Ипотека и недвижимость - От минимализма к истории...

Большинство профессионалов рынка при классифицировании жилья руководствуются собственной точкой зрения, зачастую никак не связанной с идеями конкурентов. Конечно, разница между панелью в Бутово и клубными домами на Патриарших прудах очевидна не только для профессионалов. А вот разобраться, да еще желательно аргументировано, чем отличается один дорогой дом от любого другого, порой бывает крайне непросто. Особенно сложно найти лучшего среди лучших - именно к такой категории жилья относятся дома класса de luxe.

С чего все начиналось

Предшественниками элитного жилья можно считать цековские дома. Их отличительной чертой было то, что все они без исключения располагались в самых лучших местах столицы. В тихих улочках московского центра их окружали скверы и парки, детские площадки. Элитными в начале 90-х, рассказывают специалисты компании Blackwood, называли квартиры площадью 80-120 кв. м с окнами, выходящими на три стороны, и с двумя санузлами, что по тем меркам считалось роскошью. Чуть позже термин элитный также стал применяться к новым домам нетиповой застройки, а уже после 1998 года стали намечаться элитные районы.

В поисках истины

Впрочем, назвать дом просто элитным уже недостаточно. Внутри этого сегмента дома делятся на несколько ступеней. Называть их могут по-разному, что сути не меняет. Как неоднократно отмечалось, общепринятой классификации элитной недвижимости на московском рынке до сих пор не существует, - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Многие компании руководствуются собственными представлениями о классах элитной недвижимости. При этом большинство девелоперов рынка недвижимости сходятся в параметрах, по которым элитные дома причисляются к тому или иному классу, но в названиях существуют различия. Например, Blackwood подразделяет элитную недвижимость на три класса: А, В и С. Нередко другие компании идут дальше и выделяют также класс D. Имеет место и классификация: de luxe, luxe и premium. Но, безусловно, недвижимость класса А и de luxe - это, по сути, одно и тоже.

Место

Конечно, просто нетиповая застройка еще не гарантирует элитности. Для того чтобы дом получил элитную метку, в одной точке должны сойтись несколько непременных условий. Во-первых, это место, место и еще раз место. Объекты, относящиеся к этим классам, располагаются в большинстве своем в пределах Садового кольца. (есть, правда, исключения - это некоторые объекты, находящиеся в рекреационных закрытых зонах: Ближняя дача, Чайка, Лейк Хауз). Однако и этого мало: как правило, такие дома располагаются в наиболее престижных районах центральной части города, где постепенно формируется равноценное окружение, и покупатели дорогих квартир могут рассчитывать на соответствующих по статусу соседей.

Размер и окружение

Традиционно, к объектам класса de luxe (А) принято относить дома клубного типа с малым количеством квартир. Ограниченное количество соседей дает возможность отсева нежелательного контингента еще на этапе продажи квартир. Помимо фейс-контроля, малоквартирные дома обеспечивают избранность и камерность - в доме на десять квартир встреча с соседями может стать поистине редким событием. Однако сейчас специалисты отмечают тенденцию к отходу от обязательной камерности комплексов и появлению объектов большего европейского формата, вполне соответствующих всем другим характеристикам класса de luxe. К увеличенным домам этого класса можно отнести и Ближнюю дачу на 202 квартиры, и Коперник на 146 квартир.

Про район рядом с Центральным Домом художника стоит рассказать отдельно: пока решается, как же будет выглядеть Золотой остров, что и когда там будет построено, в непосредственной близости уже строится интеллектуальный дом Коперник (МИАН), и принято решение о строительстве комплекса Русский авангард (Капитал групп). Так что формирование равноценного окружения уже идет полным ходом. Вид на реку, Парк искусств, обеспечивает еще одно непременное условие де люкса - отличные видовые характеристики будущих квартир.

Большое значение для люксовости имеет не только уникальность архитектурного решения, но и отсутствие повторения в планировках квартир, что в домах с большим количеством квартир обеспечить сложнее, но при свободной планировке нет ничего невозможного. Также имеют значение и качество воплощения объекта в материале и качество строительства, и оснащение дома самыми современными системами. Однако это совсем не означает, что построенные несколько лет назад здания не оснащенные, к примеру, системой умный дом, не могут считаться люксовыми. Такие системы лишь приятное дополнение к основным параметрам дома или квартиры.

Конечно, не стоит относить к классу де люкс любые дома, соответствующие лишь определенному набору характеристик: не каждая картина одного и того же известного мастера становится шедевром...

Дома класса de luxe
(по версии специалистов компании Blackwood)

Пожарский пер., 7 дом Виктория - инвестор УК Конкордия - эссет менеджмент. Сдан ГК в 2004 году. Дом на 9 квартир площадью от 303 до 380 кв. метров.

Бутиковский пер., дом 3 Куппер Хауз - инвестор Rose Group. Сдан ГК в 2002 году. Комплекс состоит из трех 6-этажных зданий (18 квартир). Площадь квартир от 127 до 285 кв. метров.

Бутиковский пер., дом 5 - инвестор MCD-Group. Сдан ГК в 2003 году. Дом на 39 квартир, площадью от 167 до 290 кв. метров.

Коробейников пер., стр. 1,2,3,4 Кристел Хауз - инвестор Rose Group сдача ГК 2 кв. 2005 года. Комплекс состоит из четырех строений, количество квартир - 66 площадью от 110 до 270 кв. метров.

1-й Зачатьевский пер., дом 8/9, стр. 6 - инвестор Баркли. Сдан ГК в 2004 году. Дом на 13 квартир площадью от 180 до 270 кв. метров.

Коробейников пер., вл. 20 - инвестор Фалкондейл Девелопментс Лимитед. Сдача назначена на 4 квартал 2005 года. Дом на 17 квартир площадью от 117,8 до 414,8 кв. метров.

Хилков пер., вл. 5/43 - инвестор Баркли. Сдача назначена на 4 квартал 2006 года. В доме планируется 18 квартир от 150 до 350 кв. метров.

Большой Палашевский пер., вл.10. Инвестор холдинг Жилая среда. Сдача запланирована на 3 квартал 2005 года. В доме планируется 34 квартиры площадью от 90 до 240 кв. метров.

Большая Никитская, 45. Инвестор Конкорд - девелопмент. Планируется к сдаче в 1 кв. 2006 г. Проект интересен тем, что представляет собой формальную реконструкцию: фасад дома останется, но внутри дом будет и заново построен. Количество квартир - 9 площадью от 117 до 308 кв. метров.

Скатертный пер., вл.16-18 Дом у Никитских ворот - инвестор Баркли. Сдача назначена на 4 квартал 2005 года. В доме 24 квартиры от 130 до 250 кв. метров.
Как изменились предпочтения покупателей элитной недвижимости

Элитный сектор жилья на московском рынке стоит особняком и общим закономерностям не подчиняется.

Само понятие элитная недвижимость было изрядно заезжено в последние годы, поскольку им без разбора называли все что угодно, за исключением разве что домов панельных серий. Но есть и настоящий элитный сектор. О том, чем живет сегодня этот узкий, но очень значимый и весомый сегмент рынка, рассказала Надежда Кот, управляющий директор компании Kirsanova Realty, аффилированного офиса Sotheby's International Realty.

- Что же такое российская элита и рынок элитной недвижимости?

- Российская элита, безусловно, существует. Это - наследники исторических, культурных и научных российских традиций. К сожалению, не так много из них являются нашими клиентами. Так что, с точки зрения риэлторов, элита - это, скорее, круг лиц, способных платить от 5 до 15 тысяч долларов за квадратный метр.

Впрочем, среди сегодняшних состоятельных людей тоже немало неординарных личностей. Возможно, со временем все встанет на свои места, и все больше людей сможет пробивать себе дорогу своим интеллектом и трудолюбием, а не только близостью к власти или нефтяной трубе.

- Меняется ли рейтинг районов, где расположено элитное жилье?

- На сегодня этот рейтинг выглядит следующим образом: Остоженка, арбатские переулки, Замоскворечье, Плющиха, Чистые Пруды.

- А почему Остоженка? Еще десять лет назад она не считалась таким уж престижным районом.

- На мой взгляд, престиж Остоженки создан искусственно. Пришли два успешных девелопера, реализовали удачные проекты, потом пришли другие, началась драка за площадки. Вообще, до 1998 года про элитность Остоженки никто и не поминал. Это был район коммуналок, и район весьма демократичный.

Десять лет назад новая российская элита только возникла. Если у человека были деньги - он позиционировал себя как элиту. Та элита была невероятно подвластна pr-компаниям застройщиков и прочей рекламе. И вот застройщики тогда убедили обеспеченную общественность, что в моде - минимализм. Элита хотела минимализм, она его требовала. Далее пошла мода на Восток (то есть, были востребованы некие этнические мотивы в оформлении интерьера). Элита с готовностью согласилась и с этим. То, что жить в такой квартире русскому человеку было крайне неудобно, было, как говорится, вопросом десятым. Квартира позиционировалась как рекламная вывеска: я - достиг, я - успешен.

- А что в моде сегодня?

- Сегодня ситуация иная: мода, навязанная извне, отходит на задний план, уступая место элементарному вкусу и здравому смыслу. Кроме того, сегодня ценится история. Недавно читала очень интересное интервью уважаемой мной актрисы Аллы Демидовой, которая сказала, что сегодня у нас элита - это первое поколение капитала. Третье поколение будет образованным, исторически адекватным, у него будет прекрасный художественный вкус. Тем не менее, отмечу, что за последних два года к нам стали приходить клиенты-бизнесмены в возрасте тридцати пяти - сорока лет, которые хотят жить в исторических зданиях. Понятно, коммуникации-полы-потолки в таких домах десять раз новые, но хоть подъезд или фасад хранит на себе следы времени: Уверена, если бы история вошла в фавор не сейчас, а лет десять назад, то ликвидации многих исторических памятников Москвы удалось бы избежать.

- Итак, каковы отличительные черты элитного сегмента московского рынка жилья?

- Элита сегодня крайне недемократична. Мы можем говорить не более чем о трех процентах людей от всего российского населения. Круг узок, все друг друга знают, и поэтому недобросовестность здесь невозможна ни среди застройщиков, ни среди инвесторов, ни среди покупателей. У элитного рынка свои механизмы защиты, и единственная недобросовестная сделка гарантированно ломает репутацию любого игрока этого рынка.

- Это как у классика: узок круг..., страшно далеки они от народа.

- У народа нашего в общей массе, увы, такие жилищные стандарты, что для людей с деньгами иного выбора нет, как быть далеко.

- Что же сегодня нужно элите?

- Прежде всего, район. Элита хочет общаться с себе подобными. Далее - школы и детские сады. Они должны быть элитными и, желательно, с долгой и безупречной репутацией. Вряд ли кто-то из представителей элиты отдаст своего ребенка в простую районную школу.

- Каково в элитном секторе сегодня соотношение первички и вторички? Кто покупатель - москвич или пришелец из регионов?

- Вторичка занимает всего где-то около 30 процентов, да и то это, как правило, новые здания. Исторических зданий - что называется, по пальцам. Здание на Поварской, пара зданий на Остоженке. Но они на рынке погоды не делают. Что касается регионов, то, по нашей статистике, на этот год 60 процентов - Москва (а сколько времени они москвичи - у нас спрашивать не принято) и 30 процентов - регионы.

С регионами - вопрос интересный. Бытует мнение, что все успешные бизнесмены из нефтяных регионов прямо-таки рвутся в Москву. Это не так. Они сегодня прекрасно устраиваются в своих регионах, где они активно работают. Иное дело - их дети. Детям они покупают жилье в Москве, ибо детям нужно образование. Но эти люди - реалисты, и своим детям-студентам жилье в домах клубного типа они не покупают. Максимальное вложение в таких детей по нашей статистике - один миллион долларов. Для московского элитного рынка это сегодня немного.

- А где остальные десять процентов?

- Иностранцы и бывшие вынужденные советские эмигранты, которые сегодня активно возвращаются на родину.

- Какие прогнозы у элитного строительства? По данным некоторых аналитиков, элита будет готова платить за жилье в историческом центре до 50 тысяч долларов за метр квадратный.

- Прогнозы - дело неблагодарное. Взять ту же Софийскую набережную - самое близкое к Кремлю расположение. Или Красный Октябрь, откуда до сих пор ветер доносит запах карамели... На сегодня эти и многие другие золотые участки связаны с великими обременениями, и не все инвесторы готовы с этим справиться.

Что же касается 50 тысяч за квадратный метр - это пиар и реклама. Мы работаем с весьма богатыми клиентами. Могу вас заверить, что сегодня они хорошо умеют планировать возврат денег и выбирают, не только руководствуясь эмоциями. Время малиновых пиджаков безвозвратно ушло в прошлое. По общему качеству жизни Москве еще очень далеко до городов Запада, поэтому едва ли жилье здесь будет стоить дороже, чем в Лондоне или Токио.