Ипотека и недвижимость - Строго говоря, пайщики не владеют имуществом

Паевые инвестиционные фонды недвижимости в России стали в этом году популярным инструментов частных инвестиций. Однако их успешной работе могут помешать претензии Налоговой службы и нерасторопность Федеральной службы по финансовым рынкам.

Деньги на стройку
Покупку квартиры или дома принято считать надежным вложением средств. Даже если цены пойдут вниз, то жилье всегда имеет какую-то стоимость. Главный минус инвестиций в недвижимость – нужно изначально располагать суммой, достаточной для покупки дома или квартиры. Выход для желающих заработать на инвестициях в жилье, но не имеющих достаточной суммы для самостоятельного вхождения на рынок – коллективные инвестиции. Можно сформировать фонд, который на средства его членов (пайщиков) купит дом, а с инвесторами будет расплачиваться доходами от сдачи его в аренду.
Первые фонды недвижимости были сформированы в Соединенных Штатах еще в середине XX столетия. В России формирование таких фондов стало возможным три года назад. Закон Российской Федерации "Об инвестиционных фондах" от 4 декабря 2001 года прописал возможность создания нового института коллективных инвестиций – закрытого паевого инвестиционного фонда. Такой фонд специализируется на управлении имуществом, в том числе и недвижимостью, которое передано ему собственниками или приобретено на средства инвесторов, которые в обмен на деньги получают долю – пай – в фонде.
Первые закрытые (с ограниченным числом участников) паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) появились в России в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ, ныне Федеральная служба по финансовым рынкам – ФСФР) опубликовала положение "О составе структуры закрытых паевых фондов". По данным Национальной лиги управляющих, сейчас в России действует более 20 инвестиционных фондов недвижимости, совокупные активы которых оцениваются в 6,5 млрд руб. Эти фонды уже успели вложить в покупку квартир, офисов, торговых центров и инвестиционных контрактов на строительство зданий 2,7 млрд руб. Фонды делятся на те, что инвестируют в строительство жилья, и те, что специализируются на управлении действующих объектов – офисов, торговых и складских помещений.
Инициаторами создания первых российских фондов недвижимости выступали вовсе не частные инвесторы, а строители и инвестиционные компании. Фонды позволяли аккумулировать средства потенциальных инвесторов и минимизировать налогообложение. Для инвесторов участие в таком фонде при удачном выборе объекта вложений может обернуться доходами, сравнимыми с доходами от участия в ПИФе акций. "Если брать показатели работы нашего первого фонда недвижимости, в 2003 году доходность была на уровне 38% годовых, в этом мы ожидаем 35% годовых",– говорит Марина Кислицкая, управляющий партнер УК "Конкордия эссет менеджмент".
Главный риск участия в фонде, который инвестирует в строительство,– это срыв стройки, когда дом, на который собрали деньги, не построили. Мнения управляющих компаний о значимости этого риска разошлись. В УК "Тройка Диалог" работу со строителями считают наиболее рискованным видом вложений в рынок недвижимости и пока предпочитают специализироваться на управлении коммерческой недвижимостью. В "Уралсибе", напротив, считают, что проверка партнеров управляющей компанией сводит риск недостроя к минимуму.
Тем, кто не готов рисковать на строительстве недвижимости, управляющие компании предлагают инвестировать средства в действующие объекты. Они могут приносить пайщикам доход, получаемый от сдачи площадей в аренду. Текущая доходность может быть на уровне 12-20% годовых, а общая – 18-20% годовых (по оценке УК "Тройка Диалог").

Предпродажная подготовка
Особняком на рынке стоят фонды недвижимости, которые создаются собственниками недвижимости для управления своим имуществом. Например, сейчас УК "Тройка Диалог" формирует ЗПИФН по управлению собственностью ОАО ТД ГУМ. Речь не идет о подборе арендаторов или ремонте зданий – это бизнес специализированных компаний. Работа управляющей компании состоит в том, чтобы провести полноценную оценку недвижимости, сформировать фонд, который будет управлять ею.
Цель ПИФа – провести всю подготовительную работу с тем, чтобы потом или успешно продать объект новому хозяину, или выпустить собственные паи на биржу, заработав на повышении привлекательности собственного имущества. В российских реалиях собственникам фактически предлагают услугу по повышению прозрачности и инвестиционной привлекательности объектов. Принимая решение сформировать ПИФ, собственник должен взвесить: на одной чаше весов у него лежит пряник в виде минимизации налогообложения, поскольку фонды не платят большинство налогов, на другой – необходимость отказаться от занижения доходов от имущества. Отчетность ПИФа доступна не только пайщикам, но и ФСФР и спецдепозитарию, где хранится документация. Кроме того, управляющая компания может вообще отказаться от работы с клиентом, если по итогам проверки выяснится, что права собственности на здание оформлены с нарушениями или что предлагаемые ей объекты не имеют никакой перспективы в плане дальнейшего роста их рыночной стоимости.
Пока на рынке не так много ПИФов, которые формируется по желанию собственников недвижимости. Помимо УК "Тройки Диалог" о реализации подобного проекта объявила компания "Брокеркредитсервис". В конце ноября ФСФР зарегистрировала ЗПИФН "Фонд недвижимости БКС". "Этот фонд мы создаем для наших клиентов, он будет специализироваться на управлении их собственностью",– сообщил Салават Алпаров, финансовый директор УК "Брокеркредитсервис". К фондам собственников можно отнести и ЗПИФН строительных компаний.

Налоговое бремя
Единственная угроза развитию рынка фондов недвижимости – это пробелы в российском законодательстве. До сих пор законодательно не урегулирован вопрос о регистрации недвижимости на паевой инвестиционный фонд. Кроме того, Налоговая служба готова взимать НДС с привлекаемых в фонды средств и налог на имущество с держателей паев ЗПИФН.
В середине ноября ФСФР преподнесла еще один "сюрприз" ЗПИФН, подтвердив, что по-прежнему считает нарушением приобретение фондами инвестиционных контрактов на строительство. Этот инструмент не входит в перечень инструментов для инвестирования. Сейчас ФСФР и Национальная лига управляющих компаний будут вместе решать, как регулировать покупку инвестиционных контрактов. Пока решения нет, одни компании, как "Тройка Диалог", не собираются их приобретать, а другие, как УК "Брокеркредитсервис", будут покупать, как только зарегистрируют соответствующий паевой инвестиционный фонд в ФСФР.
Для инвесторов главная проблема – это активность налоговых органов, которые в июле текущего года сообщили, что готовы начислять пайщикам фондов налог на имущество. По мнению налоговиков, пайщики должны платить налог даже несмотря на то, что имущество зарегистрировано на фонд, а они владеют только его ценными бумагами. "Что касается налога на имущество, то фонд не получал официальных документов от налоговиков, в которых бы требовалось платить данный налог. Пока на этот счет нет никаких разъяснений, мы исходим из того, что фонд не юрлицо, а значит, не подпадает под действие Налогового кодекса",– комментирует Марина Кислицкая. В "Тройке Диалог", напротив, сообщили, что информируют клиентов о возможных налоговых последствиях.
Об особенностях вложений в недвижимость через паевые инвестиционные фонды МАРИНА КИСЛИЦКАЯ, управляющий партнер УК "Конкордия эссет менеджемент", рассказала корреспонденту "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДРУ ШИРОКОВУ.

– Несколько лет назад ПИФы недвижимости были лишь средством оптимизации налогообложения для строителей. Почему в этом году возник всплеск интереса к подобным ПИФам?
– Инвесторы всегда ищут новые инструменты для инвестиций, особенно сегодня, на фоне неустойчивости валютного и фондового рынков. Даже сейчас, по прошествии шести лет после кризиса 1998 года, акции ряда эмитентов так и не достигли своего докризисного уровня. Недвижимость, напротив, и тогда, и сейчас демонстрирует устойчивость. ПИФы являются, по сути, реализацией на практике идеи защиты прав инвестора.
– В этом году вы объявили о формировании трех ПИФов недвижимости. Минимальная стоимость пая везде одинаковая, тогда зачем сразу три фонда?
– Размер пая, порог вхождения, срок действия фонда действительно стандартизированы во всех трех фондах. Они будут отличаться инвестиционной стратегией.
Скажем, средства фонда "Конкордия-Авантаж" будут инвестированы в строительство элитного жилья, у него планируется более высокая доходность, чем у фонда "Конкордия-Рантье", который приобретет для сдачи в аренду офисное здание.
Как показывает опыт Первого инвестиционного фонда недвижимости (его паи торгуются на ММВБ с середины 2003 года.– "Ъ-Дом"), инвесторам важно знать, что они могут в любой момент выйти из фонда. Вообще, специфика закрытых фондов заключается в том, что они привлекают средства клиентов на определенный срок, и возможность быстро продать свой пай повышает доверие инвесторов. Помимо вторичного обращения на бирже раз в год держатели паев смогут воспользоваться офертой – продать пай по заранее зафиксированной цене.
– Ожидаемая доходность паев одного из фондов планируется на уровне 25-30% годовых. Как вы определили такой показатель?
– Эти цифры относятся к инвестициям в строительство жилой недвижимости (фонд "Конкордия-Авантаж"). Наш бизнес-план показывает, что на этом рынке можно будет заработать до 30% годовых.
– С июля 2003 года на ММВБ уже идет торговля паями Первого инвестиционного фонда недвижимости. Их доходность уже достигает 25-30% годовых?
– Если говорить о показателях нашего первого фонда недвижимости, в 2003 году доходность была на уровне 38% годовых, в этом мы ожидаем 35% годовых. Абсолютная доходность фонда составила 53,4%.
– Как решается вопрос с регистрацией объекта недвижимости на ПИФ? Пайщикам не приходится платить налог с имущества, которым они опосредованно владеют?
– Мы первые в России зарегистрировали объект недвижимости на паевой инвестиционный фонд. Правда, регистрация прошла не в Москве, а в Московской области.
Что касается налога на имущество, то фонд не получал официальных документов от налоговиков, в которых бы требовалось платить данный налог. Пока на этот счет нет никаких разъяснений, мы исходим из того, что фонд не юрлицо, а значит, не подпадает под действие Налогового кодекса. Строго говоря, пайщики не владеют имуществом, они владеют ценной бумагой, которая дает им право претендовать на имущество паевого инвестиционного фонда. В результате неясно, почему именно частные инвесторы должны платить налог на имущество.
– Налоговые органы предъявляли вам требование об уплате НДС с привлекаемых у пайщиков средств?
– В соответствии с Налоговым кодексом операции по приобретению ценных бумаг НДС не облагаются. Инвестиционный пай является бездокументарной ценной бумагой, поэтому как при приобретении, так и при отчуждении НДС не начисляется и не взимается. Кроме того, операция по приобретению паев при их размещении управляющей компании носит инвестиционный характер, что также является основанием для освобождения операции от уплаты НДС.