Ипотека и недвижимость - Создан первый в россии земельный пиф

“Единая Россия” пытается сделать ипотеку менее обременительной для граждан. Партийцы во главе с вице-спикером Госдумы Вячеславом Володиным предлагают субсидировать до двух третей процентной ставки по кредитам на жилье за счет бюджета. В Минфине уверены, что затею обессмыслит рост цен на квартиры, а эксперты не понимают, как чиновники найдут на нее деньги.

Ставки по кредитам на жилье слишком высоки для простых граждан, что препятствует повсеместному распространению ипотеки, решили “единороссы”. Как заявил вчера Володин, за счет госдотаций процент должен опуститься с 15-18% до 6%. Финансировать затею Володин предлагает за счет допдоходов казны от высоких цен на нефть, например средств стабилизационного фонда. “Нам очень тревожно, что правительство, несмотря на наличие финансовых ресурсов, не принимает реальных шагов по развитию ипотеки”, — объясняет другой “единоросс”, Валерий Рязанский. В 2006 г., надеется он, на субсидирование процентных ставок можно направить 6-7 млрд руб. “Это примерно столько же, сколько бюджет тратит на субсидирование ставок для сельхозпроизводителей”, — добавляет Рязанский. А по мнению депутата Андрея Скоча, бюджет может потратить “на первом этапе” порядка 45 млрд руб., потому что “распространение ипотеки не только простимулирует развитие промышленности, но будет также мотивировать граждан искать работу и повышать свои доходы”. Внести законопроект о субсидировании ставок депутаты собираются осенью.

Если снизить инфляцию, то упадут и ставки по ипотечным кредитам, а когда “государство будет субсидировать процентные ставки, то весь кредитный портфель банков может превратиться в ипотечный”, возражает чиновник Минфина. С предложением согласны не все “единороссы”. “Более правильно принимать макроэкономические меры, в том числе стимулировать институционального инвестора, — замечает руководитель комитета по собственности Думы Виктор Плескачевский. — Например, если снизить налоги для негосударственных пенсионных фондов, на рынке появятся более дешевые длинные деньги”.

По данным АИЖК, пакет ипотечных кредитов агентства превышает 7,5 млрд руб., а доля агентства на рынке составляет 20%., т. е. всего в России выдано меньше $2 млрд ипотечных кредитов.

Но экспертам идея депутатов кажется нереальной. “Субсидирование ставки на 12-13% — это огромные суммы для бюджета, — говорит замдиректора АИЖК Денис Гришухин. — К тому же число желающих купить квартиру в кредит будет стремительно расти”. Предлагаемые депутатами 5-6 млрд руб. на субсидии — “сумма незначительная” даже для одного столичного рынка, говорит руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. А на субсидирование по всей стране “может не хватить и всего государственного бюджета”, замечает он.
По данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), средний размер ипотечного кредита в России – 400 000 руб., средняя процентная ставка для рублевых займов – 14–18%, для валютных – 10–15%. В 2004 г. россиянам выдали около 40 000 ипотечных кредитов. В 2005 г., по прогнозу АИЖК, их количество удвоится.
Вчера УК “Агана” объявила о начале формирования ЗПИФ “Русский помещик” объемом 360 млн руб. В сообщении компании говорится, что это будет первый фонд, предлагающий инвесторам увеличение капитала за счет роста стоимости земель сельхозназначения. Как рассказал “Ведомостям” начальник отдела по работе с фондами УК “Агана” Константин Дяченко, в компании посчитали, что сельхозземли сейчас “потенциально недооценены” и на этом теоретически можно заработать. По словам Дяченко, стоимость одного пая ЗПИФа определена в 8000 руб. — во столько “Агана” оценила среднюю стоимость 1 га российской пашни. Порог вхождения в фонд составляет 1 млн руб.

Предполагается, что ЗПИФ “Русский помещик” на собранные 360 млн руб. приобретет акции и доли в компаниях, занимающихся аграрным производством и имеющих собственную землю. При этом доля фонда в компаниях через три года должна будет составлять не менее 30%. Приоритетных регионов, в которые фонд намерен вкладывать средства, нет. По словам Дяченко, не рассматриваются только переоцененные Подмосковье и юг России.

“Земля сельхозназначения в Подмосковье может стоить от $100/га на границе с Калужской областью до $1 млн/га на Рублевском шоссе и почти достигла своего потолка”, — уточнил Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. По данным оценочной компании “Мемфис”, стоимость 1 га сельхозземель в Ростовской области колеблется от 7000 до 15 000 руб. (зависит от удаленности от Ростова), а кадастровая стоимость земли сельхозназначения в Краснодарском крае, по данным регионального департамента сельского хозяйства, в среднем составляет 43 560 руб. за 1 га (с учетом дорогой земли Черноморского побережья).

Опрошенные “Ведомостями” владельцы крупных аграрных холдингов признались, что не рассматривают землю как актив, который может вырасти в цене и повысить капитализацию их компаний. “Рассчитывать на быстрый рост стоимости можно, только если переводить сельхозземли в земли промышленного назначения, особенно это касается Подмосковья”, — говорит совладелец “Вимм-Билль-Данна” Давид Якобашвили. Сам Якобашвили с партнерами владеет 20 000 га земли в Подмосковье и арендует еще около 250 000 га в Волгоградской области и на Кубани. В традиционно аграрных регионах стоимость земли можно повысить, только если вложить большие средства — $200-300 на 1 га земли. Но в этом случае рост стоимости земли будет сопоставим с размером вложенных в нее средств. “Поле, покрытое бурьяном, само по себе расти в цене не будет”, — говорит Якобашвили. “8000 руб. за 1 га, которые предлагает ЗПИФ, — это очень хорошая цена для России, за исключением юга и Подмосковья”, — признает председатель совета директоров ГК “Продимекс” (арендует более 120 000 га) Игорь Худокормов. Но потенциал роста стоимости земли очень сильно зависит от того, как правительство будет защищать мясной, зерновой и другие продовольственные рынки от импорта. К тому же сейчас большая часть сельхозземель обременена долгосрочной арендой. “Продимекс”, например, арендует земли минимум на 10 лет, а это значит, что новому владельцу придется ждать 10 лет, прежде чем можно будет перепродать актив.

Впрочем, Федор Клюка, создавший несколько лет назад агрохолдинг “Стойленская нива” (крупнейший латифундист, которому принадлежит до 300 000 га пашни), уверен, что земля в течение нескольких лет подорожает “в разы”. Он ссылается на собственный опыт. Четыре года назад Клюка скупал белгородскую землю по 2500 руб. за пай (4 га), а сейчас 1 га земли в Белгородской области продают по 6000 руб.

ООО “Управляющая компания “Агана” входит в группу компаний “Алор”. В управлении компании находятся активы четырех негосударственных пенсионных фондов, пяти открытых паевых инвестиционных фондов и двух закрытых паевых инвестиционных фондов. Собственный капитал на конец 2004 г. составлял 50,9 млн руб. Общая сумма активов, находящихся под управлением компании на конец мая 2005 г. составляла более 1,163 млрд руб.