Ипотека и недвижимость - Цена по минимуму

Депутаты затягивают рассмотрение документов из жилищного пакета

Чтобы успеть до нового года принять так называемый жилищный пакет, Государственная Дума выделяет дополнительные заседания специально для обсуждения законопроектов, в него входящих. По мере продвижения к финишной прямой пакет видоизменяется. Он то уменьшается в объемах (какие-то законопроекты исчезают, отклоненные законодателями, или скрываются в недрах других законопроектов), то увеличивается - депутатскому составу приходится работать над новыми документами.

По второму кругу

Как не устает повторять Георгий Боос, вице-спикер российского парламента, главное в пакете о доступном жилье - его комплексность и неделимость, хотя уже сегодня ясно, что пакет раздроблен и даже если будет принят в указанные сроки, все равно потребует обязательной доработки.

К примеру, на заседании 2 декабря депутат Сергей Чаплинский (фракция "Родина") потребовал снять с повестки дня обсуждение всех внесенных туда 11 пакетных законопроектов, так как они, по его мнению, отражают интересы не большинства граждан, а коммерческих структур. Однако предложение депутата не нашло поддержки у коллег - депутаты отложили на потом рассмотрение только одного Законопроекта "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг". Причем сделано это было по инициативе Георгия Бооса с целью сделать законопроект более емким и охватить смежные сферы. Георгий Боос выразил неудовольствие тем, как различные лоббистские настроения раздирают сбалансированный пакет на части. По его мнению, чем раньше он будет рассмотрен, тем лучше.

Однако быстрое рассмотрение пакетных законопроектов на деле оборачивается затягиванием процедуры - на очередном чтении их приходится возвращать к предыдущему чтению, так как возникает необходимость серьезной доработки. Так, на заседании 2 декабря было вновь возвращено ко второму чтению четыре законопроекта. Такое требование выдвинул Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам. Это Законопроекты "О кредитных историях" и "О внесении изменений в ФЗ об ипотечных ценных бумагах", а также два законопроекта, изменяющие связанные с ними другие законодательные акты.

По задумке Правительства, в результате комплексного подхода к решению жилищной задачи ипотека станет массовым способом улучшения жилищных условий для подавляющего большинства россиян. Таким образом, перед банками остро встанет проблема проверки благонадежности множества потенциальных заемщиков. В помощь кредитным организациям в России создаются кредитные бюро. Оживленную дискуссию у депутатов вызвала поправка о том, сколько процентов в капитале кредитного бюро может иметь одно лицо. В результате, доля одного лица и аффилированных с ним лиц была поднята с 10 до 50 процентов. Хотя, к примеру, депутат Анатолий Аксаков предостерегал коллег, что в этом случае государственные Сбербанк и Внешторгбанк организуют свои кредитные бюро и подомнут под себя эту сферу деятельности. Но, как заявил Сергей Круглик, представитель Правительства в ГД, соотношение 50 на 50 абсолютно нормально и не приведет ни к какой монополии в данной области. Еще одна важная поправка: кредитные бюро будут строить свою деятельность, учитывая законодательство о банковской и коммерческой тайне. Законопроект был принят депутатами во втором чтении с учетом вышеуказанных поправок.

Конец согласованиям

Развитие вторичного рынка ипотеки - одна из важнейших на сегодня задач. Серьезное препятствие этому - несовершенство законодательства. Для исправления существующей ситуации Государственная Дума еще раз приняла во втором чтении Закон "Об ипотечных ценных бумагах", который, по замыслу власть предержащих, должен дать мощный импульс развитию вторичного рынка закладных. Новым в законопроекте стало понятие жилищной облигации как наиболее надежного инструмента среди ценных бумаг с ипотечным покрытием. Покрытием такой облигации может быть исключительно готовое жилье, то есть построенное и сданное в эксплуатацию.

Вместе с законопроектом об ипотечных бумагах еще раз во втором чтении был принят и Законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в связи с принятием вышеназванного документа. Они касаются установления особого порядка удовлетворения кредиторов - владельцев ипотечных облигаций. Последние выводятся из общей конкурсной массы в случае банкротства их эмитента.

Во втором чтении был принят и новый Градостроительный кодекс, а также закон о его введении в действие. Как пояснил Мартин Шаккум, председатель Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, его основная цель - упорядочить процесс застройки, который сегодня почти повсеместно в России можно назвать стихийным.

Согласно новым правилам, которые предполагается ввести в действие с 1 января 2007 года, именно муниципалитеты должны взять на себя ответственность за подготовку земельных участков к застройке - причем полностью как в правовом аспекте (уменьшив количество необходимых согласований), так и в оснащении их необходимой инфраструктурой. Муниципалитеты также должны стать инициаторами конкурсов, на которых эти земельные участки будут продаваться инвесторам и застройщикам. По словам Мартина Шаккума, сегодня на конкурсной основе в России строятся считанные проценты жилья, десятки же процентов - результат различного рода согласований. В недалеком же будущем приобретение площадок под застройку на конкурсах останется единственной формой предоставления земельных участков.

Выяснение отношений

Депутаты подтвердили, что по-прежнему будет сохранена государственная экспертиза и государственный надзор за строительством, в том числе массовым. Существующая же концепция о том, чтобы форсированно отменить государственную экспертизу на жилые здания и сооружения, за исключением уникальных и особо сложных объектов (ее озвучил Георгий Боос), которая нашла отражение в соответствующих поправках, не получила одобрения ни профильного комитета, ни большинства депутатов. Госэкспертиза и госнадзор за проектированием и строительством будет сохранены. Таким образом, отметил Мартин Шаккум, был отбит удар и по качеству строительства, которое могло бы резко снизиться, если бы поправка, на которой настаивало Правительство, прошла депутатский кордон.

Чтобы как-то упорядочить процесс покупки жилья на этапе котлована и защитить интересы граждан, покупающих квартиры в строящихся домах, Государственная Дума приняла во втором чтении Законопроект "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Как пояснил Владислав Резник, председатель Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам, пройдя первое чтение, законопроект претерпел значительные изменения. Изменилось не только его название, но были усовершенствованы механизмы защиты прав таких приобретателей. Для подобных покупок была установлена одна-единственная форма гражданско-правового договора, она обозначена в новом названии закона. Таким образом, убирается все многообразие типов контрактов между застройщиками и инвесторами.

Государственная Дума пыталась решить и задачу создания нормативно-правовой базы для регулирования тарифов организаций ЖКХ. Во втором чтении были приняты законопроекты "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в связи с принятием вышеназванного документа. Пока ЖКХ в России - одна из естественных монополий, и производители жилищно-коммунальных услуг в основном являются монополистами в своем муниципальном образовании. Установление тарифов - чаще всего результат компромисса между ними и местной властью. По словам Мартина Шаккума, после первого чтения проект о тарифах был значительно переработан. Им установлено регулирование тарифов и надбавок на услуги ЖКХ, правда, исключая газо- и электроснабжение. Таким образом, надеются думцы, будет создана основа для позитивных изменений в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Сколько же сегодня нужно денег, чтобы иметь возможность купить хотя бы самую дешевую однокомнатную квартиру? Как утверждают риэлторы ведущих столичных агентств недвижимости, для приобретения самой дешевой однокомнатной квартиры сегодня требуется около 40-45 тысяч долларов.

Одни специалисты уверяют, что пока еще можно найти сносную (среди самых дешевых) квартиру за 38-39 тысяч долларов. Другие настаивают на том, что минимальная цена на однокомнатную квартиру сегодня не ниже 45 тысяч. А уж если и находится не самый плохой вариант за 40-42 тысячи, то уходит он с торгов практически мгновенно. И это при сниженном спросе на жилье. Покупатели приобретают такую квартиру в прямом и переносном смысле слова, не глядя. Хоть цены на рынке недвижимости с мая этого года практически не претерпели существенных изменений, какого бы то ни было понижения установившейся планки никто не ожидает. Для сравнения: ровно год назад для приобретения самой дешевой однокомнатной квартиры требовалось 35 тысяч долларов. Сегодня за эти деньги предлагают только комнаты в коммунальных квартирах.

Конечно, за 45-48 тысяч удастся купить не самую лучшую квартиру. Это будет самая обычная однушка в хрущевке, причем, чем хуже будут ее параметры, тем ниже цена. Район, без оговорок: Капотня, Люблино или Текстильщики. По данным агентства "Пересвет-Инвест", однушка общей площадью 30 кв. метров с пятиметровой кухней, расположенная на первом этаже хрущевки и удаленная от метро на значительное расстояние (15 минут транспортом) будет стоить не менее 48 тысяч. И это, кстати, без услуг риэлтора.

Впрочем, попадаются и более дешевые варианты. По данным другого столичного агентства, за 41 тысячу долларов можно приобрести однушку общей площадью 42 кв. метра: с 18-метровой комнатой и десятиметровой кухней, но также прилично удаленную от метро. В данном случае "Улицы Подбельского". Хотя у столь низкой, по сегодняшним понятиям, цены есть свой секрет: прямо из окна открывается прекрасный вид на близстоящую ТЭЦ. Чудес на рынке, сами понимаете, не бывает.

На цену также влияет наличие или отсутствие балкона, лифта, телефона и мусоропровода. Очевидно, что в самых дешевых однокомнатных квартирах, скорее всего, не будет ни лифта, ни балкона, ни телефона, а санузел будет совмещенным. Но это, опять же, как повезет. В базе данных одного из агентств удалось найти описание действительно не самой плохой однушки, стоимость которой составила всего лишь 38 тысяч долларов. Конечно, если не удается вписаться даже в такие деньги, можно обратить внимание на так называемые квартиры гостиничного типа. Это совсем крошечные однушки, сами по себе мало похожие на квартиру как таковую. Представьте, что, может разместиться на, скажем, 17 кв. метрах общей площади. Но, судя по газетным (и не только) объявлениям, спрос на такое жилье довольно высок. Средняя цена на гостиничные квартиры колеблется в пределах 36-38 тысяч долларов.

Если же и эти деньги кажутся неподъемными, самое время задуматься о приобретении комнаты в коммунальной квартире. Благо, таких квартир в Москве остается еще очень много, причем в самых разных районах Москвы. Здесь свои критерии формирования цены. Кроме, естественно, месторасположения самого дома, существенную роль играет юридический статус квартиры (приватизирована она или нет), а также количество соседей. Но в среднем 16-метровая комната в коммунальной трехкомнатной квартире с одним или двумя соседями обойдется минимум в 30 тысяч долларов. Это в спальном районе столицы, причем в относительной близости от метро вроде "Бибирево", "Выхино" или "Войковской".

Если очень постараться и хорошенько поискать, можно прикупить совсем крохотную комнату (не более 7 кв. метров) за 22 -23 тысячи долларов. А за 27 тысяч вполне реально найти комнату метра на три-четыре больше. Естественно, относительно района иллюзий быть не может. Ясенево, Щелковская, Медведково - вот примерные ориентиры для поиска самых минимальных ценовых вариантов.