Ипотека и недвижимость - Анализ рынка загородной недвижимости в 2004 году

Развитие земельных рынков находится в самой непосредственной связи с развитием рынка недвижимости. Не зря, выступая на недавнем Всероссийском форуме "Современный рынок жилья: новые возможности", Георгий Боос, заместитель председателя Государственной Думы, подчеркнул, что выделение земельных участков под строительство должно стать ясной и прозрачной процедурой. О том, какие проблемы существуют сегодня на одном, отдельно взятом рынке Подмосковья, мы беседуем с Еленой Иванкиной, деканом Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

- Елена Владимировна, оправдано ли утверждение о том, что земельный рынок Подмосковья - один из самых развитых рынков России?

- Это действительно так. В настоящее время он переживает, если можно так выразиться, "третичный" передел собственности. Первичная приватизация прошла в 90-х годах прошлого века, когда сельскохозяйственные предприятия получили от государства земли, затем началась эра, когда эти земли стал выкупать крупный капитал, сейчас мы наблюдаем уже третью волну: подмосковные земли являются объектом купли-продажи. Поэтому московский областной рынок считается "продвинутым" и, несомненно, так оно и есть.

- В чем же особая привлекательность подмосковного рынка?

- Понятно, что капиталы, которые стекаются в Москву, распределяются и по Московской области как наиболее близкому к столице региону. Основной градостроительной тенденцией последнего времени является бегство как инвесторов, так и покупателей жилья из крупных городов в пригороды. Люди стремятся жить не в мегаполисе, а в пригороде.

Сейчас в числе основных собственников земли в Подмосковье - бывшие сельхозпредприятия, которые с началом земельной реформы провели приватизацию. Земля была поделена на доли, дольщиками стали бывшие колхозники, которые чаще всего вносили новую земельную собственность в качестве уставного капитала в свой бывший колхоз, преобразованный в какое-нибудь акционерное общество. По сути, таким образом, они сами лишали себя права распоряжаться этой землей.

- Что сейчас происходит с сельскохозяйственными землями, вряд ли все они используются по своему прямому назначению - для выращивания продукции сельского хозяйства?

- Сегодня есть две точки зрения, как нужно использовать такие земли. Первая - исключительно для нужд сельского хозяйства. Ее сторонник - председатель Комитета ГД по аграрным вопросам Геннадий Кулик. Вторая концепция (ее озвучил бывший министр сельского хозяйства Семенов, и я абсолютно ее поддерживаю) состоит в том, что вокруг крупных метрополий должны находиться частные загородные дома. Что касается сельскохозяйственных предприятий, то вблизи городов надо оставить только высокорентабельные хозяйства, производящие скоропортящуюся продукцию. Около Москвы уже существуют "Белая дача" и тому подобные "монстры", которые снабжают свежей зеленью и овощами наши супермаркеты, вот они и должны остаться. Остальные же сельскохозяйственные предприятия должны переехать в другие регионы. Транспорт сейчас работает прекрасно, так что проблем с доставкой их продукции в Москву не будет.

- Как вы оцениваете тенденцию по выводу сельскохозяйственных земель и переводу их в земли для поселений?

- Как реалии рынка. Если сельскохозяйственная земля меняет свою категорию и превращается в землю под индивидуальное жилищное строительство, то она автоматически вырастает в цене. Становится несопоставимо дороже. Но это классическая мировая тенденция, мы просто повторяем опыт других стран. Как было сказано выше, земельный рынок Подмосковья сейчас находится в ситуации передела собственности, и крупные игроки, которые вкладывают свои деньги в приобретение сельскохозяйственных угодий, в соответствии с действующим законодательством переводят их в другие категории и начинают их освоение.

Надо сказать, что оценка подобных земель, особенно при покупке их у первичного собственника, то есть сельхозпредприятия, производится таким образом, чтобы занизить их реальную стоимость. Заинтересованные лица "заказывают" у оценочных компаний нужные им цифры. На основании подобных отчетов сельскохозяйственная земля признается непригодной для собственно сельского хозяйства, что дает основания для перевода ее в другие категории.

- А что происходит сейчас с государственными землями в Подмосковье. Ведь до сих пор земля там не разграничена на федеральную, субъекта Федерации и муниципалитетов?

- После принятия Закона "О разграничении государственной собственности на землю" в 2002 году Правительство РФ приняло специальное постановление о распоряжении земельными участками до разграничения собственности. В частности, в нем сказано, если здания и сооружения у частного предприятия, акционерного общества приватизировались по плану приватизации из федеральной собственности, то и земельный участок под ними относится к федеральным землям. Если это была собственность субъекта Федерации, то земля принадлежит области. Аналогично дела обстоят и с муниципальной собственностью. А Земельный кодекс отдал право принятия решений по таким землям, то есть право распоряжения ими местной администрации.

Безоговорочно к федеральным землям относятся лесные массивы Московской области. Все они в Подмосковье первой категории, и распоряжаться ими можно только с разрешения собственника - Российской Федерации. Что же происходит на деле? Леса разрешено сдавать в аренду на 49 лет с последующим выкупом права аренды и правом застройки 10% территории. Таким образом, леса переходят под жилую застройку. Люди покупают по нескольку гектаров - 10% от этого массива - это как раз дорога и дом.
Основные события 2004 года:
Главным событием 2004 года можно назвать впервые произошедшее резкое снижение темпов роста цен на объекты загородной недвижимости. Это невиданная ситуация после кризиса 1998 года.

Снижению темпов роста цен, которое началось в июне текущего года, есть несколько объективных причин:
1.Общее насыщение рынка загородной недвижимости во всех ценовых сегментах.
2.На рынке загородной недвижимости отразилась сложная ситуация в банковском секторе, ожидания игроков рынка, что деньги из банков население изымет и вложит в недвижимое имущество, не оправдались. Кроме того, банки сократили свои программы кредитования застройщиков недвижимости.
3.Ситуация вокруг ЮКОСа вызвала отток иностранных инвестиций и вывод капиталов из страны крупными представителями российской бизнес-элиты.
4.Шумиха вокруг всевозможных нарушений местных органов власти в части предоставления земельных участков и заявления федеральных чиновников по поводу сноса коттеджей, построенных без должных согласований или с нарушениями, отсутствие четкого понимания правовых вопросов, касающихся землепользования, тоже отрицательно сказались на покупательской активности. Осенью этого года ожидается принятие новой редакции Лесного кодекса, в котором будут прописаны все основные положения землепользования участков Гослесфонда, что внесет ясность в правовое регулирование вопроса и снимет сложившееся напряжение на рынке.
5.Общая нервозность населения, связанная с участившимися террористическими актами.

Летом ярко проявилось сезонное снижение покупательской активности, что вынудило застройщиков организовывать летние скидки, которые доходили до 15 %. Хотя осенью спрос восстановился и начал плавно расти.
Сегодня застройщики должны быть готовы к снижению рентабельности данного бизнеса ввиду огромной конкуренции и умеренным ростом спроса. Более того, с каждым годом снижается рост цен на землю (который два года назад составлял 100% в год), рентабельность также с каждым годом уменьшается. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых. И в связи с тем, что рынок дорогих поселков насыщен, многие застройщики ушли в сегмент поселков эконом - класса, тем более что спрос в этом сегменте велик.
Сегодня мы можем констатировать, что большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости заняли выжидательную позицию и в ближайшем будущем, когда появится окончательная ясность по правовым, экономическим и политическим аспектам, следует ожидать существенного повышения спроса на данный сегмент рынка с соответствующим повышением цен.

Главные тенденции 2004 года, итоги реализации:

На протяжении 8 лет Рублево – Успенское направление было лидером спроса у покупателей элитной загородной недвижимости. В 2004 году впервые приоритетным направлением стала Новая Рига. Совокупный рост цен на Рублево-Успенском направлении в текущем году не превысил 20 %. Увеличение спроса на Новую Ригу вызвало рост цен на объекты недвижимости этого направления на 30 %.

Изменение приоритетов в направлении объясняется несколькими причинами:

1. Цены на Рублевке выросли до такого предела, что купить хорошее загородное жилье менее чем за 1 млн. долларов уже не возможно. Хотя на данный момент основной спрос приходится на бюджет от 500 тыс. до 1 млн. долларов. Это как раз тот ценовой сегмент, в котором находятся предложения Новорижского направления.
2. Одним из самых важных критериев выбора загородного жилья сегодня является транспортная доступность. Скорость движения по Рублево – Успенскому шоссе не велика, к тому же оно периодически перекрывается для проезда правительственных кортежей. Новорижское направление – относительно благополучно в этом отношении. Кроме того, строительство Краснопресненского проспекта окончательно решит проблему загруженности участка МКАД от Рублево – Успенского до Новорижского шоссе.
3. Экологическая обстановка на Новорижском направлении благоприятна и не уступает Рублево – Успенскому шоссе, особенно на левом участке шоссе. Хотя с правой стороны в районе Павловской Слободы часть земель предназначена под промышленное производство и на некоторых участках уже функционируют или строятся малые промышленные предприятия.
4. Инвестиционная привлекательность. Покупатели элитного загородного жилья часто рассматривают объект недвижимости не только как место жительства, но и как выгодное вложение средств. И при покупке оценивают будущую доходность этих вложений.

Спрос на Новорижское направление был всегда, но только года 3-4 назад, когда появилась реальная конкуренция на Рублево – Успенском шоссе, застройщики стали обращать внимание на Новую Ригу, и уже к следующему (2005) году на рынок выйдут не менее 15 новых поселков на данном направлении. Сложится ситуация, когда предложение начнет превышать спрос. Для того, чтобы застройщику удачно выступить на этом рынке, необходимо грамотное позиционирование и продвижение своего проекта. Если раньше достаточно было просто построить поселок, сегодня уже необходимы: хорошая концепция, архитектура, богатая инфраструктура и грамотное позиционирование и продвижение объекта. Лидером продаж Новорижского направления в 2004 году стал загородный комплекс «Резиденции Бенилюкс», расположенный в 17 км от МКАД. За прошедший год было реализовано почти 50% площади частных землевладений (около 37 га). Рост стоимости земли в поселке составил 50%. Этот проект был создан на основе исследований мирового и отечественного опыта загородного строительства. Можно сказать, что застройщики создали не просто проект загородного комплекса, а попытались создать свою философию загородной жизни.
Архитектор комплекса разрабатывает проекты домов совместно с покупателями, дорабатывает и адаптирует их пожелания под единую архитектурную концепцию.
Девелоперы «Резиденций» значительно повысили инвестиционную привлекательность своего объекта, реконструируя русло реки Синички, расширяя его до 50 метров. Важным моментом, выделяющим этот поселок, является прежде всего создание в нем развитой инфраструктуры. Важным моментом является наличие собственной дороги, к проектным работам привлечены лучшие архитекторы России и Европы. Несомненно, затраты на проектирование и строительство серьезные, но только при таком подходе возможно сегодня успешно продавать дорогие поселки.
Одним из примеров неудачного строительства может служить поселок Подушкино – таун, состоящий из 22 квартир в таун – хаусах, расположенный в 12 км от МКАД по Рублево – Успенскому шоссе. Поселок был построен более 2х лет назад, за это время было реализовано немногим более половины квартир. В данном случае мы видим полное отсутствие продуманной концепции застройки, площади квартир достигают 540 М2, отсутствие развитой инфраструктуры, разбитые подъездные пути и проч. Единственным достоинством поселка является его местоположение, но в сложившихся условиях высокой конкуренции даже оно не смогло повлиять на спрос. Цены в поселке выросли чуть более, чем на 20% за 2 года, данный проект никак нельзя отнести к инвестиционно привлекательным.
Что же касается Калужского направления, традиционно занимающего третье место по популярности, то сегодня здесь строятся дорогие поселки с очень продуманной и дорогой инфраструктурой. Спрос и предложение коттеджных поселков за последние 3 года на Калужском шоссе увеличились в разы. Калужское шоссе становится реальной альтернативой Рублевке для жителей Юго - Запада. Основные причины увеличения спроса на Калужском направлении это: рост благосостояния москвичей и хорошая экологическая обстановка района. Наиболее удачным поселком Калужского шоссе является Стародачное, реализованный полностью за 2004 год. Поселок состоит из 32 домов, стоимость составляла от 500 тыс. до 800 тыс. долларов.

Еще одной заметной тенденцией 2004 года можно считать оживление коттеджного строительства за 30 км от МКАД. Сейчас стало даже модным строить на расстоянии 60-70 км от Москвы, спрос рождает предложение, поэтому этот сегмент рынка на протяжении еще 2-3 лет будет активно развиваться. Спрос на поселки эконом-класса был всегда, но застройщики занимались "дорогими" поселками, приносящими им неплохую прибыль. Сегодня, когда рынок элитного загородного жилья насыщен, застройщики, что называется, "пошли в народ". Удачным примером может быть коттеджный поселок Истра кантри клаб, расположенный в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе, занимающий территорию около 200 га.

Также в этом году активно продолжилась застройка земель, расположенных по Дмитровскому шоссе на Пироговском, Пяловском, Пестовском, Клязминском водохранилищах. Дело в том, что на этих водохранилищах уже давно существуют яхт-клубы - это Водник, Галс и др. При строительстве поселка инвестор задается вопросом, стоит ли строить объекты инфраструктуры в поселке или не строить - это строительство достаточно затратное и заметно снижает рентабельность проекта.
Но можно купить участок под застройку рядом с пансионатом или яхт-клубом, то есть там, где эта инфраструктура уже есть, сильно при этом сэкономив. Поэтому Дмитровское шоссе с его водохранилищами и яхт-клубами оказалось одним из самых привлекательных.
Все это справедливо и в отношении Осташковского шоссе, которое расположено рядом с Дмитровским, и по нему тоже возможно добраться до этих водохранилищ.
Дополнительным плюсом Дмитровского направления являются модные горнолыжные базы под Яхромой, и дом на воде по Дмитровке становится актуален и летом, и зимой. Но у участков у водохранилищ по Дмитровскому шоссе есть и существенные недостатки - это шум самолетов, которые взлетают и заходят на посадку в Шереметьево и узкое, сильно загруженное шоссе.
Не обделено вниманием и Истринское водохранилище, оно расположено на большем удалении, чем многие водохранилища по Дмитровскому шоссе, но добраться до поселков, расположенных на нем, возможно по Новорижскому шоссе, которое не загружено и это расстояние преодолевается достаточно быстро.

Прогнозы:
1.Цены на загородную недвижимость продолжат свой рост, но в пределах 20% в год. Будет происходить расслоение рынка и появится более четкая граница между удачными и неудачными проектами в связи с насыщением рынка и ростом информированности потребителя о качестве загородной недвижимости. В следствие этого рост цен по успешным проектам будет составлять до 40-50%, а по неудачным проектам роста цены практически не будет.
2.Поскольку стоимость земли велика, и ее составляющая часть в проекте значительна, можно прогнозировать увеличение предложения поселков с более плотной застройкой, это таун – хаусы и малоэтажные многоквартирные дома.
3.Из-за высокой стоимости подмосковной земли и в поисках большей рентабельности инвесторы и девелоперы обратят свое внимание на регионы (этот процесс уже идет).

Ситуация на рынке загородной недвижимости во многом будет зависеть от политики государства. Принятие законопроектов, регламентирующих земельные отношения и развитие ипотечного кредитования, могут внести свои коррективы в рынок загородной недвижимости.