Ипотека и недвижимость - Остоженка в обмен на больницу

Как стало известно "Бизнесу", компания "Агентство строительных инвестиций" начинает реализацию бизнес-плана, согласно которому в 25-километровой зоне Подмосковья по Каширскому, Ленинградскому и Дмитровскому шоссе появится 20 складских комплексов общей площадью около 1 млн кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в $1,5 млрд. Однако часть этих денег, по планам "Агентства строительных инвестиций", должны обеспечить будущие арендаторы и покупатели площадей.

Согласно программе "Евросклад инвест", разработанной "Агентством строительных инвестиций", на территории каждого из 20 складских комплексов будет располагаться несколько складских помещений площадью 8 тыс. кв. м каждый и офисный центр на 6 тыс. кв. м. Также проекты комплексов предполагают строительство гостиницы, площадки для стоянки большегрузных автомобилей и вертолетной площадки. Алексей Кудряшов, коммерческий директор "Агентства строительных инвестиций", пояснил, что компания ведет переговоры с собственниками нескольких участков на Ленинградском и Каширском направлениях. "Разрабатывая концепцию программы "Евросклад инвест", мы рассчитывали не на крупные логистические компании, которые сразу готовы занять все 50 тыс. кв. м каждого из комплексов, а на мелких арендаторов, которым необходимы площади от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м",- рассказал Кудряшов. Руководствуясь подобной концепцией, "Агентство строительных инвестиций" планирует, что для реализации проекта будут привлекаться инвестиции потенциальных арендаторов складских комплексов.

Предполагается, что каждый участок под строительство составит 10 га. "Хотя в ходе реализации проекта возникает много трудностей (в основном с поиском подходящих по всем параметрам участков), мы планируем, что первые результаты, а именно - первый построенный комплекс, должен появиться через два года",- отметил Кудряшов.

По предварительным данным, застройщиком выступит компания ООО "С-Билд", основной специализацией которой является строительство жилых коттеджей. Как уже ранее писал "Бизнес" (см. "Бизнес" №60 (79)), строительная компания "С-Билд" является аффилированной к девелоперу проекта - "Агентству строительных инвестиций", которое, в свою очередь, является дочерней структурой агентства недвижимости "Волти", занимающейся активной скупкой сельскохозяйственных земель в Подмосковье. По мнению некоторых участников рынка, "Волти" действует в интересах английской компании Center Capital, которая не так давно стала владельцем примерно 150 тыс. га земли в Серпуховском, Каширском, Ступинском и Чеховском районах (см. "Бизнес" №60 (79)).

Эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценили этот проект. По словам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, офисы при складах сегодня очень востребованы, однако 6 тыс. кв. м офисов при общей площади склада в 50 тыс. кв. м - это небольшое соотношение. "Заявленный объем всех объектов - это очень много для рынка складской недвижимости. Фактически, весь подмосковный рынок складов сейчас составляет около 1 млн кв. м. Найти клиентов компании будет непросто, может быть, придется давать им большую скидку",- отметила она. По ее оценкам, стоимость возведения одного объекта, включая расходы на землю и ее оформление, составляет $1-1,5 тыс. за квадратный метр.
Алексей Новиков, старший консультант отдела складской недвижимости Knight Frank, который уже консультировал "Агентство строительных инвестиций" по этому проекту, заметил, что компания выбрала правильную нишу, решив возводить склады именно класса В: как показывает практика, такие склады сегодня пользуются большим спросом у арендаторов, не желающих платить за "навороты". "Однако для одной компании неразумно строить сразу 20 складских комплексов в области: вряд ли весь этот объем будет востребован. Вообще, гораздо экономней брать большой участок земли и сразу возвести большой объект, нежели тратить средства на оформление, перевод земли, прокладывание коммуникаций на каждый из 20 участков",- считает аналитик.
В борьбе за ликвидную недвижимость в центре столицы девелоперы и инвесторы готовы идти на любые траты. Так, ЗАО "Ферро-строй" в июне планирует завершить строительство лечебно-профилактического центра в районе "Новослободской", куда в конце лета должны переехать два диспансера - с Остоженки и Малой Дмитровки. Взамен столичные власти передают в собственность инвестору комплексы зданий диспансеров на этих двух улицах. Кроме того, за осуществленное "переселение" организаций "Ферро-строй" получила разрешение на строительство офисного центра класса А на Малой Дмитровке.

Реализация инвестиционного проекта, который был одобрен столичными властями еще в 2001 году, осуществляется в три этапа. Первый - строительство лечебно-профилактического центра на Селезневской улице общей площадью 8,2 тыс. кв. м. Затем предполагалась реконструкция строения 4 дома 13 по улице Покровка, куда в этом году должен быть переведен музей уникальных кукол из строения 1 дома 9 по Малой Дмитровке. За эти обременения компания "Ферро-строй", которая, по словам участников рынка недвижимости, является дочерней структурой "Евразхолдинга", получает весьма лакомые объекты - комплекс зданий переселенных организаций на Остоженке и Малой Дмитровке. Кроме того, компания получила разрешение построить на Малой Дмитровке офисный центр площадью 15 тыс. кв. м.
Как отметил Григорий Ваулин, генеральный директор компании "Вестстроймет", выступающей заказчиком-застройщиком лечебного центра на Селезневской, работы по строительству лечебно-профилактического центра, куда переедут диспансеры, близятся к завершению. По словам Андрея Дудко, генерального директора "Ферро-строй", сразу после переезда его компания начнет комплексную реконструкцию и реставрацию зданий диспансеров. Пока неизвестно, как они будут использоваться в дальнейшем, однако в пресс-службе компании предположили, что, вероятно, эти площади будут задействованы под торговые и офисные цели. В "Ферро-строе" добавили, что строительство офисного центра на Малой Дмитровке начнется через несколько месяцев, а его завершение намечено на конец 2006 года.
По мнению участников рынка, такой обмен между городом и инвестором вполне нормален. Как отмечает Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости компании Colliers International, в настоящее время более 65% арендаторов подыскивают офисные помещения как раз в ЦАО. "Распоряжения столичного правительства о переводе ряда больниц из исторического центра города на окраины с привлечением инвестора являются попыткой решить сразу две задачи. С одной стороны, найти свободные участки в центре города под застройку, прежде всего для коммерческой недвижимости, а с другой - обеспечить существующие больницы новыми современными зданиями, отвечающими условиям эффективного функционирования",- говорит Лочмеле.
Как отмечает Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик компании Paul's Yard, которая выступит эксклюзивным продавцом офисных площадей в будущем бизнес-центре "Ферро-строй", этот проект юридически и экономически обоснован. Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости", утверждает, что коммерческих площадей на Малой Дмитровке не хватает. "Если старое здание под реконструкцию и новый бизнес-центр расположены рядом, может быть осуществлена масса привлекательных комбинаций. Например, в одном из зданий могут с успехом разместиться магазины дорогих и престижных торговых марок, рестораны и т. п.",- отмечает Ерохин. Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, также считает, что такая сделка между столичными властями и "Ферро-строем" очень выгодна для инвестора. "Рыночная цена помещений на Селезневской улице вдвое ниже, чем на Малой Дмитровке и Остоженке",- говорит Гец.

Компания «Ферро-строй», которая, по информации участников рынка, является дочерней структурой «Евразхолдинга», была создана три года назад для реализации проектов в сфере недвижимости. В настоящее время «Ферро-строй» строит социальный жилой дом на Днепропетровской улице, который перейдет в собственность департамента образования Южного округа Москвы. Кроме того, известно, что компания ведет строительство офисного центра на Нахимовском проспекте.