Ипотека и недвижимость

Одними из главных тем состоявшейся 10 ноября в гостинице «Ренессанс Москва» II Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость» стали проблемы регулирования рынка, возможности формирования сегмента доступного жилья и земельные вопросы. Участники конференции — руководители инвестиционно-строительных компаний, агентств недвижимости, ведущих российских банков, представители московских властей — обсудили и перспективы рынка недвижимости на современном этапе развития.

Председатель комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский заявил, что не все специалисты рынка недвижимости правильно понимают, что такое инвестиционная деятельность. «Я задавал этот вопрос представителям разных ведомств, — сказал В. Плескачевский, — многие считают, что инвестиционная деятельность — это строительство и эксплуатация объекта. Но мне кажется, что строительство — это только производство инвестиционного объекта». По его мнению, понятия «строительство» и «инвестиционная деятельность» необходимо принципиальным образом разводить и последнее рассматривать как вложение в готовый объект, чтобы строительство никак не было связано с процессом инвестирования.
Представитель Госдумы также коснулся правовой проблемы определения объектов недвижимости. В большинстве развитых стран основным объектом недвижимости признается земля, а здание — лишь его неотделимым улучшением. Тот факт, что в нашей стране у каждой из этих составляющих свое правовое поле, приводит к сложностям при получении согласований и разрешений. «В течение пяти лет четыре ведомства: Госстрой, Госсземкадастр, Минимущества и Минэкономразвития не могли договориться между собой, по каким правилам должны обращаться разорванные объекты: земля и собственно здание, — рассказал В. Плескачевский. — Если учитывать все требования этих ведомств, можно представить, сколько времени понадобится на регистрацию того или иного объекта. А теперь наложите это все на залоговые или ипотечные процедуры — и станет понятно, откуда берутся невероятные издержки».
Говоря о проблеме минимизации инвестиционных рисков, издатель газеты «М2 = Квадратный метр» Георгий Шабад отметил, что они напрямую связаны с доступностью информации о рынке и степенью его прозрачности. «Переход от состояния постоянного ценового роста к более сложной системе ценообразования требует от инвесторов более искушенных подходов к вложению средств, — сказал Г. Шабад. — Любой участник рынка недвижимости является по природе принимаемых решений инвестором, будь то улучшающая свои жилищные условия с помощью альтернативной сделки семья или вкладывающий сотни миллионов в девелопмент банк. Уровень прозрачности и доступности информации должен соответствовать потребностям его участников».
О ситуации на рынке столичной недвижимости рассказал глава Комплекса экономической политики и развития города Москвы Юрий Росляк. По его словам, Москва является абсолютным лидером среди российских территорий по привлечению иностранных инвестиций: их объем только в прошлом году превысил $14 млрд. Доходность инвестиций в столичную недвижимость находится на уровне 25% для жилой недвижимости и 13% — для офисной и гостиничной.
Ю. Росляк также подчеркнул, что доходы, поступающие в бюджет от инвесторов — 10–12 млрд руб. ежегодно, позволяют городу реализовывать строительство жилья для очередников. «Город не собирается отказываться от социального жилья, — отметил он, — и выполнит обязательства, данные москвичам прежней системой управления. Поэтому ежегодно мы предоставляем не менее 400 тыс. кв. м для нужд очередников, почти 200 тыс. кв. м строим по программе «Молодой семье — доступное жилье» и около 1 млн кв. м выделяем «переселенцам» из сносимых пятиэтажек».
Однако, по мнению Ю. Росляка, удовлетворить потребность москвичей в жилье невозможно без развития системы ипотечного кредитования, которое в свою очередь невозможно при низком уровне доходов граждан. В прошлом году темп роста доходов населения столицы составил почти 35%, в этом году — 27–28%. «Мы стимулируем рост доходов населения в первую очередь за счет повышения уровня зарплат в бюджетной сфере, — сказал Ю. Росляк. — Кроме того, мы планируем вывод минимальной заработной платы на территории Москвы на уровень прожиточного минимума. Не МРОТа, как часто путают, а именно реального прожиточного минимума. Такой законопроект нами разработан, и наверняка в течение первого полугодия 2005 года мы постараемся найти такое решение, чтобы ни одна организация не имела права выплачивать зарплату меньше столичного прожиточного минимума. Но, конечно, единовременного скачка тут быть не может».
Тему формирования рынка доступного жилья поддержал начальник отдела жилищной политики Департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики РФ Михаил Куликов. По его словам, чтобы справиться с проблемой обеспечения граждан жильем, необходимо повысить объемы и качество жилищного строительства (как следствие, увеличить объем предложения на рынке).
По данным М. Куликова, средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека, что в два–три раза меньше, чем в развитых странах. Из общего объема 2,85 млрд кв. м (62% строений) старше 30 лет; 88,7 млн кв. м, или 3% строений, относятся к ветхому и аварийному фонду, в котором живут более 2,5 млн человек. Более 15 млн человек проживают в панельных зданиях, построенных в 1950–1960-е годы. Около 40 млн российских граждан вынуждены жить в неблагоустроенных квартирах, где отсутствуют те или иные удобства. За 2003 год улучшили свои жилищные условия только 0,7% россиян.
«В настоящее время наблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. За последний год в регионах цены увеличились на 26%. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в начале года составляла порядка 16,3 тыс. руб., на вторичном — 14,5 тыс. руб. Между тем себестоимость 1 кв. м равнялась примерно 8 тыс. руб. То есть средняя цена на первичном рынке в два раза превышала себестоимость строительства», — отметил М. Куликов.
Он также рассказал, что из общего количества жилья, введенного в 2004 году на территории России, примерно половина приходится на десять промышленно развитых регионов (включая Москву и Подмосковье). Кроме того, доля столицы и области в общем объеме инвестиций — более 60%. В очереди на получение жилья сегодня насчитывается более 4,4 млн семей, время ожидания квартиры составляет от 15 до 20 лет. Причем в очереди стоят и те, кто реально может самостоятельно или с частичной помощью государства приобрести жилье. М. Куликов привел данные исследования Института экономики города, согласно которым самостоятельно готовы приобрести жилье 34,7% москвичей.
Рынок вторичной недвижимости - это рынок посреднических услуг. А у посредника - свой интерес. В то время, когда стоимость товара падает, количество заключаемых сделок может расти, а значит, посредник оказывается в выигрыше. А в то время, когда стоимость товара растет, увеличиваются еще и комиссионные с одной сделки. Таким образом, не выгодна посреднику только стагнация на рынке... Можно ли искусственно "расшевелить" рынок? И ведется ли такая игра существующими сегодня участниками рынка?

Теория игры

Теоретически "расшевелить" какой-либо рынок, вызвать на нем ажиотаж или даже панику можно разными способами. Например, крупный игрок совершает резкий "рывок" в ту или иную сторону, в попытке увлечь за собой инертную массу более мелких игроков. Рывок рассчитан в первую очередь на "середняков", соприкасающихся с "высшим светом", внимательно за ним следящих и по мере сил копирующих "политику" крупных игроков. За ними подтягиваются и мелкие игроки. Возникшая "волна" захватывает потребителя, гонит его в одну сторону, затем - в обратную, и так, пока не наступит штиль. Такова схема. Но возможно ли ее применение именно на рынке недвижимости десятимиллионного города?

Динамика на рынке может быть спровоцирована как внешними факторами, так и внутренними. Что касается влияния внешних факторов, то здесь все довольно прозрачно. Московский рынок недвижимости не раз наглядно демонстрировал свою зависимость от процессов "свыше". Пока все находились в ожидании введения государственной регистрации сделок, у риэлторов "ушел" весь неликвид. Когда год за годом обещали ввести с января налоговый контроль за расходами, декабрьский "всплеск" платежеспособного спроса успел стать привычным. Да есть и относительно недавний пример: когда начались колебания курса доллара, спрос на новостройки резко пошел вверх.

Эти внешние, т. е. исходящие от государства, факторы могут умело подхватываться игроками рынка и плавно перетекать во внутренние. Так, ни для кого не секрет, что, подогревая людей, "напрягшихся" в ожидании обещанного налогового контроля за расходами, через СМИ до людей активно доносили следующую информацию: "покупай сегодня, завтра будет опасно".

Кстати, о СМИ. Заметим особо, что широкомасштабная информационная кампания - основной инструмент для создания движения на рынке "изнутри".

Достаточно вспомнить период середины-конца 1999 года. Рынок только начал приходить в себя после дефолта и находился в довольно стабильном состоянии. В некоем крупном издании одна за одной появляется серия публикаций на тему "рынок растет". "Цены растут, спешите покупать!" - заявляет уважаемое издание. Интересно, что через некоторое время - примерно через 1,5 месяца с момента первой публикации - рынок действительно начал расти. Не исключено, конечно, что аналитики поймали тенденцию до того, как она успела широко проявится...

Информационная кампания технически сопряжена с двумя противоречивыми задачами. Во-первых, компания должна спланировать достаточно мощную и дорогостоящую информационную атаку на коллег и потребителя из нескольких независимых источников. При этом к сведениям, подтверждающим правильность новой стратегии компании Х, исходящим от самой компании Х, отношение будет довольно скептическим, а независимые аналитики, уличенные в такого рода действиях, весьма рискуют своей репутацией. Во-вторых, при отсутствии монопольного положения на рынке акция должна иметь обратный адрес: не просто "Покупайте! (Продавайте!)", но "Именно через компанию Х: наши условия все еще лучше!" Что не согласуется не только с первой задачей, задачей "анонимности", но и с условиями игры. Ведь цель подобной затеи состоит в том, чтобы, подняв волну, самому с нее соскользнуть и поймать как можно больше рыбы в помутневшей воде. Стадия подъема волны, как водной, так и рыночной, как правило, гораздо дольше стадии падения, а в описанных выше условиях, когда инициатор волнений очевиден, стоит ему скрыться за волной, как падение будет молниеносным.

Задача потенциальных игроков рынка осложняется еще и тем, что ни у кого из них нет монополии на этом рынке. По разным данным, доля рынка, приходящаяся на агентства, составляет от 30 до 50%. Для того чтобы эффективно задействовать даже этот объем, им пришлось бы объединится друг с другом, а это сложно, так как их интересы разнонаправлены.

В то же время задачу тех, кто проводит "особую политику", облегчает так называемая теория массового сознания. Достаточно активно присутствуя на рынке и в СМИ, риэлторы имеют возможность "навязать" своим клиентам, в том числе потенциальным, свое видение ситуации и свои цены.

Практика игры

Стоит отметить, что большинство агентств, особенно крупных, полагают, что игроков на рынке недвижимости нет. На наш вопрос о том, существуют ли "игроки" на рынке вторичного жилья, Владлен Комлев, эксперт корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", ответил, что "даже цель распространения таких слухов не ясна. Если на фондовом рынке при проведении арбитражных сделок у игроков есть возможность проводить политику, отличную от политики клиента, то риэлторские компании обязательно согласовывают с клиентом цену на жилье. Если ее искусственно завысить, то срок продажи может увеличиться настолько, что обеспокоенный продавец расторгнет договор. Если же, напротив, занизить цену, то клиент, рассчитывавший получить более крупную сумму за свою квартиру, может обратиться к услугам той компании, которая предложит ему больше. Такое поведение на рынке нелепо и невозможно".

Того же мнения придерживается и Григорий Полторак, директор корпорации "БЕСТ-Недвижимость": "Рынком управляют не риэлторы, - пусть даже крупные и уважаемые, - а спрос и предложение. Наши эксперты, рекомендуя продавцам (а не назначая) цены объектов, безусловно, учитывают рыночные тенденции".

К ним присоединяется Василий Светлаков, руководитель отдела оценки и аналитики "МИЭЛЬ-Недвижимость": "Конечно же высказывания о "ценовой игре" и о сознательном снижении или повышении цен представляются некорректными, - риэлторские фирмы лишь отражают тенденции, существующие в данный момент на рынке недвижимости".

Дополняет картину Константин Апрелев, президент агентства недвижимости "САВА": "Для любой компании, превышающей по размерам штат - "я и мой автоответчик", важнее всего стабильность рынка - т. е. отсутствие на нем резких колебаний. Никакие выгоды от кратковременного всплеска активности не покроют ущерб от последующей стагнации. Это удар, сравнимый с последствиями дефолта".

Однако на рынке существуют и иные мнения.

В частности, на аргументы по поводу того, что хозяином на рынке является продавец квартиры, так как именно он выставляет стоимость, можно возразить, что нынешний клиент риэлторского агентства - в большой степени жертва тенденций, существующих на рынке. Он проводит свою политику, ориентируясь на газеты, на объявления в газетах. Он видит некоторое направление изменения цен на рынке и выставляет свою цену в соответствии с этим видением или по подсказке риэлтора, который склонен завышать цену.

Принимать за решающий фактор для ситуации на рынке цену объекта тоже не совсем корректно. Ведь цена на квартиру, объявляемая в прессе, складывается из двух составляющих - реальная цена плюс комиссионные агентства. А это порождает бесконечный круговорот: человек видит в прессе эту завышенную цену, устанавливает ее, приходя в агентство, на свою квартиру, агентство плюсует к этой цифре комиссию и снова публикует в прессе, после чего эту цифру видит следующий продавец и... Спираль можно развивать.

По мнению сотрудника одной из опрошенных нами компаний, "что касается заявлений о том, что на рынке важна стабильность, то, возможно, это и так для мелких агентств, а для крупных - это может быть совсем не так. Крупные агентства ведут сейчас жесткую конкурентную борьбу, так как твердо знают, что их игра на понижение "убьет" мелкие агентства и позволит им увеличить свою долю рынка".

Среди участников рынка немало тех, кто утверждает, что были свидетелями игр на рынке. По мнению Ларисы Калашниковой, эксперта компании "Московские огни", "игроки на рынке есть, но всерьез повлиять на ситуацию они едва ли могут, только вносят нервозность в работу. Я столкнулась с этими людьми и больше с ними работать не буду".

Одним из способов проведения такой стратегии может стать "подрывная" деятельность аналитиков. По мнению Дениса Колокольникова, сертифицированного аналитика рынка недвижимости, "если аналитики некоей фирмы из одной сводки новостей в другую пишут о том, что цены на жилье скоро резко изменятся, а остальные компании придерживаются иного мнения или молчат, то стоит подумать, а не является ли это целенаправленным формированием мнения потребителя и положения на рынке? Причем решающим фактором успеха такой политики являются не величина фирмы и не степень уважения к ней, а только активность аналитиков".

Конечно же, нам хотелось выяснить названия конкретных фирм, которые пытаются влиять на ценовую погоду на вторичном рынке столичного жилья. Но специалисты, ссылаясь на профессиональную этику, соглашались говорить лишь в ключе "общей проблематики".

Система подсчета очков

Если на рынке существуют игроки и ведется некая "особая политика", то это несомненно должно отражаться на статистических показателях рынка. Одна из попыток проанализировать статистические данные по рынку вторичной недвижимости в целях установить истину относительно игр на рынке была предпринята аналитиком рынка недвижимости Андреем Бекетовым.

Им были учтены все объявления о продаже квартир, которые давали крупнейшие фирмы в СМИ.

Критерием оценки роста или падения цен стала динамика изменения стоимости некоей "средней квартиры". Эта стоимость вычислялась путем сложения стоимости всех имеющихся в продаже у данного агентства объектов и деления полученной величины на количество этих объектов. Поскольку процентное соотношение различных типов жилья в Москве - величина относительно постоянная, то рост цен на жилье по городу в целом рассчитывался из цены за 1 кв. м. Для удобства сравнения все цены были переведены в процентный эквивалент, за 100% был взят уровень цен в пяти крупнейших компаниях и в среднем по городу на декабрь 2001 года.

Для того чтобы проиллюстрировать соотношение "удельного веса" фигурантов и общего объема рынка, им был составлен также и рейтинг компаний, показывающих, какую долю рынка занимает каждая из "пятерки" в соответствии с объемом предложений, представленных этой компанией в СМИ. Для сравнения мы приводим такой же рейтинг, составленный специалистами сайта realprice.ru, которые ведут постоянный мониторинг вторичного рынка.

Создавая этот график, Андрей Бекетов предпринял попытку проиллюстрировать поведение риэлторов на рынке, и, по его мнению, на этом графике видно, как риэлторы меняют свои цены в зависимости от времени и своих ожиданий, связываемых с вторичным сегментом, в котором они работают. При этом сам Бекетов склонен считать, что с их стороны это скорее попытка предугадать возможное развитие событий, нежели попытка влиять на эти события.

Мнения участников

Между тем предложенная Андреем Бекетовым система вызывает возражения со стороны многих участников рынка. Например, существует мнение, что "понятие "средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве" - это средняя температура по больнице. Вместе с тем динамика изменения этого параметра позволяет говорить об общей тенденции рынка недвижимости, но никак не о работе отдельных компаний".

Хотя, строго говоря, статистический метод оценки явлений на рынке недвижимости имеет не меньше прав, чем в любой другой сфере деятельности. "Средняя квартира", "средняя стоимость квадратного метра" не более, но и не менее объективные понятия, чем любые другие привычные средние величины. Дело в том, что соотношение различного по качеству и по цене жилья сохраняется практически неизменным не только в целом по Москве, но и в рамках деятельности основных операторов рынка недвижимости. Именно в силу того, что они, не являясь монополистами, занимают достаточно значительные доли рынка и имеют развитую сеть филиалов. Так, например, у компании "БЕСТ-Недвижимость" 10 филиалов, у компании МИАН - 13, "МИЭЛЬ-Недвижимость" представлена 20 филиалами, а "ИНКОМ-Недвижимость" - 21. Как считает Андрей Бекетов, "на вторичном рынке компании едва ли могут выбирать, какое жилье захочет реализовать при их помощи клиент, а поскольку сеть филиалов охватывает достаточно полно всю Москву, то и приведенная выборка получилась вполне репрезентативной".

Для получения объективных данных Григорий Полторак, например, предлагает воспользоваться информацией, предоставляемой самими фирмами. С последним предложением перекликается замечание Василия Светлакова: "Если говорить о данных, касающихся компании "МИЭЛЬ", то г-н Бекетов, видимо, не располагает полной информацией. Количество квартир, которые мы выставляем на вторичном рынке, больше указанных в статье. В настоящее время "МИЭЛЬ" ежемесячно предлагает к продаже более полутора тысяч эксклюзивных объектов".

Константин Апрелев считает, что график по секторам рынка с территориальной привязкой, например, по "сталинским" домам Восточного АО был бы более показательным.

Вызывают сомнения у риэлторов и приводимые в рейтинге цифры. Владимир Яценко, руководитель пресс-службы компании "БЕСТ-Недвижимость", вообще отказался от комментариев на том основании, что "данные, приведенные в материале, не выдерживают критики. Претендуя на роль аналитиков, нельзя ошибаться на порядок и в разы". Напомним, что второй рейтинг не принадлежит А. Бекетову и приведен нами для сравнения.

А между тем Игорь Ладычук, пресс-секретарь компании МИАН, считает, что "рейтинг, предоставленный Андреем Бекетовым, близок к истине: количество продаваемых на вторичном рынке квартир у нас действительно колеблется от 500 до 700.

Василий Светлаков поясняет, что "колебания стоимости объясняются изменениями доли дорогих объектов по отношению к относительно дешевым. В частности, в июле минувшего года финансовая ситуация максимально благоприятствовала покупке качественного жилья в наиболее престижных районах Москвы. Ближе к концу года положение изменилось - вырос спрос (и соответственно предложение) на недорогие квартиры".

В компании "ИНКОМ" сказали дословно следующее: "Цены, которые мы видим на графике, это "заявленные" цены. Неизвестно, за сколько квартира была в конце концов продана. Любой продавец склонен завысить стоимость продаваемой квартиры. В среднем процентов на 10".

Подводя итоги, можно сказать следующее. Существует мнение, что риэлторы влияют на рынок как идеологически - путем продвижения определенных идей в СМИ, так и чисто технически - выставляя более высокие или низкие котировки. Однако в связи со структурой рынка скорее риэлторы следуют за рынком, нежели рынок за риэлторами.

Игры на рынке