Ипотека и недвижимость - Сомнения в сторону?

2004 год оказался самым прибыльным для спекулянтов недвижимостью за все время существования квартирного рынка. Цены в новостройках выросли в среднем на 20%, на вторичном рынке рост по итогам года составит до 22%. Интерес покупателей был по-прежнему сосредоточен вокруг жилья в низшем ценовом сегменте, а также квартир в элитных домах, предложение по которым ограничено.

Первичный рынок
В первой половине 2004 года цены на первичном рынке росли на 3-5% в месяц. Большинство объектов на нулевом этапе строительства можно было купить на 40% дешевле, чем после сдачи дома. Покупатели знали это и рассчитывали свои финансовые возможности. А застройщики, в свою очередь, рассчитывали на деньги покупателей.
Одной из причин, выведших рынок из состояния равновесия, стал летний банковский кризис. Поскольку ни причин, ни сути самого кризиса большинство вкладчиков понять не могли, они на всякий случай изымали деньги из всех своих "схем инвестирования" и держали "в тумбочке", пока банковский рынок не успокоился.
Из-за этого в период с июня по сентябрь продажи новых квартир стали уменьшаться, а цены резко замедлили рост. Строители были вынуждены предлагать временные дисконтные программы, что также сказалось на общей ценовой ситуации. Кризис продаж обошел стороной лишь самую консервативную и малочисленную нишу рынка – элитную недвижимость.
Спрос на недвижимость восстановился лишь осенью. В октябре средний рост цен составил 2%. Увеличился и объем продаж в новостройках – его рост по отношению к сентябрьскому составил 10%.
Нестабильность рынка жилья в нижнем и среднем ценовом сегменте аналитики объясняют тем, что покупатели разделились на две группы: одни предпочли решать жилищный вопрос в намеченные сроки, а другие – подождать, пока ситуация прояснится. И самым благоприятным ее развитием стало бы снижение цен.
Но, несмотря на временную стагнацию рынка, ждать снижения цен не приходится. Это подтверждают аналитики Института экономики города, которые провели оценку динамики изменения и масштабов платежеспособного спроса на жилье и жилищные кредиты со стороны населения в перспективе до 2010 года. По их расчетам, при благоприятном развитии ситуации (то есть при проведении всех реформ в строительстве и системе жилищного кредитования) реальные цены на жилье к 2010 году должны вырасти в 1,6 раза по сравнению с 2003 годом. Основной рост цен придется на 2004-2006 годы – за это время они вырастут в 1,45 раза по сравнению с 2003 годом. При инерционном варианте (без проведения реформ) рост реальных цен на жилье составит 15% в год.

Вторичный рынок
Рост цен на вторичном рынке происходил практически по сценарию, определенному аналитиками в конце прошлого года,– он составил 22%. Но специалисты планировали, что цены будут увеличиваться равномерно – на 1,5-2% в месяц, а рынок подготовил сюрприз: с января по апрель цены росли почти на 5% в месяц, а потом перестали.
По мнению Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании "Новый город", если рынок новостроек держится в основном за счет согласованной ценовой политики его участников, то на вторичном рынке откровенный демпинг не редкость. Бывает, что появляются квартиры, цены на которые на 10-15% ниже среднерыночных из-за того, что владельцам нужно их срочно продать.
Чаще всего торговаться соглашались продавцы, выставившие квартиры по цене, превышающей $150 тыс. Дешевые квартиры (до $80 тыс.) практически не подешевели. В результате с лета до октября цены на вторичном рынке находились в состоянии равновесия, поднимаясь или падая на десятые доли процента в месяц.
В ноябре продажи немного активизировались, и риэлтеры надеются, что месяц удастся закончить с положительным балансом роста цен. "Сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости уже нельзя называть стагнацией,– говорит Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО 'Корпорация МИАН'.– По сравнению с летними месяцами темпы продаж выросли. А в будущем можно ожидать и более высокой покупательской активности".
При том что цены выросли на все категории жилья, в сегменте экономкласса за 11 месяцев средняя цена квадратного метра в кирпичных домах поднялась на $365 (с $1,9 тыс. в январе до $2,265 тыс. в ноябре), а в панельных – на $246 ($1,48 тыс. против $1,726 тыс.), и это значит, что вырос интерес покупателей к более качественному жилью.
Подтверждением служит и динамика роста цен на элитное жилье, к концу года подорожавшее в среднем на 15%. В то же время специалисты компании Blackwood отметили, что элитная квартира на вторичном рынке может дорожать вне зависимости от рыночной ситуации, так как всегда найдутся покупатели, желающие приобрести квартиру в определенном доме. Поэтому стоимость престижных квартир на вторичном рынке очень часто оказывается завышенной. Особенно это касается таких районов, как Остоженка, Патриаршие пруды, Тверская, Арбат, которые пользуются особым покупательским интересом. В 2004 году сделки здесь заключались по ценам, превышающим $12 тыс. за 1 кв. м. По словам Натальи Ветлугиной, дефицитом на вторичном рынке остаются квартиры в домах с охраняемой придомовой территорией внутри Садового кольца по $4-7 тыс. за 1 кв. м. При этом абсолютно нет спроса на квартиры в сталинских домах со смешанными перекрытиями, выставленные на рынок от $3 тыс. за 1 кв. м и выше.
По оценкам экспертов, рост цен в 2005 году сохранится, но он будет сопоставим с уровнем инфляции и составит не больше 10-15%.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА

Средняя цена квартир в Москве в 2004 году ($/1 кв. м)

Торговые центры стремятся к Западу
Рынок торговых помещений в 2004 году развивался очень динамично. Только в Москве намечено ввести в строй 20 крупных торговых центров. Самые масштабные из них: "Мега-2" – 190 тыс. кв. м, "Вэймарт-2" – 50 тыс. кв. м и L-153 – 65 тыс. кв. м.
Всего же на сегодняшний день в Москве насчитывается около 70 крупных торговых центров, а их площадь оценивается примерно в 2 млн кв. м. По данным компании Stiles Riabokobylko, в 2004 году 65% строящихся в столице торговых центров находится в западной части города.
Спрос на торговые помещения является стабильно высоким, а открытые в первом квартале 2004 года центры сданы в аренду на 95-100%. По информации Knight Frank, основными арендаторами являются сетевые магазины и магазины одежды, на них приходится около 50% площадей в торговых центрах.
Несмотря на то что ставки арендной платы за помещения в торговых центрах высокого класса составляют $500-1000 за 1 кв. м. в год (в торговых центрах на окраине города – от $750), свободных площадей крайне мало. По оценке аналитиков, в среднем по Москве объем свободных площадей не превышает 2% от их общего объема.
Средняя доходность девелоперских компаний, занятых строительством торговых площадей, в 2004 году составила 14%. Торговые центры, расположенные в центральных торговых коридорах, приносят прибыль в размере от 20 до 22%, а те же торговые площади на окраине города – 6-8%. Для сравнения, в Европе новые торговые центры приносят в год максимум 5-7% прибыли.

Офисы не торопятся дорожать
В 2004 году доходность возведения офисных объектов снизилась, хотя этот бизнес по-прежнему остается прибыльным. Инвестиции в офисную недвижимость класса A принесли 12-14% прибыли, а класса В – 14-16%.
При этом, по итогам года, ставки арендной платы выросли на 5-7%. По мнению специалистов, не исключено, что рост арендных ставок был бы выше, но вмешался банковский кризис. В летний период многие владельцы зданий в условиях затишья и неуверенности относительно перспектив развития ситуации на рынке приступили к снижению цен аренды своих объектов. Особенно это сказалось на офисах класса B, арендные ставки по которым в третьем квартале даже снизились на 6%.
Сейчас средневзвешенная ставка арендной платы за помещения класса A находится на уровне $655 за 1 кв. м в год (без учета НДС), за помещения класса B – $460 за 1 кв. м в год.
2004 год также был отмечен рекордным числом выведенных на рынок офисных центров. Общее предложение офисных площадей классов A и B к концу года достигнет 3,6 млн кв. м. Самыми значимыми проектами стали: "Аврора бизнес-парк" – 38 тыс. кв. м на Садовнической набережной, офисный центр "Дукат-3" – 30 тыс. кв. м на улице Гашека, бизнес-центр в 1-м Лесном переулке – 38 тыс. кв. м.
По мнению экспертов, рост цен на продажу офисных помещений будет продолжаться, что связано с увеличением доли города в инвестиционных контрактах и, соответственно, ростом себестоимости строительства. В 2005-2006 годах рост себестоимости строительства офисов продолжится и будет составлять около 10% ежегодно, что скажется на цене продажи, которая в 2006 году увеличится на 30%. Данная тенденция обусловит увеличение спроса на аренду офисов.
Чем может обернуться отложенный спрос на квартиры

Капитал, выведенный из России за рубеж, по всей вероятности, может вернуться в Россию через рынок жилья. Международные аналитики прогнозируют, что к 2006 году объем иностранных вложений в российскую недвижимость достигнет 7 миллиардов долларов.

Для тех, кто умеет считать деньги

Об этом заявил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк на Второй Всероссийской конференции <Инвестиции в недвижимость>. Именно сегодняшний момент представляется зарубежным компаниям наиболее оптимальным для выхода на российский рынок. Большой потенциал роста и разумные риски здесь сочетаются с высокой доходностью: если инвестиции на старые рынки Европы приносят доход не более чем в 7-8%, то вложения, к примеру, в столичную жилую недвижимость, по самым скромным подсчетам, 25 процентов.

Согласно данным, которые обнародовал Юрий Росляк, наибольшую активность сейчас проявляют инвесторы Великобритании и Франции - в совокупности доля их вложений составляет 60% от общего объема зарубежных инвестиций.

Зарубежные компании давно ждали подходящего момента для выхода на российский рынок. Не случайно этой осенью впервые в России состоялся Международный конгресс FIABCI - организации, объединяющей всех операторов рынков недвижимости разных стран. Для иностранных инвесторов более плавный, нежели в 2003 году, рост цен, прежде всего, означает, что российский рынок недвижимости созрел, и теперь в него можно вкладывать деньги с разумной долей риска. Согласно рейтингам, Москва занимает второе место после Бангкока в ряду наиболее привлекательных инвестиционных рынков с точки зрения потенциала.

Кроме того, отечественная недвижимость в последнее время демонстрирует свою адекватность и прогнозируемость - процессы, происходящие в этом сегменте экономики, предсказываются и объясняются аналитиками.

Отечественные перспективы

А что же наши потребители? Если в летние месяцы, согласно опросам, люди предпочитали отложить приобретение квартиры и присмотреться к рынку, то уже в октябре потребитель был готов к принятию решения о покупке жилья.

Во-первых, с начала сентября стало понятно, что стабильных цен на новостройки и уж тем более их снижения ожидать не приходится. Только за три летних месяца средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 3-3,5 процента. С сентября объемы реализации новостроек начали возрастать, и к концу октября практически достигли весеннего уровня. Вслед за этим аналитики рынка стали отмечать и более значительный рост цен. Так, по данным Андрея Бекетова, в сентябре в секторе бизнес-класса цены выросли на 2,6%, и тенденция роста сохранится.

Во-вторых, введение любого комплекса мер по формированию в России рынка доступного жилья, о котором так много говорилось летом, неизменно приведет к увеличению платежеспособного спроса и, как следствие, новому скачку цен на рынке недвижимости. На сегодняшний день более 80% граждан нуждается в улучшении жилищных условий. Чем более радикальные меры будут приниматься, тем большее количество людей единовременно станут участниками рынка, и тем больший рост стоимости жилья стоит ожидать. Следовательно, при наличии средств откладывание покупки влечет существенные дополнительные затраты.

Наиболее реалистично настроенная часть покупателей уже использовала ценовую передышку и воспользовалась ипотечным кредитованием. По статистике, в этом году количество ипотечных сделок резко возросло. Кстати, в ожидании новых законов, направленных на развитие ипотечного кредитования, увеличилось и количество банков, которые выходят на этот рынок, понимая настроения людей.

Банки, которые ранее довольно осторожно относились к кредитованию физических лиц под залог жилья, в этой ситуации намерены с помощью ипотеки вновь привлечь клиентов и вернуть доверие к финансовым структурам, пошатнувшееся после лета.

Рынок преференций

Кроме того, в ситуации отложенного спроса, когда многие решили повременить с покупкой, предложение на рынке увеличилось, и покупателю есть из чего выбирать. По мнению аналитиков рынка недвижимости, больше всего повезло тем, кто дождался нынешней благоприятной конъюнктуры: большого выбора жилья и получения дополнительных преференций.

Сейчас на рынке большой выбор качественного жилья в новостройках, цены на которые уже в следующем году могут существенно вырасти. Объемы и темпы строительства в столице сохранятся, однако городу нужны масштабные проекты, под которые не хватает крупных земельных участков. В 2005 году в городе планируется построить около 5 миллионов квадратных метров жилья, до 52,4% которого будет относиться к самому перспективному и востребованному сегодня сегменту - бизнес-классу.

Для осуществления в будущем проектов, подобных масштабам застройки территории Ходынского поля и площадки напротив здания МГУ, придется вывести за пределы Москвы несколько промышленных предприятий. Программа вывода промзон действительно является одной из приоритетных в Правительстве Москвы, однако ее осуществление потребует значительных финансовых и временных ресурсов. Все это говорит о том, что цены на новостройки вскоре пойдут вверх.

Так что самые осторожные потребители могут навредить сами себе. Президент агентства интегрированного маркетинга <Медиа-Шторм> Александр Исаев считает, что чем дольше потенциальные покупатели жилья будут по каким-то причинам выжидать, тем больший рост цен стоит ожидать в будущем. <Думаю, что уже весной следующего года объемы продаж существенно увеличатся. Люди ведь не смогут бесконечно откладывать приобретение квартиры, - считает Александр Исаев. - В момент выхода на прежний объем сделок скачок рынка вверх вызовет неизбежный рост цен>.

Таким образом, те, кто ждет весны, рискуют упустить свой шанс и попасть вновь в ажиотажное рыночное состояние, когда купить понравившуюся квартиру будет не так-то просто.