Ипотека и недвижимость - Индустриальный вопрос

Международная академия ипотеки и недвижимости (МАИН) учреждена 28 февраля 2002 года на совместном заседании Комитета Государственной думы РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, Комиссии Государственной думы РФ по развитию ипотечного кредитования и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Членами академии избирают общепризнанных специалистов в области жилищного строительства, недвижимости, ипотечного кредитования и привлечения инвестиций.

В рамках ежегодной специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость–2004», прошедшей в Центральном доме художника 23–26 сентября, специалисты Международной академии ипотеки и недвижимости, участвовавшей здесь отдельным стендом, провели опрос посетителей. Анкетирование было осуществлено по широкому кругу вопросов, позволяющему составить социологический портрет потенциальных покупателей жилья.
По данным сотрудников академии, 34,8 % посетителей пришли на выставку c целью получения консультации по квартирно-жилищным вопросам, что говорит о многообразии проблем, возникающих в данной сфере.
Более половины опрошенных (68,9 %) хотели бы купить квартиру в Москве, а остальная часть (42 %) — недвижимость в области. Популярность Подмосковья растет за счет более доступных цен на жилье, благоприятной экологической среды, строительства комфортабельных микрорайонов, коттеджных поселков.

Особенности различных способов приобретения
однокомнатной квартиры в Москве

Профессионалов сферы недвижимости, несомненно, должно заинтересовать то, что большинство посетителей выставки рассматривали ипотеку как одну из возможных форм покупки квартиры не в отдаленном будущем, а сейчас, когда жилищная проблема стоит остро. В настоящее время и в Москве, и во многих других крупных городах цены на заветные квадратные метры взлетели до чрезвычайно высокого уровня. Догнать их, имея даже достаточно неплохой ежемесячный доход, весьма проблематично.
Возникает вопрос: если при выплате процентов банку за пользование кредитом покупатель увеличивает для себя конечную стоимость квартиры, то, может быть, имеет смысл копить деньги до суммы, достаточной для приобретения жилья? Разобраться в этом вопросе помогут приведенные ниже примеры.
В Москве однокомнатная квартира в доме улучшенной планировки в спальном районе стоит сейчас в среднем порядка 55 тыс. долл. США. Произведем расчеты (см. таблицу) исходя из ежемесячного совокупного дохода семьи в размере 1 тыс. долл. (без учета фактора роста цены на недвижимость и, соответственно, ее аренды).
Вариант 1. У молодых супругов нет денег на первоначальный взнос на покупку жилья. Они откладывают по 30 % семейного дохода, а именно 300 долл. ежемесячно, что составляет 3,6 тыс. долл. в год. Чтобы набрать требуемые 55 тыс. долл., им понадобится около 15,5 лет. Допустим, молодоженам 25 лет, прибавим 15,5 для ожидания и накопления и получим однокомнатную квартиру в 40 лет. К этому времени у людей подрастут дети и в новом жилье будет тесновато.
Вариант 2. Молодая семья, также откладывая по 300 долл. ежемесячно, в конце первого года будет иметь 3,6 тыс. долл. На второй год она разместит эти деньги в банке (под 8 % годовых) и будет ежегодно пополнять вклад из расчета 300 долл. в месяц. В результате необходимая сумма в 55 тыс. долл. будет собрана в течение 11,5 лет.
Вариант 3. У молодой семьи имеются сбережения в размере 21,5 тыс. долл. и нет возможности ежегодного пополнения данной суммы. Теоретически у них есть первоначальный взнос в размере 30 % (16,5 тыс. долл.) от стоимости жилья и средства на расходы по оформлению ипотечной сделки — около 5 тыс. долл. Разместив все деньги в банке под 8 % годовых, через 13,5 лет они достигнут желаемого результата — накопят 55 тыс. долл. на квартиру.
У вышеперечисленных вариантов есть один существенный недостаток — необходимость затрат на аренду (допустим, около 300 долл. в месяц) в период накопления денежных средств на приобретение собственного жилья. Данные расходы составляют от 41,5 до 55,8 тыс. долл. пропорционально сроку, что увеличивает стоимость квартиры на эту сумму.
Вариант 4. Супруги решили приобрести жилье ценой 55 тыс. долл. по ипотечной программе сроком на 20 лет. Они уже обладают необходимой суммой на первоначальный взнос и накладные расходы по оформлению ипотеки. Стоимость кредита составляет 10,5 % годовых с ежегодным погашением займа в размере 1,925 тыс. долл. и процентов за год. В итоге семья за весь срок кредитования заплатит сумму в размере 80,946 тыс. долл., не включая первоначального взноса и накладных расходов. А стоимость квартиры составит около 102 тыс. долл.
Преимуществом такого приобретения является то, что люди сразу делаются обладателями заветных квадратных метров и не несут дополнительных расходов по аренде жилья на период накопления денежных средств.
В итоге конечная стоимость квартиры, купленной по ипотечной программе, за 20 лет увеличится на 86 %, при самостоятельном накоплении в течение 15,5 лет — на 101 %, при использовании депозитного счета с ежегодным пополнением в коммерческом банке за 11,5 лет затраты возрастут на 75 %, а в случае размещения сбережений на счет без пополнения за 13,5 лет — на 88 %.
Будучи специалистом по ипотечному кредитованию, могу сказать, что большинство обращающихся к нам потребителей рынка недвижимости видят выход именно в ипотеке. Многочисленные политики и чиновники всех уровней в последнее время активно обсуждают жилищную проблему в различных средствах массовой информации. Появление способа решения квартирного вопроса с помощью ипотеки, казалось бы, вселяет надежду, что жилье в нашей стране в ближайшие годы станет более доступным. Многие граждане воспринимают ее как панацею, но, увы, сейчас этот вариант доступен не многим. Приведем некоторые данные, которые говорят сами за себя.
Как видно из диаграммы, более половины опрошенных посетителей выставки-ярмарки в ЦДХ считают себя потенциальными заемщиками. Казалось бы, это свидетельствует о повышении потребительского уровня в Москве. Но, вероятно, не все знают: чтобы получить ипотечный кредит в банке на покупку столичной квартиры, необходимо иметь не только достаточно высокий совокупный семейный доход, но и накопления в размере 20–30 % от ее стоимости.
Более глубокий анализ результатов анкетирования на выставке-ярмарке показывает, что около 60 % посетителей имеют подтвержденные ежемесячные доходы менее 1000 долл. и могут рассчитывать на сумму кредита лишь до 30 тыс. долл. Этого явно не хватит на покупку квартиры в Москве, такой заемщик в лучшем случае может рассчитывать на жилье в Подмосковье.
Еще одна немаловажная проблема — подтверждение дохода. Требования банков обоснованны. Не секрет, что сегодня чрезвычайно распространен такой вариант, как «серые» доходы. Данные опроса, проведенного Международной академией ипотеки и недвижимости, показали, что для российских работодателей по-прежнему выгодно вручать сотрудникам зарплату «в конвертах», при этом официально сотрудники коммерческих компаний получают небольшую заработную плату. Остальную ее часть (так называемые премии, бонусы) в большинстве банков не учитывают.
Анализируя данные анкетирования, можно сделать вывод: потенциальные заемщики считают, что основными препятствиями для развития ипотеки в России являются высокие кредитные ставки и несовершенное законодательство.
Создание адекватной рынку законодательной базы и активное участие государства в становлении необходимых институтов — одно из непременных условий развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки.
В последнее время активные действия Государственной думы РФ по принятию многочисленных законов и поправок вселяют надежду и оптимизм.
Процессы развития ипотечного рынка приобретают все более организованный и согласованный характер. Многие вопросы и проблемы, возникающие у профессионалов ипотечного рынка, находят свое решение в процессе общения и обмена опытом на специализированных выставках, конференциях и семинарах. Такое общение помогает сбалансированному (относительно запросов потребителей) развитию ипотечного рынка России.
Помещения предприятий-банкротов превратят в офисы класса С

В конце 90-х годов многие старые заводы и фабрики столицы оказались в сложной ситуации: их единственными реальными активами стали земля и сооружения, которые на ней стояли. Переводить производство на новые технологии не было средств, так что множество промышленных объектов просто заморозили или вовсе прекратили свою производственную деятельность по причине ее нерентабельности. Специалисты, занимающиеся в столице девелопментом промышленных предприятий, отмечают, что если до последнего момента этот рынок представлялся закрытым, то сейчас здесь появилась положительная динамика.

Из завода в офис

Один из возможных путей решения проблемы предложили столичные девелоперы - реконструировать заводские сооружения и использовать их в качестве офисов класса С. Как отмечает заместитель генерального директора инвестиционной компании "Визави" Антон Белобжеский, анализ показывает, что после реконструкции и эффективного управления вложения могут окупиться уже через три года. Офисы класса С пользуются стабильным спросом из-за умеренных арендных ставок. К тому же кризисные колебания цен в дешевом сегменте не так заметны. Пока что столичные застройщики предпочитают возводить с нуля дорогие офисы, чем искать в Москве готовые площадки, которые можно было использовать для оборудования дешевых помещений для сдачи в аренду. Но ситуация постепенно меняется.

Раньше под офисы можно было переоборудовать гостиничные номера - но после выхода известного постановления этот рынок перестал был актуальным. Осталась так называемая индустриальная недвижимость. Как говорит А. Белобжеский, у нее есть ряд особенностей, которые при ближайшем рассмотрении оказываются преимуществами. Во-первых, большая высота потолков - как правило, в бывших заводских цехах полно свободного пространства, там огромные окна - что позволяет экономить на освещении и хорошие возможности для свободной планировки помещений. Во-вторых, электрические и тепловые мощности рассчитаны на большие нагрузки, значит - не будет никаких проблем с подключением разнообразной офисной и сопутствующей техники. В-третьих, перед самими зданиями, как правило, предусмотрены обширные территории для автостоянок. В крайнем случае, под них можно отдать и неиспользуемые заводские ангары. К таким предприятиям, как правило, всегда ведут удобные подъездные пути. И наконец, индустриальная недвижимость, как правило, реализуется по очень привлекательным ценам. Цена приобретения промышленных площадей, построенных в середине прошлого века, за счет больших объемов составляет примерно от 250 до 450 долларов за квадратных метр.

Принять во внимание

В последние годы городские власти стали уделять много внимания эффективному использованию производственных территорий и промышленных зон. Их реорганизация, являющаяся одним из стратегических направлений Генплана градостроительного развития столицы, была даже детализирована в специальной "Целевой программе реорганизации производственных территорий на 2004-2006 гг.". Ее основными целями декларируется сохранение промышленного потенциала столицы и повышение эффективности производства. Позиция московских властей тверда: прежде чем приступать к выводу промпредприятия, продукция которого может быть востребована на рынке, необходимо сначала в другом месте построить для него новые цеха. Если же предприятие не может доказать свою конкурентоспособность или является просто вредным для экологии, то оно может быть ликвидировано, а его производственные мощности использованы по другому назначению.

Чтобы приступить к девелопменту промышленных территорий, сначала необходимо выработать концепцию их развития. Как отмечает специалист компании "Визави", ее определяющими факторами являются специфика расположения объекта, перспективы развития соседних территорий, спрос на недвижимость данного профиля, состояние имеющихся строений, историческая и архитектурная ценность объектов.

Не все московские заводы находятся в составе промзон - некоторые стоят особняком. Те же, которые располагаются в глубине производственной территории, могут быть окружены жильем, коммуникациями, гаражами и т.п. объектами. После учета всех факторов можно приступать к разработке плана реконструкции, его согласованию и непосредственному осуществлению.

Основных этапов проведения реконструкции пять. Во-первых, вывод промпредприятий за черту города. Эта задача также часто ложится на плечи инвестора. Во-вторых, реконструкция старых сооружений. Затем строительство новых зданий, организация парковки и благоустройство территории. Подобные проекты, разумеется, очень сложны и трудоемки. Затраты на реконструкцию объектов приблизительно составляют 200-300 долларов за квадратный метр. Реконструированные объекты, как правило, сдаются в аренду по 15-200 долларов за квадратный метр. Таким образом, с учетом затрат на собственно покупку и проведение необходимых работ окупаемость проектов в среднем составляет три года. Эти вложения считаются долгосрочными. Как отмечает А. Белобжеский, те, кто занимается подобным бизнесом, не планируют быстрой перепродажи создаваемых офис-парков.

Знаменитый завод станет бизнес-центром

На территории "Московского завода виноградных вин и коньяков" построят бизнес-парк. Такое решение приняли новые собственники территории. На месте бывшего винзавода новые собственники решили устроить офис-парк общей площадью около 40 тыс. кв. метров.

По словам заместителя генерального директора "МВК-Эстейт" Игоря Беляева, не так давно на винзаводе остановлено основное производство, и менеджментом компании принято решение развивать на его территории такое направление, как коммерческая недвижимость. "В первой половине была подготовлена официальная концепция развития этой территории - тут появится около 40 тыс. кв. м офисных площадей класса В",- пояснил он, подчеркнув, что, возможно, на территории завода появится также выставочный округ.

ГУП "Московский завод виноградных вин и коньяков" (МВК), расположенное в 4-м Сыромятническом переулке, недалеко от метро "Курская", еще в 2001 году было признано банкротом, а в настоящий момент официально считается банкротом с незавершенным конкурсным производством.