Ипотека и недвижимость - Куда ползет цена на жильё

Новый Жилищный кодекс как попытка сохранения обязательств власти перед гражданами –такой же мертворожденный проект, как Земельный кодекс.

Сейчас гораздо "живее" закон о деловом строительстве, который недавно вступил в силу, а также внутренние дела строительной индустрии, которые перестали расширяться естественным образом после наступления рыночных отношений ( я имею в виду выделение земли под строительство). Но законодатель либо пятится назад, обозревая знакомое прошлое и не видя настоящего, либо проводит лоббистские нормы. Уже редко даже желание сохраниться во власти, ведь под ней сейчас уже не кресло тлеет, а сама земля полыхает. Однако по прежнему понимаем. Что о нас снова начали заботиться. Например, вернут смысл очереди на жилье или вновь начнут давать жилье при переселении по нормам предоставления.

Новый Жилищный кодекс и создан для того, чтобы прекратить бесплатную приватизацию, а также снять с власти заведомо неисполнимые обязательства -как в 122-м законе, ведь нынешняя власть в принципе не исполняет никаких обязательств. Она избирательно задабривает минимальный сегмент наиболее активного населения, чтобы притушить протест и «по возможности» «переключить стрелки» с революции на выборы, которыми научилась управлять.

Призрак революции бродит по стране и ободряет наиболее продвинутых товарищей на Старой площади, но пока у них главный враг, как ни странно, тот же, что и у самих граждан - лоббисты. Жажда наживы затмевает видение ситуации, повышая и без того высокий градус напряжения в обществе. Поэтому в Думе стало интересно, обсуждение законопроектов выявляет все проблемы страны - и власти, и граждан. Другое дело, что, какие законы ни принимай, они бесполезны для законопослушных граждан из-за отсутствия понятного прямого действия законодательных норм: они либо задолго до введения в действие уже работают (например, отмена приватизации вновь полученного жилья), либо их нормы заранее нейтрализованы. Известно, что загнать коренного москвича за Можай можно было всегда и без закона. Еще при Сталине были целые волны выселения из столицы.

Когда в Думе обсуждался новый Жилищный кодекс, у профильного комитета по законодательству главные задачи состояли в. JQM, чтобы не пропустить в этот закон обязательное страхование жилья или повсеместное насаждение товариществ собственников жилья, что делается для повышения коммунальных тарифов. И еще - разгрузить очередь, прочно стоящую на месте. В настоящий момент депутат Галина Хованская пытается добиться внесения множества поправок в существующий Жилищный кодекс. Об этом мы с ней и говорим.

- Галина Петровна, что происходит с долевым строи тельством жилья?

- Его надо корректировать.

- Но закон базовый уже действует?

- Действует, но вот мнение тех, кто причастен к строитель ному рынку: закон приведет, на первом этапе по крайней мере, к повышению цен на жилье и при остановке сооружения многих объектов, которые не соответствуют на сегодняшний день нормам этого закона.

- То есть вы надеетесь своими поправками базовый за кон исправить?

-Да.

- Хорошо. А чего вы рас считываете добиться с ограничениями на деприватизацию?

Это вошло в большой проект, который я внесла 18 марта. Ко мне присоединились представители практически всех оп позиционных фракций и независимые депутаты. Там принципиальные поправки, сейчас пока на мелочи не стала размениваться.

- Это поправки в Жилищный кодекс?

- В Жилищный кодекс, в закон о его введении в действие и в 292-ю статью Гражданского кодекса, которая посвящена отчуждению жилых помещений при сделках с жильем. Так что я исправляю в законопроекте целый ряд моментов, которые, по моему мнению, противоречат Конституции Российской Феде рации. Пока не размениваясь, подчеркиваю, на мелкие юридические некорректности кодекса.

- Кроме снятия ограничений на деприватизацию, что еще есть в вашем законопроекте?

- Снятие ограничений на npиватизацию по дате 1 марта.

- Продление?

Вообще убрать 1 марта как срок, который поставил барьер для приватизации жилья тем, кто живет в общежитиях, аварийны домах, военных городках, а так же тем гражданам, которые получат жилье после 1 марта как очередники. Вообще следует ограничить приватизацию только для тех, кто будет вставать по новым правилам с 1 марта на учет по улучшению жилищных условий. И этим очередникам уже будет объявлено, что они не смогут приватизировать полученное жилье. Второе - снятие ограничений на деприватизацию. Третье - в отношении старых очередников, имеющих право на первоочередное улучшение жилья, необходимо четко прописать, что за ними это право сохраняется, что они быстрее получат жилье, чем по общей очереди. Иначе это обрекает многих людей просто на вымирание до того, как они получат квартиру. Дальше. При переселении, как вы знаете, сейчас на нанимателю дают то, что он уже имеет. То есть, сколько имел мет ров, даже пусть ты очередник, столько и получишь. Жил в коммуналке и останешься в коммуналке. Живешь вшестером в однекомнатной и получишь на шестерых однокомнатную при сносе дома. Так вот, я хотя бы для очередников пытаюсь эту ситуацию изменить, чтобы было предоставление жилплощади по нормам. Это что касается переселения. Вызывает сейчас очень бурную дискуссию в обществе и статья о бывших членах семьи и их правах на жилье. Кодекс написан так, что даже при наличии судебного решения, сохраняющего право пользования жильем за бывшим членом семьи, можно завтра, продав квартиру или совершив другую сделку с ней, выставить на улицу всех. Даже при наличии судебного решения.

- Включая детей?

- И бывших, и нынешних, всех. Я корректирую, предлагаю изменение этой нормы, чтобы хотя бы при наличии судебного решения сначала его исполнили, а потом уже совершали сделки. По коммуналкам снимаю ограничения на выкуп - если у вас меньше нормы пре доставления жилья, вы имеете право на выкуп. Я также отстаиваю права инвалидов при постановке на учет, предлагаю при предоставлении жилья для тяжело больных людей учитывать их право на дополнительную площадь. Всего я вношу тридцать две поправки...

- Когда проект пойдет?

- Пока еще не было обсуждения на комитете...
Принятие нового закона о долевом участии в строительстве, как и нового Жилищного кодекса, стало, пожалуй, самой актуальной темой последних месяцев. В той или иной степени эта проблематика затрагивает каждого, независимо оттого, работает ли человек в сфере недвижимости и строительства или нет. Вопросы, обсуждаемые в связи с этими законопроектами, часто имеют отношение к правовой сфере, финансированию строительства, а также взаимоотношениям застройщиков и покупателей жилья в новостройках. Однако в свете изменений законодательства нередко приходится слышать мнение, что данные шаги непременно приведут к повышению цен на жилье. Насколько справедливы подобные утверждения? И если повышение цен все же произойдет, то насколько сильно? Сотрудники аналитического центра ирн.ru полагают, что немало заявлений, звучащих в этой связи, безосновательны.

Основным аргументом в пользу неизбежного подорожания жилья после введения новых законов является тезис о повышении затрат застройщиков. С одной стороны, вместо сбора денег с покупателей им придется привлекать более дорогие банковские кредиты. С другой стороны, прежде чем начать продажи жилья в новостройках придется сначала собрать все необходимые разрешения, что раньше делалось на более поздних стадиях строительного цикла. А это в свою очередь, - дополнительные финансовые затраты и снова задержки по времени. К тому же согласно новому закону застройщиков ожидают более жесткие условия по соблюдению сроков строительства, а также другие обязательства.

Но, с другой стороны, хорошо известно, что стоимость московского жилья уже давно «оторвалась» от себестоимости строительства и определяется исключительно платежеспособным спросом. С середины 2002 года по середину 2004 года цены на жилье в Москве выросли почти вдвое, что нельзя сказать о себестоимости. Поэтому дальнейшее подорожание столичного жилья зависит только от того, готовы ли потенциальные покупатели платить за него больше денег или нет.

Вполне понятно желание застройщиков продавать дороже, особенно в условиях роста их собственных издержек, ведь иначе снижается рентабельность. Но при этом следует понимать, что если люди не имеют средств или желания покупать жилье по более высоким ценам, то поднять цены все равно не получится.

Текущее состояние столичного рынка недвижимости также не позволяет говорить о существовании потенциала для заметного роста цен. Стоимость квадратного метра жилья вот уже 9 месяцев остается практически неизменной, несмотря на многочисленные попытки участников рынка способствовать возобновлению роста цен. Это означает, что волевое повышение стоимости жилья в новостройках со ссылкой на увеличение издержек застройщиков скорее всего будет «не понято» покупателями. Подобный шаг приведет только к заметному снижению объемов продаж и усилению стагнации рынка, что в итоге потребует отката цен назад в виде скидок, распродаж или других подобных приемов. По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru закон о долевом строительстве и новый Жилищный кодекс в первое время вообще никак не должны повлиять на стоимость московского жилья. Этот пакет законопроектов не направлен на ценовое регулирование и лежит несколько в иной плоскости. Лишь со временем, в среднесрочной и долгосрочной перспективе, когда рынок перестроится на новые правила игры и станет понятно, какие части нового закона работают, а какие - нет, можно будет судить о степени его влияния на цены. Сейчас же подобные тезисы о непременном повышении стоимости жилья в связи с переменами в законодательстве во многом являются искусственными. Аналогичные выводы можно сделать и в отношении влияния роста себестоимости строительства на конечные цены квартир.

Тем не менее есть два фактора, связанные с законом о долевом участии в строительстве, которые со временем могут способствовать повышению цен на жилье. Во-первых, изменения в законодательстве уменьшают риски покупателей квартир в новостройках на ранних стадиях строительства. А значит, новый закон способствует стимулированию спроса, делая покупки жилья в новостройках привлекательными для более широких слоев населения. Помимо этого, закон уменьшает риски банков при кредитовании покупки квартиры в новостройки, что должно способствовать развитию ипотеки. Фактор снижения рисков при покупке жилья в новостройках и связанное с этим стимулирование спроса могут привести к незначительному росту цен, но не сразу, а в среднесрочной перспективе.

Вторым фактором является возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке. По данным последнего масштабного исследования рынка новостроек, проведенного аналитическим центром ирн.ru, строительство примерно 20% выставленных на продажу домов-новостроек еще не начато. А значит, эти проекты находятся на столь ранней стадии инвестиционного цикла, что у застройщика нет не только всего пакета документов, но и даже разрешения обнести стройплощадку забором. Если же говорить о количестве сегодняшних новостроек, по которым недостает хотя бы одного из необходимых разрешений, то их может оказаться заметно больше 20%.

Впрочем, все это не означает, что с введением закона о долевом участии в строительстве количество домов-новостроек на рынке резко сократится. Застройщики могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. Поэтому сократится ли объем предложения на первичном рынке после введения нового закона и насколько сильно сократится, пока судить сложно.

По мнению руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, в ближайшей перспективе новые законы никак не повлияют на стоимость московского жилья. Потенциальное снижение рисков покупателей новостроек и возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке могут привести только к незначительному удорожанию столичного жилья, притом не сразу. Экспертно прирост цен под влиянием этих факторов можно оценить в 5% - 10% до конца этого года.