Ипотека и недвижимость - Интеллектуальные здания: игры с разумом

Имущественные отношения в семье регулирует Семейный кодекс РФ (СК РФ). Он, в частности, гласит, что все имущество, приобретенное в браке, по умолчанию становится совместной собственностью супругов. Но сегодня все больше семейных пар или людей, планирующих регистрацию брака, предпочитают определять режим собственности самостоятельно и заранее. Заключение брачного договора (контракта) призвано помочь супругам в этом и дает возможность сразу установить порядок раздела совместно нажитого имущества, если они примут решение о разводе. Кроме того, такой контракт позволяет перераспределять личную собственность сторон при их обоюдном желании. Вопросы, возникающие при заключении брачного договора и разделе имущества при разводе, вызывают интерес читателей и неоднократно освещались на страницах журнала. Представленная статья продолжает тему.

Для начала следует определить понятия. Имущество супругов состоит из имущества, собственником которого является каждый из супругов (личное имущество), и имущества, приобретенного во время брака (совместно нажитое имущество). Такое распределение отнюдь не условное, оно закреплено в СК РФ. Законом определено равенство прав супругов на совместно нажитое имущество, причем материальный вклад в его приобретение не зависит от уровня доходов каждого из них. Таким образом, даже супруга-домохозяйка, занимающаяся семейным очагом и детьми, имеет право на половину совместно нажитой в браке собственности.

Личное имущество — это собственность каждого из супругов, имущество, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак, а также имущество, полученное одной из сторон во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (например, по договору передачи в результате приватизации).

Брачный договор, пожалуй, самый привлекательный способ регулирования имущественных прав и обязанностей, поскольку, например, позволяет заранее определить судьбу движимого и недвижимого имущества в случае развода.

Знания о брачном контракте мы в основном черпаем из фильмов и сообщений средств массовой информации о зарубежной правовой культуре, где такой договор — дело обычное. За рубежом он представляет своего рода панацею от всех бед, связанных со спорами супругов по поводу их имущества, детей, а также алиментных обязательств. К сожалению, в России в целом в большинстве случаев брачный контракт воспринимают негативно. Существует мнение, что договорные отношения говорят о потребительском взгляде на семью. Не будем углубляться в психологические аспекты данного вопроса. Приведем лишь несколько классических примеров, когда заключение брачного договора между супругами или лицами, намеревающимися вступить в брак, поможет минимизировать недоразумения.

Пример первый. Родители одного из будущих супругов дают деньги на покупку жилья для молодой семьи. Они готовы помочь своему ребенку приобрести квартиру для совместного проживания с семьей, но не хотят, чтобы в случае развода пары жилплощадь пришлось делить между мужем и женой. Родители требуют, чтобы будущие супруги заключили брачный договор. Такое желание вполне справедливо и вряд ли вызовет негативную реакцию со стороны невесты и жениха.

Пример второй. Квартиру приобрели в кооперативе и пай за нее выплачивают в течение нескольких лет. Если за это время пайщик ЖСК успел жениться или выйти замуж несколько раз (чего в жизни не бывает?!), то каждый из бывших супругов имеет право на часть данной недвижимости. Проблем можно избежать, если сразу в брачном договоре указать, кто именно станет собственником квартиры после того, как за нее полностью выплатят пай.

Пример третий. У одного из супругов возникло желание разменять или обменять квартиру, принадлежавшую ему еще до брака (т. е. она является не совместной собственностью, а личным имуществом). По закону все имущество, нажитое в браке, относится к совместной собственности, и, если составить брачный договор, не придется потом доказывать в суде тот факт, что имущество приобретено за счет личных средств (обмена принадлежащей одному из супругов квартиры).

Пример четвертый. Квартира принадлежала супруге до брака, следовательно, входит в категорию личного имущества. Но если в квартиру были вложены совместные средства (например, сделан капитальный ремонт), то жилплощадь могут признать совместной собственностью. Брачный договор устанавливает, что данная квартира находится в собственности у одного супруга и после развода остается его личным имуществом.

Кроме того, такой документ позволяет определить судьбу личного имущества, то есть принадлежащего каждому супругу до вступления в брак, и совместно нажитого в период брака. Правило о личном имуществе, которое остается таковым и в браке, и после его расторжения, можно изменить в брачном договоре. Например, если супруг хочет, чтобы его личная квартира после вступления в брак стала совместной собственностью или даже личной собственностью другого супруга, он имеет право зафиксировать это в брачном контракте.

Стороны вправе также указать в брачном договоре, что недвижимость, приобретенная в период брака, с момента заключения контракта переходит в личную собственность одного из супругов. «В подобном случае тоже стоит подумать о брачном договоре — ведь это хорошая возможность избежать семейных дрязг по поводу имущества», — подчеркивает юрист корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Мария Макарова.

Помимо прочего, брачный договор позволяет определить режим собственности, которую еще только планируют приобрести в период супружества. Например, что купленная в браке квартира станет собственностью одного из супругов.

Что касается имущественных отношений после расторжения семейного союза, то их режим тоже может регулировать брачный договор. Например, стороны вправе указать в контракте, что приобретенное в браке недвижимое имущество после развода будет принадлежать одному из супругов, а ценные бумаги — другому и т. п.

Ключевые моменты брачного договора
Что это такое? Статья 40 СК РФ определяет брачный договор как «соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения». Таким образом, брачным контрактом супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. При этом закон позволяет составить брачный договор и в отношении имеющегося, и в отношении будущего имущества супругов. Другими словами, в такой контракт можно включить и передачу личного имущества в виде квартиры одного супруга в совместную собственность обоих супругов, и перераспределение приобретенной в период брака квартиры в пользу одного из них.

Обязательное нотариальное заверение. Брачный договор заключают в письменной форме, он подлежит нотариальному удостоверению. Будьте внимательны и последовательны: отсутствие нотариального заверения влечет за собой ничтожность договора, то есть брачный контракт без нотариального заверения не порождает у супругов никаких прав и обязанностей.

Когда оформлять. Брачный договор можно заключить как до, так и в любое время после государственной регистрации брака. Если же договор совершен до регистрации супружеского союза, то он является условной сделкой с отлагательным условием и вступает в силу после государственной регистрации брака, то есть возникновение имущественных прав и обязанностей происходит с момента вступления в брак. С другой стороны, стороны вправе указать, что брачный договор начинает действовать с момента его заключения, а именно с момента его подписания и нотариального удостоверения. Другими словами, заключить его можно в любое время после брака. И наконец, закон позволяет супругам самостоятельно выбрать дату вступления в силу документа.

Подписи обеих сторон. Брачный договор подписывают обе стороны. Кроме того, ст. 182 ГК РФ не допускает подписания договора представителем супруга по доверенности. При этом односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

Срок действия. Брачный контракт заключают на определенный срок или бессрочно. Действие брачного договора в соответствии со ст. 25 СК РФ прекращается с момента расторжения брака, за исключением тех обстоятельств, которые предусмотрены этим договором на период после прекращения брака (например, в части распределения имущества после расторжения брака, права на проживание в жилом помещении и т. д.).

Внесение изменений. Стороны могут в любое время изменить или расторгнуть брачный договор. Соглашение об изменении или расторжении совершается в той же форме, что и сам брачный договор.

Один из супругов вправе требовать изменения или расторжения контракта по решению суда при существенном нарушении его условий вторым супругом, что влечет для другого супруга ущерб, вследствие которого он в значительной степени лишается того, на что мог рассчитывать при заключении брачного договора.

Основанием для изменения или расторжения брачного договора служит существенное изменение обстоятельств заключения договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, то заключили бы контракт на значительно отличающихся условиях либо вообще его не составляли.

Недействительность договора. Брачный договор признают недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят истца в крайне неблагоприятное положение. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что брачный договор не может ограничивать право‑ и дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих интересов, включать положения, регулирующие личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей, а также положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания.

Раздел имущества. При решении вопроса о разделе имущества, правовой режим которого определен брачным договором, супругам следует руководствоваться положениями этого документа. Однако условия, которые «ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства», при разводе один из супругов вправе оспорить. И в случае признания контракта недействительным суд применит положения СК РФ о совместном имуществе. Кроме того, брачный договор действует только касательно указанного в нем имущества. В отношении остального имущества действуют положения СК РФ.

Причиной появления систем «интеллектуальное здание» на Западе стала необходимость экономить электроэнергию и прочие дорогие ресурсы. Однако девелоперы используют их как дополнительную приманку для «продвинутых» покупателей и арендаторов недвижимости, а не для создания максимума удобств при минимальных эксплуатационных затратах.

По аналогии с «элитностью», «интеллектуальность» приписывают сотням офисных и жилых зданий Москвы. Наличие любой нетиповой электронной «начинки» служит для владельца поводом назвать офисное здание интеллектуальным и увеличить его стоимость при продаже или сдаче в аренду. Спрос на «умные» дома для жилья тоже диктуется скорее соображениями престижа, а не целесообразности.

Как определить IQ здания?
В настоящее время на российском рынке недвижимости не существует общепринятой трактовки понятия «интеллектуальное здание». Справедливости ради добавим, что и на Западе его концепция постоянно меняется и дополняется. В современном представлении степень «интеллектуальности» здания не определяется только техническим оснащением.
«Традиционно при описании «интеллектуального» здания выделяют четыре ключевые составляющие: структуру, системы, обслуживание и управление. Сегодня «интеллектуальное» здание определяется как здание эффективное и «здоровое», — говорит аналитик офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — Акцент делается не только на внедрении технологических новинок и использовании ресурсосберегающих систем. В современном «интеллектуальном» здании особенно важно обеспечить как физическое, так и психологическое здоровье людей».
По словам Р. Лочмеле, «интеллектуальный» офис рассматривается не просто как объект недвижимости для размещения персонала и оборудования, а как важный инструмент, способствующий достижению стоящих перед компанией задач. «Интеллектуальный» офис позволяет избежать «синдрома нездорового здания» (sick building syndrome), который иногда возникает у тех, кто работает в здании, построенном из материалов с примесью опасных для здоровья компонентов. Об этом аспекте «интеллектуальности» недвижимости российские девелоперы не задумываются вовсе.
Другая обязательная составляющая — наличие компьютерной или контроллерной системы управления различным инженерным оборудованием. Чем больше подсистем охвачено управлением, тем более «умным» считается здание (поэтому считать здание «интеллектуальным» из-за наличия сложнейшей электронной «начинки» не совсем неправильно). В общих чертах суть «умного» здания можно описать так: компьютерная система, которая самостоятельно собирает информацию о температуре, влажности воздуха, об уровне освещенности и других параметрах состояния окружающей среды и микроклимата в помещении и посылает управляющие сигналы инженерному оборудованию, которое корректирует текущее состояние здания.
Например, при пожаре автоматика отключит вентиляцию и кондиционеры, повернет камеры видеонаблюдения к очагу возгорания, приведет в действие системы пожаротушения и дымоудаления, при повреждении водопроводных или газовых труб изолирует поврежденные участки. В пустых помещениях будет выключен свет и снижена интенсивность вентиляции. Система управления способна согласовывать работу инженерных систем, оценивая состояние сенсоров, датчиков, отрабатывая команды с пультов управления в зависимости от времени суток, времени года и т. п.
Для того чтобы здание можно было назвать «интеллектуальным», в нем должно функционировать порядка трех десятков различных систем, в том числе системы управления лифтами, вентиляцией, кондиционированием, энергопитанием, подачей холодной и горячей воды, телефонной связью, доступом в интернет, локальной сетью и др. К числу основных средств и систем обеспечения интеллектуальных зданий также относятся программные и аппаратные средства защиты информации; охранная и пожарная сигнализации; системы ограничения доступа в помещения; внутреннее видеонаблюдение; контроль освещения и использования электроэнергии и коммунальных ресурсов.
Почти все столичные девелоперы, внедряя один или несколько автоматизированных элементов, спешат назвать свой объект «интеллектуальным». По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, большинство недавно построенных в Москве зданий класса А относится к «интеллектуальным». «Можно с уверенностью сказать, что такие здания, как Boulevard Ring Office Building на Чистопрудном бульваре, проект компании Enka в «Москва-Сити», «Кантри-Парк» и многие другие оборудованы такими системами», — уточняет он.
«Интеллектуальными» также считаются здания Московского международного дома музыки, «Берлинский дом», конгресс-центр МПС РФ, «Башня на Павелецкой», аэропорт «Домодедово», спортивный комплекс Olympic Star, «Аврора бизнес-парк», административные здания ЛУКОЙЛа, Газпрома, Сбербанка, пятизвездочные отели «Мариотт», «Балчуг Кемпински», «Шератон Палас», «Метрополь», «Националь» и другие здания. Но определить действительную степень их «интеллектуальности» сложно.
Строителей можно понять: они преследуют вполне определенную цель — привлечь внимание покупателей. Ведь при всех «наворотах» внешне интеллектуальное здание ничем не отличается от обычного объекта, и на первый взгляд разница заметна только по стоимости продажи или аренды. Оснащение «интеллектом» здания класса А повышает его себестоимость на 25–35%. При продаже или сдаче в аренду «умные» системы увеличивают рентабельность здания на 40–60%. Однако прежде девелоперу придется подробно объяснить неискушенному и консервативному российскому клиенту, что такое «интеллектуальное» здание и почему его строительство и аренда обходятся дороже. Далеко не все клиенты готовы платить за «умные системы», в преимуществе которых можно убедиться спустя несколько месяцев эксплуатации.

Дом с умом
«Интеллектуальные» жилые здания в основном представляют собой особняки и находятся в Подмосковье. «Минимальный набор для частного дома включает автономное отопление, водо- и газоснабжение, охранные и пожарные системы, управление электроэнергией, сервисные службы (чистка бассейна, полив газона, закрытие и открытие рольставней), систему оповещения», — отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. По ее мнению, многоквартирность ограничивает многие функции «интеллектуального» здания, а некоторые делает в принципе невозможными.
Хотя некоторые риэлторы считают, что «интеллектуальные» жилые дома в черте города все-таки есть, называя в качестве примеров «Времена года», «Патриарх», «Венский дом», «Коперник» и «Чайку».
Если спрос на офисные «интеллектуальные» здания подстегивается дефицитом коммерческой недвижимости класса А, то в жилом секторе главную роль при оснащении дома или квартиры «интеллектом» играют пожелания хозяина и вопрос престижа. На сегодняшний день возможность сделать квартиру «интеллектуальной» воспринимается скорее как игра для взрослых. Потенциальные заказчики «умных» систем — молодые люди, которые зачастую не располагают нужным количеством денег, а те, кто мог бы себе это позволить, — слишком консервативны во вкусах и предпочтут, например, охранника во дворе и трехметровый забор «умной» системе сигнализации.
По мнению М. Маркаровой, для основной части клиентов наличие системы «умный дом» — это не первый и даже не второй решающий фактор при выборе жилья. Помимо объективных финансовых причин распространению «интеллектуальных» зданий мешают предрассудки. Бытует заблуждение, что «умный» дом крайне сложен в управлении, его нельзя доверить детям и престарелым людям. Экономия ресурсов и удобство управления покупателями учитываются редко.

Человеческий фактор
Кроме всего прочего, медленное распространение «интеллектуальных» зданий связывают с недостатком квалифицированных специалистов. Дело в том, что кроме установки системы «умный дом» необходимо и дальнейшее профессиональное управление объектом. Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в России до сих пор не изучен рынок оборудования для «интеллектуальных» зданий, не существует долгосрочной аналитики по их эксплуатации и критериев надежности использования подобных систем.
На отечественном рынке в сфере управления элитной и тем более «интеллектуальной» недвижимостью эффективно работают лишь несколько компаний, которые способны предложить высокий уровень сервиса. Отсутствие стандартов приводит к тому, что каждый производитель создает замкнутую систему оборудования, ориентированного только на собственный бренд. Это создает зависимость клиента от управляющих компаний, которые зачастую работают как дочерние предприятия компаний-собственников «умных» зданий. К тому же для жильцов и арендаторов «интеллектуальность» значительно повышает эксплуатационные расходы. Возможно, именно поэтому застройщики не хотят рисковать, внедряя дорогие устройства.
Стоит заметить, что из-за высокой стоимости «интеллектуальных» систем их нельзя воспринимать как средство сберечь деньги. Дело в том, что на Западе подобные проекты осуществляются исключительно на кредитные средства, главный момент — экономия электроэнергии, топлива для котельных, зарплаты обслуживающего персонала. Но пока в России низкие цены на тепло, воду и электроэнергию, небольшие зарплаты обслуживающего персонала и очень высокая стоимость кредитных ресурсов. Поэтому у нас уже успели разочароваться в «интеллектуальных» зданиях. По словам Р. Лочмеле, практика рынка офисной недвижимости Москвы свидетельствует, что в настоящее время основными арендаторами помещений в «интеллектуальных» или приближающихся к ним по характеристикам зданиях являются крупные международные компании, а доля российских фирм незначительна.

Кайдо КААРМА
Директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— «Умные» дома на Западе представляют собой квартиру, оборудованную различными системами, позволяющими сделать проживание максимально комфортным. Частью аппаратуры владелец может дистанционно управлять через спутниковую связь. «Умный» дом помогает жильцам решать множество бытовых вопросов.
В Москве такие квартиры — редкое явление. «Интеллектуальными» зданиями у нас называются квартиры и офисы, оборудованные сенсорными датчиками или простейшими компьютерами, позволяющими экономить электроэнергию и тепло. Установка таких приборов стоит не очень дорого, их наличие практически не сказывается на себестоимости жилья. Тем не менее застройщики внедряют ресурсосберегающие технологии и выставляют их в качестве «изюминки», существенно удорожающей стоимость квартир.
В центре Москвы построено несколько таких домов: например, на Фрунзенской набережной, в Малом Левшинском переулке. Главным их преимуществом объявлена функционирующая система «умный дом». Но до западных стандартов smart building этим новостройкам, конечно, далеко.
Чаще всего при проведении ремонта в новостройке владельцы сами оборудуют квартиры сложной электроникой. Поскольку это веяние относительно новое, на вторичный рынок такая недвижимость еще не попадала.
Впрочем, и спрос на жилье, оснащенное «умными» системами, не сформирован. Связано это, на мой взгляд, с российским менталитетом: новые технологии довольно медленно прививаются в нашей стране. Наверное, должно пройти какое-то время, чтобы «умные» дома стали по-настоящему популярны.

Юрий БОГДАНОВ
Директор департамента информационных технологий, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной группы компаний «СУ-155»:
— Москва как крупнейший административный центр имеет особые экономические, технологические и административные условия существования. Здесь постоянно приходится решать проблемы выделения коммуникаций, перераспределения нагрузки на инженерные системы жизнеобеспечения, эффективного использования энергии.
Поэтому уже сейчас важно опираться на автоматизацию управления зданием. Это позволяет точнее учитывать и планировать расходы по эксплуатации здания, распределять между арендаторами плату за использование электричества, парковки или других ресурсов, своевременно выставлять счета и эффективно управлять всеми ресурсами здания через единую систему. Внедрение системы «интеллектуального» здания позволяет значительно сократить количество обслуживающего персонала. Интегрированное управление безопасностью упрощает процесс страхования имущества и обеспечивает защиту людей и собственности.
Единственный минус «интеллектуального» здания — его значительная стоимость. Но, вложив крупную сумму вначале, позже можно сэкономить гораздо больше средств. Подсчитано: в течение трех–пяти лет «умный» дом окупает себя. Правда, пока строительный комплекс Москвы находится на начальном этапе создания инфраструктуры для «интеллектуальных» зданий.

Эраст ЖИРЯКОВ
Руководитель строительных проектов ЗАО «МИАН-Девелопмент»:
— К категории «интеллектуальных» зданий относятся только те, которые оснащены конкретными опциями. Речь не идет просто о наличии какой-либо нетиповой электронной «начинки».
Технология «умный дом» все больше и больше используется при строительстве жилых домов в Москве, ведь она не только позволяет владельцу квартиры управлять своим жильем из любой точки мира, но и дает возможность запрограммировать все домашние процессы. Любые электронные устройства, находящиеся в доме, будь то домофон или видеотелефон, камера наблюдения или кондиционер, без труда подключаются к системе «интеллектуальный дом». В таком формате, к примеру, реально провести видеоконференцию.
Все инженерные системы «умного» дома объединены в одну сеть и управляются посредством одного диспетчерского пульта. Кроме того, «интеллектуальное» здание обладает способностью предупреждать владельца о возможных неполадках. Набор опций помогает оптимизировать работу всех систем обеспечения жизнедеятельности здания, сделать ее более безопасной: радиаторы отопления будут поддерживать заданную температуру, при обнаружении протечки все водопроводные краны автоматизированно перекроются. Еще один несомненный плюс широкого использования системы «умный дом» состоит в экономии электроэнергии. Как говорят архитекторы, дом — это «машина для жилья», а какая современная машина может обойтись без современной инженерии? Так что «умный» дом — это скорее не дань моде, а требование нашего времени.