а для многих - неподъемные суммы.

Выясняется, что инициативе подмосковных властей можно противостоять на законных основаниях. Сейчас арендаторам рассылают приложения к действующим договорам аренды, заключенным еще до 2005 года. Подписание такого приложения означает фактическое расторжение старого и заключение нового контракта. Юристы не рекомендовали собеседнику "Бизнеса" ставить под этим документом свою подпись. При этом они сослались на статью 422 Гражданского кодекса (ГК), в которой сказано, что, "если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу".

Проще говоря, для подписавших договоры по старым правилам новый порядок расчета арендной платы не обязателен, так как, согласно упомянутой статье ГК, он распространяется только на договоры, заключенные в 2005 году, и никто не может принудить предпринимателей переписать действующий договор.
Министр имущественных отношений области Алексей Бодунков ранее заявлял, что не согласен с такой трактовкой законодательства. По его мнению, во всех ранее заключенных Минимущества договорах есть ссылка на закон, определяющий порядок расчета арендной платы, но теперь этот закон изменился. Следовательно, по мнению министра, статья 422 ГК в этом случае не работает.

Однако бизнес-сообщество полагает, что министра ввели в заблуждение сразу по двум пунктам. "Во-первых, в статье 422 речь идет об изменении правил, пусть даже эти правила изменились в рамках одного документа. Грош цена была бы любым договорам, если общие правила, на которых они основаны, можно было бы бесконечно менять, внося изменения в соответствующий законодательный акт. Во-вторых, в ранее заключенных договорах нет ссылок на законодательные акты, устанавливающие порядок расчета арендной платы",- говорит собеседник "Бизнеса".

Кроме того, расторгнуть действующие договоры против желания арендатора может только суд, но для этого нет оснований, оговоренных законом (статьи 421, 450 и 619 ГК). Также нельзя принудить подписать новый договор. Чтобы переписывать договоры под новые правила, власти прибегли к уловке - чиновники предлагают подписать лишь дополнительное соглашение к действующему договору, содержащее другой договор под видом новой редакции действующего. Однако такое "дополнительное соглашение" является притворной сделкой, прикрывающей две другие сделки -- расторжение действующего договора и заключение нового. В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК притворная сделка ничтожна, то есть недействительна с момента ее совершения. "Это означает, что если вас принудили подписать такое дополнительное соглашение, можете забыть, что оно существует, и жить по действующему договору",- уверен наш собеседник.

Подмосковные предприниматели, платящие земельный налог и за аренду по действующим договорам, могут уменьшить размер вменяемых им по новому областному закону взносов. Для этого им надо пересчитать платежи за 2005 год, используя решение Мособлсуда от 4 ноября 2004 года, признавшее статью 9 закона №18/95-ОЗ "недействующей и не подлежащей применению". Далее разделить свои платежи на коэффициент, приведенный для поселения в приложении 7, отмененном вместе со статьей 9. Пересчет выполняется с 17 февраля 2005 года (47 дней I квартала рассчитываются по-старому, а оставшиеся 43 дня - по-новому). При этом платежи 2004 года надо умножить на 1,1 (индексация для 2005 года).

При пересчете арендной платы за землю предпринимателям не стоит забывать, что в правительстве России уже согласованы численные значения параметров изменений, вносимых в законодательство о земле, в том числе положение о том, что арендная плата за государственную землю не может превышать 3% от кадастровой стоимости. Ожидается, что в ближайшее время Госдума рассмотрит соответствующие законопроекты, так что подмосковным бизнесменам не стоит спешить с уплатой резко возросших арендных платежей.

Благодаря решению Мособлсуда предприниматели, бесспорно, могут в несколько раз уменьшить арендные платежи, поскольку во исполнение этого решения областная Дума внесла поправки в соответствующие законы. В то же время управляющий партнер компании "Добронравов и партнеры" Юрий Добронравов напоминает, что в сделке по аренде земли стороны ограничены действующим законодательством. "Правда, существует возможность оспаривания в суде самого нормативного акта, устанавливающего новый порядок расчета стоимости аренды, если он противоречит Конституции и федеральному законодательству",- предположил юрист. Что касается притворности сделки, то Добронравов считает, что предложенное чиновниками изменение договора вполне соответствует нормам ГК и оспорить правомерность такой сделки будет крайне сложно.