Ипотека и недвижимость - Бамо создает технопарк в чехове

Мебельная фабрика “МООН” занялась девелоперским бизнесом. В подмосковных Мытищах она строит торговый центр площадью свыше 36 000 кв. м, арендаторами которого могут стать “Рамстор” и “Техносила”.

О том, что “МООН” выделила девелоперский бизнес в отдельное направление, “Ведомостям” рассказал финансовый директор группы Александр Нечитаев. По его словам, “МООН-Инвест” был создан около года назад для строительства торгового центра в подмосковных Мытищах. На Олимпийском проспекте в Мытищах рядом с офисом “МООН” к ноябрю будет возведена первая очередь торгово-офисного центра общей площадью около 36 500 кв. м на участке в 3,5 га. Офисные помещения займут около 15 000 кв. м, остальные 21 500 кв. м будут сданы в аренду торговым компаниям. Полностью центр введут в строй в феврале 2006 г. Инвестиции составят около $25,5 млн.

В объявлении “МООН” для потенциальных арендаторов говорится, что в аренде площадей заинтересованы “Рамстор”, “Техносила”, “Стар-Гэлакси”, “Мульти”, а также мебельные фабрики “8 Марта” и “Шатура”. Пресс-секретарь “Шатуры” Вадим Бахтов подтвердил, что им действительно поступало предложение от “МООН” об аренде в мытищинском торгцентре, но согласие “Шатуры” “маловероятно”.

Ближайший конкурент — химкинский центр “Гранд” — по информации Нечитаева, постепенно отходит от мебельной специализации. Ставка аренды в “Гранде” составляет в среднем $1800 за 1 кв. м в год, а в торгцентре “МООН” аренда будет стоить от $150 до $2000 за 1 кв. м в год.

“МООН-Инвест” не ограничится одним торговым центром. В течение трех лет компания планирует освоить еще два участка в Мытищах совокупной площадью около 8 га, где могут быть возведены офисные, торговые или жилые здания. После чего девелоперы займутся разнопрофильной недвижимостью в других областных городах. Нечитаев обещает, что мебельное производство группа не свернет и в первое время оно по-прежнему будет доминирующим направлением. По его подсчетам, совокупные арендные платежи в торгцентре составят около $400 000-450 000 в месяц, в то время как оборот мебельной компании превышает $4 млн в месяц. “Мебельное производство в данном случае стало способом первоначального накопления капитала”, — объясняет Нечитаев.

По мнению Бахтова из “Шатуры”, стремление мебельщиков к проектам в других отраслях связано с общим кризисом отрасли. К тому же производителям мягкой мебели, говорит он, сложно нарастить производство до общенационального масштаба: “плечо рентабельной доставки мягкой мебели не превышает 500 км”. Нечитаев утверждает, что диверсификация бизнеса “МООН” не связана с проблемами мебельного рынка. Согласно исследованию NVM Business Consalting, производство мягкой мебели — один из наиболее растущих сегментов мебельного рынка: с 2002 г. по 2004 г. его доля выросла с 8% до 15% в общем выпуске мебели. Объем производства мягкой мебели в 2004 г. увеличился на 25,7% в сравнении с 2003 г. По данным Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России, в 2004 г. вся отрасль увеличила производство примерно на 8% до 36 млрд руб. С учетом импорта и нелегального внутреннего производства в 2004 г. в России было продано мебели почти на $4 млрд.

“Шатура”, по утверждению Бахтова, никогда не рискнет заняться девелопментом из-за отсутствия необходимого опыта. Например, магазины под брэндом “Шатуры” открывают только франчайзи компании. Хотя у других мебельщиков есть подобные проекты. Так, торговый дом “Российская мебель”, учрежденный 12 региональными производителями по инициативе воронежской компании “Мебель Черноземья”, строит торговые центры в Москве площадью до 30 000 кв. м каждый, помещения в которых арендуют российские мебельщики.

Юлия Никуличева, начальник отдела исследований рынков компании Jones Lang LaSalle (оценивала концепцию торгцентра), подтвердила планы “МООН”. По ее словам, на первом этаже будут представлены разнопрофильные арендаторы, включая продовольственный супермаркет, а второй этаж может быть отдан под торговлю мебелью.

Группа компаний “МООН” создана в 1994 г. предпринимателем Евгением Шаманским. Сейчас ей принадлежит фабрика по производству мягкой мебели в Ногинске площадью 78 000 кв. м с оборотом более $4 млн в месяц. По собственным данным, “МООН” контролирует около 2,5% российского рынка мягкой мебели. В группу “МООН” входит также транспортная компания.
На территории Чеховского района на участке в 740 га началось строительство индустриально-промышленного парка "Чехов Технопарк". Осуществлением проекта занимается компания "Стройиндустрия", являющаяся структурным подразделением группы компаний БАМО. Стоимость возведения объекта, по оценкам экспертов, может составить около $150 млн. Клиентам технопарка БАМО предлагает выкупать участки площадью от 5 до 15 га с построенными на них зданиями.

Как стало известно "Бизнесу", на участке, расположенном в 45 км от МКАД по Симферопольскому направлению (трасса М2), ведется строительство индустриально-технологического парка. Застройщик ЗАО "Стройиндустрия" предлагает инвесторам землю мелким оптом: участками площадью от 5 до 15 га с готовыми производственным и складским зданиями. В Swiss Realty Group полагают, что стоимость продажи земли не должна превышать $200 тыс. за га.
По данным ЗАО "Стройиндустрия", здесь уже построено здание асфальтобетонного завода, а на соседнем участке в 20 га - складской терминал компании FM Logistic площадью 45 тыс. кв. м (впоследствии он будет достроен до 100 тыс. кв. м). Сдача первой очереди "Чехов Технопарка" предполагается в конце 2006 года.

Как сообщил "Бизнесу" Дмитрий Оглоблин, специалист по земельным вопросам ЗАО "Стройиндустрия", пока строительство технопарка ведется на участке площадью 200-250 га - остальная земля пока еще не переведена из категории сельхозземель в промышленную, освоение ее начнется не ранее 2006 года. Однако уже сейчас, по словам Оглоблина, интерес к приобретению площадей проявляют ряд крупных западных инвесторов, среди которых, в частности, некая производственная немецкая компания, покупающая участок в 15 га. "Мы будем "нарезать" земельные участки так, как захотят будущие собственники",- говорит Оглоблин.
По словам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, практика продажи участков в розницу нескольким инвесторам уже была успешно опробована на рынке. "Найти одного крупного инвестора намного сложнее, чем продать землю трем-четырем компаниям",- заключает он.
В ЗАО "Стройиндустрия" отказались называть точную сумму инвестиций в строительство технопарка, отметив, что она в четыре раза может превысить уже вложенные в проект $30 млн.

Как говорит Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости Colliers International, этот участок действительно больше подходит под размещение технопарка, нежели складского терминала: слишком он удален от МКАД. Впрочем, по мнению Алчуджяна, в связи с дефицитом площадок под склады инвесторам, а за ними и арендаторам придется рассматривать и подобные предложения. Алексей Новиков, консультант по складской недвижимости компании Knight Frank, более оптимистичен в отношении планов развития этой территории: "Чехов - прекрасное место для размещения производства, а расстояние в 45 км от Москвы не является проблемой ни для производителей, ни для логистов",- заметил он.

Стоимость расходов БАМО по переводу земель из категории сельхозназначения в Knight Frank оценили в $30-60 тыс. за га. Таким образом, затраты на перевод земли площадью 740 га можно оценить в $20-40 млн. Как считает Илья Шершнев, во многом стоимость перевода земель будет зависеть от наличия у БАМО административного ресурса. В связи с этим участники рынка напоминают, что наиболее активное строительство в Чехове компанией БАМО велось в тот период, когда главой района был Геннадий Недосека, трагически погибший в ноябре 2004 года.

ЗАО «Стройиндустрия», по словам Дмитрия Оглоблина, является структурой, родственной строительному холдингу БАМО. Группа компаний БАМО, семейный бизнес четырех братьев Мурадян, является крупным строительно-производственным холдингом, специализирующимся как на строительстве жилой и коммерческой недвижимости, так и на производстве строительных материалов (так, одно из подразделений компании - завод «БАМО-Флоат-Гласс» - занимается промышленной переработкой архитектурного флоат-стекла). В Чеховском районе помимо терминала FM Logistic БАМО уже построены здания спорткомплекса «Олимпийский» общей площадью около 36 тыс. кв. м, четырехзвездная гостиница «Олимпийская» на 35 номеров и фабрика по производству шоколадной продукции Ritter для немецкой компании «Альфред Риттер ГмбХ».