Ипотека и недвижимость - Взлетно-посадочный офис

Рынок коммерческой недвижимости в России постепенно приобретает все более западные черты. Период феодализма, когда собственник здания отвечал за все и занимался вопросами его эксплуатации, уходит в прошлое - современная тенденция предусматривает разделение труда - собственник владеет зданием, а управлением все чаще занимаются специально обученные управляющие компании. О том, почему собственники зданий все чаще прибегают к услугам управляющих компаний, рассказывалось на одной из секций Второй Всероссийской научно-практической конференции по проблемам рынка торговой недвижимости, проходившей 22 октября в Торгово-промышленной палате РФ.

Управление бывает разным

Ведущий секции, главный редактор журнала Commercial Real Estate Джон Харрисон, во вступительном слове объяснил собравшейся аудитории, что же следует понимать под управлением недвижимостью. "На Западе, - рассказал г-н Харисон, - существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management". Facility Management - самый простой и узкоспециализированный сервис - управление инфраструктурой здания (инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что обеспечивает комфорт, - от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ). Если компания начинает заниматься отношениями с арендаторами, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжением активами компании, бухгалтерской отчетностью и т.д., то это уже Property Management.

Следующее понятие - Building Management - управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом; консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации. Во многом Building Management перекликается с Facility Management, но первый предоставляет более широкий спектр услуг.

И наконец, последнее понятие - Asset Management - услуга пока невостребованная в России, обозначающая управление финансовыми потоками собственника недвижимости. После этого, отнюдь не лишнего, объяснения Джон Харрисон объявил секцию открытой и предоставил слово докладчикам, которые, опираясь на западный опыт, рассказали, как же этот бизнес развивается в России.

Огласите весь список, пожалуйста

Набор услуг, которые способна предоставить управляющая компания, поистине безграничен. Управляющий директор компании City Property Management Ян Брудный, рассказал собравшейся аудитории, что профессиональную управляющую компанию лучше всего нанимать еще на этапе проектирования здания. На этом этапе спектр предоставляемых услуг по управлению простирается от простых консалтинговых услуг до "полноценного управления процессами проектирования, согласования и собственно строительства. Верхней границей этого спектра является полномасштабное управление проектом в целом, с момента приобретения участка под строительство, до сдачи объекта в эксплуатацию, а также вплоть до продажи объекта стороннему инвестору".

Подробно г-н Брудный рассказал и об услугах по непосредственному управлению и сервисному обслуживанию зданий, которые включают управление и эксплуатацию, клиннинг, обеспечение безопасности, управление паркингом, маркетинг, администрирование отношений с арендаторами и посетителями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта. На примере управления торговым центром г-н Брудный пояснил, что при работе с таким объектом, помимо услуг по эксплуатации, работа управляющей компании заключается и в промоушене самого центра, который должен обеспечивать построение и развитие бренда торгового центра, формирование имиджа марки, построение и функционирование всех форм маркетинговых коммуникаций (реклама, PR, промоушен), создание сайта, разработку праздничного оформления и т. д. Должны заниматься управляющие компании и взаимоотношениями с городскими организациями. Здесь предусматриваются ведение договоров с муниципальными органами о предоставлении коммунальных услуг, взаимодействие с префектурами, районными управами СЭС и т.д.

От теории - к практике

О практическом опыте профессионального управления недвижимостью рассказал директор по маркетингу компании M+W Zander Facility Management CIS Константин Баранов. Один из аспектов грамотного управления, отмеченный К. Барановым, - внедрение передовых технологий энергосбережения. "На Западе, - отметил г-н Баранов, - одним из критериев оценки работы компании является процент экономии по энергосберегающим технологиям". Даже система "умных зданий" началась именно с необходимости экономить электроэнергию. В России же на сегодняшний день знергосбережение не является определяющим фактором, но существующая тенденция показывает, что в ближайшее время эта проблема будет становиться все более и более актуальной.

Отдельно остановился г-н Баранов на внедрении управляющими компаниями удаленной диспетчерской - службы, собирающей на единый диспетчерский пульт сигналы о неисправностях и проблемах на объектах круглосуточно. Объясняется это, опять же, простыми экономическими соображениями - содержание квалифицированного инженера, работающего круглосуточно в отдельном здании, сильно удорожает проект. А единая диспетчерская служба, обслуживающая не одно, а несколько зданий, может сильно экономить расходы на техническое обслуживание.

Вопрос эксплуатации и энергосбережения поднимался и в докладе "Экономическая эффективность и эксплуатация "интеллектуальных зданий" директора по маркетингу и развитию бизнеса компании "ЭкоПрог" Юлии Максимовой. В нем, в частности, отмечалось, что новые и реконструируемые объекты необходимо оснащать согласно современным требованиям с целью повышения надежности и безопасности инфраструктуры. В результате внедрения таких систем обеспечивается сокращение затрат на инженерно-техническое обслуживание, сокращение коммунальных платежей за счет внедрения энергосберегающих технологий, обеспечение комплексной безопасности объекта, сокращение затрат на страхование. По словам г-жи Максимовой, применение структурированной системы мониторинга и управления инженерным оборудованием (Building Management Systems) обеспечивает сокращение расходов на эксплуатацию здания до 25 процентов. Применение АСДУ позволяет сократить затраты на эксплуатацию благодаря сокращению эксплуатационного персонала, энергосбережению, минимизации техногенных рисков и пр.

Доверительное управление

В финале секции генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст" Александр Гришин доказал на реальных примерах эффективность доверительного управления недвижимостью. Для анализа эффективности работы управляющей компании в г.Петербурге были взяты два аналогичных по своим характеристикам (размерам, местоположению, функциональному использованию и коэффициенту заполняемости) здания, одно из которых было передано управляющей компании, другое осталось в управлении у государственной структуры. За период наблюдения - 2000-2003 годы - первый объект обогнал второй по всем показателям: повысилась средняя ставка и заполняемость здания, увеличилась стоимость объекта.

Причины такой разницы г-н Гришин объясняет тем, что у частной управляющей компании существует мотивация для лучшей работы в виде процента от дохода, что вынуждает управляющую компанию предпринимать действия по повышению доходов объекта, у государственной же структуры подобная мотивация отсутствует. Имеет значение и оперативность работы - управляющая компания может и готова мобильно подстраиваться под изменения рынка, государственная структура, в свою очередь, вынуждена пропускать все процедуры через бюрократическую машину. То же самое происходит и при ремонте объекта: управляющая компания мотивирована инвестировать средства в объект, так как это повышает его привлекательность для арендаторов, государственная структура не готова изменять характеристики объекта под нужды арендатора. Из приведенных примеров г-н Гришин сделал вывод, который поддержали и другие участники секции - передача объектов недвижимости в доверительное управление профессиональным управляющим - эффективный механизм повышения доходов от объектов коммерческой недвижимости.
Подмосковный землевладелец ЗАО "Ведомство" в ближайший месяц рассчитывает завершить оформление документов для реализации своего первого в Москве проекта по строительству офисно-гостиничного комплекса. В конце этого года дочерняя структура компании - ООО "Ведомство-Капитал" - начнет строительство 14-этажного здания Smart-Premium площадью около 30 тыс. кв. м в Рязанском переулке. Стоимость проекта оценивается в $25 млн. До сих пор "Ведомство" было известно только как агрессивный скупщик земли в Московской области.

Как стало известно "Бизнесу", один из самых крупных землевладельцев в Московской области ЗАО "Ведомство", которому принадлежит около 35 тыс. га по Ленинградскому, Волоколамскому и Ярославскому направлениям, решило выйти на московский рынок недвижимости. Как выяснилось, больше года назад компания приобрела площадку в Рязанском переулке, где ранее находился филиал автокомбината №1. Общая площадь территории составляет 4,5 тыс. кв. м.
"На этом участке располагалось совершенно развалившееся хозяйство, которое вряд ли уже можно было реанимировать,- говорит Инна Ехья, PR-директор "Первого земельного супермаркета", через который продается часть земли и проектов ЗАО "Ведомство".- Скорее всего, это можно назвать дружеским поглощением, в результате которого никто не проиграл".

В прошлом году "Ведомством" была разработана концепция освоения этой территории, которая предполагает строительство 14-этажного офисно-гостинчного центра класса B в районе станции метро "Красные ворота". По информации компании "Ведомство-Капитал", дочерней структуры ЗАО "Ведомство", это будет комплекс переменной этажности в стиле хай-тек. На верхних этажах здания будет расположена гостиница класса люкс. По словам Инны Ехья, компания впервые в Москве решила сделать на крыше комплекса вертолетную площадку. Смарт-начинку (технология "умный дом") будет делать австралийская компания Clipsal.
Ставки аренды в бизнес-центре предположительно составят $600 за кв. м в год; срок окупаемости проекта оценивается экспертами в 6 лет. Одним из основных арендаторов бизнес-центра может стать представительство ОАО "Российские железные дороги", чей офис сейчас находится неподалеку от строительной площадки. Предположительно РЖД может занять до 10 тыс. кв. м.

Участники рынка в целом положительно оценивают этот проект. По словам Сергея Храмова, директора по развитию компании 4Rent Estate, район Красных ворот интересен и для арендаторов, и для девелоперов. "Многие наши арендаторы стремятся снять офисные площади именно на этом направлении в связи с расположением там стратегически важных для их бизнеса ведомств",- говорит Храмов. Вместе с тем он отметил, что наличие вертолетной площадки придает этому проекту некоторую особенность, хотя и непонятно, как она будет функционировать. "Существует ряд постановлений правительства Москвы, согласно которым частным вертолетам запрещено летать над столицей",- говорит Храмов.

По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в настоящее время такие проекты востребованы арендаторами. "В городе нет нормальных гостиниц, а офисные площади класса В пользуются наибольшим спросом. Однако к моменту завершения строительства, примерно к 2008 году, конъюнктура может измениться",- говорит Гец.