Ипотека и недвижимость - Кремлевские мечты о доступном жилье

Внаше время много говорят о развитии в России ипотечного кредитования. Для этого прилагаются огромные усилия, в том числе и на законодательном уровне. Специалисты прогнозируют в ближайшее время настоящий ипотечный бум. Нужен ли он нам в данный момент?

Не будет ли развитие ипотеки способствовать росту цен на и так дорогую недвижимость? Ведь стоимость товара в рыночных условиях формирует соотношение спроса и предложения. Спрос на квартиры сейчас достаточно велик, чего не скажешь о предложении. Между тем возможность получить ипотечный кредит увеличит количество людей, способных приобрести жилье, следовательно, вырастет платежеспособный спрос на него. Раз так — значит, цены обязательно будут подниматься.

Жилье в России: что имеем?
Объемы жилищного строительства пока недостаточны. По данным агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн кв. м жилья. Много это или мало? Для справки: в 1987 году было введено 76,4 млн кв. м, потом наступил затяжной спад: к 2000 году объем вводимого жилья сократился до 30 млн кв. м. В настоящее время по этому показателю Россия находится примерно на уровне 1995 года.
В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. В настоящее время такой уровень жилищного строительства зафиксирован, например, в Китае. Для нас это пока перспектива, причем очень отдаленная.
Обеспеченность населения жильем в России составляет примерно 19,7 кв. м на человека. Для сравнения: в Германии этот показатель равен 35 кв. м на человека, в США — 70 кв. м. Но это количественные показатели.

Амбициозные задачи мы ставить умеем
В настоящее время количество выдаваемых ежегодно в России ипотечных кредитов немногим превышает 40 тыс.: ипотека у нас находится в состоянии, близком к зачаточному.
С этой точки зрения говорить о серьезном влиянии ипотеки на рыночную ситуацию в целом и на стоимость жилья в частности пока смешно. Здесь гораздо более важно влияние демографических факторов и уровня доходов населения.
С другой стороны, правительство планирует через три года довести количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн в год. Министр экономического развития Герман Греф назвал задачу «амбициозной, но реализуемой». Для этого потребуются государственные гарантии в объеме 250–280 млрд руб.
Как видим, имеет место явный дисбаланс в сторону мер, направленных на увеличение спроса. В частности, и законодательство теперь стало благоприятным для развития ипотечного кредитования. По экспертным оценкам, начиная с 2007 года может быть полностью удовлетворен спрос населения на жилищные займы.

Развитие ипотеки = рост цен
К сожалению, в сфере предложения жилья картина не столь радужна. При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60–70%.
Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Между тем квартир по доступным ценам и так не хватает. Что будет, если произойдет бурное развитие ипотеки? Очевидно, что дополнительные миллионы покупателей квартир усугубят ценовую ситуацию на рынке.
Возникает вопрос: стоит ли предпринимать усилия по запуску действительно массовой ипотеки на фоне нехватки предложения жилья и роста цен на него? Например, теперь наметилась тенденция на понижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Уже можно найти условия на уровне 9–10,5% в год. Но целесообразно ли это? Ведь чем доступнее становятся кредиты на покупку жилья, тем острее оказывается дефицит предложения на рынке недвижимости. Более того, если недвижимость будет дорожать, никакого доступного жилья мы никогда не получим.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:
— Ипотека пока развивается не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Для того чтобы она стала массовой, необходимо решить несколько существенных проблем. В первую очередь надо устранить недостатки законодательства, поскольку сейчас там довольно много противоречий и неработающих норм. Например, Конституция запрещает лишать человека жилища. Однако Федеральный закон «Об ипотеке» предусматривает возможность выселения из квартиры (которая находится в залоге у банка) граждан, не выполняющих принятые на себя обязательства по возврату кредита.
Но до недавнего времени ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) запрещала выселение заемщика, если эта квартира у него единственная. Залог квартиры превращался по сути в фикцию. Банки, естественно, в таких условиях не желали рисковать. На сегодняшний день данное противоречие разрешено — и Закон «Об ипотеке», и ГПК теперь разрешают выселять людей из единственного жилья, если оно является предметом ипотеки. Однако механизм реализации этого пункта закона еще до конца не проработан.
Второй важный фактор — высокие проценты по выдаваемым кредитам. Семья берет в долг, допустим, $30 тыс., а через десять лет должна отдать как минимум в два раза больше. На такие кабальные условия немногие согласятся. Серьезно говорить о развитии ипотеки в России, на наш взгляд, можно будет тогда, когда процентная ставка опустится ниже 10%. Для этого надо, во-первых, обеспечить развитие конкуренции в банковской сфере, во-вторых, добиться снижения инфляции в стране, в-третьих, предоставлять льготы тем кредитным организациям, которые устанавливают низкие проценты.
Тем не менее говорить, что в сфере повышения доступности ипотечных кредитов ничего не делается, было бы ошибочно. С 2001 года, когда в России появились первые ипотечные программы, средняя процентная ставка хоть и медленно, но снижается (с 21 до 15% по первичному рынку, с 16 до 13% — по вторичному).
Изменения в законодательстве, касающиеся ипотеки, также призваны смягчить условия кредитования. Правда, пока не понятно, каким образом прописанные в законе механизмы будут работать на практике. На сегодняшний день их реализация видится трудно осуществимой. Что касается потенциальных заемщиков, то для них условия кредитования до сих пор остаются невыгодными: снижение процентной ставки пока не привело к росту ипотечных сделок. Например, при покупке квартир в «Квартале» покупатели предпочитают пользоваться рассрочкой, предлагаемой самой компанией, нежели ипотекой.
Президент РФ Владимир Путин уже не раз заявлял о необходимости сделать жилье доступным и о том, что это одна из ключевых задач государства. Но что такое доступное жилье? Таким вопросом задался Институт международных экономических и политических исследований Российской академии наук (ИМЭПИ РАН), посвятивший этой проблеме специальное исследование.

Доступность жилья служит индикатором, который не только отражает ход реформ в жилищной сфере, но и связан с социально-экономическими процессами в государстве, учитывает поведение населения на рынке жилья, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. В целом возможность улучшить жилищные условия является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические факторы, состояние бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой политики в сфере строительства и ЖКХ.
В России не приходится рассчитывать на высокий показатель доступности жилья в связи с неблагоприятной ситуацией в сфере доходов населения (см. таблицу 1).
Для характеристики ситуации на жилищном рынке используют коэффициент доступности жилья, который измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м при социальной норме 18 кв. м на человека) к среднему годовому доходу средней семьи из трех человек. Коэффициент показывает время, за которое такая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы (данный показатель не учитывает возможности обзавестись жильем с помощью ипотечных кредитов).
По данным ИМЭПИ РАН, значение коэффициента доступности жилья составляет в Рио-де-Жанейро 2,5 года, в Мельбурне 3,6 года, в Лондоне 4,7 года, в Токио 5,6 года, в Стокгольме 6 лет, в Амстердаме 7,8 года. Конечно, в разных странах речь идет о жилье неодинакового качества, тем не менее оно признается для данного общества массовым стандартом проживания. Если применять этот подход формально, то в России дела обстоят неплохо: у нас этот показатель составляет 4,32 года. Впрочем, эти цифры не относятся к Москве, где коэффициент доступности жилья равняется примерно 10 годам.
Многие российские эксперты в зависимости от качества жилья, цен на него и доходов населения используют следующую классификацию доступности жилья:
максимальная доступность, когда жилье строится или приобретается на условиях единовременной 100%-ной оплаты;
средняя (немедленная) доступность, когда семья в состоянии воспользоваться кредитом и сделать первый взнос в размере 30% стоимости жилья, а подходящая доля расходов от общего дохода семьи (до 30%) покроет ежегодные выплаты по процентным ставкам (с учетом налога на недвижимость и страхование);
временная доступность, когда семья может позволить себе приобрести жилье в кредит и способна в течение некоторого времени, например, за шесть лет скопить достаточную сумму для внесения первоначального взноса в размере 30%, а доля расходов (до 30%) ее общего дохода покроет выплаты, упомянутые в предыдущем определении;
социальная доступность жилья для той части граждан, которые по уровню доходов находятся ниже установленной черты, а условия их проживания хуже минимального жилищного стандарта.

Безрадостные перспективы
Прогнозы экспертов относительно возможности изменения ситуации с обеспеченностью жильем в целом неутешительны. Положительные сдвиги ожидаются только при условии проведения реформ в строительной отрасли и системе жилищного кредитования. Они должны обеспечить стабилизацию цен на жилье в период с 2007 по 2010 год. В этом случае уровень удовлетворенного спроса (обеспеченного предложением) составит к 2010 году около 62%, т. е. более чем в полтора раза превысит современный показатель (36,2% в 2004 году).
Предполагается, что при этом минимальные ежемесячные доходы семьи из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств (30% стоимости жилья) и кредита (70%), не превысят 10,5 тыс. руб. на человека. При проведении всех необходимых реформ требуемый доход составит в 2010 году около 8,3 тыс. руб. В результате доля семей с заработками, достаточными для приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств и кредитов, увеличится с 9% в 2003 году до 31% в 2010 году.
Но даже при проведении всех реформ обеспеченность населения жильем увеличится незначительно до 21,7 кв. м на человека в 2010 году (при сохранении неизменной численности населения в течение прогнозируемого периода).

Экономика теневая, доходы скрытые
Проблема выявления платежеспособного спроса на жилье представляет собой сложную задачу. С одной стороны, в силу мощного влияния теневой экономики на все сферы жизни общества официальная статистика не дает истинной картины распределения денег. Доля доходов, полученных от деятельности в теневом секторе, сравнима с долей теневого производства в ВВП и находится в диапазоне от 20 до 60%. При этом основная масса теневых доходов концентрируется у незначительной части населения (по разным оценкам от 1 до 6%).
Объем нелегальной заработной платы, скрываемой от налогообложения, составляет 65 71% официального фонда оплаты труда.
С другой стороны, неразвитость института кредитования, нестабильная социально-экономическая ситуация и отсутствие уверенности в завтрашнем дне уводят большую часть населения с рынка жилья (несмотря на явную потребность большинства людей улучшить жилищные условия) в другие сферы потребления, не требующие столь больших единовременных вложений.
Показательно, что в качестве основной причины нежелания использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% семей назвали неуверенность в будущих доходах и, следовательно, возможные проблемы, связанные с погашением кредита, и лишь 9% указали на отсутствие доверия к банкам. Приобрести квартиру за счет собственных средств могут лишь около 20% семей, и то только при условии, что семья продаст имеющееся жилье и все вырученные средства направит на приобретение нового.
Отсутствие возможности постепенно, по мере роста доходов вкладывать средства в приобретение жилья, заставляет людей ориентироваться на потребление товаров и услуг, которые носят престижный, но менее значимый характер (дорогие машины, отдых за границей и т. п.). В итоге значительная часть платежеспособного спроса населения работает на импорт.

Без охоты к перемене мест
Средняя площадь российской квартиры составляет 47,4 кв. м. При этом 23,5% квартир маленькие (площадь менее 35 кв. м), 56,5% средние (от 35 до 62 кв. м), 20% большие (более 62 кв. м).
По показателям жилой площади на человека (около 18 кв. м в среднем по России и 20 кв. м в Москве) мы существенно отстаем от развитых стран. В США аналогичный показатель составляет около 60 кв. м, в Лондоне 32 кв. м, в Стокгольме 40 кв. м.
В целом по России наиболее распространенный тип жилья двухкомнатные квартиры: в них проживает 42% населения страны (в однокомнатных 25%, в трехкомнатных 26%, в четырех- и более всего 6%). В Москве и Санкт-Петербурге самая большая по стране доля однокомнатных квартир (около 30%).
В среднем российская семья занимает свое жилье около 17 лет. При этом 33,6% населения не меняли место жительства уже более 20 лет.

Препятствия на каждом шагу
В России в настоящее время реальными покупателями на рынке недвижимости выступает довольно незначительное число людей. По имеющимся оценкам, даже кредитными схемами может воспользоваться только 10 12% россиян (для сравнения: в развитых странах 60 70%). Остальная же часть населения, в том числе лица с доходами средними и выше средних, не может самостоятельно преодолеть барьеры, мешающие выходу на рынок жилья. Основными препятствиями являются стоимость 1 кв. м, высокие процентные ставки жилищного кредитования, и не в последнюю очередь большие расходы на обустройство жилья.
Понятие о доступном жилье различно для разных социальных категорий, следовательно, предложение на рынке недвижимости должно удовлетворять спрос со стороны различных групп населения. В целом, как показывает мировая практика, в общем объеме спроса на жилье 10% составляет элитное жилье, 5 7% социальное, оставшиеся более 80% среднее жилье.

Малообеспеченных и неимущих большинство
По данным социологических исследований, модель современного российского общества выглядит следующим образом.
Элита (политическая и экономическая) до 0,5%;
верхний слой (крупные и средние предприниматели, директора крупных и средних приватизированных предприятий) 6,5%;
средний слой (представители мелкого бизнеса, высококвалифицированные специалисты, среднее звено управления, офицеры) 21%;
базовый слой (рядовые специалисты, рабочие, крестьяне, работники торговли и сервиса) 60%;
нижний слой (малоквалифицированные и неквалифицированные работники, временно безработные) 7%;
социальное дно до 5%.
В зависимости от уровня материального благосостояния выделяются следующие слои.
Богатые (средства позволяют не только удовлетворять свои потребности, но и вести самостоятельную экономическую деятельность) 7%;
состоятельные (средств достаточно не только для высокого уровня жизни, но и для приумножения капитала) 5,3%;
обеспеченные (средств достаточно для обновления предметов длительного пользования, улучшения жилищных условий за свой счет или с помощью кредита, для образования детей, организации отдыха и досуга) 15,8%;
малообеспеченные (средств хватает только на повседневные расходы и в случае крайней необходимости на лекарства) 58,0%;
неимущие (наличие только минимальных средств для поддержания жизни) 20,2%.
По оценкам экспертов Института социально-экономических проблем народонаселения, к состоятельным людям по российским меркам относится 8 12% населения страны. Нижняя граница доходов этого слоя составляет около $5 тыс. в месяц, верхняя $10 тыс. Все, что выше, группа богатых и очень богатых людей.
К среднему классу можно причислить семьи с ежемесячным совокупным доходом от $1 тыс. до $3 тыс. в Москве и $700 на остальной территории России. По данным Госстроя России, средний класс слой населения, имеющий высокую платежеспособность и достаточные доходы для получения и возврата ипотечных кредитов, составляет не более 16% общего числа трудоспособных граждан.
Конечно, за последние годы доходы россиян увеличились, но растут и цены на товары первой необходимости, повышается себестоимость строительства и, соответственно, цена на квадратные метры.
Немногочисленность представителей среднего класса и общее неустойчивое материальное положение подавляющей части населения наиболее существенные факторы, определяющие низкую активность на рынке жилья.
По данным выборочного исследования (см. таблицу 2), менее 5% респондентов оценивает свое материальное положение как хорошее, около 50% как среднее, треть как плохое. В конце 2003 года лишь 8% опрошенных могли откладывать некоторую сумму денег, у 66% расходы соответствовали доходам, 24% брали деньги в долг или использовали сбережения.
Все эти факторы определяют весьма ограниченный платежеспособный спрос россиян на жилье. При этом следует различать его реальную и потенциальную составляющие. Последняя, как правило, существенно выше: она не учитывает условия, влияющие на принятие людьми решения об улучшении жилищных условий, а отражает лишь их финансовые возможности.
В целом при оценке способности граждан приобретать жилье учитываются прежде всего их доходы: покупка жилплощади связана с размерами существующих накоплений, а также с возможностью брать ипотечные кредиты. Как свидетельствуют данные исследования потребительских ожиданий населения, формирование личных сбережений для 80% опрошенных маловероятно или невозможно. Подобная ситуация связана с общей негативной оценкой условий для формирования сбережений, которую разделяют свыше 60% участников опроса.