Ипотека и недвижимость - Мода на природу

На прошлой неделе в Москве впервые был продан в частную собственность земельный участок. Продавал 1,7 гектара земли в районе Хорошевского шоссе (прежде его занимала типография Минобороны) федеральный орган - Министерство имущественных отношений РФ. Опираясь на федеральное законодательство - обновленный Земельный кодекс РФ. Участок ушел за $500 000. От этого пробного камушка по воде пошли даже не круги, а волны: первый зам мэра Москвы Олег Толкачев назвал сделку "пустыми хлопотами в казенном доме", а заодно оценил тот же самый участок в $2 млн. И в открытую заявил: федеральные власти не имеют на такое права, пока центр и столица не договорились о разделении земель. "Фокус" попытался разобраться: как до этого торговали землей в Москве и какие существуют способы, чтобы обойти чиновников с большими аппетитами.

27 октября 1917 г. Декрет о земле отменил право частной собственности на землю, признав ее народным достоянием, распоряжаться которым может только само государство. Как тогда могло показаться, навсегда. Слава богу, жизнь течет и меняется. В мае 1993 г. был проведен первый конкурс по продаже прав долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы и предназначенного под коммерческое использование. 10 лет земельный рынок Москвы представлял собой рынок прав аренды земельных участков. Однако этот год, по всей видимости, станет переломным - уже в ближайшее время должен был принят местный закон "О землепользовании и застройке в городе Москве", который вслед за Земельным кодексом РФ будет посвящен именно продаже земли в собственность.

Юрий Михайлович, что это было..?

Какие же возможности предоставляет московский рынок земли сегодня, покуда вышеупомянутый местный закон только готовится? Перво-наперво - это возможность приобретения пока что только прав аренды землеотводов под целевое строительство. Именно правами аренды периодически торгуют на конкурсах Московский земельный комитет и Департамент экономической политики и развития Москвы.

Торговля у них идет бойко. По данным Московского земельного комитета, начиная с 1993 г. (когда московская земля впервые поступила в открытый оборот, хотя и опосредованно - в виде продажи прав аренды) на конкурсных комиссиях по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию было реализовано более 13 000 прав аренды земельных участков на общую сумму свыше $1,1 млрд.

Средняя цена продажи 1 гектара московской земли в прошлом году составила более $1 млн, а темпы роста стоимости прав аренды составляют порядка 16% в год. На конкурсах же, проведенных в этом году, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка в Москве находился в диапазонах от $300 000 до $800 000 за гектар в периферийных районах города и от $5 млн до $10 млн за гектар в центре города. Как надеются сотрудники Москомзема, эти цифры далеко не предельны - в случае начала продаж собственно земли, а не прав аренды, цены могут значительно возрасти.

Столичные чиновники ждут местного закона "О землепользовании и застройке в городе Москве", который в согласовании с уже действующим Земельным кодексом РФ должен снять проблемы с торговлей непосредственно землей. Хотя сами его разработчики признают, что и после его выхода именно аренда земли останется основной формой заключения договоров. Причем выкуп за право аренды будут брать и в тех случаях, когда открытые торги по конкретному земельному участку не проводились. На конкурсах же основным критерием для выявления победителя по-прежнему останется наиболее высокая стоимость выкупа.

В случае выкупа земли в собственность власти Москвы планируют руководствоваться не положениями Земельного кодекса РФ (который, говорят в мэрии, хорош для России, но непригоден для столицы), а собственным мнением о стоимости земли. Для этого до конца года планируется на основании результатов проведенных конкурсов выработать собственную кадастровую стоимость земельных участков, которая по идее должна будет совпадать с реальной рыночной стоимостью земли.

Пока что известно, что Москва будет разбита на 1517 кадастровых кварталов, для каждого их которых будет выработана определенная оценочная стоимость земли. Будут разработаны и 18 значений стоимости для различных видов использования (жилая застройка, офисная, торговая, промышленная и т. д.) земельных участков, которые будут ежегодно обновляться. Однако это все планы, которым еще предстоит (или не предстоит) стать реальностью.

Мы хотим сегодня!

Стать же собственником московской земли можно уже и сегодня. Причем, как говорится, по "смешным" ценам. Для этого существующее законодательство предоставляет сразу две интересных возможности. Эти возможности активно используют и "честные" предприниматели, и "спекулянты-инвесторы", четко представляющие себе, почем они могут купить землю в Москве сегодня и почем продадут ее через год.

"Честные" предприниматели вооружены знанием Земельного кодекса РФ и закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. Дело в том, что ст. 3.2 этого закона обязывает юрлица (за исключением указанных в Земельном кодексе "государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления") "переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации".

Ст. 2 того же закона устанавливает для Москвы верхний предел стоимости земли в размере 30-кратной ставки земельного налога при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. А 30-кратная ставка земельного налога, по данным Москомзема, в среднем по Москве в 2003 г. составляет 349 200 х 30 = 10 476 000 руб. за 1 га. Или порядка $327 000.

Олег Рыжков, заместитель руководителя Московского земельного комитета, констатирует: предельная ставка выкупа земельных участков в собственность, установленная федеральным законодательством, как минимум в восемь раз ниже сложившихся среднерыночных цен продажи прав аренды земельных участков в Москве. Естественно, московские власти используют все свои возможности и рычаги, чтобы это "желание" возникло у как можно меньшего числа юрлиц (до сих пор их количество не превысило 250). И совсем не горят желанием выполнять положения Земельного кодекса и начинать в массовом порядке передавать московскую землю в собственность.

Довольна любопытна и еще одна возникающая в связи с этим проблема: существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога. В Москве в 2003 г. действуют следующие размеры средних по городу ставок земельных платежей: ставка земельного налога - 349 200 руб. за 1 га (или $10 912 за 1 га), а арендной платы - 777 600 руб. за 1 га (или $24 300 за 1 га). То есть арендная плата за землю в городе Москве в среднем в 2,22 раза превышает ставки земельного налога.

Однако для затягивания процесса у мэрии есть достаточно веских и вполне официальных причин. Отнесем к ним неурегулированность вопроса о принадлежности земли (федеральная, московская или чья-нибудь еще - сначала ведь надо разобраться), отсутствие земельного кадастра в Москве, препятствующее даже вполне официальному и давно согласованному на всех уровнях московской власти выделению земли в собственность кондоминиумов.

За яркими примерами далеко ходить не надо - стоило 23 апреля Министерству имущественных отношений заявить о продаже земельного участка на Хорошевском шоссе, вроде бы относящегося к федеральной собственности, как правительство Москвы на всех уровнях буквально-таки взвилось и практически в открытую отказалось регистрировать эту сделку, хотя и вполне соответствующую требованиям Земельного кодекса. Понятно, что подобное заявление Министерства является пробным камушком с целью выяснить готовность Москвы вести борьбу за свою землю. Но какие пойдут круги!
166 коттеджных поселков и миллион квадратных метров таун-хаусов – таковы объемы рынка загородного жилья
Татьяна Емельянова

Рынок загородной недвижимости в последние годы не отстает по темпам роста от рынка столичной недвижимости. Еще лет двадцать назад пределом мечтаний москвичей были пять соток земли и небольшой домик в ближнем Подмосковье. Сегодня на смену стандартным дачным поселкам советской эпохи, в которых неказистые щитовые дома смотрели друг другу в окна, приходят современные коттеджные поселки. По данным аналитического центра ирн.RU, в этом году коттеджи продаются в 166 поселках, расположенных в радиусе до 60 километров от МКАД. Половина из них появилась на рынке за последний год. Растет и число операторов на этом сегменте рынка – если год назад коттеджи продавало 87 компаний, то сегодня их уже 106.

Цены на жилье в подобных поселках практически совпадают с московскими. По данным ирн.RU, в нынешнем году квадратный метр площади в коттеджных поселках в среднем стоит 1900 долларов. Примечательно, что и рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках за прошедший год близок к повышению уровня стоимости московского жилья (около 20%). В целом же стоимость коттеджей приближается к 500–600 тыс. долл. Продаются коттеджи стоимостью и больше миллиона долларов. И тем не менее спрос на этом секторе рынка недвижимости достаточно высок.

Что привлекает покупателей? Чаще всего люди платят сотни тысяч долларов за возможность постоянно жить на природе, большинство желает каждый вечер после работы выезжать за город. Отсюда и предпочтения в выборе объекта. Здесь все решает место. Оптимальным расстоянием до загородного дома считается 30-километровая зона от МКАД. «Самое-самое» – 15–20 км. Однако сегодня уже очевидно: ближе к столице – не всегда значит лучше. Все определяют не километры, а время, затраченное на дорогу. Продавцы в один голос утверждают, что на «быстрых» трассах (Новорижской, Калужской) покупателей не отпугивают даже 30–50 км, лишь бы участок был хороший, вблизи водоема, а еще лучше – рядом с лесом. В зависимости от этого в одном и том же поселке цена сотки может вырастать вдвое! За живописное озеро под окном люди готовы простить практически все. Кроме, конечно, отсутствия коммуникаций. Оценив внешнюю привлекательность участка, покупатель смотрит на его техническое оснащение, прежде всего на наличие газа, канализации, автономной системы отопления, централизованного водоснабжения и охранной сигнализации.

Самые популярные домовладения – площадью от 200 до 400 кв. м. При условии, что построены они в охраняемом поселке, где можно жить в кругу людей определенного статуса и обеспечить себе достойный уровень сервиса и досуга. Желательно, чтобы здесь же были небольшие магазинчики, кафе, спортивные сооружения, детские сады.

В последние несколько лет все большей популярностью пользуются у москвичей и таун-хаусы – тип жилья, давно знакомый и любимый на Западе. По данным ирн.RU, в Подмосковье сегодня 47 поселков с таун-хаусами, а в пределах Москвы появилось уже 10 микрорайонов таун-хаусов. Еще год назад таких объектов было всего 30. Двух- или трехэтажные таун-хаусы, как правило, рассчитаны на 4–6 квартир по 150–300 кв. м. Каждому жителю таун-хауса предоставляется небольшой земельный участок, где можно разбить клумбы, соорудить площадку для мангала или барбекю. По данным ирн.RU, средняя цена квадратного метра жилья в таун-хаусах (с учетом земли) составляет 1256 долл. Это заметно ниже среднего уровня цен на московские квартиры. Однако следует учесть, что средняя площадь квартир-секций в таун-хаусах 229 квадратных метров, в то время как в многоквартирных домах вторичного рынка средняя площадь квартир около 60 метров, а в современных домах-новостройках – порядка 100 квадратов. В результате полная стоимость квартиры-секции в таун-хаусах в среднем составляет порядка 250–300 тыс. долларов, что сравнимо со стоимостью трех-, четырехкомнатных квартир в домах бизнес-класса. И тем не менее это значительно дешевле, чем стоимость коттеджей. Вероятно, это и способствует росту спроса на жилье подобного типа.

Географически большая часть таун-хаусов группируется недалеко от МКАД. Если коттеджные поселки расположены, как правило, в 30–40 километрах от окружной дороги, то большинство поселков с таун-хаусами разместилось в пределах 15-километровой зоны по Ярославскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе. На более престижных Рублевке и Новой Риге количество поселков с таун-хаусами меньше. Микрорайоны таун-хаусов, расположенные в пределах Москвы, находятся, как правило, в местах массовой застройки или на окраине города.

Объем рынка таун-хаусов, по словам руководителя аналитического центра ирн.RU Олега Репченко, сегодня составляет около 900 тыс. квадратных метров, или чуть более одного миллиарда долларов.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что в обозримом будущем благоприятная конъюнктура на рынке загородной недвижимости сохранится. Не произойдет и серьезных изменений в рейтинге популярности подмосковных направлений. Рублевка останется в лидерах по темпам роста цен. Сохранится повышенный интерес к Дмитровскому, Киевскому, Минскому, Осташковскому, Пятницкому шоссе. Некоторые аналитики прогнозируют наиболее высокие темпы роста цен на Калужском направлении. Дефицит свободной земли в ближайшем Подмосковье подтолкнет интерес к «дальним землям». Специалисты ожидают, что в ближайшие два-три года организованное коттеджное строительство развернется в 40–50-километровой зоне вокруг столицы.