Ипотека и недвижимость - Ипотека — страховка от роста стоимости жилья?

Петербургские аналитики считают, что Москва может похвастаться объектами, отвечающими современным представлениям о пентхаусе. В столице дома на крыше имеют выгодное местоположение, большие площади остекления, эксплуатируемую кровлю и панорамные виды из окон на исторический центр.

Квартира с террасой

В Петербурге, увы, предложение пентхаусов минимально. Из-за ограниченности предложения пентхаусами в северной столице обычно называется квартира на последнем этаже с выходом как минимум на одну террасу. В классическом понимании такие квартиры пентхаусами не являются. Такие каноны, как определенная высота потолков, не говоря уже о бассейне и зимнем саде, в Петербурге выдерживаются редко. А такие обычные для московских пентхаусов изыски, как центральное кондиционирование и пылеудаление в Петербурге пока вообще считаются экзотикой.

Из-за особенностей застройки Санкт-Петербурга пентхаусов в городе никогда не будет много. Первые мансарды с террасами были построены в северной столице еще до 1917 года. Большие террасы в квартирах, отдаленно похожие на пентхаус, изредка встречаются и в сталинских домах. Но современные пентхаусы в районах нового строительства появились только в 90-е годы прошлого века. По подсчетам специалистов АН "Бекар", всего сейчас в городе существует около 100 пентхаусов и еще столько же объектов находятся в стадии возведения.

Основное предложение пентхаусов приходится на строящиеся дома на окраине города. В старой части Санкт-Петербурга в новых и реконструированных домах в связи со строгими требованиями Архитектурного управления в большинстве случаев строят мансарды без каких-либо террас и даже балконов. Впрочем, есть исключения. Например, пентхаус недалеко от Смольного.

Самым престижным в городе считается тот пентхаус, что имеет вид на Неву или каналы. Как, например, пентхаус в жилом комплексе в акватории Большой Невы, или пентхаус в комплексе на Песочной набережной.

Кто живет на крыше?

На вторичном рынке случаи предложений и продаж пентхаусов единичны. Ввиду малочисленности такие квартиры почти не появляются в базах данных агентств. Однако если и появляются, их экспозиция длится не менее полугода, а иногда даже доходит до двух лет.

Цена пентхауса обычно намного превышает цену квадратного метра на квартиры в том же доме, а эксплуатация его обходится в большинстве случаев гораздо дороже. Именно поэтому квартиры в пентхаусах не всегда находят своего покупателя. В Петербурге известны случаи, когда строители, отчаявшись продать пентхаус, предлагали его как обычную квартиру и даже по меньшей стоимости.

Впрочем, пентхаусы открывают широкое поле для всяческих фантазий своих владельцев. Риэлторы "Бекара" припоминают случай, когда владелец пентхауса пожелал устроить на своей стометровой крыше-террасе русскую баню, чтобы зимой нырять из парилки прямо в сугроб.

По мнению заместителя директора АН "Бекар" Леонида Сандалова, сегодня в Петербурге пентхаусы покупают две противоположенные категории людей. Первые: бизнесмены с максимально закрытым образом жизни, которых привлекает вариант с одной квартирой на этаже (иногда вход в квартиру делают прямо из лифта). Идеальный вариант пентхауса для такой категории покупателей - башня на крыше дома. Второй тип покупателей - максимально публичные люди - артисты, спортсмены, дизайнеры и т.д., которым пентхаус дает возможность создать уникальную по внешнему виду квартиру.

Вид на "Аврору"

Максимальная цена предлагаемого в Петербурге к продаже пентхауса от застройщика сейчас составляет 4 млн. долларов. Это уже упомянутый новый дом в центре города недалеко от Смольного площадью 300 кв. м без отделки. Дом сдан летом, но пентхаус еще не продан. До этого ценовой рекорд - 1,2 млн. долларов - был установлен пентхаусом на Выборгской стороне с хорошим видом на город и крейсер "Аврору". Квартира без отделки.

Самым большим риэлторами признается пентхаус в семнадцатиэтажном жилом комплексе в акватории Большой Невы - его площадь свыше 563 кв. метров. Впрочем, этот пентхаус (его цена более 2,5 млн. евро) тоже пока не продан.

На вторичном рынке известно о продаже весной этого года пентхауса площадью 230 кв. м без отделки в новой части Васильевского острова. Цена - 360000 долларов. При этом риэлторы "Бекара" не припоминают случаев продажи пентхауса с полной отделкой.

Льготы и приз - юбилея девиз

В связи с пятилетием создания Тамбовского представительства, а также двухлетием деятельности КПКГ "СоцИнициатива Кредит" Финансовая корпорация "Социальная инициатива" объявляет о проведении акции "Льготы и приз - юбилея девиз".

До 12 декабря 2004 года каждый заключивший договор инвестиционного вклада в любом из филиалов корпорации получает скидку 3-5% (в зависимости от объекта), а также автоматически становится участником розыгрыша многочисленных призов от "Социальной инициативы". Розыгрыш состоится 12 декабря в ходе празднования пятилетия филиала в Тамбове. Вся информация о выигрышах будет опубликована на сайте, а также доведена до каждого выигравшего вкладчика по телефону и письменно.

В октябре в рамках выставки "ДОМЭКСПО" был проведен первый розыгрыш призов. Обладателем главного приза - музыкального центра - стал автор рекламного слогана: "Инициатива социальная - улучшение жизни реальное".

Спешите, данные условия действуют только до 12 декабря 2004 года. Ждем вас в любом из наших 50 филиалов по всей России.
Массовая ипотека неизбежно повлечет за собой активное повышение цен на квартиры. Таково мнение подавляющего большинства российских специалистов, да и опыт развития системы ипотечного кредитования в западных странах свидетельствует об этом. Но есть и обратная сторона вопроса: чисто теоретически покупка квартиры по ипотеке страхует потребителя от роста стоимости жилой недвижимости.

Но можно ли быть уверенным в этой страховке с учетом российской развивающейся, следовательно, довольно нестабильной экономики?
Конечно, ипотечному кредитованию доверяют пока немногие. Причин тому много: высокие банковские проценты, жесткие требования к заемщикам и т. д. Но и преимуществ у ипотеки немало. Основные из них — возможность прописаться и проживать в своей квартире, заплатив за нее лишь часть цены, и невысокий первоначальный взнос — от 5 до 30% стоимости жилья. Кроме того, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы арендными ставками на квартиры, а ведь снимаемое жилье никогда не станет собственностью. У ипотеки есть и главный, несомненный плюс: рассрочка платежа и погашение долга в течение 5–30 лет с сохранением фиксированной суммы на протяжении всего срока кредита.
Учитывая рекордный рост цен на недвижимость, который наблюдался в течение последних трех лет, и сохранившуюся тенденцию увеличения стоимости московских квартир в пределах 10–12% годовых (именно таковы прогнозы аналитиков на 2005 год), ипотека представляется почти единственным шансом приобрести квартиру, если у покупателя нет суммы, достаточной для оплаты полной стоимости объекта недвижимости. Ведь накопить нужную сумму, складывая деньги «в чулок», при постоянном увеличении стоимости 1 кв. м, превышающем темпы официальной инфляции, практически невозможно. К примеру, в 2003 году стоимость квартир поднялась, по разным оценкам, на 25–40%, что практически в три раза больше официальной статистики по инфляции.
И сегодня, несмотря на проиcшедшую стабилизацию цен, в некоторых сегментах московского рынка квартир спрос все еще превышает предложение. С выходом на рынок людей, приобретающих жилье по ипотеке, платежеспособный спрос вырастет еще больше, значит, подскочат и цены. «Дешевые» и «длинные» ипотечные кредиты вызовут дальнейшее увеличение стоимости жилья.

Что покупателю хорошо, то заемщику...
Тот факт, что цены постоянно растут, дает ипотечным банкам право позиционировать ипотеку как страховку от роста стоимости жилья. Страховка заключается в следующем: в кредитном договоре прописывается фиксированная сумма стоимости квартиры, и в течение, скажем, 15 лет можно спокойно выплачивать ее, не обращая внимания на ценовую нестабильность на рынке недвижимости. Допустим, человек купил квартиру в новостройке с помощью ипотеки год назад. Тогда стоимость этой квартиры определялась из расчета $1 тыс. за 1 кв. м. Сегодня 1 кв. м в такой квартире будет стоить уже около $1,6 тыс. Понятно, что «прошлогодний» заемщик выиграл по сравнению с «сегодняшним»: ведь сумма кредита, предоставленная ему банком, оказалась значительно ниже. В результате оба покупателя получили аналогичные квартиры, но «прошлогодний» покупатель заплатил за нее меньше и отдавать банку будет меньшую сумму.
Эксперты склонны считать, что потребитель может застраховаться от удорожания жилья только в условиях постоянного стабильного роста цен. В периоды стагнации или падения цен такой возможности не будет. Россия все еще остается страной с развивающейся экономикой. Примерно два–три раза в год стабильно возобновляются слухи о грядущем кризисе на рынке недвижимости. Пока никто не берется на 100% утверждать, что в течение тех 5–30 лет, которые отводятся заемщику банками на выплату ипотечного кредита, не произойдет существенного спада цен на жилье. Видимо, поэтому многие заемщики, взявшие ипотечный кредит, стараются погасить его досрочно, невзирая на штрафные санкции.
Надо отметить, что использование ипотечных кредитов во многих западных странах является одним из вариантов «бычьих» игр на повышение цен на недвижимость. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, использование такого механизма носит в ряде западных стран название «ипотечного рычага». К примеру, общеизвестна история кризиса на рынке жилой недвижимости США, происшедшего в конце 80-х годов прошлого века. «Цены в Америке тогда упали и находились «на дне» более трех лет. Когда положение на рынке начало налаживаться, но цены были еще низки, небольшое количество индивидуальных и институциональных инвесторов начало скупать недвижимость, пользуясь при этом ипотечными кредитами. Цены «поползли» вверх, некоторые инвесторы продали недвижимость и расплатились с банками, получив при этом немалую прибыль. Среди таких инвесторов был и Дональд Трамп, например. Но, несмотря на подобные «положительные» примеры, риски подобных инвестиций очень высоки», — отмечает М. Маркарова.

Если уж консервативные американцы считают возможным рисковать, причем серьезно, и инвестировать ипотечные средства в недвижимость, когда она достаточно дешева, то чего ждать от русских, которые в большинстве своем живут по принципу: «Кто не рискует, тот не пьет шампанское»?