Ипотека и недвижимость - Время взрослеть

Слово “товарищ” потеряло былую актуальность уже в конце прошлого века. Правда, в одной из сфер нашей жизни — жилищно-коммунальной — оно продолжает активно применяться. Товарищество собственников жильцов (ТСЖ) — структура во многом загадочная даже для самих жильцов. И если в Москве подобные объединения создаются и худо-бедно взаимодействуют с эксплуатирующей компанией, то в загородных коттеджных поселках ситуация иная. ТСЖ — не могут и не хотят, а “управленцы” — зачастую не умеют.

Сани впереди лошади

У проблемы ТСЖ давняя и отнюдь не славная история, преимущественно летописная и виртуальная. Вопрос самоуправления, самоэксплуатации и самообслуживания жильцами своего дома имеет одну странную особенность: он есть, и его… нет.

Законодательство предполагает, что жильцы будут организовывать ТСЖ и самостоятельно заниматься эксплуатацией здания, что, по мысли разработчиков, обеспечит эффективный и грамотный уход за домом. Выбираемый товариществом председатель вправе заключать договоры на обслуживание объекта со специализированными эксплуатирующими компаниями (ЭК, которых часто называют управляющими) или отдельными специалистами. Если качество услуг не устраивает ТСЖ, оно имеет право расторгнуть договор и выбрать новую компанию.

В реальности же жильцы “образовывать из себя круг” не хотят и в товарищество не вступают. Поэтому застройщики выбирают или создают службу эксплуатации сами, а покупателей ставят перед фактом. Позднее ТСЖ, если оно создается, может поменять ЭК, но это происходит очень редко. Эксплуатационная организация застройщика, отметили в Группе компаний “Конти”, получает доход от эксплуатации инженерных коммуникаций, отопительных систем и т. д. Она заинтересована в том, чтобы управлять домами и в будущем, после создания ТСЖ.

“Дочка” для обслуживания

Более чем 10-летнее существование рынка недвижимости мало сказалось на системе управления жилыми объектами. Застройщики обязаны передать построенный объект в чьи-то теплые руки. Но в чьи? Даже в столице, как отмечают девелоперы, профессиональных эксплуатирующих компаний крайне мало. В Подмосковье ситуация еще сложнее. Застройщики решают эту проблему разными путями в меру своих возможностей и ответственности. Те, кто не желает потерять объект, а с ним и свое лицо из-за недостаточного или непрофессионального обслуживания поселка, создают “дочку”, которая и занимается его содержанием. К примеру, в поселке “Горки-8” пока формируется ТСЖ, содержанием и эксплуатацией коттеджей занимается ЭК застройщика (эксплуатационное подразделение Группы компаний “Конти”). Поселок “Величъ” также управляется компанией застройщика. Та же ситуация в поселках, построенных компанией “Миэль-Недвижимость”. “Сейчас идет работа по заключению договоров на управление с нашей управляющей компанией”, — отмечает Александр Симанов, заместитель директора департамента по управлению недвижимостью “Миэля”.

По мнению Андрея Васильева, директора департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard, сейчас существует всего несколько поселков, которые действительно качественно эксплуатируются, и это обусловлено тем, что их застройщики сами в них проживают. Самый яркий пример среди готовых поселков, считает он, — “Николино”. Организация, созданная застройщиком, обслуживает огромную парковую территорию поселка, фитнес-центр, ресторан и проч. “Среди строящихся поселков очень хорошо этот вопрос решили в "Резиденциях Бенилюкс", — продолжает Васильев. — Еще до продажи застройщики создали некоммерческое партнерство, в которое одновременно с покупкой участка вступают все будущие жильцы поселка”. На базе партнерства в дальнейшем будет создана ЭК. Партнерству принадлежат все поселковые дороги, коммуникации, территории общего пользования. Есть председатель, который осуществляет управление поселком.

В поселке “Никольская слобода” застройщик (управляющая компания “Северо-Запад”) сам создал ЭК. Она же будет обслуживать и строящийся комплекс дачных поселков “Истра Кантри Клаб”. Общая площадь обоих поселков составляет более 300 га, здесь будут проживать несколько тысяч человек. При таком объеме мощности и услуги ЭК всегда будут востребованы, считают в компании “Северо-Запад”.

Кое-кто нанимает немногочисленных профессиональных управляющих, в том числе иностранцев. Так, в поселках, реализуемых компанией Blackwood, обслуживанием коттеджей занимаются зарубежные компании. В “Нахабино” работает Le Meridien, в “Сетуни”, “Покровских холмах” и “Росинке” — Hines International, в “Ривьере на Истре” — GVA Sawyer. Как отметили в Blackwood, немногие российские организации способны эффективно обслуживать сложные и разветвленные инженерно-технические системы поселка. У зарубежных управляющих есть определенное преимущество перед отечественными организациями благодаря опыту и высококвалифицированным специалистам. Тем не менее скорее всего доля иностранных ЭК будет небольшой, поскольку они занимаются обслуживанием элитных поселков, количество которых ограниченно.

В сегменте недорогих поселков ситуация иная. “В большинстве случаев в коттеджных поселках среднего класса и ниже застройщик не берет на себя организацию службы эксплуатации, — говорит Владимир Токарев, юрист управляющей компании "Северо-Запад". — Как правило, правлению ТСЖ делегируется право найти такую организацию”. Но в загородном секторе выбирать особенно не из кого, предложений на рынке практически нет.

Большинство ЭК малоизвестны, так как обслуживают, как правило, лишь один поселок, но найти их можно. ТСЖ может провести тендер и нанять компанию, которая удовлетворяет соотношению цена — качество. Жителям приходится самоорганизовываться и совместно решать вопросы обслуживания поселка. Они могут обратиться к ЭК соседних коттеджных поселков, могут нанять необходимых специалистов из ближних подмосковных городов, поселков и деревень, могут заключить договоры с какой-либо областной эксплуатирующей компанией, работающей где-нибудь рядом.

Специалисты не советуют оставлять управление поселком в руках ТСЖ. На рынке были случаи, когда поселки буквально разваливались из-за отсутствия единого слаженного управления. “Обычно это происходит на 4-5-й год существования поселка, когда в стремлении снизить затраты до немыслимых размеров поселок приходит в упадок и приходится его восстанавливать”, — добавляет Александр Симанов.

Рекламные обманки

Покупателям загородных резиденций можно посоветовать заранее, еще на стадии выбора поселка, поинтересоваться, кто будет заниматься эксплуатацией поселка и сколько это будет стоить. Как показал экспресс-опрос “Ведомостей”, примерно в половине случаев продавцы не могут точно сказать, кто будет заниматься обслуживанием поселка, сколько это будет стоить, за какие коммуникации и сколько придется платить отдельно.

Случаи если не мошенничества, то как минимум непредусмотрительности застройщика на рынке не так редки. Как отметили в компании “Инком-Недвижимость”, им известны случаи недоброкачественной рекламы. К примеру, юридические лица, привлекая клиентов для участия в создании коттеджных поселков, обещают, что при расчете стоимости договоров, заключаемых с клиентами, уже учитывается стоимость работ по созданию объектов инфраструктуры, в том числе инженерных коммуникаций, или что стоимость коммунальных услуг не будет меняться, а на деле складывается ситуация, когда клиенты вынуждены платить дополнительные суммы.

“На стадии заключения договоров компании часто идут на определенные маркетинговые ходы, обещая жителям те или иные объекты инфраструктуры, которые позднее сложно не только воплотить в жизнь, но и поддерживать на должном уровне рентабельности, — добавляет Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН". — Например, могут пообещать продуктовый магазин, который не так сложно организовать. Но, как любое коммерческое начинание, этот магазин должен приносить прибыль, а жителей поселка может не устраивать ценовая политика или ассортимент. Магазин приходится закрывать”.

“Одна из крупных фирм-застройщиков сейчас рекламирует коттеджный поселок с немыслимым количеством общественных центров, магазинов, спортивных сооружений, — рассказывает Александр Симанов. — На мой вопрос — как вы будете это содержать (к примеру, супермаркет в поселке никогда не окупится из-за отсутствия приличной пропускной способности, отделение банка никогда не откроется)? — я получил ответ: оказывается, эта компания никогда не строила подобных сооружений в предыдущих поселках, вряд ли она изменит отношение [к ним] сейчас”.

Лукавство застройщиков позже не лучшим образом отражается на обслуживающих организациях. Они сталкиваются с последствиями таких легковесных обещаний: нам говорили, что платить будем $0,3 с 1 кв. м, а вы требуете $1,3.

Как отмечает Геннадий Левин, руководитель продаж экогородка “Величъ”, если изначально планируется отдать вопросы эксплуатации на откуп жителям, значит, до поселка застройщику дела нет. “Это признак того, что инвестор-застройщик хочет "кинуть" свой поселок, чтоб разгребали другие, — говорит он. — Правда, я не учитываю проекты, где продают нарезанные кусочки земли, обнесенные общим забором, и называют это коттеджным поселком. Там на откуп кидают все. Именно кидают, а не отдают”.

Застройщики и “управленцы”

Идеальный вариант, когда ЭК приходит в проект заранее, до сдачи объекта в эксплуатацию. Лучше — на этапе формирования концепции поселка. Например, специалисты знают, какое напольное покрытие лучше поддается чистке или полировке, как лучше установить крюки на фасаде для мытья здания и проч. ЭК должна влиять на решения застройщика. Например, важно разместить площадки для мусорных контейнеров и для сбора снега в определенных местах, чтобы было удобно и для жителей, и для уборочной компании, и т. д.

И хотя застройщиков, готовых работать в паре с эксплуатирующей компанией, мало, они все же есть. К примеру, поселок “Величъ”, по словам Геннадия Левина, с первой мысли о нем формировался под непрерывным наблюдением инвесторов — его будущих жителей и организаторов УК. Следствием этого явилось строгое соблюдение всех концептуальных параметров: “Для всего проекта как бизнеса мы потеряли [некоторую] часть [потенциальных] клиентов, — рассказывает он. — Но нашим жителям, чьи вкусы совпали с концепцией, это обеспечило комфорт, за который они готовы платить немалые деньги, а для ЭК сделало "Величъ" удобным объектом с хорошими предпосылками стабильной и бесконфликтной работы”.

В поселках, возводимых “Миэль-Недвижимостью”, специалисты ЭК обязательно участвуют в разработке проекта, согласовывают рабочую документацию, следят за ходом выполнения работ. “Конечно, наличие управляющей компании в этот момент — головная боль для генерального подрядчика, но зато по окончании работ житель поселка получает качественно построенный коттедж с правильной инженерией и оптимальными расходами на эксплуатацию”, — говорит Александр Симанов.

В целом же, за единичными исключениями, застройщики предпочитают обходиться без советов “управдомов”. Более того, многие специалисты уверены, что ЭК должна приходить и эксплуатировать, что дадут, а влиять на решения застройщика не может. Поскольку законодательно эти вопросы никак не урегулированы, девелоперы предпочитают не пускать независимых “управленцев” на стройплощадку. А обслуживающая организация появляется лишь на этапе сдачи объекта. “Довольно часто заказчик-застройщик сам формирует некое подобие эксплуатирующей организации для сдачи объекта и быстро забывает о нем, как только сдача проведена”, — говорит Александр Симанов.

Кстати, как показал экспресс-опрос, специалисты давали разные ответы на простой вопрос: должна ли ЭК принимать участие в сдаче объекта (поселковых коммуникаций) в эксплуатацию? Это поразительно, так как законодательство однозначно говорит, что должна. Как говорится, еще один камешек в огород загородных девелоперов.

От того, как будет проведен этап сдачи объекта в эксплуатацию, зависят организация управления, его стоимость и качество. Профессиональный подход заключается в том, чтобы обслуживающая организация самостоятельно приняла объект, подписала акт госкомиссии после проведения всех испытаний инженерных систем, пробных пусков, наладки оборудования и работала с генеральным подрядчиком по поводу осуществления гарантийных и ремонтных работ.

Застройщики и ТСЖ

Участие ТСЖ в управлении поселком не является обязательным. Застройщики предлагают покупателям несколько вариантов сотрудничества, минуя обременительное и неудобное товарищество. Например, компания “Миэль-Недвижимость” предлагает разделить функции по управлению поселком, отдав ТСЖ полномочия по установлению правил внутренней жизни поселка. Опыт компании показывает, что на собрании жителей 100 образованных высокопрофессиональных человек никогда не смогут договориться ни по одному существенному вопросу, тем более если им придется решать, когда сажать лютики или делать капитальный ремонт насосной канализационной станции. “Мы создали механизм участия жителей в управлении поселком, — рассказывает Александр Симанов, — предусмотрев создание некоего общественного совета, который избирается жителями и имеет право требовать или рекомендовать ЭК совершить те или иные действия. Такой регламент уже начал действовать в одном из наших поселков”.

В некоторых случаях все же без ТСЖ или альтернативной формы организации в поселке не обойтись. По словам Светланы Кондачковой, для приобретения техники или других крупных покупок необходимо решение ТСЖ, которое и осуществляет финансирование. Эти и другие действия обязательно прописываются в договоре с товариществом и подлежат отчету по итогам определенного периода времени (квартал, год и т. п.).

Существует несколько способов договорных взаимоотношений жителей с ЭК. В том случае, если ее привлекает застройщик, он заключает с ней договор на обслуживание, и позже, по мере появления собственников, они сами перезаключают договоры с компанией. В этом случае приходится общаться с каждым жителем напрямую, объясняя права и обязанности сторон, но это гарантирует максимальную прозрачность отношений. Второй способ — заключение договора с ТСЖ (в лице его председателя) или иной формой организации жителей. “До организации ТСЖ дому предоставляется необходимый минимум: техобслуживание инженерных систем, уборка общественных помещений здания и прилегающих территорий, — объясняет Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. — С приходом собственников решаются вопросы об увеличении штата охраны, улучшении инженерных систем, режиме уборки зданий, штатном расписании, окладах сотрудников, ориентируясь на то, что может позволить их бюджет”.

Законодательство предоставляет жильцам право изменить форму управления домом. Но важно учесть, что, поскольку договоры заключаются до появления собственников, членам ТСЖ придется оформлять значительное количество документов, что обычно лишает их желания что-либо менять. Кстати, жители коттеджных поселков не могут отказаться от предложенной им ЭК в том случае, когда она является правообладателем коммунального хозяйства коттеджного поселка.

По желанию сторон, как отмечает Елизавета Романова, и. о. начальника юридического отдела департамента реализации корпорации “Инком-Недвижимость”, на основании дополнительных соглашений служба эксплуатации может оказывать услуги и по обслуживанию и текущему ремонту инженерного оборудования коттеджей.

В том случае, если качество услуг какого-то специалиста не устраивает, жители жалуются на него своему председателю ТСЖ и в ЭК. Сотрудника либо “приводят в чувство”, либо увольняют. Если же не устраивает компания, вопрос решается сложнее. Есть несколько вариантов. “Договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда при существенном нарушении взаимных обязательств”, — говорит Владимир Токарев. Может быть оговорена возможность одностороннего расторжения договора. Товарищество может расторгнуть договор, если эксплуатирующая компания не выполняет свои обязательства: не вывозит мусор, не устраняет аварии и т. д. ЭК также может расторгнуть договор со своей стороны, если ТСЖ не платит денег и т. п. В договоре компании “Миэль-Недвижимость” прописано право жителя не оплачивать некачественные услуги, а также проверять обоснованность установления тарифов на оказание услуг.

“Но лучше решать этот вопрос в судебном порядке, — считает Геннадий Левин, — потому что если просто перестать платить, то как минимум не будет обслуживания, а может, и света с водой не будет”.

Цена обслуги

Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая — эксплуатационные расходы, вторая — коммунальные платежи. Первая часть зависит от уровня ЭК, ее аппетитов, количества предоставляемых услуг и проч., вторую определяют тарифы, принятые в Московской области. Первые платежи принимает ЭК, вторые — организации, предоставляющие соответствующие услуги. Бывает, что для удобства жителей две статьи расходов объединяются и обслуживающая организация за владельцев оплачивает коммуналку. Существуют и разовые платежи. Например, жители поселка хотят добавить какую-либо опцию: взять в аренду близлежащий лес под парковую зону или построить конюшню.

Ежемесячное содержание дома в коттеджном поселке среднего уровня, по данным Марины Маркаровой, будет стоить его владельцу $200-350. Оно включает коммунальные платежи (за электроэнергию, тепло и водоснабжение, канализацию и вывоз мусора) и эксплуатационные расходы (эксплуатация инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана, отчисления на обустройство дома). Электроэнергия по счетчикам и услуги телефонной связи в общий платеж не входят и оплачиваются отдельно. Около 60-70% суммы тратится на уборку и обслуживание территории. В элитных поселках с развитой инфраструктурой плата эксплуатирующей организации возрастает на порядок и составляет от $500 до нескольких тысяч долларов в месяц, большая часть которых уходит на охрану. “К примеру, сумма ежемесячных платежей в поселке на 50 домов, где предусмотрен собственный развлекательный комплекс с бассейном, фитнес-центром и досуговыми заведениями, может достигать $1500 и более, — говорит Андрей Сармин, менеджер отдела загородной недвижимости компании Soho Realty. — Если развитой инфраструктуры нет, а жители пользуются услугами располагающегося поблизости независимого комплекса, то платежи за содержание поселка составят примерно $250-700”.

Вот наиболее характерные примеры.

В поселке “Величъ” эксплуатационные расходы составляют $400 в месяц с одного домовладения, коммунальные — газ, вода, канализация, электричество — по тарифам Московской области, телефон, Интернет и телевидение — по тарифам провайдера. Отдельно жители платят за дополнительные услуги, предоставляемые ЭК, как-то: организация уборки домов, доставка продуктов и проч. Кроме того, наличие службы эксплуатации позволит владельцам получать услуги третьих организаций по сниженным тарифам, в частности услуги по обслуживанию газового котла.

В поселке “Горки-8” цена аренды домика составляет от 4000 до 7000 у. е. в месяц в зависимости от метража и оснащенности (оборудованные кухни, мебель и проч.). В эту сумму входят коммунальные платежи — от 120 до 150 у. е. (свет, вода, отопление — стандартный набор). Отдельно жильцы оплачивают спутниковое телевидение, услуги провайдеров сети Интернет, междугородные и международные телефонные переговоры.

В поселке “Павлово” стоимость пакета услуг эксплуатирующей компании составляет $300 в месяц (без стоимости коммуналки). Обслуживание в поселках компании “Миэль-Недвижимость” обходится в $1-3 с 1 кв. м в месяц без НДС, или от $200 с одного дома в месяц. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно, без участия ЭК. Разовые платежи жителей: установка телефонов, подключение телевидения, Интернета и т. д.

В поселке “Резиденции Бенилюкс” примерная стоимость предполагаемых услуг составляет $350-700 в зависимости от площади участка.

В поселке “Никольская слобода” эксплуатационные расходы составляют $10 с сотки в месяц. В поселке “Вишневый сад” (Москва) эксплуатационные расходы составляют $1 с 1 кв. м, коммунальные платежи считаются и оплачиваются отдельно, за установку в доме телефона и Интернета владелец вносит разовые платежи. В Куркине в микрорайоне таун-хаусов “Аэлита” стоимость услуг обслуживающей организации рассчитывается исходя из площади секции — $1 с 1 кв. м.

Перспективы у рынка по обслуживанию коттеджных поселков есть, ведь он только начинает формироваться. Уже существуют случаи приглашения сторонних компаний, имеющих опыт эксплуатации объектов, и их будет все больше. На рынок станут выходить компании, которые будут обеспечивать эксплуатацию низкобюджетных поселков. Все придет к тому, что они будут отбираться на конкурсной основе, как это происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости.
Мнение о том, что на рынке загородной недвижимости девелоперы ощутили “начало конца” коттеджного бума, большинство активных участников этого рынка если и оспаривают, то в основном с точки зрения семантики (словоупотребления). Эксперты из числа инвесторов и риэлторов предпочитают говорить о том, что рынок претерпевает изменения, взрослеет. В любом случае конец коттеджного бума не означает конца загородного рынка.

Изменения на рынке приведут к его структурированию и формированию соответствия первичного и вторичного сегментов. Спрос, несмотря на кажущееся обилие объектов на продажу, по-прежнему неудовлетворен, и застройщикам для успеха надо лишь тщательнее обдумывать концепцию предложения. В ней должна быть изюминка — тогда все будет в порядке.

Но рассчитывать на реализацию всего, что ни построй, не приходится — в этом единодушны все эксперты. Как и в том, что сумасшедшей доходности загородного коттеджестроения приходит конец.

Сверхдоходы: нереально

Главным событием 2004 г. директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев назвал впервые после кризиса 1998 г. происшедшее резкое снижение темпов роста цен на объекты загородной недвижимости.

В то же время, по данным компании Blackwood, постоянно растут цены на строительные материалы: отпускная цена цемента выросла на 20% с начала года, металла — на 30%, отделочные материалы подорожали на 15%, заработная плата строителей увеличилась на 15%. Себестоимость строительства возросла с $500-520 за 1 кв. м до $750-780 за 1 кв. м.

“Рентабельность с каждым годом уменьшается. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых”, — говорит Васильев.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, полагает, что сегодня покупка коттеджа с инвестиционными целями уже не столь выгодна, как пару лет назад, отсюда и некоторое снижение спроса. А высокая доходность этого рынка для мелких подрядчиков — 20-25% годовых — в дальнейшем будет недостижимой.

Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев вообще назвал происходящее “концом загородного бума”, и многие эксперты склонны согласиться с такой оценкой.

Среди объективных причин снижения темпов роста цен, которое началось в июне, — общее насыщение рынка загородной недвижимости во всех ценовых сегментах, влияние сложностей в банковском секторе и отток капиталов из страны как реакция на ситуацию вокруг “ЮКОСа”. Летом риэлторы говорили, что банковский “кризис доверия” на загородный рынок никак не повлиял. Но “ожидания игроков рынка, что деньги из банков население изымет и вложит в недвижимое имущество, не оправдались. Кроме того, банки сократили программы кредитования застройщиков недвижимости”, поясняет Васильев.

На рынке загородной недвижимости отразились и шумиха вокруг нарушений местных органов власти в части предоставления земельных участков, и заявления федеральных чиновников по поводу сноса коттеджей, построенных без должных согласований или с нарушениями. Отсутствие четкого понимания правовых вопросов, касающихся землепользования, тоже отрицательно сказалось на покупательской активности. Ожидается, что принятие новой редакции Лесного кодекса, в котором будут прописаны все основные положения землепользования участков Гослесфонда, внесет ясность в правовое регулирование вопроса и снимет сложившееся напряжение на рынке, надеются в Paul's Yard.

Суета вокруг сноса

С одной стороны, по мнению маркетолога-аналитика ИК “Велес-Капитал” Романа Большакова, эффект от деятельности Минприроды может быть положительным: застройщики будут уделять больше внимания проработке проектов в соответствии с законодательством. “Мы сейчас каждый проект рассматриваем и с этой точки зрения — все ли в порядке с землеотводом, с водоохранной зоной особенно”, — говорит он.

Недавний пример — коттеджный поселок с яхт-клубом, реализацию которого начала на берегу Клязьменского водохранилища компания “Паллада-Сити” (предполагаемый объем инвестиций составляет $130 млн, одним из соинвесторов выступает компания “Красинвест”), будет занимать 32 га. Был заключен договор выкупа участка с Миноблимуществом, в соответствии с действующим законодательством участок был переведен из земель сельхозназначения в земли поселений с уплатой убытков и потерь сельхозпроизводства и получением согласований в 28 инстанциях. Поскольку по закону от уреза воды на Клязьменском водохранилище до капитальных строений должно быть не менее 150 м, часть участка вдоль береговой линии оформлена как земли рекреационного назначения. На этих землях при соблюдении определенных достаточно жестких природоохранных мероприятий может быть возможно уменьшение водоохранной зоны до 50 м и строительство объектов оздоровительно-культурного комплекса, каковым является запланированный яхт-клуб, если будут выполнены ряд требований. А именно — проведены берегоукрепления, дноуглубительные работы и сделана ливневая канализация, которая должна быть согласована и принята в эксплуатацию.

“Мы получили разрешение областной СЭС, но не торопимся строить, поскольку учитываем напряженность ситуации. Действительно, нам всем пора задуматься о воздействии на природу от нашей деятельности, — говорит Валерий Барков, заместитель генерального директора "Паллада-Сити". — И на эскизе генплана развития нашего района мы указываем на то, что мы освобождаем 150-метровую зону от застройки до тех пор, пока не выполним комплекс природоохранных мероприятий. Примерно через год вернемся к вопросу согласования размещения капитальных зданий, строений, сооружений в этой зоне еще раз”.

Сейчас этот участок на Дмитровском шоссе со статусом земли под ИЖС оценивается экспертами в $30-35 млн, т. е. в $10 000 за сотку. Во сколько обошлось приобретение столь лакомого участка у правительства Московской области, в компании не сообщают. Эксперты же говорят, что “цена вывода составляет существенную часть стоимости самой земли, отнюдь не доли процента”. Один из экспертов, попросивший не называть его имени, предположил, что участок мог обойтись в $5000-6000 за сотку.

Компания “КомСтрин” строит поселок с яхт-клубом на берегу Пестовского водохранилища, и начальник отдела реализации компании Ирина Игнатьева также говорит о важности корректного оформления разрешительных документов на строительство в природоохранной зоне, чтобы потом не было недоразумений и причин прекращения строительства.

Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, считает, что заявления Минприроды РФ о сносе незаконно построенных коттеджей немного насторожило игроков рынка. Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка, говорит, что пока не ясно, каким именно образом повлияет активность природоохранного ведомства на загородный рынок. Многие покупатели нервничают, не будучи уверенными, правильно ли была оформлена земля. Но если результатом будет большее количество проблем с выводом новых земельных участков на первичном рынке и переводом их под ИЖС (что и происходит сейчас в Подмосковье), то цены на вторичном рынке земельных участков будут расти.

Без права на ошибку

“Цена на землю значительно увеличилась, поэтому ошибаться при проектировании поселков крайне рискованно, — говорит руководитель направления загородной недвижимости "Корпорации МИАН" Светлана Кондачкова. — Более качественно осваиваются новые площади под застройку. Загород уже сегментировался и классифицировался. Сейчас на рынке есть место и "элите", и бизнес-классу, и экономклассу. Учитывая интересы потенциального покупателя, их увлечения, требования к ландшафту, сегодня тщательнее выбирается место для застройки. Более того, архитекторы, проектировщики, застройщики — все участники рынка на опыте старых ошибок пытаются предусмотреть все, чтобы поселок стал более востребованным на рынке”.

“Я полностью согласен с тем, что сейчас выставленные на продажу объекты не сметаются в считанные недели, как это было немного раньше, — говорит Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании "Новое качество". — Происходит это потому, что даже пару-тройку лет назад рынок загородного жилья не был насыщен продаваемыми объектами. На продажу была выставлена в основном земля в стародачных местах или стихийных поселках из красного кирпича, строившихся еще в начале 1990-х. Лишь гораздо позже на рынке начали появляться "идейные" поселки, имеющие собственную концепцию. На мой взгляд, отсутствие бума на рынке, как сейчас, — это нормальная стабильная ситуация. И произошло это вследствие того, что рынок попросту насытился. Различных поселков и отдельных домов сейчас очень много”.

Хорошо продаются сегодня именно те поселки, которые имеют изюминку — что-то, ради чего имеет смысл купить здесь дом. Чаще всего такие поселки строятся под определенную группу людей, имеющих какой-либо интерес: они хотят жить в лесу и охотиться неподалеку, или ходить на яхте, или иметь недвижимость в определенном месте, например на Рублевке, непременно в модном поселке.

С другой стороны, Евгений Михаленков, директор отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость”, уверен: затоваривание на рынке носит теоретический характер, а на практике купить что-то приемлемое по соотношению цена — качество сложно.

Шанс для вторички

То, что проблемы застройщиков коттеджных поселков замечены рынком, по мнению Михаленкова, — хороший признак. “Это приведет к структурированию рынка и появлению вторичного рынка коттеджных поселков. Вторичный рынок так или иначе привяжется к первичному рынку, установится какое-то соотношение, и появятся определенные ориентиры. В том числе для покупателей”, — говорит он. А расширение вторичного загородного рынка приведет к появлению достаточно солидного числа покупателей, желающих поменять единственное жилье в городе на загородный коттедж.

По данным “Терры”, вторичный рынок загородной недвижимости составляют дома, построенные 5-7 и более лет назад. Многие дома не соответствуют современным требованиям, так как чаще всего строились по индивидуальным проектам, согласно вкусам и предпочтениям владельцев. Поэтому вторичные предложения пользуются меньшим спросом, чем первичное жилье. Сегодня на вторичном рынке большое количество “висячих” предложений единичной застройки (владельцы которых не ориентируются на требования рынка, рассчитывают цену, исходя из себестоимости строительства, и не готовы ее снижать) не может найти покупателей.

Наиболее адекватно спросу предложение домов в коттеджных поселках, созданных в рамках единой концепции. С момента начала строительства цена на такой дом может вырасти до 100%, а на момент заселения — еще на 50%. Например, в поселке “Павлово” (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) за год была продана почти половина выставленных на продажу домов, что является редким случаем для рынка.

Сейчас рынок загородной недвижимости находится на начальном этапе становления. Поэтому на вторичном рынке домов в поселках немного, хотя спрос на них самый большой. Надо ожидать, что с введением в эксплуатацию всех строящихся коттеджных поселков на вторичном рынке появится большее количество ликвидных предложений и наступит баланс первичного и вторичного рынка. По оценкам “Терры”, это произойдет через 5-7 лет.

Вторичный рынок загородных коттеджей в поселках не особенно развит потому, что покупка загородного дома, как правило, продуманный поступок, считает управляющий директор “Конкордии Эссет Менеджмент” Андрей Прокофьев. Человек ориентирован на личное и долговременное пользование.

Случаев продажи коттеджей в поселках владельцами не так много. Коттеджи так называемой хаотичной застройки предлагаются достаточно часто, но не они определяют состояние рынка загородного жилья. Продавцы домов на вторичном рынке в большинстве своем физические лица, которых насчитывается несколько тысяч человек, сроки экспозиции объектов большие, говорит руководитель департамента маркетинга и рекламы компании “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Все больше проявляют себя мелкие застройщики (возводят 1-2 объекта на продажу).

По оценке Елисеева, соотношение цен на первичном и вторичном загородном рынке сейчас не столь определенно, как на рынке городского жилья. Те, кто продает старые дома, построенные еще в 1990-х гг., часто завышают цены в надежде отбить свои расходы. Мелкие частные застройщики, кроме того, закладывают в цену определенную прибыль, происходят процессы взаимных ценовых корреляций. Поэтому объекты на вторичном рынке могут быть и дешевле, и дороже коттеджных “новостроек”.

Чем дальше, тем доступнее

Более 300 поселков, по оценкам активных участников рынка загородной недвижимости, продается в настоящее время (более 100 из них выведены на рынок в 2003 г.). Рынок загородной недвижимости претерпевает изменения в соответствии с тем, что он сегодня перегрет: цены на землю на Рублево-Успенском шоссе, например, достигают $100 000 за сотку, цены домов здесь же — более $1 млн. По словам Романа Большакова, иногда эти объекты выставляют на продажу по принципу “Так дорого, потому что деньги нужны”, но $50 000-60 000 за сотку на Рублевке — данные реальных сделок.

Однако даже это не сильно влияет на покупательский спрос в этом секторе рынка, считает Светлана Кондачкова. Загород становится реальной альтернативой городскому проживанию, и спрос по прежнему превышает предложение.

По данным компании “Конкордия Эссет Менеджмент”, за 2003 г. емкость рынка загородной недвижимости достигла $6 млрд ($2,5 млрд — емкость первичного рынка, $3,5 млрд — вторичного) и, по прогнозам, за 2004 г. она увеличится на 20%. За 2004 г. риэлторы прогнозируют рост цен на дома и коттеджи на 20-45% и на 20-50% — на земельные участки под строительство в зависимости от направления. В 2,5 раза увеличится предложение коттеджных поселков класса А.

Предложение ликвидной земли на рынке ограниченно, и в последнее время выделение новых земельных участков происходило довольно медленно, что отражалось на их стоимости. С дефицитом земли и достаточно плотной застройкой в 30-километровой зоне от МКАД связана и возросшая популярность участков на расстоянии 50-120 км от МКАД, цены на которые пока остаются низкими, но имеют тенденцию к росту. “Цена участков, расположенных на расстоянии более 30 км от МКАД, в среднем меньше на 30-50%”, — говорит Марина Маркарова.

Андрей Васильев также отмечает оживление коттеджного строительства за 30 км от МКАД. “Стало даже модным строить на расстоянии 60-70 км от Москвы, спрос рождает предложение, поэтому этот сегмент рынка на протяжении еще 2-3 лет будет активно развиваться”, — говорит он.

В целом, считает Алексей Годованец, рынок будет развиваться в сторону домов бизнес-класса по цене около $500 000 (не более $1500 за 1 кв. м). Но освоение “дальних земель”, рост благосостояния потенциальных покупателей загородной недвижимости и отмечающийся “перебор” предложения дорогого (но не по-настоящему элитного) загородного жилья будут способствовать развитию сегмента экономкласса.

“Спрос на поселки экономкласса был всегда, но застройщики занимались "дорогими" поселками, приносящими им большую прибыль. Сегодня, когда рынок элитного загородного жилья насыщен, застройщики, что называется, "пошли в народ". Удачным примером может быть коттеджный поселок "Истра Кантри Клаб", расположенный в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе, занимающий территорию около 200 га”, — говорит Андрей Васильев.

Арсений Мищенко, начальник отдела управления загородной недвижимости агентства недвижимости “Домострой”, говоря о тенденциях на рынке доступного загородного жилья, отмечает, что мало кого теперь может испугать расстояние 50-60 км до Москвы, если дачный участок находится в красивом месте. По данным “Домостроя”, возрос спрос на построенные, готовые для заселения дачи в садовых товариществах. Отмечается повышенный интерес к деревянным деревенским домам стоимостью до $50 000-60 000. Наиболее востребованы в этом сегменте коттеджи площадью 150-250 кв. м на участках не менее 10 соток.

Цены по сравнению со II кварталом остались примерно на том же уровне. Изменения цен коснулись только недорогих объектов стоимостью до $50 000, которые подорожали на 10-20% и приобретаются с целью вложения средств. В компании прогнозируют увеличение спроса на недорогие готовые дома и дачи и сохранение дефицита предложений по деревенским домам и участкам стоимостью до $70 000.

Если же говорить о рынке дорогого загородного жилья, то ни о каком кризисе перепроизводства не может быть и речи, уверена Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty. Проблема иная: как на рынке аренды, так и на рынке первичных и вторичных продаж ощущается острая нехватка хороших предложений.

Время взрослеть

“Рынок будет взрослеть”, — говорит Алексей Годованец, и большинство экспертов разделяют это мнение. Соответственно, в конце 2004 — начале 2005 г. ожидается дальнейшая дифференциация спроса, и некоторые поселки с низким качеством девелопмента могут испытывать проблемы с продажей.

Аналитики “Терры” предполагают, что покупатели все больше будут ориентироваться на инвестиционную привлекательность жилья, пытаясь просчитать, насколько сохранит и увеличит свою стоимость в будущем тот или иной объект недвижимости. В связи с этим рост цен будет гораздо более избирательным, чем прежде, и в значительной степени будет определяться, насколько тот или иной проект отвечает запросам покупателей.

“Большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости заняли выжидательную позицию. В ближайшем будущем, когда появится окончательная ясность по правовым, экономическим и политическим аспектам, следует ожидать существенного повышения спроса на данный сегмент рынка с соответствующим повышением цен”, — прогнозирует Андрей Васильев. По прогнозам Paul's Yard, цены на загородную недвижимость продолжат рост в среднем на 20% в год. По успешным проектам он будет достигать 40-50%, а по неудачным проектам роста цены практически не будет.

Генеральный директор “Терры” Андрей Мажаров также назвал ситуацию на загородном рынке летом “войной нервов”: многие покупатели откладывали покупки, надеясь на скорое падение цен, а продавцы, в свою очередь, не снижали цены, несмотря на спад продаж и сложности с финансированием проектов.

“Практически все профессиональные игроки на рынке прекрасно понимают, что, если они снизят цены, это не подтолкнет потенциальных клиентов к покупке, а, наоборот, послужит сигналом, что кризис начался и стоит еще немного подождать, чтобы купить недвижимость еще дешевле. Поэтому продавцы будут стоять до последнего, тем более что многие, особенно в секторе дорогого жилья, ранее создали значительный запас финансовой прочности. Конечно, существует определенная вероятность, что у кого-то из профессиональных участников рынка не хватит этого запаса прочности и они будут вынуждены продавать свои проекты по сниженным ценам. Однако такие сделки, если они вообще состоятся, будут происходить между инвесторами и на рынок недвижимости влияния не окажут”, — говорится в аналитическом отчете “Терры”.

Поскольку стоимость земли велика, можно прогнозировать также увеличение предложения поселков с более плотной застройкой таун-хаусами и малоэтажными многоквартирными домами. Кроме того, из-за высокой стоимости подмосковной земли и в поисках большей рентабельности инвесторы и девелоперы обратят внимание на регионы (этот процесс уже идет).