Ипотека и недвижимость - Где находятся источники длинных денег?

Рост и качественное развитие рынка коммерческой недвижимости - удел не только Москвы, но и Подмосковья. По мнению экспертов, в ближайшее время многие девелоперы займутся освоением подмосковных площадок под строительство коммерческих объектов, на что следует обратить внимание и частным инвесторам. Стоимость таких зданий продолжит расти, что может принести в будущем приличный доход.

Столичные инвесторы, работающие в сфере коммерческой недвижимости, все с большим интересом смотрят в сторону области. И это неспроста: рынок коммерческой недвижимости Подмосковья только начинает свое развитие, которое продолжится, причем, вполне возможно, бурными темпами. Кроме того, в области налицо явный дефицит офисных помещений, который, как предполагают эксперты, начнет сокращаться в ближайшее время. "Сегодня спросом пользуются любые офисные помещения в Подмосковье, так как их предложение очень мало. На данный момент за пределами Москвы существует один проект с помещениями класса А, спрос на них большой, почти все помещения сданы в аренду, хотя комплекс еще не сдан в эксплуатацию. Конечно, один комплекс - не показатель, но, судя по инвестиционной активности в этом сегменте рынка, еще 3 года спрос на высококачественные площади, расположенные вблизи МКАД, будет превышать предложение", - рассказывает директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.

Но это не значит, что начнут снижаться цены коммерческой недвижимости и арендные ставки. Сейчас спрос высок на складские и производственные комплексы в области, так как многие компании, работающие в столице, не могут себе позволить разместить склад или производство возле себя в столице, следовательно, они выводят такие помещения за пределы МКАД, где и землю значительно дешевле, и возможность ее получения выше. Да и, объясняют участники рынка, строить склады в черте столицы совершенно нерентабельно - куда эффективнее возвести на том же участке офисный или торговый центр.

А вот в области такое строительство в большинстве случаев вполне оправданно. Также застройщики активно начинают работать и в сегменте офисной недвижимости. Хотя, как признаются участники рынка, спрос на такую недвижимость есть не всегда в силу того, что многие компании предпочитают работать в Москве. Иными словами, компания официально зарегистрирована в области, но в то же время арендует помещение в столице.

Впрочем, несмотря на это, процесс застройки области коммерческой недвижимостью идет очень интенсивно. "Города московской области становятся все более привлекательными для инвесторов. Международные корпорации, занимающиеся производством в России, решают проблему с площадями за счет строительства собственных производственных и складских помещений, что подтверждается их инвестициями в строительство", - поясняет Вячеслав Тимербулатов. "Многие компании имеют производства и склады на окраинах города, а так же за пределами МКАД, поэтому перевод офисов ближе к объектам закономерен для них", - добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец.

Однако офисный рынок Подмосковья еще не развит. Эксперты по-прежнему отмечают нехватку предложений на рынке коммерческой недвижимости. "Относительное насыщение рынка произойдет не раньше, чем через 2-3 года. Новых бизнес-центров практически нет, а старые площади успешно развивающимся компаниям уже не подходит по своим характеристикам", - говорит Тимербулатов. На данный момент новых офисов в области мало и пока это офисы класса В. Преобладают офисы класса С: в бывших зданиях НИИ и прочих государственных учреждениях. А активное строительство коммерческой недвижимости ведется лишь в отдельных, наиболее привлекательных для инвесторов регионах. "В Подмосковье активное строительство ведется в Мытищах, Фрязино, Химках, Одинцово", - отмечает Михаил Гец.

По данным администраций подмосковных городов, количество новых бизнес-центров действительно мало даже в ближнем Подмосковье. В основном, офисный рынок представлен первыми этажами жилых домов и административными зданиями или же смешанными торгово-офисными центрами, которые уже сейчас активно строятся в области за счет более дешевой земли, а следовательно, возможности занять большую территорию под объект. "Пока офисы в ближнем Подмосковье представлены в основном как часть жилых или торгово-развлекательных комплексов, где офисы соседствуют с магазинами, кафе, гостиницами и прочими элементами сферы услуг", - подтверждает Тимербулатов.

Однако, что бы там ни говорилось, децентрализация офисного рынка и развитие его в Московской области скоро станет реальностью, и инвесторам придется с этим считаться. "Сегодня можно говорить о некой децентрализации офисного рынка - из Москвы в область - то есть налицо процесс освоения и развития Московской и соседних с ней областей. Тенденция такова, что если есть качественные производственно-складские площади (а они есть), то там же появляются и офисные", - подчеркивает Тимербулатов.

Кроме того, следствием появления в том или ином городе крупных офисных и торговых центров - то есть развития коммерческой инфраструктуры - станет удорожание жилья в этом регионе как более инвестиционно-привлекательного, на что также следует обратить пристальное внимание частным инвесторам.
29-30 июля в столичном Президент-отеле состоялась конференция "Росстрой-2005. Доступное жилье для россиян: перспективы", организованная Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Доступно - не значит легко и быстро

Тема доступного жилья в последние годы стала настолько актуальна, что ее взял под личный контроль Президент РФ Владимир Путин. В своем послании к Федеральному собранию в прошлом году он сказал, что необходимо создать финансовые механизмы, которые позволят улучшать жилищные условия граждан не только за счет текущих доходов и заработных плат, но и за счет будущих доходов.

На конференции "Росстрой-2005. Доступное жилье для россиян: перспективы", где, собственно, и предполагалось детально обсудить эту проблему, громких заявлений не прозвучало. Все прекрасно понимают, что одним росчерком пера дома не построишь, и механизм ипотеки за один день не запустишь. Но, тем не менее, оказалось полезно лишний раз услышать от представителей органов исполнительной и федеральной власти заверения в том, что эта тема не пылится на задворках истории. И попытки сдвинуть дело с мертвой точки все же предпринимаются.

За длинным рублем

Как гласит государственная статистика, рынок жилищного и коммерческого строительства демонстрирует в последние годы непрерывный рост. А с ним набирает обороты и рынок ипотечного кредитования. В 2001 году совокупный портфель банков оценивался в 1,7 миллиарда рублей, в 2004 году уже в 30 миллиардов.

Все это отрадно, однако, по словам министра регионального развития РФ Владимира Яковлева, лишь парадная сторона портрета строительной отрасли. А есть и другая: Россия ежегодно вводит в строй только половину от того количества жилья, что вводилось пятнадцать лет назад. Строится 40 миллионов кв. м, а потребность - в 140 млн. кв. м ежегодно.

Кроме того, рост строительной отрасли имеет локальный и однобокий характер: 44% от общего жилищного строительства приходится на Москву и Московскую область. Активно новостройки возводятся лишь в 10-12 городах России. При этом сегодня основной массе населения такая покупка просто не по карману. В последнее время жилье в крупных городах дорожало ежегодно на 15-40%. И ни для кого не секрет, что продажная цена квартир отличается от себестоимости в несколько раз.

По ипотечным схемам в России приобретается сегодня всего 1,5% жилья. К примеру, в 2004 году жилищных кредитов было выдано порядка 46 тысяч. А все потому, что банковские процентные ставки слишком высоки, а сроки на погашение слишком малы. И хотя в целом на рынке ипотечного кредитования все-таки намечается небольшой подъем, этот рост затронул опять же лишь крупные города.

Но, по мнению Минрегионразвития, банки не могут удовлетворить спрос на ипотечные кредиты потому, что не обладают так называемыми "длинными" деньгами. Основной источник "долгих" средств банков - это срочные депозиты населения. Но частные вкладчики вправе в любой момент изъять свои средства, а, как следствие, повышается ставка по долгосрочному кредиту.

Поэтому, считает Яковлев, необходимо включить в оборот ипотечного кредитования "длинные" государственные и корпоративные ресурсы, в том числе средства пенсионного фонда и крупных страховщиков. Источниками длинных денег могут быть также фонды накопительного страхования жизни, паевые фонды, долгосрочные сберегательные вклады. В отличие от развитых стран, в России они пока не питают экономику "длинными" деньгами.

Для решения всех этих проблем, на взгляд В.Яковлева, необходимо выполнить множество сложных и серьезных задач, в том числе требующих финансирования государства. Во-первых, нельзя забывать об инфляционной составляющей.

Во-вторых, добиться снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, установив на уровне 7-10% в год. И первоначального взноса, особенно для молодежи, снизив его с 30 до 10%. А также увеличить сроки предоставления кредитов до 20-30 лет. Кроме того, необходимо упростить требования заемщиков по совокупному доходу семьи и по возрастному цензу.

Решение этих задач, по мнению министра, будет способствовать и решению социальных вопросов: это повышение комфортности проживания населения, удовлетворение граждан в доступном жилье, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Есть закон - нет проблем

Пока же, к сожалению, по словам заместителя председателя Совета Федерации Федерального Собрания РФ Светланы Орловой, все наоборот. Недавно Совет Федерации принял принципиальное решение: больше ни одного закона, если не будет представлена нормативно-правовая база, верхняя палата не утвердит. Потому что, говорит Орлова, крайне важно все прорабатывать и советоваться со специалистами.

Есть несколько позиций, которые, по мнению С. Ю. Орловой необходимо отработать. Первое, то о чем Совет Федерации неоднократно упоминал: 1 миллиард 300 миллионов рублей на ветхое жилье при том профиците бюджета - это просто несерьезно. Поэтому на нулевом чтении бюджета в Совете Федерации будет предлагаться увеличение этой программы на весьма серьезную сумму.

Государство должно устанавливать свои правила игры, иначе ни один инвестор, ни один банк в эту программу не придет. А это необходимо для того, чтобы выполнить задачу Минэкономразвития: прокредитовать на ипотеку один миллион населения к 2010 году.

Без ВВП проблему не решить

"Поднимая проблемы ипотеки надо говорить не только о доступном жилье, а смотреть на них сквозь призму развития экономики в целом", - сказал Руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин. И если взять примеры из западных стран, то рынком недвижимости там создается порядка 25 % ВВП. Но интересно и то, что ипотека во всем мире является половинной составляющей валовых национальных продуктов. В Америке доля ипотеки к ВВП - 53 %, в Евросоюзе - 39%, в России же - 0,1-0,2 процента.

Но особо необходимо отметить тот факт, что в нашей стране существуют серьезные предпосылки для решения этой задачи, ведь у нас приватизировано больше 60% рынка жилья. А жилье, как и земля, - это ценнейший актив, который должен быть вовлечен в экономический оборот и участвовать в создании нового богатства. Пока же этот актив не задействован, и ипотека является как раз тем инструментом, который заставит его работать.